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M. Fouger
Contributeur vétéran
107 réponses |
 Posté - 26 mai 2005 : 17:50:29
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Notre syndic met à l'O d J la résolution suivante :
<<Conformément à l'Art 21 de la loi du 10/07/65 l'AG arrête à 1550 €
le montant des contrats à partir desquels la consultation du CS est obligatoire>>
Y a-t-il un problème ?
Légal ? Pas légal ?
Merci de m'éclairer !
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 26 mai 2005 : 20:37:35
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Légal, parfaitement, mais il faut voter contre cette résolution ou proposer un autre montant, 300€ par exemple ou interdiction pure, car
Ceci veut dire que le syndic peut décider X fois dans l'année des dépenses de ce montant sans même consulter le CS.
Et vous l'avez voté, c'est comme le quitus, il s'agit de ne pas donner au syndic le gourdin pour vous battre, car aucun recours futur pour les bétises qui sont votées.
Cordialement.
Edmond  |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 mai 2005 : 11:03:27
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Non seulement c'est légal, mais ce n'est pas du tout une résolution en faveur du syndic, du moins lorsqu'elle est bien rédigée.
Cette résolution oblige le syndic à obtenir l'avis du CS, et pour moi cet avis doit être écrit, avant toute dépense dépassant le montant fixé.
Il ne s'agit donc pas de favoriserle syndic, au contraire ! il s'agit de maitriser ou plutot de mieux controler les fonds qu'il engage.
De ce fait le montant fixé ne doit pas être trop bas, au risque de paralyser la gestion du syndic, ni trop haut, au risque de ne jamais rencontrer ce montant.
Ici, 1550 e (10.100 frs) me paraissent bien trop élévés. la tranche 100/300 € me semble bien plus pertinente.
NB : la résolution et le montant de 1550 € proposés peuvent être modifiés en séance, afin d'adopter la résolution suivante :
"Le montant des contrats ou marchés pour un même objet à partir duquel l'avis écrit écrit du CS est rendu obligatoire est fixé à ...(200 €)."
(NB la mention 'pour un même objet' est indispensable: pour un même objet, je fais faire 5 contrats de 190 € (total 950 €) mais comme chacun ne fait que 190 je passe outre l'avis du CS, le monatnt étant fixé à 200 !)
Il ne faudrait pas oublier l'autre résolution très importante, si ce n'est déja fait : le montant des contrats ou marchés à partir duquel la mise en concurrence est rendue obligatoire. (même art.21 de L)
Contrairement à une idée reçue, la présentation d'au moins 2 devis/contrats n'est pas du tout obligatoire : un seul suffit.
C'est pourquoi une proposition de résolution doit être inscrite à l'ODJ, en complément de l'avis écrit du CS :
"Le montant des contrats ou marchés pour un même objet à partir duquel la présentation d'au moins (2,3 ..) propositions concurrentes et rendue obligatoire est fixé à ..." (on peut reprendre les 200 ou 300 € du montant fixé pour l'avis du CS, ou le fixer plus haut, par exemple à 5 ou 600 €)
L'AG peut aussi, dans cette logique, adopter une résolution qui précisera que les contrats ou marchés nouveaux et pour un même objet qui dépassent le montant fixé devront obligatoirement être soumis à l'approbation de l'AG.
Ainsi, un nouveau contrat pour l'entretien des espaces verts, ou s'agissant du même contrat mais avec une nouvelle entreprise, passe par cette obligation : mise en concurrence et adoption par l'AG.
La finalité de ces résolutions complémentaires, c'est de responsabiliser un peu plus les copropriétaires, le membre du CS qui donne l'avis écrit, et aussi de mieux maitriser les dépenses.
Elles ne sont dont pas là pour "favoriser" le syndic, du moins dans le sens ou on l'entend. Elles favorisent la maitrise des charges et le controle.
Un syndic qui aurait passé outre pourrait se voir imputer par l'AG les dépenses engagées de ce fait abusivement, sans l'avis écrit du CS, sans mise en concurrence et accord de l'AG.
Vous en voyez, j'espère, tout l'interet... lorsqu'elles sont bien rédigées ! |
Edité par - gédehem le 27 mai 2005 11:13:30 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 mai 2005 : 11:38:18
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Sur le plan juridique la réponse de Gedehem est parfaitement exacte.
C'est l'occasion de rappeler que le réglement de fonctionnement du CS doit préciser le délai et les modalités de réponse du CS quand il est consulté par par le syndic.
A mon avis une réponse écrite est nécessaire et le délai doit être court.
Un cas fréquent : il y a une fuite importante. On a même coupé l'eau. Le plombier alerté est sur place. Il téléphone au syndic : " J'ai trouvé l'origine de la fuite. Il remplacer ceci et celà. Je peus faire les travaux de suite. Il faut prévoir 400 € "
Si 400 € est > au seuil de consultation, que doit faire le syndic ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 mai 2005 : 12:08:04
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De nos jours, pas besoin de tam-tam ou des signeaux de fumée, et encore moins du coursier à bicyclette .....
2 coups de fil, un fax, un mail, et l'affaire est réglée en 20 mn, voire bien moins ....
J'ai même entendu dire que 'certains' appareils photos faisaient en plus téléphone  !
2 clic, le devis photographié et envoyé !!! avec réponse par le même moyen .. (bon, là je plaisante, car avec mon tel je ne fais que tel, mais cela devrait marcher ?) .. |
Edité par - gédehem le 27 mai 2005 12:15:26 |
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ggantard
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 30 mai 2005 : 20:34:29
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Dans notre copro (petite copro, 10 lots) le syndic avait proposé 3000 euros pour la consultation du CS et 3000 euros pour la mise en concurrence des contrats, marchés.
J'ai proposé 2000 euros, je m'appercois maintenant en lisant cette chaîne de messages que c'était encore trop.
Il y a un copropriétaire majoritaire qui est veut garder ces montants élevés car il manipule le syndic à son gré et l'a dans sa poche.
Il me faut donc convaincre les autres copropriétaires l'année prochaine lors de notre AG de faire baisser encore ce montant, entre 200 et 500 euros par exemple. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 30 mai 2005 : 22:04:18
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Bonsoir à tous,
Pour ma part, je fais voter une resolution du type : "le cs sera consulté pour tout devis et ce des le 1er euros".
Par contre, concernant la mise en concurrence, je fixe celle ci à 500 euros dans la majorité des cas.
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Edité par - air jordan le 30 mai 2005 22:05:32 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 mai 2005 : 23:05:07
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Je comprends pourquoi les petits syndics type "Air Jordan" ont la préférence de JPM ....
...A partir du 1er €, cela vous honore, mais c'est, à mon avis, un peu paralysant... Je préfère mettre au moins 100 €...
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 31 mai 2005 : 13:39:46
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oui car dans une de mes résidences, le CS sous la pression de l'architecte a accepté une augmentation de travaux de 6 000 euros à la base, ramenée à 4 000 euros. Quid de l'accord ? vu qu'en AG il n'a pas été possible de fixer un seuil puisque la réponse du CS a été celle de Air jordan.
Peut-on rendre le CS responsable? Car je trouve que payer un architecte en plus du Syndic pour mener à bien un ravalement de façade doit engager l'architecte lors de son 1er devis. Il y avait eu de plus un audit pour l'appel des entreprises (payé en plus !) 
LN |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 mai 2005 : 14:17:28
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La question que soulève insacorh est de 2 ordres :
- l'application de l'art.21 de L dont nous parlons
- La désignation d'un maitre d'œuvre pour des travaux.
Pour ce qui concerne l'avis du CS et la mise en concurrence, je n'y reviens pas : les textes sont clairs, un CS qui ne les comprend pas ou qui ne veut pas proposer des résolutions qui permettent une meilleure maitrise des charges, est irresponsable !!
Pour ce qui concerne la désignation par l'AG d'un architecte en qualité de maitre d'œuvre, et plus généralement d'un maitre d'œuvre quelqu'il soit, il est évident qu'elle décharge totalement le syndic de cette qualité.
De ce fait, les honoraires auxquels peut prétendre le syndic agissant en qualité de maitre d'œuvre pour des travaux, prévus au contrat, ne peuvent ici être réclamés au syndicat.
Tout au plus, lorsqu'un Mœ est désigné par l'AG, cette dernière peut décider ponctuellement des honoraires du syndic pour la gestion administrative et comptable des travaux (appels de fonds, paiement des situations, répartition, ...).
Mais la gestion technique (cahier des charges, appels d'offres, suivi du chantier, réunions, etc, etc ..) étant assurée par le Mœ désigné et pour laquelle il perçoit des honoraires, le syndic ne peut y prétendre.
Il est important de dissocier dans le contrat du syndic, mais aussi lors du vote des travaux, les honoraires pour travaux auxquels peut prétendre le syndic agissant en qualité de "Maitre d'œuvre", lorsqu'il s'occupe de tout, de ceux pour "Gestion administrative et comptable" lorsqu'un Mœ extérieur est désigné et rémunéré par l'AG.
Il ne saurait être question de verser des honoraires en sus au syndic pour des tâches qui sont faites par un architecte, par un maitre d'œuvre.
Mais cela ne change rien sur le fond : lorsqu'un marché ou un contrat est proposé, et en copropriété tout passe par le syndic, la procédure prévue par l'art.21 (mais qui doit être votée !) tant pour l'avis du CS que pour la mise en concurrence doit être respectée, Mœ exterieur ou pas.
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Edité par - gédehem le 31 mai 2005 14:25:24 |
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M. Fouger
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 01 juin 2005 : 18:54:20
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Merci pour tous ces renseignements qui seront utilisés lors de notre A.G. plusieurs fois repoussée, mais "appelée" le... 18 Juin ! |
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