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kloux
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 Posté - 22 janv. 2005 : 18:04:49
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bonsoir a tous,
voilà, j'arrive au terme de mon bail commercial( 3,6,9),dont le renouvellement est prevu pour decembre 2006.
Le precedent renouvellement s'etant mal passé(tribunal), mon loyer avait été déplafonné par decision de justice.
Ayant de projets d'investissement important,je souhaitais savoir si mon proprietaire pouvait une nouvelle fois déplafonné ce loyer, ce qui pertuberait mon projet???
Par avance, je vous remercie, et s'il manque des indications, n'hesitez pas,je n'ai pas l'habitude des forums
Cordialement, Kloux.
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LE GOFF
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550 réponses |
Posté - 22 janv. 2005 : 20:23:16
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Bonsoir,
Pour pouvoir donner une réponse approchée, dites-nous pourquoi le tal avait accepté le déplafonnement, il y a neuf ans.
Si le tribunal a statué sur le loyer, on peut normalement considérer que ce dernier correspond à la valeur locative sauf si modification notoire des facteurs locaux depuis la dernière fixation.
Il reste toujours possible, 9 ans après, de redemander un déplafonnement pour des causes variées : du fait certains travaux, une déspécialisation partielle que le bailleur aurait consenti pendant le bail ....
Sur le principe pur, il y a éventuellement un risque en fonction des évènements intervenus depuis le dernier renouvellement
Au plaisir de vous lire
Fab |
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kloux
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 24 janv. 2005 : 10:54:26
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Bonjour, et merci pour votre reponse,
je vais vous donner qq explications supplementaires, car c'est un peu plus compliqué que ca:
en 1997, mon loyer annuel etait de 57000 frs, et lors de du renouvellement, j'ai recu une offre de mon proprietaire avec un loyer de 65000 frs ,avec des modifications ds les termes du bail initial,sans aucune explications !
n'y connaissant rien ds ce domaine puisque c'etait mon premier, j'ai donc confier mon dossier au service juridique, du syndicat de ma profession, qui a rédigé une lettre, pour mon proprietaire, lui répondant que l'on acceptait sa proposition,(le syndicat me precisant que l'augmentation n'etait pas enorme)
quelques temps apres ,ayant de plus en plus de doute sur l'action du syndicat, nous sommes allés voir un notaire et là, "coup de massue",ce dernier ne comprenait absolument pas pourquoi on nous avait conseillé cette reponse, et a donc repris le dossier.Nous nous sommes retractés aupres de mon proprietaire, lui indiquant que j'avais été le seul a avoir signé la lettre, tandis que mon epouse ne l'avait pas signée!!!!
Bien evidemment, 3 ans plus tard, au tribunal, le juge en a decidé autrement et a donne raison au proprietaire, a savoir 65000 frs plus la révision triennale, a partir de mai 2001 soit 69884 frs annuel,precisant que mon epouse n'avait effectivement pas signé cette lettre d'acceptation, mais n'avait pas non plus manifesté son refus !!!
Suite a ce jugement, nous avons fait savoir a notre proprietaire,par notre avocat, que nous ferons appel, sauf s'il prenait a sa charge les travaux d'electricité de l'appartement( dejà demandé a notre arrivée en 1989 et refusé),ce qu'il a accepté!
je precise que j'ai un bail à loyer à titre commercial, conformément au decret n°53-960 du 30 septembre 1953, comprenant les locaux professionnels et l'appartement au dessus.
Voilà, désolé d'avoir été si long, mais ne voulant pas commetre d'imprudence cette fois-ci, je me devais de tout vous dire!!!
merci de me lire,je vous souhaite une bonne journée.
Cordialement, Kloux.
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Edité par - kloux le 24 janv. 2005 11:54:20 |
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LE GOFF
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550 réponses |
Posté - 24 janv. 2005 : 20:38:07
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bonsoir Kloux,
Effectivement, l'augmentation de 1997 est plus que substancielle et dépasse largement les indices applicables à l'époque. En fait, votre syndicat est intervenu dans un domaine qu'il ne maitrise pas. La base est d'accepter le principe seul du renouvellement, qui empeche le proprio de revenir dessus.
Mais en même temps, on conteste le loyer et les modifications des clauses. Dans ce cas, le tribunal peut intervenir sur un pb de fonds (valeur locative ...). A l'époque, il a été coincé par cette acceptation globale et n'a pu statuer que sur l'apréciation juridique du courrier.
La valeur de base du loyer ayant été acceptée, la révision s'applique sur ce nouveau montant. Imparable.
Pour le prochain renouvellement, Les travaux d'électricité risquent d'être une porte ouverte vers une demande de déplafonnement.
Pas de panique cependant, il peut tester mais il est possible de parer. Déjà, il faut différencier amélioration et réparation. Les réparations ne sont pas concernées.
On tiend compte pour obtenir un déplafonnement pour travaux : "des améliorations dont le bailleur a assumé la charge, soit directement soit en les remboursant au loc".
Il faudrait en premier de vérifier la rédaction du bail car l'article 23-3 du decret n'est pas d'ordre public.
Mais le déplafonnement, c'est quoi : revenir à une fixation du loyer par rapport à une valeur locative des locaux. Il faut donc s'informer sur les prix de marché en matière de location pour des locaux similaires cela vous orientera sur l'existence du risque et son montant(contactez agent immobiliers, notaires)
Ce qui est plus délicat dans ce genre de démarche est l'existence de locaux d'habitation.
Une partie de la JP a considéré que si les valeurs locatives comparatives pour l'habitation avaient connu une augmentation importante, cela ne suffisait pas à constituer un modification notable. Mais la cour de Cass, à une position contraire. Là, on ne peut pas nier le risque.
Pour éviter ce genre de discussion, je pense qu'il doit être tout à fait possible de baser le dossier éventuel sur le fait qu'il s'agit de réparations et tout le reste est inapplicable.
Le risque ne dépend pas uniquement du droit mais aussi de la personne. Vous n'aurez une certitude que lorsque le renouvellement se présentera ce qui ne facilite guère la prise de décision.
Cordialement
Fab |
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kloux
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6 réponses |
Posté - 26 janv. 2005 : 08:35:59
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Bonjour Fab,
Vos reponses commencent a m'eclaircir, et de plus vous avez saisi mon etat d'esprit, a savoir angoisse et panique, lorsque je pense a ce futur renouvellement, car etant de nature optimiste, j'ai quand meme la conviction que cela se finira encore devant le tribunal!!!!
Pour les travaux d'electricité, il s'agissait d'une remise au norme suite a une verification que j'avais fait effectué a mon arrivée en 1990, de mon coté j'ai refais celle des locaux professionnels.
Le cout de la partie habitation, a eté reglé lorsque le proprio m'a envoyé la regularisation des loyers apres le jugement, en le deduisant de la somme que je lui devais.
Evidemment, si je réalise mon projet d'investissement, on pourrait me le reprocher plus tard, on me signifiant que j'aurais du attendre le renouvellement avant de me lancer, donc mes questions sont:
1) n'y a t-il pas un moyen, de savoir auprés de mon proprietaire, ses intentions pour le prochain renouvellement de dec 06, plutot que d'attendre son offre que je devrais recevoir en juin 06????
2) le deplafonnement peut -il atteindre des proportions telles qui puisse mettre mon entreprise sur la paille???
Encore merci,pour vos reponses,c'est tres sympa de prendre sur votre temps, pour nous aider.
Bonne journée,Kloux.
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LE GOFF
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550 réponses |
Posté - 26 janv. 2005 : 21:04:47
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Bonsoir Kloux,
Il ne faut surtout pas que cela vous angoisse. Ce n'est pas parce que c'est arrivé une fois que cela peut devenir une habitude.
La reponse à vos questions va dépendre des clauses du bail et de ce que vous envisagez comme projet.
Avant toute chose, toutes les modif que vous prevoyez doivent s'adapter aux clauses du bail. Dans le cas contraire, vous risquez qq pb : attention à ce que l'activité corresponde à la destination des locaux, autorisation préalable des travaux si besoin. En fait, il faut que vous fassiez verifier la correspondance entre votre projet et le bail.
1°)Si rien ne s'y oppose, le principe de base est que vous n'avez pas à attendre le renouvellement.
2°)Si un accord du proprio est necessaire, le choix est un peu plus limité.
Pour la question du renouvellement avant la date : cela peut être à double tranchant. Vous êtes demandeur, il risque donc de fixer ses conditions avec les interrogations que cela comporte. Dans le cas 2°), il est toujours possible d'amorcer la discussion en parlant de votre projet et en précisant par exemple que la banque demande un bail neuf, vous lachez un peu sur le loyer. Cela peut se négocier. Vous perdez d'un coté mais vous savez où vous allez pendant 9 ans.
Cependant rien n'oblige votre proprio à vous suivre. C'est aléatoire.
Quant à un éventuel déplafonnement, cela veut dire fixation du loyer par rapport à la valeur locative. Les prix du marché vous donneront une idée de la valeur locative de locaux similaires. Vous aurez donc une réponse approchée pour faire vos calculs.
Cordialement
Fab
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kloux
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 27 janv. 2005 : 19:06:54
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bonsoir Fab,
je pense que tout se jouera sur la valeur locative et je m'en occupe des lundi, car mes projets respecteront scrupuleusement le bail.
si je peux me permettre, une derniere chose, supposons que mon loyer soit en dessous de la valeur locative,(69884frs actuellement), si mon proprietaire me le monte a 80000, je ne vais pas faire d'histoires, mais s'il le monte en exagerant a 150000, je ne pourrais jamais le regler, donc:
est-ce que le tribunal tient compte, du loyer proposé par rapport au CA de l'entreprise, car il doit qd meme le voir aussi que je ne pourrait faire face a une telle augmentation !!!
Ou sinon, quel interet, mon proprio a-t-il d'augmenter en masse, sachant aussi que je ne pourrais pas!!! là je ne vois pas!!!
Cordialement, Kloux(celui qui voit tout en noir!!! ) |
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LE GOFF
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550 réponses |
Posté - 27 janv. 2005 : 20:43:21
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Bonsoir,
La valeur locative n'est pas une somme qui peut être fixée au centime près. Mais on ne peut pas faire n'importe quoi dans sa valorisation.
Dans le cadre d'une somme exorbitante, on va aboutir forcément en procédure. En soi, la procédure est une bonne chose, cela va permettre de discuter. A condition de ne pas bloquer le juge par un formalisme mal apprécié !
Normalement, c'est le juge qui va décider, si la commission de conciliation n'a pas abouti à un accord. Mais, notre juge n'est pas entièrement libre.
Sa décision est encadrée par le decret (L145-33) qui fait appel à des notions très précises comme les caractéristiques du local, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité ...
Ceci vous permet, avec un agent immobilier ayant une très bonne connaissance de votre quartier, d'avoir une approche affinée de cette valeur locative pour orienter votre décision.
On ne peut pas nier qu'il existe toujours une partie d'aléa dans une décision judiciaire. Par contre, les recettes du locataire ne peuvent en aucun cas servir directement a la fixation de la val loc. La JP y est hostile et la cour de cass a condamné la référence exclusive à cette seule methode d'evaluation.
Si vous stressez toujours  , pourquoi ne pas envisager d'ouvrir un ets secondaire dans d'autres locaux où un proprio, plus cool, vous fera des facilités. Tout dépend de ce que vous envisagez.
Cordialement
fab |
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kloux
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 28 janv. 2005 : 18:01:58
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bonsoir Fab,
j'y vois un peu plus clair,grace a vous, et je vais m'en occuper serieusement afin de prendre une decision.
je vous tiendrais au courant et si j'ai un autre renseignement je n'hesiterais pas a le demander sur ce forum tres interessant.
encore merci et bonne soirée.
Cordialement, Kloux |
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renouvellement de bail approche !!!!
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