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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
 Posté - 19 janv. 2005 : 21:57:04
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point qui est soumis à l'AG et reproduit ci-dessous sans modification:
"décision de l'assemblée de mettre sytématiquement en application l'art.25-1 prévu par la loi SRU si nécessaire.
au cours de la présente assemblée art.25 Le dernier alinéa de l'article 25 de la loi 10 juillet 1965 est remplacé par un article 25-1 ainsi rédigé: Lorsque l'assemblée générale des copropriétaireS.....peut statuer à la majorité de l'article 24"
est-ce qu'il est possible d'éviter l'article 25 et de mettre systématiquement en place l'article 25-1?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 janv. 2005 : 22:56:05
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Telle qu'elle est formulée, votre question est incompréhensible.
D'abord certains prétendent qu'il ne faut pas mélanger :
les questions relevant directement de l'article L 25 : il s'agit alors de toutes celles énumérées dans cet article (a (b , etc.
et les questions pour lesquelles une décision doit être prise à la majorité prévue par l'article 25, mais qui ne figurent pas dans la liste de l'article 25. Par exemple l'article 29 pour l'adhésion à une union de syndicat.
Si l'on en croit des auteurs spécialisés comme M. Sizaire ou M. Lafond :
Pour les premières l'article 25-1 s'applique.
Pour les secondes, l'article 25-1 ne s'appliquerait pas. Il n'y aurait pas possibilité de second vote ni même de seconde assemblée.
Cette solution semble heurter le bon sens mais il semble bien qu'elle est exacte car l'article 17-1, pour l'adoption du régime coopératif, vise tout à la fois la majorité de l'article 25 et le cas échéant de l'article 25-1 ! Si la précision est donnée dans un article, c'est qu'elle est nécessaire.
Du moins peut-on le penser car il existe un défaut total de cohérence dans les différentes expressions qu'on trouve à ce sujet. Il est donc difficile d'appliquer les règles traditionnelles d'interprétation à des textes manifestement mal rédigés.
On peut seulement affirmer qu'il est audacieux, pour les pouvoirs publics, de vanter les avantages de l'autogestion tout en les plaçant des syndics bénévoles devant une législation inexploitable aux yeux des juristes eus-mêmes 
Il y a quand même une chose certaine : il n'est pas possible de "sauter" le premier vote vous semblez l'évoquer. On ne peut passer à l'article 25/1 qu'après tenté d'obtenir une décision adoptée à la majorité de l'article 25
Et si j'ai mal compris ce que vous voulez faire, dîtes le clairement.
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Edité par - JPM le 19 janv. 2005 23:04:33 |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 19 janv. 2005 : 23:36:41
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Rkl,
Le mécanisme de l'article 25 et de l'article 25-1 fait partie des dispositions d'ordre public de la loi de 1965 et l'assemblée, même à l'unanimité, n'a pas la faculté de le modifier.
Citation :
Article 25
Modifié par Loi n°2004-669 du 9 juillet 2004 art. 122 (JORF 10 juillet 2004).
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article précédent ;
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;
d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;
e) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ;
f) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives;
g) A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économie d'énergie portant sur l'isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l'air, le système de chauffage et la production d'eau chaude.
Seuls sont concernés par la présente disposition les travaux amortissables sur une période inférieure à dix ans.
La nature de ces travaux, les modalités de leur amortissement, notamment celles relatives à la possibilité d'en garantir, contractuellement, la durée, sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis du comité consultatif de l'utilisation de l'énergie ;
h) La pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et la réalisation des ouvrages, permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ;
i) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ;
j) L'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau interne à l'immeuble dès lors qu'elle porte sur des parties communes ;
k) L'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes;
l) L'installation ou la modification d'un réseau de distribution d'électricité public destiné à alimenter en courant électrique les emplacements de stationnement des véhicules, notamment pour permettre la charge des accumulateurs de véhicules électriques.
m) L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires.
Article 25-1
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 81 5° (JORF 14 décembre 2000).
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
---
texte de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : à http://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp
Par ailleurs, signalons pour la bonne règle qu’il apparaît que le texte que vous mentionnez (qui figure sur votre ordre du jour si on comprend bien votre message) est, dans sa seconde phrase (à partir donc de « Le dernier alinéa de l’article 25 est remplacé… »), le texte mot pour mot de l’article 81-5° de la loi SRU (loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000), article qui, précisément, a créé l’article 25-1 de la loi de 1965 tel qu’il existe présentement (cf. ci dessus en citation) :
le rédacteur [votre syndic emporté par la confusion ou un copropriétaire présumé malin ?] de ce texte que vous rapportez a très certainement fait des erreurs de manipulation par méconnaissance des mécanismes des novations législatives et recours à une source obsolète … :
sans doute a-t-il travaillé avec le texte de l’article 25 de la loi de 1965 tel qu’il existait avant la loi SRU et avec la loi SRU elle même sans saisir que cette loi a, par son article 81-5° comme dit plus haut, transformé l’article 25 de la loi de 1965 par suppression de son second alinéa et a créé, dans le même temps et par le même article 81-5°, l’article 25-1 de la dite loi de 1965 (je reconnais que ces gymnastiques de textes sont des affaires de cuisine rédactionnelle qui peuvent paraître un brin compliquées ou spécieuses , mais elles ont leur logique propre pour éviter des textes finaux bancals voire incohérents) ;
en conséquence de la loi SRU en son article 81-5° mentionné ci dessus, l’article 25 de la loi de 1965 ne comprend présentement plus qu’un seul alinéa, lui même composée d’un membre de phrase introductive (« Ne sont adoptées … les décisions concernant : ») suivie d’une énumération en 13 points de a) à m).
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 19 janv. 2005 23:39:51 |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 19 janv. 2005 : 23:41:14
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tout d'abord "ce n'est pas ce que je veux faire" mais ce qui a été proposé, et mis à l'ordre du jour par un syndic professionnel à l'AG à laquelle je viens d'assister
l'ordre du jour est rapporté ci-dessus tel qu'il est rédigé et présenté aux copropriétaires, j'ai intégralement respecté sa rédaction.
je reprends JPM que je remercie
Citation :
Il y a quand même une chose certaine : il n'est pas possible de "sauter" le premier vote vous semblez l'évoquer. On ne peut passer à l'article 25/1 qu'après tenté d'obtenir une décision adoptée à la majorité de l'article 25
c'est la réponse que j'espérais et qui répond bien ma question, question qui fait suite à la demande faite par le syndic professionnel "que l'AG mette systématiquement en place l'article 25-1", ce qui équivaut effectivement à "sauter"la majorité de l'article 25, et au surplus que cette décision soit légalisée par le syndicat
il fallait argumenter ce qui fut fait: " le RC n'étant pas conforme à la loi SRU cette décision est souhaitable"
et pour clôturer cette décision est, toujours selon l'ordre du jour, prise à la majorité de l'article 24 |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 19 janv. 2005 : 23:56:53
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à MARC75017
je ne pense pas que le syndic (un syndic professionnel je reprécise) ai pris ses sources ailleurs que dans la loi du 10 juillet 1965 l'article 25-1 en effet cet article 25-1 est reproduit intégralement dans l'orde du jour et si je l'ai traduit par "lorsque l'assemblée générales des copropriétaires....peut statuer à la majorité de l'article 24" ceci était pas simple parresse de ma part et je m'en excuse
j'ai pris note que
Citation :
Le mécanisme de l'article 25 et de l'article 25-1 fait partie des dispositions d'ordre public de la loi de 1965 et l'assemblée, même à l'unanimité, n'a pas la faculté de le modifier.
merci |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 20 janv. 2005 : 00:26:24
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Le fait d'avoir à traiter obligatoirement sous 25 puis le cas échéant sous 25-1 ce que prévoit l'art. 25 dans tel ou tel de ses 13 points a) à m) est incontournable.
Pour le reste, comme par exemple l'application de l'art.29 ou de l'art. 17-1, l'interprétation des auteurs tels Lafond et Stemmer dans le Code de la Copropriété de Litec ou Rouquet et al. sous le même titre chez Dalloz est la bonne et il n'y a pas lieu de qualifier les rédactions de l’art. 29 ou de l’art. 17-1 , ou leurs articulations avec d'autres articles, d'"incohérentes" comme semble le penser JPM suivant son expression à ce propos : ces rédactions sont en effet, chacune, ce qu'elles sont : l'art.29 implique 25 et uniquement 25 et l'art.17-1 met en jeu 25 et le cas échéant 25-1 : les textes de ces deux articles sont parfaitement clairs et ne présentent nulle incohérence !
Il n'en reste pas moins que votre syndic est en dérapage avéré et l'on ne comprend pas bien pourquoi, sauf à faire l'hypothèse qu'il n'a pas bien compris le mécanisme 25 / 25-1 . On constate que nombre de ses collègues sont dans cet état de n'avoir pas bien pigé... : sur sept syndics à qui j'ai à faire, quatre n'ont pas vraiment pas intuité...
La semaine passée, j'ai rendu visite à un de ces syndics pour lui expliquer textes en mains pour une très prochaine AG ; l'assistante pigeait, pas le chef (elle pouffait , mais discrétement sans doute parce que prudente et soucieuse de son avancement, pendant que je me désolais de constater comme elle les déficiences de la comprenette de son syndic de chef...).
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 20 janv. 2005 00:30:26 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 janv. 2005 : 11:35:13
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Sur le manque de cohérence des formules utilisées par les textes autres que l'article L 25 mais renvoyant à la " majorité de l'article 25 ", voici un panorama qui n'est sans doute pas exhaustif.
Art L 27 (syndicat secondaire) : aux conditions de majorité prévues à l'article 25
Art L 28 (scission) : à la majorité des voix de tous les copropriétaires
Art L 29 (Unions) : à la majorité prévue à l'article 25
Art L 37 (droits accessoires) : statuant à la majorité prévue à l'article 25
Art L 18 (dispense de compte séparé : en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 A noter ici qu'en réalité il n'y a pas de majorité de l'article 25-1 puisque cet article renvoie "à la majorité prévue à l'article 24 "
Art L 18 (provisions sur travaux futurs) : prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi
Art L 21 (marchés et contrats) : statuant à la majorité de l'article 25
On retrouve des errements identiques dans le décret :
Article D 29 (contrat de mandat) " la décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ". Dans ce cas il n'y avait pas lieu de renvoyer à l'article L 25 puisque l'article L 25 c comporte la désignation du syndic. Dans ce cas, et pour la controverse sus évoquée, doit-on dire qu'on est dans le premier cas ou dans le second ?
Art L 18 (substitution) : à la majorité prévue par l'article 25
Il n'était pas difficile d'adopter une ou deux expression(s) à utiliser dans tous ces textes. L'exégèse biblique est bien pale à côté des ergotages qu'on retrouve dans la jurisprudence pour l'interprétation de ces textes disparates.
On va retrouver les mêmes défauts dans les textes comptables :
L'article L 14-3 et l'article D 11 évoquent le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé
et dans l'article 7 du projet de décret comptable le comparatif des comptes approuvés de l'exercice précédent
Il importe peu que le sens soit finalement le même. C'est le principe de la cohérence terminologique qui est en cause.
Dans la première de ces deux expression " approuvé " au singulier est une erreur. Ce n'est pas l'exercice qui est approuvé. Ce n'est pas le comparatif non plus. Ce sont bien les comptes de l'exercice précédent qui sont approuvés.
Assurer la cohérence terminologique : c'est 1000 procès de moins par an (et je suis peut être modeste) 
Quant à la controverse sur laquelle j'ai cité MM. Lafond et Sizaire, elle existe bel et bien. Il ne suffit pas d'adopter leur opinion commune pour la faire cesser. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 20 janv. 2005 : 17:48:10
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Vous voulez que je vous dise ? C'est trop tordu et aucun ou presque de mes syndics sont dans le droit: 25 ou 25-1 , moi-mêm je ne m'y fais encore pas et de toutes les façons les syndics passent très et trop rapidement à l'art.24 donc on retombe à l'ancien temps. C'est loin d'être au point. C'est comme le compte séparé......
LN |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 janv. 2005 : 19:14:38
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Je rejoins Marc75... sur ce point.
L'art.25 liste les les décisions concernées par cette majorité, de 25 a à 25m ...
Cette liste n'est pas indicative. Elle est exhaustive des décisions qui relèvent de cet art.25.
L'art.25-1 s'applique donc, à mon sens, sur ces seules décisions spécifiées dans l'art.25.
Les articles que JPM note précisent que la majorité pour adopter le point traité est celle de l'art.25.
Seul l'art.18 précise, pour le compte séparé, la possibilité de faire application de l'art.25-1
L'adoption du contrat de mandat, lié au mandat donné par l'art.25c, implique induit aussi l'application de l'art.25-1.
Mais les points mentionnés dans les articles qui ne font pas référence à l'art.25-1 ne peuvent, à mon avis, être votés qu'à l'art.25.
Dans le cas contraire, nous aurions eu un point 25n pour le syndicat secondaire, un 25o pour la scission, un 25p pour les unions, et un 25q pour la réserve pour travaux futurs.
Pas besoin d'articles spécifiques.
S'il y en a, sans référence à l'art.25-1, ce n'est que le 25.
Je rejoins JPM que je cite :
"Si l'on en croit des auteurs spécialisés comme M. Sizaire ou M. Lafond :
Pour les premières l'article 25-1 s'applique.
Pour les secondes, l'article 25-1 ne s'appliquerait pas. Il n'y aurait pas possibilité de second vote ni même de seconde assemblée."
Je ne vois pas là d'incohérence. Je ne vois là qu'une volonté du législateur de séparer les choses (même s'il ne l'a pas fait exprés !)
C'est pourquoi la résolution proposée à l'AG de rkl me semble illégale car elle tend, de fait, à abroger définitivement l'art.25 et ne prendre en considération systématiquement que le 1/3 des voix prévu art.25-1 pour toutes les questions qui relèveraient de l'art.25.
C'est, vous en conviendrez, une réduction contraire aux textes qui ne tient pas la route 2 secondes !
Une AG ne peut prétendre ne pas se prononcer à l'art.25 pour les questions prévues à cette majorité, ni abroger un texte de loi, même de fait !
Il faut dire que certains syndics professionnels, et non des moindres, ne sont pas à une illégalité près .....
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Edité par - gédehem le 20 janv. 2005 19:17:50 |
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