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 Sujet  |
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melanero
Contributeur débutant
18 réponses |
 Posté - 19 janv. 2005 : 20:46:12
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Bonjour à tous !
Très heureux de reprendre contact...!
Voilà, je souhaiterais avoir votre avis.
Je suis syndic bénévole et lors d'une AG pour décider de fermer les passages de l'immeuble ( digicode ). J'ai présenté plusieurs devis, il y a eu une hésitation des copropriétaires entre 2 devis et ils ont décidé d'allouer un budget global de 45000 € noté au PV et que "le syndic ajusterait au moment de l'appel de fonds" et cette décision a été porté au vote et a été approuvée par la majorité sauf 1 copropriétaire!
Aujourd'hui ce copropriétaire a écrit à l'ensemble des autres copropriétaires en leur disant de ne pas payer car je suis hors la loi car un devis et un montant n'a pas été arrêté en AG ! donc je ne peux pas faire d'appel de fonds !
De ce fait certains copropriétaires hésitent de payer !
Puis-je contrer ce copropriétaire ? d'après le mode de vote de cette décision : proposition montant-montant à ajuster par syndic-vote de la décision.
je vous remercie par avance pour votre aide et vos réponses !
A+
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 janv. 2005 : 21:30:16
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La position de ce copropriétaire ne tient pas la route un instant :
La question de ces travaux était à l'ODJ de l'AG.
Des devis étaient fournis avec la convoc.
Les copropriétaires ont hésité entre 2 et décidé de voter un budget de 45.000 € pour les réaliser.
Il ne semble pas qu'une entreprise soit pour autant choisie.
Il est de votre pouvoir et de votre responsabilité de syndic d'appeler les fonds avant le début des travaux afin qu'au moment de passer commande vous soyez en mesure d'en assurer la totalité du financement. C'est une règle constante et absolue.
La somme votée par l'AG rend "liquide" le montant des travaux.
De ce fait, il vous revient de procéder dès maintenant aux appels de fonds nécessaires, éventuellement suivant le calendrier fixé par l'AG.
Le 1er appel de fonds du syndic détermine la date d'"exigibilité" de la somme rendue "liquide" par l'AG. Le montant des travaux rendu liquide devenant ainsi exigible, je voudrais bien voir les copropriétaires ne pas régler les appels ! C'est alors un impayé qui doit être traité comme tous les impayés : rappel, mise en demeure, etc ....
Une petite note explicative avec le 1er appel devrait ramener le calme et faire taire ce copropriétaire.
Vous noterez que pour les travaux hors budget prévisionnel, ce qui est le cas ici, il est prudent de proposer à l'AG non seulement d'en décider du montant mais de fixer également l'exigibilité de ce montant à la date de l'AG.
Ainsi, l'AG ayant décidé de rendre liquide et exigible cette somme le même jour, plus de question à se poser pour les appels de fonds décalés ensuite dans le temps (modalités de paiement), ou en cas de vente le lendemain même de l'AG : la somme est exigible du vendeur qui était copropriétaire lors de la décision. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 janv. 2005 : 23:46:09
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Il faut quand même noter que 45 000 € pour un (ou même plusieurs digicodes) c'est une jolie somme. Il est peut être nécessaire de modifier des porte,s voire d'en installer mais quand même 295 000 francs ! Il y a peut être un zéro de trop ?
Et pour le reste : si un syndic professionnel fait celà, on va lui tomber dessus à juste titre.
L'entreprise n'est pas choisie par l'assemblée qui n'a donné aucune délégation à personne pour faire ce choix.
Si le copropriétaire veut vraiment pinailler, il pourra pinailler et, dans ce cas, la qualité de syndic bénévole, - oh combien respectable et difficile -, ne permet pas de passer outre.
Il faudrait accessoirement savoir si les dates et montants des appels prévisionnels ont été fixés.
Si non l'article 14-2 est clair : les sommes afférentes à ces dépenses ne sont pas exigibles, faute par l'assemblée d'avoir fixé les modalités du financement.
Que veut-il au juste ce copropriétaire ? Se soulager un instant, ou mettre le bazar dans la copropriété ? |
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melanero
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 20 janv. 2005 : 02:44:58
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Merci pour vos réponses ! je me sens ainsi moins seul,
face à cette situation !!
En fait ce copropriétaire veut mettre le bazar !
Je n'ai pas très bien compris l'allusion à l'article 14-2
de JPM, ce copropriétaire a raison de contester ? sachant que les montants et les dates des appels n'ont pas été fixés. Mais un tableau de répartition par lot a été joint pour le montant des 2 entreprises.
Qu'en pense gédehem ?
En tout cas merci, merci beaucoup j'ai enfin des arguments
A+
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 janv. 2005 : 11:44:19
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C'est l'article 14-2 de la loi qui fixe les conditions dans lesquelles sont votés les travaux qui ne sont pas travaux de maintenance. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 janv. 2005 : 16:04:47
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Il me semble qu'ici il ne faut pas tout mélanger.
La question posée traite du recouvrement de fonds pour des travaux et un budget voté par une AG !
Le fait que des travaux soient proposés pour un montant de 45.000 € n'est pas le sujet. 1.000, 4.500 ou 45.000, cela regarde les copropriétaires concernés.
Sur le fond, la décision de voter un budget pour réaliser des travaux prévus dans la convocation, sur la base de devis présentés, est une décision d'AG devenue effective et définitive.
Une décision a bien été prise dans ce sens, un budget de 45.000 € voté.
La pertinence ou non de ces travaux est un tout autre problème.
Que voulez-vous contester ? ... La tenue de l'AG ? Le résultat du vote sur cette décision ? le décompte des voix ? ...
Une décision d'AG est contestatble dans sa forme, non sur le fond ! Un juge ne peut se substituer aux copropriétaires pour dire si ces travaux sont bons ou pas pour le syndicat !!!! Il juge sur la forme de la décision.
Un budget a donc bien été voté par une AG, dans les formes légales. La somme ainsi votée est donc devenue "liquide", sans contestation.
L'AG ne s'est pas prononcée sur les modalités d'exigibilité de cette somme ainsi que le précise l'art.14-2.
Pour autant, le syndic se doit de mettre lui-même en oeuvre les dispositions du 3°) de l'art.35 de D et procéder aux appels de fonds nécessaires à la réalisation des travaux votés, appels de fonds rendant "exigible" la somme rendue liquide par l'AG, ici aussi sans contestation possible..
Le fait que l'AG n'ai pas statuer sur les modalités d'exigibilité de la somme votée ne paralyse pas le syndic. L'AG n'ayant rien décidé, c'est le syndic qui décide des modalités de paiement en fonction de la date prévue pour la réalisation du chantier, afin de disposer des fonds nécessaires lors de la commande. C'est une constante.
Nous sommes là dans le fond du problème, dans la procédure de recouvrement d'une somme rendue liquide pour la réalisation de travaux votés, procédure sur laquelle le syndic n'a pas d'état d'ame à avoir et qu'il doit appliquer.
Ceci étant dit, pour la bonne règle, il faudra déterminer ensuite avec quelle entreprise travailler, et qui le fera, l'AG n'ayant pas décidé sur ce point. Mais ici, ce n'est plus la question posée, ce n'est plus de la procédure de recouvrement de fonds. |
Edité par - gédehem le 20 janv. 2005 16:12:14 |
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melanero
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 21 janv. 2005 : 20:33:02
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Merci gédehem ,
Ces précisions sont de tailles !!
J'en avais vraiment besoin....
A très bientôt
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 21 janv. 2005 : 21:59:18
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Alors gédehem, je trouve que le problème est épineux, car j'ai le cas présent avec un syndic bénévole aussi, qui bloque la somme chez le notaire. les travaux entamés il y a 2 ans ne seraient pas finis (litige).
- soit on continue comme par le passé, c'est un peu ce que j'ai compris dans vos textes : voté à l'AG exigible au proprio jusqu'à sa vente.
- soit selon les nouvelles règles surtout mises en application au 1er sept 2004, exigibilité des sommes votées au propriétaire présent lors de l'appel de fonds.
Je note que ce calendrier doit (ou devrait?) être fixé à l'AG. Mais quand rien n'a été fixé, quoi prend le dessus ? La loi ? ou l'ancien système ?
LN |
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melanero
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 24 janv. 2005 : 04:20:17
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bonjour Isacorh!
Etant abonné à une revue qui repond à divers questions notamment en ce qui concerne la copropriété,
D'une part ils m'ont confirmé ce que disait gédehem et d'autre part si l'AG n'a rien décidé en terme d'échéancier, selon eux on pourrait l'interpréter comme immédiatement!! Alors...
A+ |
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