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 Sujet  |
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goupithebain
Contributeur débutant
18 réponses |
 Posté - 25 janv. 2005 : 16:51:26
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Je suis syndic bénévole d'une copro de 3 copropriétaires/4 studios.
en 2003 nous avons voté pour le ravalement des façades de l'immeuble, avec ouverture des nouvelles fenêtres et changement de la porte d'entré et de celle du local EDF.
les travaux ont été décidés sur 2 ans.
1- ouverture des baies et changement des portes en 2003
2- réfection des façades en 2004.
Le point 1 a été réalisé et réglé, avec modification des coefficients de charges au bénéfice d'un copro dont un des studios n'utilise pas l'entrée principale.
Les difficultés apparaissent pour le ravalement des façades.
Un permis de travaux a été accordé pour 2 ans ( valable=>03/06)
Deux dossiers PACT ARIM sont en suspend car:
Le copro qui a bénéficié de la réduction des charges pour la 1ere
tranche de travaux , s' oppose systèmatiquement à tous les devis présentés en cours d'AG ordinaires et Extraordinaires pour le motif de "montant prohibitif". Aprés maints échanges par lettres recommandées, nous apprenons que ce copro ne VEUT PLUS faire les travaux
Question : en a t'il le droit?
SI OUI, La situation est grave car le mur mitoyen avec un voisin perd régulièrement son revêtement de plâtre; il y a risque d'accident
SI NON comment faire fléchire cet homme qui par ailleurs est le promoteur
Sur le plan des milliémes, nous sommes 520 contre 480 c'est à dire à égalité en AG 480/480, et jamais de majorité.
Merci de votre aide
max38
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Eric95210
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 25 janv. 2005 : 17:47:32
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Bonjour,
Pouvez-vous éclaicir 2 points :
1 - Les travaux ont-ils bien été proposés en AG avec les devis puis soumis au vote ?
2 - Puisqu'il y a 3 copropriétaires, comment peut-il y avoir égalité 480/480 ? (vous dites que vous avez 520 contre 480)
Merci |
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goupithebain
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 27 janv. 2005 : 11:32:58
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sujet: travaux votés en AG à l'unanimité
Bonjour ERIC95210
Merci de vous intéresser à mes soucis
1-Les travaux ont bien été proposés en AG avec débats sur les 3 devis présentés. Une entreprise pour chaque corps de métier a été retenues nominativement:
1 pour la serrurerie
1 pour la menuiserie
1 pour la maçonnerie
La maçonnerie s'occupant de la pose des portes pour la 1ere tranche des travaux et du ravalement dans la seconde.
2- En application de l'article 22 de la loi de 1965:
"lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires"
Ne perdons pas de vue que ce copro a accepté les travaux, qu'il a bénéficié d'une réduction de charge, et qu'il y a début d'exécution de la décision prise en AG.
A+
max38 |
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Eric95210
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 27 janv. 2005 : 14:02:34
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Si les travaux ont été votés et acceptés régulièrement, il n'y a pas de problème, vous appelez les fonds nécessaires pour les effectuer.
Que cette personne, même majoritaire en nombre de voix, change d'avis maintenant, c'est bien dommage pour elle et elle se réveille un peu tard. Pour traiter le problème avec le récalcitrant, vous trouverez quelques conseils sur ce post : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=21559&SearchTerms=pas,de,majorité
Concernant l'égalité des voix, je vous posais la question car vous disiez "nous sommes 520 contre 480", je comprenais que vous aviez, vous et l'autre copropriétaire, 520 voix et la personne opposante 480, donc l'article 22 ne s'appliquait pas.
Néanmoins, pour les problèmes de majorité, pour trouverez des conseils sur ce post : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=14600&SearchTerms=pas,de,majorité
et plus généralement : http://www.universimmo.com/fiches/unifiche00x.asp?Fiche_Code=5
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goupithebain
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 27 janv. 2005 : 17:03:46
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à ERIC95210
sujet: travaux votés à l'unanimité en AG
Nos avis convergent, faire des appels de fonds me plairait beaucoup mais rappelez-vous que notre copro récalcitrant rejette tous les devis proposés. Tant qu'il n'y a pas de devis accepté, pas d'appel, pas de constitution de dossiers de demande de subvention. Nous sommes, j'en suis conscient, dans le cas pire d'une copro où l'entente est quasi obligatoire, sinon c'est le TGI....j'aimerais que la guerre de trois n'est pas lieu.
* Je ne comprends pas pourquois la position négative l'emporte dans ce type de copro: 50% pour; 50% contre et on ne peut rien faire.
* La posibilité que le voisin mitoyen, celui sur qui tombe les morceaux de plâtre, porte plainte pour " mise en danger de la vie d'autrui" nous sortirait-elle de cette situation, ou serait-ce pire?
Merci et A+
max38 |
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Eric95210
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 27 janv. 2005 : 18:01:04
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Je suis désolé, mais j'ai un peu de mal à comprendre votre situation, et j'ai sans doute interprèté vos propos.
Vous m'avez dit "Une entreprise pour chaque corps de métier a été retenue nominativement" et j'ai pris cela pour une acceptation de devis. Mais, vous venez de me répondre qu'il n'y a pas eu de devis acceptés !
Donc, il n'y a jamais eu d'accord de sa part, aucun vote sur un montant exact en AG, juste une discussion de principe !
A défaut, a t-il été voté un budget et un cahier des charges sur lequel votre copro récalcitrant était d'accord ? Un mandat vous aurait-il été confié pour retenir une entreprise ?
Si non, il ne vous reste malheureusement, que la procédure judiciaire
pour effectuer ces travaux. |
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goupithebain
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 27 janv. 2005 : 21:57:30
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à ERIC 95210
sujet: travaux votés à l'unanimité en AG
1-Les travaux ont été plannifiés sur 2 ans ==> 2003-2004
la 1ere tranche couvrait le percement , l'achat et la pose de fenêtres, achat et le remplacement des portes donc:comprenait:
1 devis de serrurerie : porte EDF
1 devis de menuiserie : porte d'entrée et fenêtres
1 devis de maçonnerie : pose de l'ensemble
Le devis de maçonnerie intégrait le ravalement des façades; c'est cette partie qui a été reportée à l'année suivante.
Bien évidemment pour l'AG 2004 j'ai fait réévaluer le devis de maçonnerie. Pour être équitable, j'ai joints un second devis d'une autre entreprise.Ces 2 devis ont été rejetés bien que le premier ait été accepté pour le principe l'année précèdente.
J'ai donc recherché une 3eme entreprise( 1 patron+ 1 ouvrier)
le devis obtenu est de 30% moins élevé, mais toutes les opérations ne sont pas couvertes(exemple dépose et pose d'antennes, dépose et pose câble EDF etc...)
J'ai convoqué une AGE pour débattre.... aucun des copros ne s'est déplacé; je fus seul avec l'entrepreneur. j'ai tout de même fait un PV pour laisser une trace.
2- J'ai été mandater pour :
==> élaborer et déposer la demande de travaux sans permis de construire
"Ceci implique les plans des différentes façades,plan de situation, plan de masse, photos de l'existant, présentation de l'aspect future et naturellement réunion avec l'ingénieur des bâtiments de France, accord sur les matériaux à employer, ainsi que les teintes"
==> constituer les dossiers de demande de subvention.
Où est la faille?
merci et à +
max38 |
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Eric95210
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 28 janv. 2005 : 19:50:19
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J'avais espéré que quelqu'un d'autre donne son avis depuis hier soir...
Malgré votre titre : "travaux votés à l'unanimité en AG", beaucoup de vos propos me laisse penser qu'ils n'ont pas été votés.
Ma compréhension est : Vous avez eu une AG en 2003. Tous les travaux sauf le ravalement ont été acceptés (votés à l'unanimité, le PV de l'assemblée l'atteste)et réalisés. Le ravalement avait été repoussé à 2004 (donc vote CONTRE en AG 2003), compte tenu du montant élevé des devis proposés. Mandat vous a été confié pour obtenir ,en attente d'une nouvelle assemblée, de nouveaux devis et commencer les démarches administratives.
Tout cela est-il exact ?
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goupithebain
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 29 janv. 2005 : 16:39:26
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à ERIC95210
SUJET Travaux votés à l'unanimité en AG
Je vous reproduit l'extrait de la décision.... sans doute est-ce mal rédigé?
"DOUZIEME RESOLUTION.
Aprés délibération, l'Assemblée décide d'appliquer la solution suivante:
L'Assemblée Générale décide d'acquérir et de faire poser les portes et fenêtres pour l'année 2003 et de procéder à la réfection des façades en 2004....(suivent les détails pour 2003).
La résolution est adoptée à l'unanimité"
Ensuite,il a été procédé à une AGE en 2003 pour fixer les charges de chacun, comme je vous l'ai expliqué.A l'AGO 2004 des devis ont été soumis, refusés tous.
Si vous reprenez la chrônologie de la discussion , vous constatez que personne ne s'est présenté à l'AGE 2004 pour délibérer sur un devis 30% moins élevé.
Quant aux montants prohibitifs,à titre indicatif, il s'agit selon les mêtrages et les charges des entreprises :
=> 33K€ pour 184m2
=> 28K€ pour 188m2
=> 20K€ pour 166m2
Merci de votre intérêt
A+
max38 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 janv. 2005 : 18:03:07
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Pour les façades, il y a une décision de principe, non exécutoire.
Une décision de travaux comporte le choix d'un devis et de l'entrepreneur qui va avec, l'ouverture d'un crédit global et la fixation des appels de provisions (dates et montants). |
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Eric95210
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 29 janv. 2005 : 23:36:48
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Effectivement, seul un accord de principe a été voté.
Une nouvelle AG doit régulariser la situation, maintenant que vous avez des devis précis, en n'oubliant pas de faire voter non seulement le choix de l'entreprise mais aussi le plan de financement (date et montant des appels de fond). En fonction de vos travaux, faire appel à un architecte pour assurer la maitrise d'oeuvre pourrait vous éviter certain désagrément. N'oubliez pas non plus l'assurance dommage-ouvrage et le coordonateur SPS dont les frais sont en plus et à faire voter en assemblée.
Malheureusement, cela risque d'être vain, si le copropriétaire majoritaire ne veut plus faire de travaux. Vous aurez systématiquement une situation de blocage que seul une procédure judiciaire pourra règler. Cependant, un juge ordonnera des travaux, si comme vous le dites, il y a une situation de péril (morceaux de platre qui tombent sur le voisin) mais n'espérez pas trop si c'est uniquement pour un coup de peinture !
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goupithebain
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 30 janv. 2005 : 20:49:37
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sujet: travaux votés en AG à l'unanimité
merci à ERIC95210 et JPM
je suis content que nous nous retrouvions tous au même carrefour.
mais combien de temps devrais-je attendre le bon vouloir de ce copro?. Mon intention est d'adresser un courrier recommandé à ce copro récalcitrant en lui demandant de m'adresser les devis qu'il dit avoir par devers lui ensuite de provoquer une réunion de conseil syndical pour débattre de ces derniers et du budget 2005.L'AGO suivante devrait enterriner le choix du CS et fixer le plan de financement( des crédits sont à demander) plus vos recommandations.
A ce sujet, qu'est-ce qu'un SPS?
merci et à +
max38 |
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Eric95210
Contributeur senior
73 réponses |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 01 févr. 2005 : 19:36:30
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| En fait, il n’y a pas eu de réelle décision. L’assemblée ne se sera prononcée valablement que lorsque des devis auront été acceptés. Vous êtes en situation de blocage. Une condamnation à exécuter les travaux ou un arrêté de péril pourrait hâter la prise de cette décision. Par ailleurs, ce copropriétaire promoteur ne serait-il pas en mesure de proposer une entreprise dont les prix ne soient pas prohibitifs ? |
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goupithebain
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 02 févr. 2005 : 18:44:04
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à PF BARDE
sujet: Travaux votés en AG à l'unanimité
Merci de vous intéresser à ce sujet.
J' ai par maintes fois demandé des devis à ce copro promoteur de notre copro. En trois ans, je n'ai obtenu qu'un nom d'entreprise en 2004. Un technicien est venu le 6/7/04 pour mêtrer, chiffrer, évaluer etc....! Je l'ai relancé deux fois sans succés, je l'attends toujours. Dans la lettre recommendée que je viens de faire parvenir au copro, je renouvelle cette demande de devis: Je n'aurais pas de réponse car la vérité est ailleurs, notre copro a changé d'avis et ne veut plus faire les travaux donc: tous les devis sont exorbitants. Je crains d'être obligé de faire appel au greffe du tribunal.
max38 |
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Sujet |
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travaux votés en AG à l'unanimité
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