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Lulu34
Contributeur senior
91 réponses |
 Posté - 26 janv. 2005 : 19:28:16
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Maintenant la coupe est pleine. Le syndic professionnel a reconnu par écrit, qu'il devait de l'argent à la co-propriété et affirme que le réglement sera effectué d'ici un mois (lettre de Septembre). Contre toute attente la FNAIM que à qui j'avais transmis le dossier a également reçu un courrier à la suite de son intervention lui précisant que la co-propriété serait réglée dans un mois (lettre de Novembre). Nous sommes fin Janvier et pas de nouvelles donc demain je vais chercher un dossier au tribunal d'instance. Quelqu'un peut -il me dire comment ça se passe REELLEMENT. Je rappelle que le syndic a réglé des factures d'autres co-propriété avec nos fonds et que c'est lorsque nous l'avons remercié que nous avons découvert le pot aux roses.
Merci d'avance
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 05 févr. 2005 : 16:37:08
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Le tribunal d'instance n'est pas compétent pour ce genre de problème, il faut passer au TGI par ministère d'avocat, pour cela, vous ne pouvez seul engager les poursuites (même si vous êtes le syndic actuel ou le Président du CS, rien à faire), il faut que la décision soit prise en AG par le syndicat et les poursuites votées, c'est pourquoi la fédération de caisse de garantie semble vous balader car vous manquez cruellement d'informations sur ce qu'il faut faire en cas de litige.
Donc il faut commencer par convoquer une AG et porter le problème à l'ODJ puis faire voter les poursuites pour non restitution des fonds (et des archives peut-être). Ne surtout pas approuver les comptes de ce syndic ni lui donner quitus, le recours serait réduit à néant.
Edmond  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 févr. 2005 : 17:11:04
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Pourquoi le tribunal d'instance ne serait-il pas compétent si la somme due entre dans son taux de compétence ? Il y a, dans ce cas une "reconnaissance de dette " (engagement de payer " donc il s'agit d'un simple recouvrement de somme d'argent.
Quel est le montant dû par le syndic ?
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 05 févr. 2005 : 22:25:24
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Bonsoir,
Pourquoi ne pas utiliser le référé pour demander une provision égale à la somme due puisque "l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable" (et pas contestée d'ailleurs)??
C'est plus rapide et moins lourd .
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 06 févr. 2005 : 11:53:01
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JPM, pour la compétence du TI je serais,par expérience,moins affirmatif que vous.
Après changement de syndic,fin 2000,nous avons eu à peu près le même problème que Lulu34(sauf que notre syndic n'a jamais reconnu ses torts)
en AG certaines dépenses et honoraires refusés ainsi que le quitus
Lors de la remises des comptes et archives nous avons constaté que non seulement il n'y avait aucune rectification sur la partie refusée mais qu'en plus des ponctions supplémentaires(jamais prévues ou accepetées avaient été faites)
Les sommes contestées étant inférieures à 13000francs(à l'époque)j'ai, comme président du CS avec l'accord unanime de l'AGE,déposé une déclaration au greffe du TI(La copropriété pratique en 300 questions-page139 guide de l'ARC)
1ère audience au TI = 27 mars 2001
date de mise en délibéré = 11 septembre 2001 après plusieurs reports suite à la demande de l'avocat de notre ex.syndic
jugement 23 octobre 2001
RESULTAT du TI
sur la recevabilité
-attendu que seul le syndic peut intenter une action en justice au nom du syndicat des copropriétaires
-attendu que le conseil syndical n'a pas la personnalité morale et son président n'a pas qualité pour recevoir de l'AG le pouvoir d'agir en justice
-attendu que la seule exception à ce défaut de pouvoir concerne l'hypothèse envisagée par l'article 18-2 de la loi de 1965
-attendu que dans le cas de changement de syndic,le président du CS peut après une mise en demeure restées infructueuses demander au Juge des référés la remise des pièces et des fonds à l'ancien syndic
-attendu que tel n'est pas le cas en l'espèce
-attendu que la SA???? a remis au nouveau syndic l'ensemble des documents archives et fonds appartenant au syndicat
-attendu que le litige porte uniquement sur le prix ou la régularité de certaines prestations facturés par l'ancien syndic
-attendu que la juridiction saisie n'est pas la juridiction des référés
-attendu que seul le syndic habilité par l'AG des copropriétaires peut engager une action
-attendu que la demande est irrecevable en ce qu'elle est introduite par le président du CS
-attendu que l'équité ne commande pas qu'il soit fait application de l'article 700 du NCPC(l'avocat de notre ex syndic me réclamait,à titre personnel,6000fr.)
POUR CES MOTIFS
le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en dernier ressort,déclare la demande irrecevable...laisse les dépens à la charge du demandeur.
A l'époque,adhérent personnel,j'avais demandé à l'ARC si il existait des jugements dans des affaires similaires surtout si ceux ci étaient favorable .Pas de réponse et, je pense qu'il serait intéressant de connaître ces jugements
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 févr. 2005 : 14:49:43
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Pour Felix :
Il faut cadrer le débat :
Vous nous indiquez dans un premier temps que le syndicat est créancier de l'ancien syndic pour une somme que vous n'avez pas précisée ; vous ajoutez que le principe de la créance n'est pas contestable puisque l'ancien syndic a reconnu sa dette et proposé de la régler.
Je vous indique que, si cette somme entre dans le taux de compétence du Tribunal d'instance, il est possible d'en effectuer le recouvrement devant cette juridiction ; j'ajoute que l'existence de la lettre de reconnaissance de dette peut permettre d'user de la procédure d'injonction (J'ajoute ici qu'en ce cas c'est le Tribunal d'instance du siège du cabinet de syndic qui est compétent et non pas celui de la situation de l'immeuble)
Vous me répondez que la président du conseil syndical a engagé une action et qu'il a été débouté. La solution est évidente puisque le syndic en place a seul qualité pour agir au nom du syndicat !!!
Il n'empêche que si l'ancien syndic Dupont a reconnu devoir au syndicat la somme de 7 355 €, vous pouvez l'assigner devant le Tribunal d'instance.
Pour la procédure d'injonction de payer, il n'existe aucune limitation de compétence. Le syndic peut demander le paiement de 15 000 € sans problème.
Mes observations sont limitées au recouvrement d'une somme faisant l'objet d'une reconnaissance de dette. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 06 févr. 2005 : 16:44:19
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JPM j'ai la nette impression que vous mélangez deux interventions :
-celle de Lulu34 avec un syndic qui reconnait sa dette
-la mienne qui suis moins affirmatif sur la prise en compte par le TI (Lulu34 ne précise pas en qualité de quoi son intervention est faite) |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 06 févr. 2005 : 17:26:35
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Lulu34,
Le fait de reconnaître une dette ne le met pas moins en situation de hors-la-loi.
Il n'a pas à s'accaparer pour quelle raison que ce soit les fonds d'un syndicat.
Sa fédération ne fait qu'étouffer l'affaire mais quoi qu'il en soit il faut agir en justice par la voie légale.
Merci de nous tenir au courant de la réponse éventuelle du TI (?) sur ce cas précis qui est interessant.
Cordialement.
Edmond |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 févr. 2005 : 21:42:24
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Pardon, mais il me semble que plusieures choses sont ici mélangées.
Sur la compétence du TGI : contrairement à une idée reçue, le TGI n'a pas une compétence exclusive en matière de copropriété. Aucun texte ne le précise.
Certains arrêts ont même précisé que le TI avait compétence pour annuler une décision d'AG lorsqu'une telle demande était avancée comme moyen de défense dans les 10 ans qui suivent la notification du PV.
Comme l'indique JPM, le TI est tout à fait compétant pour les affaires de créances qui sont rapportées ici.
Le second point, que présente Félix, tient à la personne ayant qualité pour engager l'action. L'arrêt qu'il rapporte montre bien que ce n'est pas une question de compétence du TI mais bien une action engagée par une personne qui n'a pas qualité.
Il est constant qu'une telle action d'un syndicat, TI ou TGI peu importe, ne peut être engagée que par le syndic dont le mandat est en cours, et non par le CS ou son pdt ...
Si vous avez fait cela vous-même, il est normal que vous (votre syndicat) soyez débouté, c'est le sens de l'arrêt ! Mais cela n'a rien à voir avec le fait que c'est devant le TI, qui ne s'est donc pas prononcé...
Un dernier point : les sommes dues ici par l'ancien syndic au syndicat sont une créance, le nouveau syndic n'a donc pas besoin de l'autorisation de l'AG (art.55) pour engager l'action. |
Edité par - gédehem le 06 févr. 2005 21:49:39 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 07 févr. 2005 : 08:43:29
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gédehem,
vous indiquez <..qu'une telle action d'un syndicat TI ou TGI peut importe ne peut être engagé que par le syndic..> alors que dans l'article 18-2-loi 10.07.1965- il est précisé < ..ou le président du CS pourra demander au juge statuant en référé d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds..>
Il s'agit donc bien,au départ,d'une erreur de ma part sur l'autorité judiciaire compétente à saisir.
C'est d'ailleurs ce qu'a souligné le jugement du TI
-attendu que la seule exception à ce défaut de pouvoir concerne l'hypothèse envisagée par l'article 18-2 de la loi de 1965
Dernière précision ,qui n'a rien à voir avec le jugement,notre syndic-petite structure-est en "butte" depuis plusieures années avec notre ancien syndic-grosse pointure-qui rachète de nombreux petits cabinets du secteur.C'est pour cela que ce n'est pas lui qui a entrepris cette action |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 févr. 2005 : 09:52:00
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Un petit syndic qui a peur d'engager une action au nom du syndicat mandant contre un gros syndic, c'est une trouvaille !!!
Il devrait vendre en vitesse au gros car il n'ira pas loin dans le métier  |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 07 févr. 2005 : 11:08:05
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désolé JPM je ne peux être d'accord avec vous car, pour cette réflexion,vous semblez coupé de la réalité du terrain .Je préfère,et de loin,un petit syndic comme celui-ci que certains gros dont on parle très (trop) souvent,car nous en avons fait l'expérience.
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Romain2
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 06 mars 2005 : 12:38:15
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Romain2
contribution, mode d'emploi, pour une injonction de faire :
contexte :
Nous avons voté des résolutions que Notre Syndic n'exécutait pas.
Mandat à un architecte - négociation de remboursement d'un trop payé à une entreprise (dépassement de 50% de la somme votée) - et d'autres points.
Je suis allé à une consultation d'avocat en mairie, c'est gratuit, et me suis vu conseillé, dans un premier temps, de faire une requête au juge du tribunal d'intance, autrement dit faire prononcer une "injonction de faire".
Cela consiste à se présenter à l'accueil du tribunal, en mairie pour Paris, de retirer l'imprimé adéquat, de le remplir, d'y joindre les justificatifs de ce que vous avancez (copie de PV d'AG, courriers etc.) et de retourner déposer votre dossier.
Il existe de la même façon un imprimé pour les "injonctions à payer".
Bien que président du conseil syndical, j'ai fait cette démarche en mon nom propre sachant que le conseil syndical n'est pas habilité pour ce faire.
Ma demande date du 3 octobre 2003, le tribunal a rendu son ordonnance le 14 octobre 2003, sans retenir ma demande d'astreinte, et l'audience a été fixée au 8 janvier 2004.
Donc assez rapidemment, c'est l'avantage de cette procédure qui peut se faire sans avocat, donc sans frais.
A l'audience j'ai accepté une "conciliation" et le PV de conciliation a donné 8 jours au Syndic, Patrimonia Montmartre - je peux bien donner son nom puisque la chose est jugée - pour s'exécuter.
Le problème auquel je suis confronté maintenant est qu'en absence d'astreinte, le Syndic ne s'est pas exécuté sur certains points.
Re consultation d'avocat en mairie, la démarche suivante serait de faire un référé. Le référé peut se faire sans avocat, en principe, mais forcément en passant par un huissier. Le choix de l'huissier serait le premier qui accepterait de se passer d'avocat . . .
Je ne suis pas allé plus loin pour le moment. |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 06 mars 2005 : 15:22:53
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| Lorsque le syndic a utilisé les fonds d'un syndicat à d'autres fins que la gestion de cette copropriété, il faut, avant d'engager toute procédure judiciaire, saisir la caisse de garantie qui a un moyen de pression considérable, la menace d'un retrait de la garantie financière qui impliquerait l'interdiction d'exercer. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 mars 2005 : 17:55:57
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Pour Felix 1930
Je n'ai en rien critiqué les petits syndics qui ont ma préférence !
J'ai critiqué un petit syndic qui hésiterait à engager une procédure contre un gros, pour le seul motif de la différence de volume. |
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Lulu34
Contributeur senior
91 réponses |
Posté - 06 mars 2005 : 19:08:10
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Voici où nous en sommes aujourd'hui:
J'ai déposé le dossier au greffe du tribunal d'instance le 14 Février. J'ai envoyé avec AR à l'ancien syndic une copie du dossier, qu'il a reçu le 18. Depuis aucune nouvelle de sa part. Selon le greffe, le dossier passera au tribunal au mois d'Avril.
Je tiens à préciser que c'est en tant que syndic bénévole que j'opére.
Wait and see.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 06 mars 2005 : 20:15:37
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| Fort bien, mais avez-vous fait connaître le litige à la caisse de garantie ? |
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Lulu34
Contributeur senior
91 réponses |
Posté - 26 mai 2005 : 19:28:11
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Bonsoir,
Suite de l'affaire: hier je suis passé au tribunal d'instance et naturellement l'ancien syndic mis en cause (l'agence immobilière)ne s'est pas présenté. Donc nouvelle convocation pour le 28 Juin.
Une constatation, la pluspart des syndics ou autres professionnels cités à comparaitre n'étaient pas là. De toute manière ils savent qu'il y aura un report et que même si ils sont condamnés ils risquent au pire d'avoir à payer la somme qu'ils doivent. Donc à quoi bon se déplacer. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 30 mai 2005 : 22:26:58
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Citation :
Initialement entré par JPM
Pour Felix 1930
Je n'ai en rien critiqué les petits syndics qui ont ma préférence !
J'ai critiqué un petit syndic qui hésiterait à engager une procédure contre un gros, pour le seul motif de la différence de volume.
utile rectification JPM |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 mai 2005 : 22:57:35
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..je note : " Air Jordan = petit syndic entrant dans les préférences de JPM "... |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 30 mai 2005 : 23:01:06
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Pour Romain2, Il y a moins de 2 ans, notre cher joseph toison (ancien bénévole très compétent) me recommandait votre syndic ci-nommé. Qu'en dirait-il à ce jour s'il avait le bonheur de lire ces lignes ?
LN |
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