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 Sujet  |
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gbl
Contributeur vétéran
156 réponses |
 Posté - 19 janv. 2005 : 16:15:26
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Concernant le compte bancaire ouvert au nom du syndicat, des syndics nous disent que les fonds versés sur ce compte ne sont pas couverts par les caisses de garantie, les diverses contributions sur ce sujet ne répondent pas vraiment à cet argument.
Connaissez-vous un texte plus précis ? (en dehors de la loi Hoguet et de son décret d’application)
Merci pour vos réponses
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 janv. 2005 : 16:58:07
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Dans le passé on a toujours considéré que la garantie financière s'étendait aux fonds gérés par compte séparé.
Il faut reconnaître que celà ne tient pas très bien juridiquement car le syndic n'a pas à représenter des fonds qu'il manie mais qu'il ne détient pas.
Il a à garantir les copropriétaires contre des erreurs de maniement ou des détournements volontaires, imputables à lui même ou à ses préposés.
C'est une garantie à fournir, mais ce n'est pas le même genre de garantie. Le problème est au niveau de la responsabilité professionnelle. Or les polices RCP garantissent peut être des erreurs, mais surement pas des détournements par le syndic lui même.
Universimmo nous en dira peut être un peu plus la dessus ??? |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 19 janv. 2005 : 19:51:14
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Bonsoir.
Je suppose que le syndic de Gbl est F....a. Nous avons eu droit 2 années de suite à cette affirmation.
Lors de la dernière AG, avons demandé que cette affirmation soit notée sur le PV. Nous verrons, à la réception de celui-ci, ce qu'il en est.
Amicalement.
Colette
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 20 janv. 2005 : 08:58:35
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Il est nécessaire que les garants couvrent les comptes séparés ouverts au nom du syndicat dans la mesure où le syndic est le seul signataire, es qualité, même s'il n'en est pas titulaire en son nom propre. Il peut en effet en détourner le contenu de la même façon que pour les fonds qu'il dépose sur des comptes dont il est titulaire.
Toutefois, aujourd'hui, la garantie financière, délivrée par des institutions qui s'érigent souvent vis à vis de leurs affiliés en gardiens de la rigueur financière, l'est indistinctement pour des fonds que l'administrateur de biens a réellement entre ses mains (sur des comptes à son nom) et des fonds sur compte d'autrui qu'il gère es qualité, ce qui constitue pour le moins une "approximation" juridique...
Dans le même esprit, les garants tolèrent que les syndics fassent apparaître dans leur comptabilité de la même manière les deux types de fonds gérés, faisant apparaître dans les deux cas une dette vis à vis du mandant au passif, et une créance sur la banque à l'actif : c'est certainemnt pratique pour tirer de la comptabilité du syndic la pointe maximale des fonds détenus, mais comptablement totalement faux : les mandants dont la trésorerie est déposée sur un compte leur appartenant ne doivent pas apparaître dans la comptabilité du mandataire, celui-ci n'ayant aucune dette à leur égard et ne détenant aucun fonds pour leur compte...
Les garants ne sont pas les seuls à fermer les yeux sur cette anomalie, qui, lorsque les syndics en arriveront à gérer une majorité de leurs syndicats sur comptes séparés, équivaudra à l'établissement de faux bilans ! Les experts comptables signent allègrement les comptes, les commissaires au comptes les valident, et certaines banques acordent des produits financiers en contrepartie des fonds gérés sur comptes séparés... |
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gbl
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 20 janv. 2005 : 10:20:37
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Bonjour,
Merci UI , votre intervention va intéresser pas mal de contributeurs.
Merci également à JPM et Colette.
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 janv. 2005 : 11:55:54
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Je suis, pour l'esszntiel, d'accord :
> avec les observations d'Universimmo
> avec celles de l'ARC
Mais deux observations quand même :
> sur Universimmo qui écrit : Citation :
Il est nécessaire que les garants couvrent les comptes séparés ouverts au nom du syndicat dans la mesure où le syndic est le seul signataire, es qualité, même s'il n'en est pas titulaire en son nom propre. Il peut en effet en détourner le contenu de la même façon que pour les fonds qu'il dépose sur des comptes dont il est titulaire.
Si un syndic gère trois syndicats A, B, C par compte unique la non représentation parfgaite des fonds de de mandants peut résulter, à l'instant T, du fait que le syndic a payé une facture du syndicat B alors que le solde de ce syndicat était voisin de zéro.
Si le syndic doit représenter les fonds à T + 1, il apparaît que le syndic a pioché dans la trésorerie de A et de celle de C pour payer une dette de B.
Il est en faute. Il doit, d'une manière ou d'une autre, indemniser A et C. Mais dans la pratique c'est bien B qui doit de l'argent à A et à C. Sur ce point la jurisprudence qui interdit en principe (les exceptions sont rares) au syndic de recouvrer judiciairement l'avance faite à B, est inique elle va d'ailleurs contre les intérêts des copropriétaires de A et C. Elle va à l'encontre des règles du mandat.
Quand une personne a réglé deux fois un fournisseur, elle a aussi commis une faute. Il ne lui est pas interdit de récupérer le paiement indû. L'article 1235 du Code civil est clair : " Tout poayement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition ". Il est jugé que l'erreur ou la négligence du solvens (celui qui a payé) ne font pas obstacle à l'exercice par lui de l'action répétition (Cass. soc. 6 janvier 1977)
Dans la pratique les litiges de ce genre apparaissent à l'occasion d'un changement de syndic. Le sortant demande le remboursement de ce qu'il a avancé. On le lui refuse. Le successeur rétablit la situation financière. C'est parfois en encaissant les paiements de charges arriérées faisant suite à des recouvrements initiés par son prédecesszeur. C'est alors qu'apparait dans la situation de trésorerie du syndic un surplus de trésorerie correspondant à l'avance. Et l'assemblée décide de le répartir entre les copropriétaires ou de l'affecter à un compte prévoyance travaux ! C'est scandaleux  . Je passe sur l'aspect fiscal.
Sans négliger la faute du syndic, et le préjudice subi par A et C, on ne peut assimiler l'incident à un détournement au sens propre du terme.
Et pour l'ARC : il est bien certain, comme écrit l'ARC, que la pratique du compte unique s'accompagne de pratiques coupables tenant à accroître la masse servant d'assiette à la rémunération des fonds, en ce compris la surévaluation des budgets et des réserves.
Mais la gestion par compte séparé exige, se son côté, la constitution d'un bon matelas de trésorerie pour éviter les difficultés de paiement.
Ce qui est vrai, c'est que la seconde pratique est une bonne mesure de gestion financière pour le syndicat, tandis que la première est bonne pour le syndic. |
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gbl
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 22 janv. 2005 : 14:57:54
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| Avec un compte unique, il est certain que dans le cas « d’une gestion uniquement financière», le paiement peut devenir arbitraire ou prioritaire, au bénéfice de fournisseurs privilégiés s’ils répondent à certains critères !!! Ou faire preuve de favoritisme, et ce peut-être aux dépens des syndicats. |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 22 janv. 2005 : 16:52:51
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Sur la remarque de l'ARC sur la majorité de vote du compte bancaire, un syndic peut-il utiliser une majorité relative pour imposer un compte unique qui lui est bien plus profitable 
Edmond  |
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gbl
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 22 janv. 2005 : 17:04:22
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| Oui sans doute, la double majorité est plus difficile à obtenir que la majorité absolue, mais c’est aussi vrai dans l’autre sens, dans le cas ou le syndicat voudrait revenir à un compte séparé !! |
Edité par - gbl le 22 janv. 2005 17:04:47 |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 22 janv. 2005 : 17:16:31
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Non, ce n'est pas tout à fait le sens de ma question, je me limite aux textes existants pour l'instant.
Est-il légal qu'un syndic puisse se contenter d'une majorité relative pour passer son compte unique à condition que le nombre de voix POUR soit supérieur au nombre de voix contre, et ce déjà avant SRU 2000
Edmond |
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gbl
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 22 janv. 2005 : 17:44:08
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Dantès
Nos interventions se sont croisées, je ne répondais donc pas à votre question,
mais la majorité pour le compte unique est la majorité absolue (art.25).
Vous voulez parler du 25-1 ?
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