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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
 Posté - 01 juin 2005 : 23:14:56
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Bonsoir,
Je voudrais lancer un nouveau débat sur le contrat de mandat du syndic.
Le décret modifié du 27 mai 2004 apporte des éléments nouveau sur la désignation du syndic et de son contrat.
Bien que nous n'ayons pas de recul pour savoir comment vont évoluer les jursprudences.
Voici ce que nous pouvions lire dans ANNALES et loyers N° 7 de juillet 2004 :
sur la nouvelle désignation :
" Le dernier alinéa de l'art. 28 du décret est réécrit pour substituer, à la possibilité de voter, en A.G, le renouvellement des fonctions du syndic, celle de le désigner à nouveau.
Surtout les exigences de majorité de l'art. 25 de la loi ne sont plus expressément visées; eles demeures requises, mais de l'art. 29 alinéa 2, il résulte que les complément de l'art. 25.1 ( majorités subsidiaires ) sont inappliquables.
Le contrat de mandat du syndic
... Ce contrat doit fixer sa durée et sa date de prise d'effet.
Le verbe employé ne doit pas égarer : Le contrat mentionne ce que l'A.G. a fixé en acceptant un projet (art. 11-1-4°, D.67).
Le contrat précise également "les éléments de determinationde la rémunération du syndic", ainsi que les conditions d'exécution de sa mission conformément aux exigences légales (art. 14 et 18, L.65)
Comme la désignation du syndic, la décision qui approuve le contrat du syndic est prise à la majorité de l'art. 25. Les solutions subsidiaires de l'art. 25.1 sont exclues.
Ne pouvant remplir ses fonctions sans pouvoir compter sur la confiance d'un nombre suffisant de copropriétaires, le représentant légal du syndic doit-être élu dans des conditions suffisamment claires et probantes"
L'analyse des rédacteurs sur la nommination du syndic et l'approbation de son contrat et particulièrement plausible.
Sinon pourquoi le legislateur aurait-il eu ce besoin de revenir sur ces textes s'il ne devait pas créer là, une situation nouvelle.
si le contrat devait en dépit être voté à l'art 25.1 (art. 24 pourquoi changer les textes ?
Il est vrai qu'un autre rédacteur V GIVERDON loyers et copropriétaires 2004 étude 8 ne partage pas cette analyse et pense qu'il y a possibilité d'application de l'art. 25.1
Pourtant au regard des textes concernant plusieurs contrats de syndic la possibilité d'un recours à l'art. 24 ne peut se faire que lorsqu'un vote à la majorité de l'art. 25 a concerné tous les contrats.
Et l'on comprend qu'aucune majorité ne peut se dégager vue l'éparpillement des voix. C'est pourquoi le legislateur a prévu un moyen subsidiaire exeptionnel pour parvenir à la nomination d'un candidat par le recours à l'art. 24.
C'est donc celui qui aura engrangé le plus grand nombre de voix qui sera nommé.
Le débat est ouvert, seules les jurisprudences pourront donner force de loi à telle ou telle analyse.
Il est dommage que ces législateurs, ne s'exprime pas en langage simple, mais que leurs textes fassent l'objet d'interprétation
Georges
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 juin 2005 : 09:44:00
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La nomination du syndic, acte d'une grande importance pour le syndicat, a toujours nécessité la majorité des voix du syndicat, celle de l'art.25.
Dans l'ancienne version de l'art.25, avant la loi SRU, à défaut de décision en 1ère lecture, devait être convoquée une seconde AG qui cette fois statuait à l'art.24 ...
Ce n'était pas très satisfaisant, ... d'autant que de nombreux syndicats passaient outre et décidaient aussitôt, par un second vote à la maj. art.24 !
C'était d'un grand classique !
Le législateur a donc réformé ce point, en imposant une autre majorité, celle du 1/3 de l'art.25-1, préalable indispensable pour pouvoir statuer à l'art.24.
Pour ma part, je trouve ce garde-fou satisfaisant, du moins un pis-aller en particulier en présence d'un fort absenteisme (hélas !!!).
Pour autant, et on voit là la trace du travail technocratique, l'art.29 impose la majorité art.25, et uniquement elle, pour la décision qui désigne le syndic et approuve le contrat de mandat ......
Si l'on cherche des ambiguité ou des contre sens dans les textes on en trouve à la pelle !
Exemple : l'art.17 de L. précise que le syndic est ".... placé éventuellement sous le controle d'un CS".
En 1965, le CS n'était qu'éventuel !
Pourtant, l'art.21, introduit en décembre 1985, a rendu obligatoire le CS .... mais sans que l'art.17 ne soit pour autant modifié, l'éventuel supprimé !
Je rejoint donc l'interprétation de Giverdon.
Je la partage d'autant plus que le dernier alinéa de l'art.25, obligeant à convoquer une seconde AG à défaut de décision à la majorité de l'art.25, a été supprimé.
De ce fait, si le mandat du syndic se termine "..lors de l'AG convoquée pour approuver les comptes.." comme c'est bien souvent le cas (ce qui n'est pas régulier), à défaut de désignation du syndic à la seule majorité de l'art.25 ... le syndicat se trouve dépourvu de syndic !
Il est évident que le nouvel art.25-1 a été introduit pour ne pas paralyser ou pénaliser les syndicats de copropriétaires.
Il n'est donc pas raisonnable de penser que la nomination du syndic ait été rendue plus difficile voire impossible, à la seule majorité art.25, du fait d'une rédaction ambigue ou incomplete de l'art.29 de D., ou d'une interprétation restrictive de cet article qui n'a pas lieu d'être.
Ce n'est ici que mon interprétation !
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Edité par - gédehem le 02 juin 2005 09:50:54 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 juin 2005 : 10:58:55
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Sur le problème de l'application de l'article 25-1, l'exposé des Annales des Loyers est trop étriqué.
Il faut préciser en effet qu'il y a controverse, et ne pas se borner à l'une des interprétations :
Interprétation 1 : L'article 25-1 n'est applicable que lorsqu'il s'agit d'une des questions énumérées dans l'article L 25 a) à m). Il n'est pas applicable lorsqu'il est indiqué occasionnellement qu'une décision peut être prise " à la majorité prévue par l'article 25 " ou " dans les conditions prévues par l'article 25 "
Interprétation 2 : L'article 25-1 est applicable chaque fois qu'une décision doit être prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Un auteur qui fait choix de l'une des interprétations doit énanmoins signaler l'existence de l'autre.
Sur Citation :
L'analyse des rédacteurs sur la nommination du syndic et l'approbation de son contrat et particulièrement plausible.
Sinon pourquoi le legislateur aurait-il eu ce besoin de revenir sur ces textes s'il ne devait pas créer là, une situation nouvelle.
Réponse simple : sous l'ancien régime les honoraires était adoptés à la majorité de l'article 24. Désormais tout pass en majorité article 25. Il fallait de le préciser.
Sur : Citation :
Ne pouvant remplir ses fonctions sans pouvoir compter sur la confiance d'un nombre suffisant de copropriétaires, le représentant légal du syndic doit-être élu dans des conditions suffisamment claires et probantes"
J'approuve pleinement. Mais quand les copropriétaires s'en foutent et ne viennent pas à l'assemblée, ou lorsqu'ils se bagarrent de manière stérile, personne ne peut voter à leur place !
Il y aurait alors une solution simple : dans le cas prévu par l'article D 46, le syndic judiciaire serait désigné pour une durée incompressible de trois années, sans possibilité de désigner un autre syndic pendant ce temps. Il faudrait donc modifier le dernier alinéa de l'article 46.
Ne parlons pas de sanction au sens propre du terme ! Le syndicat s'est présenté comme un incapable au sens juridique. On lui donne en quelque sorte un curateur pour trois ans. Choisi par le Juge, ce syndic judiciaire devrait être un syndic sérieux !
A l'expiration du mandat de trois ans il n'est pas interdit au syndicat de le désigner comme syndic élu de droit commun.
Pour revenir strictement à la question posée : l'article L 25-1, en l'état, a pour objet primordial de " remédier " à l'absenteisme des copropriétaires, et de permettre à l'assemblée de prendre des décisions. La décision de désigner le syndic est l'une des plus importantes pour assurer le fonctionnement normal du syndicat. Cet aspect pratique rejoint l'aspect juridique pour justifier, en l'état des textes, l'application de l'article L 25-1 à la désignation du syndic. |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 06 juin 2005 : 12:45:01
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à JPM et Gédéhem,
Pour information, j'ai consulté les BICC de la cour de cass. et j'ai pu lire ces analyses.
Le problème concernait le compte séparé devant être voté à la majorité absolue de l'art. 25
S'agissant d'une mesure d'ordre public il y est cité:
" La décision doit-être prise à la majorité absolue de tous les copropriétaires (art.25) sans "repêchage" possible à la majorité de l'art 24 (présents ou représentés)
La sanction est drastique : le non respect de ces formalités par le syndic entraîne la nullité de plein droit de son mandat qui devient caduc"
Ainsi, à l'art. 25 ne s'applique pas forcément, un recours à l'art. 25.1 lorsqu'une majorité ne s'est pas dégagée. La mesure d'ordre public doit s'appliquer à une majorité probante.
Ne peut-on pas entrevoir ces mêmes mesures pour la nomination du syndic et pour son contrat de mandat ???
Georges |
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Le contrat de mandat du syndic décret 27 05 04
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