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bonjour, à l'étage de ma copropriété le propriétaire avait le droit d'utiliser pour sa convenance personnel un couloir (possibilité également de le clore) : ceci figurait dans le règlement de copropriété où il était également indiqué qu'au jour de la vente de son lot ce copropriétaire devrait remettre ce couloir en accès commun (donc enlever toute cloison par exemple). L'acquéreur potentiel de cet appartement souhaiterait "acheter" (enfin je l'espère) ce couloir .... comment cela se passe t'il dans ce cas ?, va t'il racheter à chaque copro sa quôte part ? l'unanimité est elle exigée pour ce type d'opération en AG et enfin quid du règlement de copro ? je suppose qu'il faut le refaire faire, mais qui va supporter les frais ? merci de votre aide
Pour l’achat d’une partie commune par un copropriétaire (partie commune ne desservant que son appartement) :
- un géomètre va établir un métré de la surface vendue et déterminer les millièmes supplémentaires correspondants (qui seront donc attribués à l’acquéreur) - ces millièmes supplémentaires vont venir s’ajouter aux millièmes de l’immeuble concerné (s’il y a plusieurs bâtiments) et par ricochet, aux millièmes totaux de la copropriété. - le document établi par le géomètre sera envoyé aux copropriétaires avec la convocation pour l’AG qui devra statuer sur cette acquisition, - ce document sera également remis au notaire pour la vente après accord de l’AG.
Les honoraires du géomètre, frais d’acte ou autres frais nécessaires pour l’acquisition sont à la charge de l’acquéreur.
En ce qui concerne la majorité requise, ci-après texte trouvé sur sos-net.eu.org :
Citation :La double majorité (art. 26). Cette majorité dite des deux tiers est souvent difficile à réunir. Elle n'est donc requise que pour des actes d'une importance particulière. Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition (location, vente) autres que ceux imposés par la loi ou les règlements. La vente d'une partie commune qui profite à certains copropriétaires mais ne porte pas préjudice aux autres, ni à la destination de l'immeuble, est valablement prise à la majorité de l'art. 26 (Cass. civ. 23/11/1994 - Gaz. Pal. 28/10/1995)
En ce qui concerne le changement du RC, je ne peux vous donner d’avis n’étant pas assez « avertie », cependant il semble qu’une refonte ou modifications des RC doivent être faites d’ici le 31.12.2005, vous pourriez donc y inclure les changements effectués. Frais à la charge de la copropriété. Sans doute aurez-vous d’autres informations de personnes plus compétentes. Cordialement, amchap
si c'est un LOT cela veut dire que des tantièmes sont attribués à celui-ci On pourrait comprendre selon vos explications que le propriétaire actuel a une sorte de DROIT DE JOUISSANCE sur ce couloir
mais que, s'il vend, ce droit de jouissance se perd car en quelque sorte il est "inutuitu personae" c'est-à-dire qu'il dépend de la personne qui en est bénéficiaire
a priori rien n'empêche l'AG de décider de donner cette JUISSANCE a quelqu'un d'autre
par contre si ce droit se perd, les tantièmes qu'il représente devraient aussi se "perdre" et on ne voit pas comment régler cela si ce n'est -faire un modificatif sur RCP -calculer les charges sur un total de tantièmes diminué de ceux du lot en question (à mon avis le syndic va choisir cette solution, au moins dans un 1er temps) Cette 2ème solution aura pour conséquences que tout le monde paiera plus de charges (car sur moins de tantièmes) L'intérêt de tous les copro serait sans doute la vente pure et simple A CONDITION que ce couloir ne serve vraiment pas à la copro (bien y réfléchir avant : accès au toit, etc ...)
Si ce droit de JOUISSANCE se perd avec la vente, il semblerait que le bout de couloir soit ni plus ni moins une PARTIE COMMUNE totalement disponible alors pour une vente à n'importe qui (même un non copro)
Pour une vente de PC il faut effectivement -un vote en AG -un modificatif du RCP (avec recalcul des tantièmes non pas seulement sur un droit de jouissance mais une propriété pleine et entière .obligation de faire intervenir un géomètre .de préférence aussi un architecte si l'acheteur veut ou doit faire des travaux (il faut le préciser dans la résolution de vente si vous le faite ainsi vous serez plus tranquille, d'autant qu'en général on met tout cela à la charge de l'acheteur)
Si cela se passe ainsi, profitez-en peut être pour réfléchir aux autres PARTIES COMMUNES qui pourraient être transformées en PARTIES PRIVATIVES (lots avec tantièmes) exemple : combles .....
Bien sûr l'argent payé pour l'achat d'une partie commune devenue partie privative doit être reversée à tous les copro selon leur tantièmes (les frais de la vente sont mis à la charge de l'acquéreur)
En créant des lots pour ce qui peut devenir PP vous augmentez le total des tantièmes et ainsi tout le monde paie moins de charges (sauf les acheteurs de PC)
Cette opération pourrait aussi se faire avec la "mise à jour" de votre RCP si c'est nécessaire
Le modificatif du RCP avec le calcul des tantièmes attribués à ce nouveau lot doivent être fait avant le vote sur la vente, ça implique donc deux AG -une pour voter un budget et missionner un géomètre pour faire les plans et calculs de tantièmes du nouveau lot (sauf si celui qui veut acheter fait tout faire avant en le payant lui même et propose cela à une AG) -une pour le vote de la vente sur la base des documents (projet modificatif RCP avec plans) établis par le géomètre
Pour les frais, d'une façon générale, l'AG décide ce qu'elle veut, cela fait partie de la négociation car il va falloir aussi décider d'un prix et là, évidemment, tout dépend de l'offre et la demande, de l'intérêt grand ou petit du nouveau copro à acheter ce bout de couloir
Si c'est à Paris, ça se vend aussi cher que des m2 d'habitation car c'est à prendre ou à laisser ....
vente d 'un lot et AG
Forum fermé
Posté - 13 janv. 2005 : 20:05:23
