****JavaScript based drop down DHTML menu generated by NavStudio. (OpenCube Inc. - http://www.opencube.com)****
ATTENTION : Le Forum
d’Universimmo
a migré sur une nouvelle
plate-forme, sécurisée, et à la pointe de ce
qui se fait en matière de forums de discussion. Pour
découvrir le nouveau Forum : cliquez
ici - découvrez aussi le "Portail"
de cette nouvelle plate-forme Petite contrainte dont nous vous demandons de ne pas nous tenir rigueur,
liée à notre souhait de nettoyer un fichier de membres
alourdi par le temps :
la nécessité, si vous étiez déjà
enregistré(e) dans l’ancien forum, de vous ré-enregistrer
sur le nouveau , si possible en conservant le même identifiant
(pseudo). Ce
forum est désormais fermé, mais il restera consultable
sans limite de durée à l’url : http://www.universimmo.com/forum Les
adresses et les liens que vous avez pu créer vers ses sujets
restent bien entendu totalement opérationnels.
Par contre tous les nouveaux sujets doivent être
créés sur la nouvelle plate-forme. Pour
toutes remarques, questions ou suggestions concernant cette migration,
nous vous proposons un sujet dans la section « A
propos de ce forum »
Bon surf
! L’équipe Universimmo
Il est recommandé pour apprécier le site d'avoir une résolution d'écran de 1024x768 (pixels/inch) ou Plus..
Je possède un terrain en zone NAa, il y a des rumeures de construction d'un lotissement, l'expropriation est-elle légale dans ce cas là? Puis-je faire une demande de permis de construire à titre personnel? Comment ne pas se faire avoir?
en principe une zone NA est réservée aux opérations d'ensemble (permis groupés, lotissements, zone d'améganement concerté) et n'autorise donc pas la construction de maison individuelle.
Il n'est pas possible de poursuivre l'expropriation des propriétaires de terrains en zone NA dans le seul but de permettre à un promoteur de créer un lotissement privé (sauf rares exceptions, la pousuite d'un intérêt privé ne constitue pas un motif d'utilité générale justifiant la mise en ouevre d'une procédure d'expropriation).
En revanche, je pense que les "rumeurs" que vous avez entendues et qui concerne donc expro+lotissement, indiquent que votre commune devrait mettre en place une ZAC, opération qui justifie le recours à l'expropriation, ZAC dont la partie privée (lotissement) devrait permettre à l'aménageur de financer la partie publique (équipemenst publics, VRD,...).
Il fautr savoir qu'en cas de création de ZAC et d'expro, la valeur de vos terrains sera apprécié un an avant la date de la DUP et donc au regard des possibilités de construction (tres limitées) que vous offrent les dispositions du POS applicables à la zone NA. Il ne faut donc pas trop vous faire d'illusions : la réalisation d'une ZAC en zone NA ne permet jamais aux propriétaires de bénéficier des équipemenst publics prévus et du changement des regles du POS : pas de plus-value mirifique en vue donc.
Citation :Initialement entré par vinzz la réalisation d'une ZAC en zone NA ne permet jamais aux propriétaires de bénéficier des équipemenst publics prévus et du changement des regles du POS : pas de plus-value mirifique en vue donc.
Vinzz,
En faisant des recherches, j'ai lu votre commentaire et je souhaiterai avoir quelques compléments. En effet je ne comprends pas pourquoi le changement de POS dans le cadre d'une ZAC ne peut pas bénéficier aux propriétaires actuels d'un terrain agricole qui souhaite simplement construire sur leur parcelle. A fortiori s'il s'agit d'une ZAC privée.
Pouvez-vous m'en dire plus, sachant que je ne m'interesse qu'aux droits à construire (et pas à la dimension plus-value de l'opération).
Parce que le principe du changement de zonage du POS en zone NA est de permettre l'ouverture à l'urbanisation de la zone, dans le seul cadre d'une opération d'ensemble, couvrant tout le périmètre de cette zone. A contrario, les constructions individuelles isolées ou même les petites opérations ne couvrant pas tout le périmètre de la zone sont interdites.
C'est pourquoi ce type d'opération s'accompagne généralement d'une DUP permettant à la commune ou à l'aménageur d'exproprier afin de disposer de la totalité des terrains inclus dans le périmètre.
L'idée est que l'ouverture à l'urbanisation de la zone suppose la réalisation d'équipements collectifs (voirie, réseaux, création d'une classe d'école,....) qui doivent être financés par un aménageur, se payant sur la partie privée de la ZAC.
C'est pourquoi ce type d'opération s'accompagne généralement d'une DUP permettant à la commune ou à l'aménageur d'exproprier afin de disposer de la totalité des terrains inclus dans le périmètre.
L'idée est que l'ouverture à l'urbanisation de la zone suppose la réalisation d'équipements collectifs (voirie, réseaux, création d'une classe d'école,....) qui doivent être financés par un aménageur, se payant sur la partie privée de la ZAC. Vincent
Ce qui me laisse perplexe, c'est le peu de latitude laissée au propriétaire individuel dans le cadre d'une opération qui, même si elle est déclarée d'utilité publique, peut (dans le contexte évoqué) se faire au profit d'intérêts privés.
Je me dis qu'en plus une expropriation prend du temps (surtout si il y a épuisement des voies de recours) et que pour un opérateur privé, le temps c'est vraiment de l'argent. D'où peut-être un rapport de force "équilibré" qui peut amener à récupérer une partie du terrain agricole en terrain contructible.
Mais peut-être que j'affabule et c'est pour cela qu'il me serait utile d'avoir des retours d'expérience de cette situation.
La machine infernale: Une municipalité veule qui souhaite aménager mais ne veut pas assumer son rôle de maître d'ouvrage. Un "amménageur" qui flaire le "bon coup". Un petit propriétaire foncier qui va faire les frais de l'opération.
Dans ce que je peux lire sur ce forum (et d'autres), c'est malheureusement monaie courrante, et cela me hérisse. Le pauvre propriétaire foncier a peu de chance d'échapper au laminage de la collusion inévitable entre la municipalité et l'amménageur.
Lorsqu'on est petit, on ne peut pas lutter. Alors pourquoi ne pas grossir ? L'une des seules solutions que je vois, c'est le recours aux AFU (Associations Foncières d'Urbanisme).
Les juristes du Forum auront surement des idées sur ce sujet ???
Expropriation
Forum fermé
Posté - 20 janv. 2005 : 18:43:43
