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bizalion
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 14 janv. 2005 : 18:43:25
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les modalités d'acquisition de parties communes spéciales sont -elles diférentes des parties communes générales?
1 qui sera propriétaire du nouveau lot à constituer ? la totalité des copropriétaires ou les seuls copropriétaires concernés ?
que se passe-til si les copropriétaires concernés veulent vendre à l'un d'entre eux et que l'AG refuse de modifier le RC?
merci
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 19:51:13
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Pas compris !
Une partie commune dite 'spéciale' est une partie commune particulière à certains copropriétaires seulement, ou parce que la répartition de ses frais d'entretien ou de réfection fait appel à une grille de répartition spéciale entre copropriétaires.
On ne peut acquérir un morceau de parties communes, lesquelles sont indissociables de tout ce qui est " le commun" indivis.
On ne peut acquérir un morceau de partie commune que par la création d'un lot privatif créé par retrait de ce morceau de tout ce qui est commun.
Ce nouveau lot peut être cédé ou vendu par le syndicat.
Un cas classique, le logement 'concierge', poste qui a été supprimé. Ce logement étant de façon indivise une partie commune, il sera crée un lot privatif nouveau, par retrait sur les parties communes, comprenant d'une part un logement et d'autres part des tantièmes de parties communes, comme tous les autres lots privatifs.
Dans votre affaire, l'achat d'un morceau de parties communes qui resteraient 'partie commune' est totalement impossible.
Merci de préciser. |
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bizalion
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 17 janv. 2005 : 19:14:43
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merci de votre réponse
il y a une distinction entre partie commune générale qui appartiennent à tous les copro et partie commune spéciale qui appartient à certain d'entre eux ex couloir desservant des chambres
pour ces dernieres le Rc établit une distinction . elles ont dénommées ,ont des charges sépcifiques .
la cession à l'un des copropriétaire concerné dépend des autres copropriétaires concenrés de ces parties sépciales
ma question est de savoir si les copropriétaires non concerné ont moyen de s'y opposer par exemple en refucant la modification des charges qui sont conséquente à la modification des tantièmes
une expérience d'acquisition m'intéresse
merci |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 18 janv. 2005 : 12:19:46
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Moi je comprends que cette partie commune (couloir en l'occurance, je crois comprendre) avait une jouissance privative et charges s'y afférant. Mais au point de vue tantièmes (ou millièmes) qu'en dit le RC. Passent-elles dans vos charges générales ou en sont-elles déduites totalement ? Que vous en ayiez en plus ou en moins (ex. ménage)sur une ligne à part est une chose, mais il serait étonnant que ces millièmes n'appartiennent pas à la copropriété . Dans ce cas la vente s'effectuerait à l'art. 26.
LN |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 janv. 2005 : 17:19:28
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Sur l'indication de Gedehem : Citation :
Une partie commune dite 'spéciale' est une partie commune particulière à certains copropriétaires seulement, ou parce que la répartition de ses frais d'entretien ou de réfection fait appel à une grille de répartition spéciale entre copropriétaires.
L'existence de parties communes spéciales impose leur création explicite dans le règlement de copropriété et l'état descriptif de division avec indication des tantièmes de copropriété spéciaux.
Il est admis que le règlement de copropriété, après avoir expressément constitué un escalier en partie commune spéciale aux propriétaires des lots des étages, puisse indiquer que les tantièmes spéciaux de copropriété restreinte sont identiques aux tantièmes de contribution aux charges d'escalier indiqués dans l'état de répartition des charges.
Mais on ne peut induire l'existence d'une partie commune spéciale à partir d'une grille de répartition restreignant à certains lots seulement la contribution aux charges qu'elle génère.
De ce fait, quand un escalier n'est pas constitué explicitement en partie commune spéciale dans le règlement de copropriété, la grille de répartition des charges d'escalier faisant contribuer seulement les lots des étages est illégale (Cass civ 22 mars 1989 Loyers et copropriété mai 1989 244). L'escalier est en effet une partie commune générale assujettie aux dispositions de l'article L 10 alinéa 2.
On peut se référer sur ce point aux claires indications de M. Giverdon (La copropriété Ed 1992 n° 66)
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 janv. 2005 : 19:17:32
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Excellent, JPM, excellent .... sauf que j'ai dit la même chose en une phrase et que votre topo ne répond pas à la question posée.
Ma phrase :
"Une partie commune dite 'spéciale' est une partie commune particulière à certains copropriétaires seulement, ou parce que la répartition de ses (ses = ceux de la partie commune "spéciale") frais d'entretien ou de réfection fait appel à une grille de répartition spéciale entre copropriétaires."
On peut avoir des parties communes spéciales sans grille de répartition spécifique. Ce sont les tantièmes généraux qui s'appliquent mais seulement sur les copropriétaires concernés.
Inversement, une grille 'spéciale' sans parties communes spéciales définies dans le RDC est effectivement illégale.
Dans le cas dont il s'agit, ces parties communes spéciales sont identifiées dans le RDC.
Pour l'achat d'une partie commune, spéciale ou pas, il faut la transformer en lot privatif, pas d'autre solution.
S'il s'agit d'un bout de couloir qui ne dessert qu'un coopropriétaire, donc sans intéret ou usage pour d'autres, le retrait des parties communes et la création d'un nouveau lot se votent art.26.
La question se pose de savoir si seuls les copropriétaires concernés par cette partie commune spéciale votent pour ce retrait et la création du lot..
A mon sens, oui, s'agissant d'une partie commune spéciale expressément identifiée comme telle dans le RDC.
Mais j'ai un doute, dans la mesure où cette partie 'spéciale' n'est pas dissociable du commun général .....
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 janv. 2005 : 23:36:53
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Je confirme et je réponds à la question.
Ma réflexion ne collait pas à la question posée et avait une portée générale mais elle reste applicable à ce genre de situation, sous réserve de ce qu'il y a exactement dans le règlement de copropriété, pour la question posée.
Quand un bout de couloir ayant pour seule raison d'être la desserte de 2 lots, il s'agit d'une partie commune (sauf bien entendu si le règlement de copropriété la constitue explicitement en partie commune spéciale, ce qui est rare, mais arrive néanmoins.
Dans certains cas le règlement prévoit que l'entretien de ce bout de couloir incombera exclusivement aux propriétaires des 2 lots. Cette clause est aussi illégale que la clause relative à l'escalier citée plus haut, et toujours sous la même réserve.
Dans certains cas également, le règlement prévoit " qu'en cas de réunion des deux lots " la partie de couloir pourra être privatisée (que j'emploie pour faire court) avec des variantes diverses pour la procédure à respecter.
En l'espèce, il semble que nous sommes dans le cas ou un couloir est constitué en partie commune particulière, ou spéciale. Le couloir desservirait plusieurs lots mais le bout du couloir, desservant un seul lot, pourrait être isolé ? Comment vendre ce bout de couloir ?
La décision ne peut être prise qu'en assemblée générale de tous les copropriétaires. En effet si l'article L 16-1 prévoit bien la possibilité de vendre des parties communes spéciales et d'en répartir le prix " entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes ", l'article 16, quant à lui, ne fait pas de distinction : il faut une décision de l'assemblée générale et rien ne prévoit que les propriétaires des lots intéressés participeront seuls au vote.
C'est d'ailleurs le syndicat qui vend.
C'est le syndic qui encaisse le prix et le distibue (art. 16-1)
L'assemblée doit voter la création d'un lot transitoire pour les deux mètres carrés vendus avec un tantième nouveau, puis son annulation immédiate et sa réunion au lot actuel de l'acquéreur avec le petit tantième de plus. Elle doit approuver la modification en conséquence de l'état descriptif de division et celle de la répartition des charges s'il existe, à côté des charges communes générales, une ou plusieurs autres catégorie(s) de charges attachée(s) (ascenseur par exemple).
Précaution prudente : l'assemblée laisse au notaire le soin de numéroter de lot transitoire.
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Edité par - JPM le 18 janv. 2005 23:38:40 |
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bizalion
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 19 janv. 2005 : 20:12:18
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merci de votre réponse
en l'occurence le RC distingue ce couloir comme partie comune spéciale . Que se passe -til si une assemblée spéciale des copropriétaires concernés vote pour la cession ( j'ai 70%)
1 les autres copropriétaires peuvent -ils s'y opposer m^me s'ils n'ont aucun droit de propriété sur ces parties communes? ( Givord et Giverdon N° 81 ;
TGI Paris 1é mars 1984 D.1984 inf.rap p381- 988 p136 obs Giverdon ) . Ceci serait possible d'après le juris classeur
Ce droit couvre les modalités d’usage et de jouissance , ainsi que, tout comme les copropriétaires de partie commune générale, un droit d’aliénation de celles-ci
CA Paris 23è chbre 1993 Juris-data N° 023078
mais je n'ai pas cet arret
enfin L'assemblée générale n'a pas la faculté de
prendre des décisions regardant les parties communes spéciales ; une telle résolution
serait nulle
Cass. 3e civ., idem - CA Paris 20 sept. 1988, D. 1988, IR 287.
la encore je n'ai aps cet arret
mais ensuite m^me si les copro de la partie spéciale veulent la vendre , il faut modifier le RC ? Que faire si les autres copropriétaires ( la jalousie existe ) s'y opposent?
merci
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bizalion
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 20 janv. 2005 : 09:54:32
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suite
les articles de références de la loi seraient à mon sens
l'art 4 ( propriété) l'art 16 ( produit de la vente) et l'art 24 mode de décision
si l'art 4 et l'art 16 précisent bien le droit de propriété et de répartition de la vent e, on est bien en présence duf ait que les aprteis communes spéciales n'appartiennet qu'à certains copropriétaires
ce qui me gêne dnas le raisonnement de JPM , c'est que le pouvoir de cession , lui n' appartiendrait qu'à l'AG générale, ce qui me semble contradictoire avce l'art 544 du CC
" La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue "
on peut créer un syndicat secondaire du 8è étage avec docn pour celui-ci la possibilité de céder à l'un des coprppriétaire concerné une portion des parties communes spéciales aux conditions de majorité des 2/3
que peuvent faire les autres copropriétaires? peuvent-iuls s'y opposer? sur quel motif s?
En l'occurence il n'y a pas de modification de leurs droits , car ils n'ont aucun droit
il n'y a pas non plus modification de destination
agrandissement de parties privatives
il y aurait modification de la répartition des tantièmes , mais en l 'occurence de façon marginale ( 30 /10000)
avant de m'engager ace à une copropriété " délicate " je souhaiterai etre bordé sur le plan juridique.
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