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amande
Pilier de forums
408 réponses |
 Posté - 04 févr. 2005 : 01:26:25
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Ezaline...
Je croyais qu'il était écrit sur votre bail :
Loyer : 390 euros CC (même si interdit)
Pour sûr, la case charge n'est pas remplie (même pas un trait ?) Peut-être aucune case charge, dans votre bail...
Ne tenez pas compte de la façon dont il a rédigé les quittances : c'est leur montant qui est important > 390 euros. Vous vous en êtes acquittée chaque mois, non, de ces 390 euros ?
S'il revendique un manque à gagner de 60 euros, c'est qu'il reconnait que ses 60 euros sont des charges, et non pas du loyer. Il lui reviendrait alors l'obligation de vous fournir récapitulatif et régularisation(s) annuelle(s). Au cas où il ne le ferait pas, vous pourriez lui demander de vous rembourser ce que vous avez versé tous les mois et une assignation serait nécessaire à mon avis. 
Imaginez, je suis bailleresse. Je loue mon logement 800 euros, et je néglige de préciser les charges à la rédaction du bail. Au bout d'un an, je décide qu'elles sont de 200 euros, parce que j'ai eu un conflit avec mes locataires (ont refusé de partir, mon motif n'était pas valable, autre négligence...). Donc, charges de 200 euros, je décide (j'exagère exprès). Comme je sais que rien ne fut précisé dans le bail, j'ai l'idée de remplir mes quittances différemment : je précise un montant de charges, je recalcule le loyer en conséquence. Ensuite, j'argue aux locataires (au motif que le loyer fut sous-évalué de la somme correspondante à la signature, petit rappel, souvenir pour les faire culpabiliser) que je me suis "trompée", qu'ils me sont redevables de 200 euros de loyer x 12 mois, sans pour autant procéder au récapitulatif + régularisation annuelles de ces charges (justificatifs éventuels, c'est compliqué, et je ne les ai peut-être pas ! et je ne me suis jamais soucié de cela, tenir ma petite compta). J'accepte même de rendre le trop-perçu de dépôt de garantie, avant assignation, histoire de les convaincre que le loyer est bien de 600 euros. Cela me permettra d'avancer que le loyer ne fut pas payé chaque mois dans sa totalité, puisque le montant est bien précisé dans le bail (au moins, je n'ai pas négligé cela ;o). Puis je continue de réclamer moult "arriérés".
Non !
Cessez de culpabiliser. Dites-lui oralement (c'est à lui de prouver ses revendications) de vous envoyer par AR ses doléances, ainsi que les régularisations annuelles 2003 (mois de décembre) et 2004, s'il est en mesure de le faire (je ne sais pas si ce n'est pas trop tôt pour 2004, en février 2005). S'il le fait, il doit tenir à votre disposition les justificatifs, que ce bailleur ait trop ou pas assez perçu.
Si vous cédez, ok... 60 euros de loyer en plus... il y aura normalement modification, avenant au bail (ou il serait capable de vous redemander la totalité des charges quand bon lui semblerait (avec une limite / prescription de 5 ans). Vous savez ce qui serait modifié ? Le montant des charges serait alors précisé ! Car une augmentation de loyer, si elle n'est pas faite selon l'indice INSEE, est très réglementée ! Ou il vous ferait signer un nouveau bail à l'amiable, loyer : non pas 450 CC (interdit), mais 390, et charges : 60 euros. Ce qui aurait pour effet de se réengager sur trois ans à nouveau.
Mais il souhaite cela à mon avis : signer un nouveau bail à 450 + 60, ... d'une durée d'un an avec motif légal, complet (plus d'erreur !) !
Gardez les quittances sous le coude.
Attendez.
Si vous en venez à être assignée, pour ces soi-disant 60 euros de loyer mensuel non perçus, vous pourrez demander en défense qu'il justifie les fameux 60 euros correspondants par descriptifs / quote-parts & régularisations annuelles.
Une histoire vécue il y a 2 ans >
Un propriétaire m'a loué une maison, avec un loyer modéré, au motif que le bail cesserait à son divorce (clause incluse dans le bail, abusive). 10 mois plus tard, divorcé, il m'écrit un AR, pour que je quitte les lieux sous 10 jours. Dans cet AR, il m'annonce qu'il s'est rendu compte que j'hébergeais mon petit ami sans son accord, et que je lui devais donc le double du loyer, moi qui n'en avais versé que la "moitié" (10000 euros, il demandait), en me rappelant que j'avais trahi toute sa confiance (absence de ceinture de chasteté ?!), à lui, qui m'avait concédé un loyer bon marché (ah bon ?).
J'ai refusé de partir. Congé nul, réponse en AR, idem pour le double loyer (n'importe quoi).
Puis, 6 mois avant la fin du bail, j'ai reçu son préavis pour reprise, par huissier.
(Il a reloué, évidement, sans reprendre, préavis frauduleux, je me tâte encore pour l'assigner)
Cessez de penser à votre négociation du début et d'en culpabiliser. A 450 euros, cet appartement ne vous aurait peut-être pas intéressée, comme d'autres.
Comme je disais, c'est sûr, ce proprio sera la prochaîne fois au courant des lois.
Citation :
ce loyer incomplet et c'est là le fond du problème... selon mon bail je ne m'en suis justement pas acquittée entièrement, puisqu'il n'y est pas inscrit CC...
Il est écrit "390" sur votre bail, au niveau du loyer (CC charges comprises c'est interdit), il n'y a aucun "60" nulle part sur ce bail. Les 390, le seul montant précisé, vous vous en êtes acquittée. Aucune dette, qu'il s'agisse d'un loyer ou loyer + charges.. Quant aux quittances, vous verrez si elles peuvent vous être utile au besoin !
PS : faites une petite recherche dans votre moteur (celui du site est long...) avec les termes, universimmo augmentation loyer ! |
Edité par - amande le 04 févr. 2005 01:31:45 |
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ezaline
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 04 févr. 2005 : 09:35:26
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Bonjour Amande,
j'apprecie que vous vous occupiez de mon problème.
Voivi ce qui est ecrit sur mon bail :
loyer : la presente location est consentie et acceptée moyennant un loyer annuel de 4680 euros, par termes de 390 euros.
dépot de garantie : deux mois de loyer (390 eurosx2)
Charges : le locataire est tenue de payer en sus du loyer, les charges récupérables...
Donc si je vous suis bien, c'est la somme totale de la quittance qui compte. 390euros.
Et s'il m'envoit les reguls de charges de 2003/2004, je suis tenue de les lui payer...?
Je me trompe ? |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 04 févr. 2005 : 12:28:41
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Je survole ce sujet depuis quelques temps et vois le mal que se donne amande pour vous assurer de votre "bonne foi".
mais lorsque, enfin, je lis ce que contient votre bail Citation :
loyer : la presente location est consentie et acceptée moyennant un loyer annuel de 4680 euros, par termes de 390 euros.
dépot de garantie : deux mois de loyer (390 eurosx2)
Charges : le locataire est tenue de payer en sus du loyer, les charges récupérables...
Vous êtes pour moi redevable du loyer de 390 euros Plus les charges récupérables.
Christophe |
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amande
Pilier de forums
408 réponses |
Posté - 04 févr. 2005 : 13:19:39
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Encore des questions...
Combien de quittances (période) "recalculées", réparties, avez-vous reçu ?
J'imagine qu'elles le sont... depuis que vous avez refusé son motif de reprise.
Y-a-t'il eu un quelconque reçu lorsqu'il vous a rendu le DG excédentaire ? Car sur le bail, il ne fut pas modifié (à la sortie des lieux, vous devriez alors statuer sur 390 x 2 euros de DG, comme indiqué sur le bail ?) Etait-ce le motif de l'assignation, ce DG excédentaire ? Que s'est-il passé ce jour-là... rien, car vous n'étiez pas là (dette éteinte) ?
Suffirait-il de rendre, par exemple, 200 euros de "DG excédentaire" à ses locataires, pour procéder à une augmentation (en plus, rétroactive !) de loyer mensuelle de 100 euros, annuelle de 1200 euros, et réclamer ! Euh, normalement il y a une suite : si les locataires cèdent et acceptent de payer tout cela, ils doivent aussi compenser le DG qui doit correspondre à deux mois de loyer, car loyer revu à la hausse !
En fait, plusieurs cas de figure s'offre à vous...
C'est compliqué, votre histoire... |
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ezaline
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 17 févr. 2005 : 11:03:58
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Bonjour,
j'ai quelques nouvelles au sujet de mon problème.
Mon bailleur m'a mis en demeure de lui régler la somme de 780 euros, qui correspond à 11 mois * 60 euros plus les 120 euros que j'ai indument perçu.
Il pretexte une erreur de plume sur les quittances, et il me dit que je ne peut pas contester le bail puisque je l'ai signé.
Il me somme également de ne plus utiliser la place de parking qui n'est pas dans mon bail, et de lui fournir des attestations d'entretien de chauffe-eau et du lave-linge.
Maintenant il me delivre une quittance comprenant uniquement 390 euros de loyer principal et me propose de régler les appels de charges par trimestre.
Je ne sais plus quoi faire, puis-je l'assigner au tribunal pour me défendre ? |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 17 févr. 2005 : 22:31:53
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Je pense qu'Amande vous partez dans une mauvaise direction.
Ezaline a bien fait sa (propre) synthèse de son problème, mais cherche un biais qui pourrait la sauver ( je la comprends fortement, mais...) A contre-coeur vous devrez vous exécuter. Eventuellement et obligatoirement demandez-lui les justificatifs des charges à payer. Cela d'ailleurs pourra être 60 euros comme 85 euros. Seuls les comptes annuels vous le prouveront. Je pense que le bailleur n'en avait aucune trace à votre arrivée puisqu'il était nouvel acquéreur, n'est-ce pas ? J'ai eu le même problème . Il faut bien essayer de donner une somme au nouveau locataire. Pour cela j'ai du intérroger le Syndic et cela n'est pas toujours facile.
Alors bon courage et essayer de mettre de l'eau dans votre vin 
LN |
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amande
Pilier de forums
408 réponses |
Posté - 18 févr. 2005 : 00:28:07
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Ezaline,
voilà, votre propriétaire est revenu sur ce qu'il désirait au départ : faire reconnaître 60 euros de charges. Tout en continuant à soutenir cet argument...
Les 120 euros de DG ne sont plus excédentaires. Il est en droit de vous les réclamer, puisqu'il abandonne son idée de déterminer un montant de charges. Cela a le mérite de clarifier les choses...
120 euros et un justificatif d'entretien de votre chauffe-eau (obligation locative), c'est tout ce que vous lui devez à mon sens (quant au lave-linge, il peut aller se faire voir, que veut-il, une preuve que vous utilisez de l'anti-calcaire comme dans les pubs ?!!!).
La provision pour charges de 60 euros n'ayant pas été déterminée à la signature du bail, il ne peut vous demander à postériori cette provision qui n'en est plus une : pour que vous lui deviez ces charges, il doit vous fournir descriptif / répartition (tantièmes par appart...), et vous devez avoir accès aux justificatifs si besoin est.
S'il vous demande des charges sur 2003 (décembre), il doit procéder à cela. Quant à 2004, courant mars-avril, il pourrait procéder à cette régularisation.
Cette régularisation vous aiderait à déterminer l'éventuel futur montant provisionnel pour charges, que vous pourriez ajouter au bail par avenant.
Quant bien même vous lui donnez ces 660 euros, c'est une somme qu'il serait obligé de justifier, que vous lui demandiez maintenant ou plus tard.
Je ne sais pas si j'ai été claire (ou juste), je suis un peu crevée en ce moment (vilaine bronchite, ravageuse d'ailleurs. Comment ça va les universimmonautes ? ça tousse aussi ?)... |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 18 févr. 2005 : 18:13:26
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Je viens de me replonger dans le sujet ...  Bonjour le mal de tête !!
Effectivement je suis un peu du même avis que Christophe et Insacorh. Au vu de la lecture de votre bail, ca semble mal parti.
Ce que je pourrai vous conseiller puisqu'il y a des arguments un peu litigieux, c'est une conciliation (vous, le bailleur et un conciliateur) afin d'élaguer le problème. Vous pourrez avancer vos arguments.
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/Conciliation.html |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 22 févr. 2005 : 00:10:43
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Les charges sont toujours demandées approximativement, et c'est lors de la convocation annuelle de l'AG que l'on reçoit les comptes de l'année passée. Donc le bailleur est en mesure à ce moment-là de vous montrer le détail exact de vos charges. Cela se situe souvent tardivement dans notre calendrier usuel /1er janvier-31 dec./ Les comptes apparaissent jusqu'à quelques fois 6 mois de retard suivant l'arrêt des comptes.
Et de même Ezaline, avez-vous payé la TEOM = taxe des ordures ménagères ainsi que la Taxe d'habitation ? TH. Et la facture d'électricité, est-elle à votre nom ? avec tous les frais que cela comporte ?
Je pense que vous avez un gentil locataire qui ne sait pas encore trop bien quoi faire payer et que vous feriez mieux de vous arranger avec que d'aller au tribunal.
LN |
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