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 Sujet  |
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mb21
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 25 janv. 2005 : 23:15:21
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Bonjour,
Le calcul de la ventilation des charges d'ascenseurs (1000 par exemple) selon le tableau du Règlement de Copropriété conduit
à affecter 20% (par exemple) aux Bureaux et 80% (par exemple) aux Résidants, soit 200 et 800 respectivement.
Mais ce même Règlement de Copropriété stipule aussi que les charges d'ascenseurs doivent être doublées pour les Bureaux ;
elles deviennent donc : Bureaux : 200 x 2 = 400
Résidants : 1000 - 400 = 600
Or, il n'est pas possible au syndic de ventiler un même poste sous deux clés différentes. Ces 600 à affecter aux résidants représentant 100% de leurs 80 000/100 000, je propose de transformer cette base de 600 en une nouvelle dont les 80 000/100 000 seront 600. Cette nouvelle base sera donc : 600 x 100 000 / 80 000 = 750 et sera alors ventilée à 80 % pour les résidants, soit 750 x 80% = 600
et 20% pour les bureaux, soit 750 x 20% = 150
Ces 150 seront vus comme un acompte sur le dû des 400 des Bureaux ; le solde, soit 400 - 150 = 250, étant affecté au poste "Dépenses Bureaux".
L'affectation des charges d'ascenseurs : 150 + 250 = 400 pour les Bureaux et 600 pour les Résidants, sera alors conforme à l'ensemble des clauses du Règlement de Copropriété.
Mais un autre problème se pose quant à la situation des bureaux : une partie au rez de chaussée qui ne supporte pas de charges d'ascenseurs, et une autre partie au premier étage qui supportent seules les charges d'ascenseurs. Le compte "Dépenses Bureaux" ne permettant pas de faire cette distinction, il faudrait créer une sous-masse pour affecter ce solde de 250 aux seuls bureaux concernés.
Quelle est la démarche à accomplir pour ce faire : certainement modification du Réglement de Copropriété dans la forme, car rien n'est changé dans le fond : les charges seront affectées pour les Bureaux comme prévu, sans que la répartition n'en soit affectée ; si modification il doit y avoir, sous quel article de la loi SRU doit-elle être effectuée ?
Il s'agit en fait de donner au syndic les moyens d'appliquer le Réglement de Copropriété, ce qu'il ne sait pas faire en l'état...
Merci pour vos réponses
mb21
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Eric95210
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 27 janv. 2005 : 09:50:33
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Bonjour,
Etes-vous sûr de l'énoncé de votre règlement de copropriété ?
N'auriez-vous pas plutôt (comme chez nous) une phrase ressemblant à ceci, mis à part que vos bureaux soient prévus d'origine :
"Si l'un des appartements vient à être utilisé dans le cadre des dispositions du présent règlement, pour un usage autre que l'habitation, même partiellement, son propriétaire supportera une part supplémentaire de charge d'ascenseur égale à celle déterminée pour l'appartement en cause".
Cela revient à doubler sa quote-part et non pas à doubler ses charges.
Pour reprendre votre exemple, cela reviendrait à passer leur quote-part de 200 à 400 et d'avoir non plus une base de 1000 mais une base de 1200. Les bureaux auront 400/1200 et vous les 800/1200.
Le syndic applique donc les clés de répartition du RC, qui tiennent compte de l'étage, non plus sur une base de 1000 mais 1200.
Chez nous, c'est comme cela que cela se passe.
Le règlement de copropriété n'a pas à être modifié puisqu'il est suffisamment explicite pour que le syndic l'applique, et cela vaut mieux, car une modification d'un RC doit se faire par un vote à l'unanimité ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 janv. 2005 : 10:32:38
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L'hypothèse d'Eric 95210 est vraisemblable.
La clause qu'il cite : Citation :
"Si l'un des appartements vient à être utilisé dans le cadre des dispositions du présent règlement, pour un usage autre que l'habitation, même partiellement, son propriétaire supportera une part supplémentaire de charge d'ascenseur égale à celle déterminée pour l'appartement en cause".
est fréquente.
Elle est illégale car contraire au statut (art L 25 f) qui exige une décision de l'assemblée (majorité art. 25 bien sur) pour toute modification de la répartition des charges consécutive à un changement d'usage d'une partie privative (CA Paris 23 B 25/02/1999 Loyers et copropriété 1999 225)
Encore faut-il qu'il y ait réellement changement d'usage. Quand un copropriétaire use d'une faculté ouverte par le règlement de copropriété, il n'y a pas lieu à augmentation des charges (CA Aix 09/03/2000 et autres arrêts dans le même sens)
D'une manière générale l'article D 1 impose que l'état de répartition des charges comporte pour chaque catégorie de charges une grille de répartition directement utilisable ou une base de répartition permettant l'établissement de cette grille. Ainsi pour la répartition du chauffage : le règlement donne un critère (surface chauffée du lot par exemple) et la grille peut être établie après achèvement de la construction.
Une grille de répartition directement utilisable par le syndic c'est out simplement, pour une catégorie de charges :
Lot 12 ....... 120
Lot 13 ....... 105
.......
Total ........1000
Le système ne doit pas imposer au syndic des manipulations, exception faite de l'éclatement d'une facture globale imputable par tiers à trois bâtiments différents constitués en parties communes spéciales par exemple.
Mais un état de répartition non conforme à la loi doit être appliqué jusqu'à ce qu'il ait été régulièrement remplacé par un autre soit par décision unanime des copropriétaires, sout par une décision judiciaire.
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mb21
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 27 janv. 2005 : 14:09:22
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Merci à JPM et à Eric 95210 pour leur réponse.
Je précise que locaux commerciaux au rez de chaussée et bureaux au premier étage ont été prévus et réalisés dès la construction de l'immeuble, et qu'ils sont donc pris en compte dans la répartition des charges dès l'élaboration du réglement de copropriété.
L'énoncé du réglement de copropriété est très clair : en plus du tableau précisant les quote-parts des charges d'ascenseur, il stipule :
"Il est néanmoins précisé que la quote-part des charges d'ascenseur attachées à tout lot (autre que les stationnements, les dépendances et les greniers) affecté à un usage autre que l'habitation sera le double de celle indiquée audit tableau."
Merci pour votre aide
mb21 |
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Eric95210
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 27 janv. 2005 : 14:23:21
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Effectivement, les quote-parts doivent être doublées (et non pas les charges). Votre syndic n'aura donc qu'à suivre le règlement de copropriété, même si la clause n'est pas légale (mais faute de mieux pour le moment), et rectifier la quote-part pour les lots concernés par cette augmentation puis la base (1000 à 1200 votre exemple) pour tout le monde. |
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mb21
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 27 janv. 2005 : 15:39:09
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Citation :
Initialement entré par Eric95210
Effectivement, les quote-parts doivent être doublées (et non pas les charges). Votre syndic n'aura donc qu'à suivre le règlement de copropriété, même si la clause n'est pas légale (mais faute de mieux pour le moment), et rectifier la quote-part pour les lots concernés par cette augmentation puis la base (1000 à 1200 votre exemple) pour tout le monde.
Toujours à partir de mon exemple, en faisant comme l'écrit Eric95210, vous n'arriverez pas à 400 pour les Bureaux et à 600 pour les résidents, mais à 1000 x 40 / 1200 = 333.33 pour les Bureaux et à 1000 x 80 / 1200 = 666.66 pour les Résidants.
Le réglement de copropriété n'est donc pas respecté.
Est-il légal de faire : 1000 x (20x2) / 100 = 400
et 1000 x (80-20) / 100 = 600 ?
Merci d'avance.
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mb21
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 27 janv. 2005 : 15:40:42
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Citation :
Initialement entré par Eric95210
Effectivement, les quote-parts doivent être doublées (et non pas les charges). Votre syndic n'aura donc qu'à suivre le règlement de copropriété, même si la clause n'est pas légale (mais faute de mieux pour le moment), et rectifier la quote-part pour les lots concernés par cette augmentation puis la base (1000 à 1200 votre exemple) pour tout le monde.
Toujours à partir de mon exemple, en faisant comme l'écrit Eric95210, vous n'arriverez pas à 400 pour les Bureaux et à 600 pour les résidents, mais à 1000 x 40 / 1200 = 333.33 pour les Bureaux et à 1000 x 80 / 1200 = 666.66 pour les Résidants.
Le réglement de copropriété n'est donc pas respecté.
Est-il légal de faire : 1000 x (20x2) / 100 = 400
et 1000 x (80-20) / 100 = 600 ?
Merci d'avance.
mb21 |
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Eric95210
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 27 janv. 2005 : 16:14:49
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"double de celle indiquée audit tableau" veut dire que si les bureaux ont 200, ils passeront à 400. Comme le syndic ne va pas recalculer les quote-parts de tous les copropriétaire, pour rester conforme au RC, il va simplement augmenter sa base de répartition à 1200 (400 + 800 que vous aviez). Cette base est paramètrable dans son logiciel de ventilation et il n'aura juste qu'une clé à modifier .
Votre solution n'est pas conforme au RC (Il n'est pas mentionné que les quote-parts des autres copropriétaire seront réduites) et vous obligeriez le syndic à recalculer toutes les quote-parts ... |
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mb21
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 27 janv. 2005 : 16:51:44
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Citation :
Initialement entré par Eric95210
"double de celle indiquée audit tableau" veut dire que si les bureaux ont 200, ils passeront à 400. Comme le syndic ne va pas recalculer les quote-parts de tous les copropriétaire, pour rester conforme au RC, il va simplement augmenter sa base de répartition à 1200 (400 + 800 que vous aviez). Cette base est paramètrable dans son logiciel de ventilation et il n'aura juste qu'une clé à modifier .
Votre solution n'est pas conforme au RC (Il n'est pas mentionné que les quote-parts des autres copropriétaire seront réduites) et vous obligeriez le syndic à recalculer toutes les quote-parts ...
Selon Eric 95210, sur 1000 de charges, les Bureaux paieraient 400 et les Résidants 1000 x (100-20) = 800. Autrement dit la copropriété débourse 1000 pour payer les charges et "récupère" 400+800=1200. Où vont les 200 excédentaires ? S'ils sont répartis sur la base de 1200, on n'arrive évidemment pas à 400 et 600. Je n'arrive pas à imaginer que le montant après ventilation soit différent de la somme initiale à ventiler. Cela suffit, selon moi, à en déduire que si les Bureaux sont chargés, les Résidants doivent être déchargés d'autant, et eux seuls. Et c'est bien là tout le problème !
mb21 |
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Eric95210
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 27 janv. 2005 : 19:29:36
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Pour reprendre votre exemple, la copropriété qui a payée une facture de 1000 euros :
Avant : Les bureaux payaient 200/1000 soit 200 euros et les résidants 800/1000 soit 800 euros.
Après : Les bureaux payent les 400/1200ème soit (400 x 1000 euros)/ 1200 = 333,33 euros et les résidants les 800/1200ème soit (800 x 1000 euros) / 1200 = 666,66 euros.
Otez-vous de la tête le mot millième et remplacez-le par mille deux cent millièmes même si l'on parle en général de tantièmes et millièmes.
Je ne vois pas où est le problème. Depuis le début, j'essaye de vous expliquer que votre RC précise un doublement de la quote-part pour les bureaux et non un doublement de leurs charges (chose que vous souhaiteriez).
Désolé, je ne peux pas être plus clair. |
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mb21
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 27 janv. 2005 : 22:31:24
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Citation :
Initialement entré par Eric95210
Pour reprendre votre exemple, la copropriété qui a payée une facture de 1000 euros :
Avant : Les bureaux payaient 200/1000 soit 200 euros et les résidants 800/1000 soit 800 euros.
Après : Les bureaux payent les 400/1200ème soit (400 x 1000 euros)/ 1200 = 333,33 euros et les résidants les 800/1200ème soit (800 x 1000 euros) / 1200 = 666,66 euros.
Otez-vous de la tête le mot millième et remplacez-le par mille deux cent millièmes même si l'on parle en général de tantièmes et millièmes.
Je ne vois pas où est le problème. Depuis le début, j'essaye de vous expliquer que votre RC précise un doublement de la quote-part pour les bureaux et non un doublement de leurs charges (chose que vous souhaiteriez).
Désolé, je ne peux pas être plus clair.
Je comprends maintenant la dialectique d'Eric95210, et par-là même ce qui nous opposait dans le raisonnement. Je croyais en effet naïvement que A x (B%x2) = (A xB%) x 2 et pensais que, si A est le montant des charges et B la quote part des Bureaux, le doublement de ladite quote-part conduisait ipso facto à doubler les charges, pour une base identique évidemment. Soit.
Mais n'est-ce pas modifier le réglement de copropriété que d'en faire passer la masse totale de 1000 milièmes à 1200 milièmes (ou tantièmes) ? J'imagine mal un syndic prendre cette initiative et encore moins des copropriétaires l'accepter.
Excusez mon acharnement à défendre mon point de vue, mais il me faut régler ce problème, et de la discussion jaillit la lumière !
Merci à Eric 95210 pour ses réactions à venir.
mb21 |
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