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BAILLET
Contributeur vétéran
128 réponses |
 Posté - 14 janv. 2005 : 11:03:57
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 Bonjour, et meilleurs voeux à tous pour l'année 2005.
N'y a t il pas faute professionnelle lorsqu'un syndic émet un PV d'AG qui :
1-est érroné quant aux nombre de copropriétaires du syndicat ( 32 au lieu de 33 )
2-ne présente pas le résultat du vote de l'une des résolution
3-ne détail pas le nom des copropriètaires opposant à une résolution lorsqu'il sont réprésentés. ( Seul le nom de la personne ayant été mandaté figure )
Ce qu'il faut savoir c'est que ce même syndic contrairement à ce qui est prévu par la LOi a tenu à la fois le role de secrétaire de sénance et conduit l'AG , aprés avoir dit a la Présidente désignée qu'il n'avait pas besoin d'elle.
Là encore la faute professionnelle n'est elle pas avérée ?
Merci d'avance de vos réponses.
BC
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 17:29:48
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Quel est votre objectif ? Faire refaire le PV d'AG qui comporte des erreurs ? Dans ce cas, indiquez-le au syndic et demandez-lui de le ressortir et de le refaire signer.
Par contre, si votre remarque est liée au fait que votre syndic ne vous satisfait pas par ailleurs (que lui reprochez-vous ?), à quoi bon s'interroger sur une "faute professionnelle" ? En général, les mandats des syndics durent un an. Donc vous avez la liberté d'en changer mais ceci comporte des risques :
- tomber sur un syndic encore plus mauvais, voire malhonnête,
- se voir facturer des frais importants par l'ancien syndic et le nouveau syndic pour transmission de dossier.
En plus, il faut du temps pour changer un syndic : le temps de contacter plusieurs syndics, de leur demander des propositions de contrat, de convaincre les copropritéaires qu'il faut changer de syndic.
En conclusion, si les seules choses que vous reprochez à votre syndic sont des problèmes de forme sur le PV, le mieux est d'essayer de régler ça courtoisement plutôt que de rentrer dans des accusations de "faute". Car c'est le retour de baton assuré : vous risquez le chantage du syndic qui va vous menacer de vous lâcher alors que vous n'aurez aucun candidat pour le remplacer. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 18:50:27
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bonne année Baillet et à tous
le pb c'est que le PV fait foi et dès lors qu'il est signé soit par négligence soit par connivence avec le syndicvous ne pouvez rien faire, même en fournissant des courriers ou témoignages, à moins d'enregistrer et de faire écrire le contenu de l'AG par un huissier... et encore
l'indication des mandataires en lieu et place des copropriétaires est original ...
quant à votre syndic, vous devriez lui rappeler ainsi qu'aux copropriétaires que c'est l'assemblée qui décide et qu'une AG peut se tenir sans syndic ... mais avant de le faire comprendre aux coproprios ...
bon courage |
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BAILLET
Contributeur vétéran
128 réponses |
Posté - 15 janv. 2005 : 11:33:31
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A MARION A,
Merci de votre réponse même si elle me fait presque sentir coupable d'envisager une action contre ce syndic, mais qui fait ressortir les difficultés que les copropriétaires rencontrent lorqu'ils se trouvent face à un gestionnaire qui ne respecte pas les règles. Pour autant ne faut il rien faire ?
Bien sur ce ne sont pas les seuls problèmes que la copropriété recontre avec ce professionnel , j'en ai évoqué certains dans des contributions précédentes sur ce forum.
Enclin à la négociation, j'ai bien évidement contacté, téléphoniquement et de façon amiable, ce syndic pour lui faire part des remarques concernant le PV d'AG.
Sa réponse a été de me dire que j'étais trop pointilleux et que les points que soulevés étaient du ressort de virgules !!! ou points virgules !!! et qu'il ne ferait pas de correctif.
Que penser de cette réponse et de la sourde oreille qu'il pratique au autres demandes qui lui sont adressées et pas seulement par moi ?
A OCEAN,
Merci de vos encouragements,
J'ai bien conscience des difficultés à mobiliser les autres copropriètaires sans que cela paraisse être une critique à l'encontre du CS actuel.
J'ai adressé a ce conseil syndical un courrier lui demandant d'agir auprés du syndic.
Toutefois, je sais que les réactions seront soit d'indifférence ou même d'irritation et c'est sur cela que joue le(s) syndics.
BC |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 15 janv. 2005 : 16:15:54
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indiquez tous ses fautes à votre syndic par R+AR, pour rectification par la suite il doit faire un avenant qu'il doit envoyer à tous les copropriétaires tous les frais sont à la charge du Syndic pour faute
math |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 17 janv. 2005 : 09:14:07
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Loin de moi l'idée de vous culpabiliser, Baillet. Je voulais juste dire que lorsqu'on rentre sur un mode conflictuel avec un syndic, mieux vaut avoir un remplaçant à proposer car il ne va pas tarder à menacer de vous lâcher, à mon avis. Je dis ça d'expérience.
Regardez aussi le contrat de votre syndic et voyez s'il y a des frais de transmission de dossier à un futur syndic : si c'est le cas, c'est normalement interdit. Et du côté d'un éventuel nouveau syndic, négociez bien le contrat pour qu'il évite de vous facturer des frais de reprise. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 janv. 2005 : 12:55:20
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Baillet, Marion, Océan et cie : attention à ne pas prendre le syndic pour ce qu'il n'est pas !
Au mieux, le syndic est secrétaire de séance pour les AG. Au mieux, car une AG peut décider de désigner un des paticipants, ce qui doit être la règle en cas de conflit avec le mandataire du syndicat.
C'est impératif en cas de volonté de changer de syndic.
Ceci étant dit, le secrétaire de séance ne fait que rapporter les questions ou résolutions soumises aux votes et le résultat des votes sur ces questions.
Le secrataire agit sous les indications et directives du bureau, en premier lieu du président de séance. Pour le résultat des votes, se sont les scrutateurs qui sont chargés du décompte.
Il me parait donc un peu gros de vouloir imputer au syndic des erreurs qui sont de la responsabilité du pdt de séance et des scrutateurs. Si ces derniers ne remplissent pas la mission qui leur est confiée par les textes, il ne faut pas le reprocher au syndic.
Lorsque des erreurs ou omissions apparaissent dans un PV d'AG, il revient au bureau et à son président de faire rectifier la rédaction du PV. Ce point est confirmé par des arrêts.
En cas de refus du secrétaire, il revient au bureau de reprendre la rédaction du PV, de le signer pour valider l'exactitude des mentions qui y sont portées. Ce PV authentique sera envoyé au syndic pour notification aux copropriétaires concernés. Je vois mal un syndic refuser de notifier LE PV authentique de l'AG signé du président !
C'est au patron de l'AG, au bureau et à son président, qu'il faut s'adresser pour rectifier un PV erronné, pas au secrétaire.
Vous connaissez : il faut s'adresser au Bon Dien, pas à ses Saints ...
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Edité par - gédehem le 17 janv. 2005 12:59:04 |
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BAILLET
Contributeur vétéran
128 réponses |
Posté - 17 janv. 2005 : 14:58:57
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Merci à tous les contributeurs pour les réponses et informations dont je vais faire mon profit.
Cordialement.
BC |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 17 janv. 2005 : 22:44:01
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gédehem
ce n'est pas parceque il y'a des arrêts qu'on peut les citer & de se sevir, ceci reste du domaine privé des juges et avocats de les citer. plus précisement ce n'est pas une loi du domaine public!!
Conseil ne citez jamais un arrêt dans vos courriers, c'est un domaine privé si non vous risquez si le litige sera porté devat le trubinal compétant.
cordialement.
math |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 janv. 2005 : 10:49:16
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mathi : relisez vos cours de droit.
Le droit, c'est forcément du "domaine public", tant pour les lois qui fondent le droit que pour les arrets qui disent le droit au nom de la république Française ..!!!
Tant les lois que les arrêts sont fait pour être cités haut et fort !!!
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 18 janv. 2005 : 12:00:42
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Je voudrais que l'on clarifie un point important
- transmission de contrat à un autre syndic: Marion A signale que c'est interdit ?????
Avez-vous vu un contrat où les frais ne seraient pas mentionnés ? Ou bien serait-ce encore une vrai-fausse réglementation comme - le compte séparé - ? (ouf, j'ai enfin UN syndic qui fonctionne comme cela)
LN |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 janv. 2005 : 12:23:17
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Attention à la précision des termes employés, au risque d'une confusion certaine.
Un contrat de syndic n'est en aucun cas transmissible.
Marion_A parlait de "transmission de dossiers à un futur syndic" ce qui n'est pas du tout la même chose.
L'art.18-2 de la loi de 65 précise qu'en cas de changement de syndic l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau l'ensemble des archives du syndicat et les fonds disponible dans des délais fixés.
Le mandat d'un syndic étant obligatoirement à durée déterminée, le changement de syndic est induit et implique la remise des dossiers au successeur.
Cette remise de dossiers fait donc partie des tâches globales qu'un syndic doit à son mandataire lorsqu'il propose sa candidature initiale. Il en est ainsi des tâches de "prise en charge de la copropriété" et de "remise du dossier au successeur" qui n'ont pas à être mentionnées.
Ces tâches sont rémunérées globalement dans les honoraires de gestion courante du syndic.
La remise des dossiers propriété du syndicat n'ouvre pas droit à honoraires particuliers, sauf travail dument justifié lors de la remise. De nombreux arrêts l'ont rappelés.
Il s'agit donc ici d'une clause abusive dans un contrat de syndic (voir commission des clauses abusives) qui doit être refusée par les copropriétaires, et qui ne peut leur être opposée s'agissant d'une obligation légale (arrêts constants).
Nous avons ici l'exemple même de pratiques qui faussent la véritable concurrence, s'il y en a une.
En effet, un peu par bétise, les copropriétaires se basent sur les honoraires de gestion courante pour comparer les différentes candidatures proposées lors d'un changement de syndic.
Résultat : tout le monde tire vers le bas ces honoraires.
Pour autant, les honoraires globaux réellement payés par les copropriétaires seront bien plus élevés.
Pourquoi ?
Parce que les syndics vont facturer des honoraires en sus pour des prestations qui relèvent en fait de la gestion courante. Et c'est ainsi qu'en fin d'année les honoraires réellement payés seront parfois le double de ceux initialement annoncés.
Il faut le dire et le redire : les honoraires 'gestion courante' des syndics sont trop bas.
Résultat, ils se payent par ailleurs.
Le scandale des comptes séparés(obligation légale) n'est qu'un exemple : pourquoi croyez-vous que les syndics refusent de les ouvrir ou alors demandent des honoraires exorbitants !
La clause sur les remises des dossiers est de la même veine.
A un syndic qui me prend 100 € du lot mais m'en facture par petits morceaux 160, je préfère celui qui me propose 158 € d'un coup pour la globalité de sa prestation sans surprise à la fin ... du moins pour ses honoraires !
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Edité par - gédehem le 18 janv. 2005 12:39:19 |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 18 janv. 2005 : 12:33:00
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Citation :
Initialement entré par gédehem
mathi : relisez vos cours de droit.
Le droit, c'est forcément du "domaine public", tant pour les lois qui fondent le droit que pour les arrets qui disent le droit au nom de la république Française ..!!!
Tant les lois que les arrêts sont fait pour être cités haut et fort !!!
Ce que dit là Gédehem est certes exact car la justice n’est pas rendue dans des cabinets noirs avec des parties s’avançant masquées, des témoins anonymes et des juges sans visages ou sans noms.
Toutefois, les décisions de justice consultables librement sur Internet (ce qui n’est pas le cas de celles qui sont reproduites dans un forum tel le nôtre, car il ne constitue pas une base de données organisée) peuvent être amenées à être peu ou prou "anonymisées".
On consultera à ce sujet, entre autres :
- le texte de Serge Kauder récemment publié sur le site juridique de Net-Iris : http://www.net-iris.com/publication/author/document.php3?document=140 .
- le texte de Claude Bourgeos récemment publié sur le site juridique de Cejem.com : http://www.cejem.com/article.php3?id_article=73
- le texte de Frédéric Leplat récemment publié sur le site juridique de Glowe.org : http://www.glose.org/ntic.htm
- le texte de Guillaume Desgens-Pasanau récemment publié sur le site juridique de droit-technologie.org : http://www.droit-technologie.org/1_2.asp?actu_id=505
Marc |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 janv. 2005 : 12:43:36
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Marc, merci de cette précision...
La préservation de la vie privée n'empêche pas de faire référence à des arrêts et de les rapporter.
C'est mieux en le disant, en effet.. |
Edité par - gédehem le 18 janv. 2005 12:44:24 |
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 18 janv. 2005 : 15:22:58
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Bonjour,
Pour en revenir à la question initiale, il peut être considéré que la rédaction d'un PV dans les règles est une des obligations d'un syndic pofessionnel secrétaire de séance.
La violation d'une formalité, notamment la mention des opposants peut entraîner la nullité de la décision.
Bonjour les frais losqu'un copropriétaire obtient la nullité.
A noter que l'heureux gagnant est exempté de contribuer....
Le nouveau décret a introduit des contraintes nouvelles conditionnant la validité des décisions d'assemblée, contraintes pas encore respectées par de nombreux syndics, même les plus grands.
(notamment le fait de joindre plusieurs devis pour toute décision excédant le seuil de mise en concurrence fixé par l'assemblée).
Il faut donc maintenant une vigilance professionnelle pour l'élaboration des convocations des ordres du jour et des PV, plus qu'avant.
A noter que le PV ne fait pas preuve absolue, il peut être contredit par des preuves contraires....
Pour toute demande de correction, il faut en effet s'adresser au bureau pour qu'il fasse les corrections.
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 19 janv. 2005 : 10:55:03
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Je ne crois pas que vous avez bien saisi ma remarque gédehem, Marc 75017
a apporter une précision sur la vie privée, je précise par ailleurs qu'il ne faut pas écrire nous citoyens tel ou tel arrêt dans nos courriers" c'est réservé pour certaines personnes à les utiliser". Vous avez vu un Syndic faire jouer un arrêt dans ses courriers aux copropriétaires? Mais je n'ai jamais prétendu qu'on ne peux pas les consulter, allez sur le site http://www.legifrance.gouv.fr/. Vous avez une tonne d'arrêt de la cour de cassation et appel
math |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 janv. 2005 : 12:56:45
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Mathi, ne faites pas de confusion et ne faites pas dire aux gens ce qu'ils n'ont pas écrit.
Je vous cite :
"ce n'est pas parcequ'il y a des arrêts qu'on peut les citer & de se sevir, ceci reste du domaine privé des juges et avocats de les citer. plus précisement ce n'est pas une loi du domaine public!!
Conseil : ne citez jamais un arrêt dans vos courriers, c'est un domaine privé sinon vous risquez si le litige sera porté devat le trubinal compétant.
Si je vous dis, sur la question de la rectification d'une erreur dans un PV d'AG, qui est le sujet traité ici, que la Cour d'Appel de Paris, 23°Chambre B a rendu un arrêt le 3.07.2003 disant qu'il appartenait au bureau de l'assemblée de rectifier un PV.
La Cour confirme ainsi un précédent arrêt (CA Paris 23° Ch.B du 10.01.2002) qui précisait que la rectification devait être effectuée spontanément par le bureau de l'assemblée.
Elle précise encore qu'en cas de refus du bureau, cette demande pouvait être formée devant le TGI dans le délai de 10 ans prévu art.42 alinéa 1.
En rapportant de tels arrêts, anonymes mais datés, arrêts qui disent le droit, je fais de l'information et n'encoure rien du tout, ni ceux qui en rapportent plein d'autres ici ou ailleurs.!
Comme le précise Marc 75... " la justice n’est pas rendue dans des cabinets noirs avec des parties s’avançant masquées, des témoins anonymes et des juges sans visages ou sans noms."
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PV d'AG erroné
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