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J'ai besoin des reinsegnements a propos d'un bail commercial mais je ne sais pas a ce qui m'adresser, pour avoir un conseil avant de saisir le tribunal. Je suis proprietaire d'un appartement dans l'ensemble immobilier denomme Les jardins de Val a Val d'Isere, ensemble immobilier qui a ete destine a la creation et a l'exploitation d'une residence de tourisme classee 3. J'ai achete cet appartement a travers la formule de la Nouvelle propriete et pour la precision PROPRIETE ALLEGEE, c'est -a - dire (cet appartement a fait l'objet d'un bail commercial originaire) un logement mis en gestion locative pendant une durée de 11 ans, avec à la clé, la récupération de la TVA sur le prix d'acquisition. Par ailleurs, j'ai vu me consentir une "avance de loyers" qui a ete versé pendant la durée du contrat. Cette avance n'a pas ete distribuée directment a moi , mais défalquée du prix d'achat. En outre, les charges annuelles etaient forfaitisées et la gestion tout comme l'entretien du logement a ete pris en charge par la société de gestion (Cette societe a ete plus fois rachete par autres societes durant ces 11 ans, jusqu'aujordh'ui quand elle a ete rachete par la societe ODALYS-VACANCES).
Le contrat de bail originaire a termine le 30 septmbre 2004.
A propos de la duree l'article 2 du bail commercial dit:
"Le present bail est consenti et accepte pour une duree qui commencera a courir du jour de la livraison de la residence... pour expirer le 30 septembre suivant la date du 11 eme anniversaire du bail. (c'est-a-dire le 30 septembre 2004)
Ainsi l'article 13 de mon vieu bail stipule que "A défaut de congé notifié par le propriétaire, le preneur transmettra ses nouvelles propositions au propriétaire". Bien Le 2 april j’ai recu par la societe une lettre et une nouvelle proposition de bail commercial a traver e-mai. J'ai refuse cette nouvelle proposition en envoyant une e-mail le 30 april parce que le nouveau bail etait pleine des clauses abusives et tres vagues. Je veux vous donner un example ; il y a une clause par laquelle je devais m'engager a payer sur la base d'une estimation faite unilatéralement par cette societe (le prenuer ou locataire) au titre des réparations locatives des travuax d'ameriolation et de renouvellemnt. Mais le vieu bail prevoit aussi que la societe a la fin des 11 ans doit me restituer en bonne etat ( usure normale) l'apartment, avec tous lea ameliorations que elle a fait.
Une autre clause de ce bail prevoit : “ Le prenuer (la societe) s’obblige a acquitter les charges de copropriete affectees au bien loue et afferentes au fonctionnement et a l’entretien de l’ensemble immobilier mais en contropartie de cette obligation le bailleur (moi) doit donner mandat a la societe de le representer aux assemblees generales des coproprietaires. Le proprietaire doit donner pouvoir general au representant que la societe indiquera, avec mandat de prendre part aux deliberations, promettant d’avouer ce que fera son mandant comme l’ayant fait lui-meme. Au cas de revocation du mandat ou a defaut de recevoir une seule fois tel mandat ou pouvoir la societe locataire sera de plein droit exoneree de son obligation au payement des charges de copropriete, les charges deja payees par le preneur etant alors compensees de plein droit sur les loyers futurs”. A propos de frais des timbre une autre clause prevoit dans le nouveau bail que "Tous les frais, eventuellement les droits de timbre et d'enregistrement, droits et honoraires des presentes, et tous ceux qui en seront la suite ou la consequence, sans aucune exeception ni reserve, seron supportes par le bailleur (moi), qui s'oblige"
Pour ces clause et autres j'ai communique que je ne voulais pas signer le nouveau bail.
Du 30 septembre a aujord’hui la societe a loue mon appartement, j’ai ecrit a la societe qu’elle n’etait pas authorise a louer et qu’il s’agissait de violation de domicile, et une responsable de la societe m'a repondu en m’ecrivant cette e-mail: "Je vous informe une dernière fois que nous avons pu louer votre appartement parce que votre bail d'origine se poursuit en tacite reconduction étant donné l'absence de notification de congé.
Je ne crois pas que la loi francaise peut prevoir cette chose et qu'il y a tacite reconduction. La societe m'a dit Ainsi, les deux possibilités d'accord que l'on puisse envisager sont :
*soit la tacite reconduction de votre bail, avec l'avantage en nature initial existant ainsi que le loyer prévu dans votre bail d'origine soit 1 737.31 euros annuel. *soit l'acceptation de la nouvelle proposition que l'on vous avait adressé avec loyer de 4500 euro et vantage en nature
Mon vieu bail a ete stipule dans le 1993, je ne crois pas que un appartement a Val d’Isere aujourdh’ui peut avoir une valeur de seul 1737,31 euros annuel, j’ai dit a la societe que sera la commission de conciliation des rapporst locatifs a decider se le loyer sera le loyer qu’elle dit.
Apres cette lettre la societe ne m’as plus repondu.
Je vous en prie de me donner quelques reinsegnements et ou au moin de me dire a qui je dois m’adresser.Le decert du 1953 protege le locatiare mais il y a une loi qui protege le proprietaire? quelle est la loi en matiere de propriete allegee?
Ces baux, liés aux investissements dans des résidences locatives, sont un peu particuliers mais les principes de base du decret de 1953 afférents aux baux commerciaux sont d'ordre public. Les regles sont les mêmes pour tous les utilisateurs de ces baux.
Le bail se termine le 30 Septembre 2004 mais c'est un bail com, Sans congé par huissier de la part du proprio, il se poursuit effectivement par tacite reconduction. Le mail n'est pas reconnu comme forme légale de congé. Congé par exploit d'huissier
Mais attention, on ne donne pas congé dans un bail com si le locataire n'a pas commis de faute sinon le proprio doit payer au locataire une indemnité d'éviction. C'est le problème de ces résidences. C'est le locataire qui a quasiment tout le "pouvoir" sur une durée indéterminée. Si vous ne voulez plus d'eux, il faut arriver à prouver une faute commise dans l'execution du bail (par exemple cession de fonds sans signification au proprio).
Pour cela, il faut en face un pro des baux com. Ces sociétés savent parfaitement que la plupart des proprio n'iront pas en procédure pour un investissement locatif et ils les attirent avec le loyer. C'est une procédure assez courante et c'est un sujet qui va générer rapidement de la JP car la période de formation des programmes arrivent en renouvellement.
L'urgence est de contacter un avocat qui maitrise le sujet (important) avant d'effectuer une quelconque formalité. Vous lui amenez le bail initial, les propositions par mail et surtout le dossier commercial de création.
En fait, c'est à vous de faire les propositions de ce que vous souhaitez en respectant le formalisme prescrit par le décret. Dans votre cas, un congé avec offre de renouvellement avec fixation d'un loyer ne tenant pas compte des indices reste possible. La proposition de loyer faite par écrit à 4500 € est un atout. Il signifie qu'il sont prêts à mettre ce prix.
N'oubliez pas que vous avez en face des gens habitués aux baux com, toute intervention va devoir être bien préparée. Plus de mail, mais courrier de l'avocat. Les écrits ont un gros désavantage, cela laisse des traces.
La difficulté reste l'apréciation de la valeur locative dans l'hypothèse de ces montages, qui sont au départ des montages pour avantages fiscaux.
Ne pratiquant pas ce genre de location, seul un avocat spécialisé pourra vous confirmer la marge que vous avez dans la proposition du montant de loyer, pour éviter un rejet en cas de saisine des tribunaux.
bail commercial et propriete allegee
Forum fermé
Posté - 24 janv. 2005 : 12:33:24
