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 Sujet  |
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olival
Contributeur débutant
16 réponses |
 Posté - 27 janv. 2005 : 15:21:23
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dites moi si je me trompe pour un calcul de rentabilité ..
Achat d'un appart : 70 000 Euros (frais compris)
Loyer 500 Euros (soit 6000 Euros par an)
financé par emprunt à 5% :interet de la première année :3 500 euros.
Charges pour le proprio la 1er année :
Assurance mur : 200 E
Taxe foncière : 500 E
Entretien : 500 E
Impot : 325 E (6000 - (200-500-500-3500 interets))=1300 * 25 %(tx d'imposition) =
-------------
1 525 E
Rentabilité brut : 6000 / 70000 = 8.57 %
Rentabilité nette:(6000-1525(charges)-3500(interets) = 975 /70000 = 1.39 % !!!!
Il suffirait donc de 2 mois de vacances ou d'impayés pour avoir une rentabilité négative ...
Est ce que mon raisonnement est bon ??
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 27 janv. 2005 : 15:28:28
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Oui, le calcul me semble correcte.
N'oubliez pas, dans le cas d'un prêt traditionnel et pas in finé, que vous devrez aussi débourser pour payer le capital. Mais c'est vrai qu'on peut ne pas prendre ce paramètre en compte étant donné que c'est de l'arget que l'on se reverse indirectement.
Cordialement,
Pégase |
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olival
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 27 janv. 2005 : 15:39:02
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si on prend un pret in fine, la charge d'interet est toujours la meme.
Si c'est un pret classique, la mensualité sera evidemment un peu plus élevé mais je suis surpris par la rentabilité nette !!!! 1.39 %
c'est pas grand chose par rapport au risque encouru !! |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 27 janv. 2005 : 16:24:22
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C'est bien pour cela qu'on dit souvent qu'un rentabilité brute en dessous de 9% est quand même limite.
Pégase |
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spoum
Pilier de forums
276 réponses |
Posté - 27 janv. 2005 : 19:38:23
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il me semble que la rentabilité ne devrait pas tenir compte des interets donc du pret lui-même
calculez une rentabilité hors prêt
par ailleurs vous connaissez votre remboursement , la différence entre votre remboursement et les revenus hors charges , ce sera le prix à payer annuel pour votre investissement , et si vs multipliez par la durée du prêt et comparez au prix d'achat , vous aurez votre effort financier global pour cet appartement
si vs voulez peaufiner encore vs pouvez calculer avec vos interets année par annéé et calculer vos impots au fil des années jusqu'après extinction de l'emprunt (pas compliqué sur un tableur)
avec un emprunt aucun calcul me semble-t-il ne ferait apparaitre sauf emprunt à très long terme une rentabilité positive , ou alors c'est une très très bonne affaire
en fait sauf pour un emprunt mis en place seulement pour des raisons fiscales , vous ne raisonnerez pas en rentabilité sur de l'argent que vs n'avez pas , mais en constitution de capital et multiplication de vos apports en fonction de la valeur de votre appart et içi vous oublierez votre triste 1.39% pour voir combien vos locataires auront participé à l'affaire (pour moi j'estime avoir mis 50%, par contre je ne sais pas donner de rentabilité réelle de mes différents apports sur une quinzaine d'années , je ne suis pas capable de calculer ça). Ca c'est pour la phase constitution de capital , et après on peut parler de rentabilité sauf que là l'imposition augmente , et on peut aussi envisager , si moment propice, l'option plus-value |
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olival
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 27 janv. 2005 : 20:45:28
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Je reprends donc mon raisonnement avec un emprunt de 70000 E sur 15 ans à 5% ce qui fait des mensualités de 562 E ( emprunt classique).
Le loyer etant de 500 E, la charge pour le propriétaire est de 62 E *12 mois = 744 E
Charges pour le proprio la 1er année :
Assurance mur : 200 E
Taxe foncière : 500 E
Entretien : 500 E
Impot : 325 E (6000 - (200-500-500-3500 interets))=1300 * 25 %(tx d'imposition) =
-------------
1 525 E
Rentabilité brut : 6000 / 70000 = 8.57 %
Rentabilité nette:(6000-1525(charges)-744(charges sur remboursement = 3731 /70000 = 5.33 %
ce qui est déjà mieux....mais pas extraordinaire.
De plus, chaque mois vacants ou impayés fait perdre 0.70 % à ce pourcentage.
Les seuls points sur lesquels on peut jouer sont le prix d'achat et/ou l'imposition..
A 5% l'an, on peut dire qu'on met 20 ans à rentabiliser son investissement, soit 5 ans de plus que la durée du prêt.
Tout cela fait reflechir quand au fait de se lancer dans ce genre de placement.. |
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olival
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 27 janv. 2005 : 20:50:32
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En effet spoun, si je prends les 1525 E de charges annuels + les 744 E = 2269/an * 15 ans (durée du prêt) = 34 000€ soit 49 % du prix d'achat ..
On retombe sur vos chiffres.. |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 27 janv. 2005 : 21:23:00
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Bonjour,
Etes vous sur du poste taxe foncière. Savez vous que vous pouvez récupérer sur le locataire la partie dévolue à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ?
Vous pouvez faire aussi auditer le montant de votre taxe foncière.
Parfois il est possible de la diminuer entre 15 et 40%. Cela s'est vu, c'est donc très faisable.
Pensez que le prix d'achat évolue avec le temps, ce qui valait 75 000 année N deviendra 100 000 voire 125 000 ou plus année N+15...
Il faut voir les chiffres autrement, vous acquérez un bien sans débourser trop d'argent, c'est le montant de vos loyers qui est capitalisé.
Regardez la chose de cette façon, vous injectez 15 000 sur un achat de 55 000, au bout de trois ans vous vendez au même prix, mais pendant trois ans vous avez amorti votre bien et vous récupérez 25 000 soit un rendement de 20% par an sur trois ans.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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spoum
Pilier de forums
276 réponses |
Posté - 27 janv. 2005 : 22:44:49
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selon declaration 2044
loyers: 6000
-14%divers -840
tf: -500
entretien: -500
interets: -3500
total: 660
impot: 165 (25%*660)
csg 72 (11%*660) (dont une partie deductible des revenus fonciers l'année suivante)
l'assurance n'est pas deductible( comprise ds les 14%)sauf assur loyers impayés
donc frais =tf500+assur200+entretien500+impot165+csg72=2137
rentabilite=(6000-2137)/70000=5.51% hors interets et remboursement capital ceci valable pour cette 1ère année (puis interets decroissants)
dans le meilleur des cas , sans travaux et sans vacance locative
ceci dit ce capital ne vous appartient pas , et de plus en final vs n'en règlerez que la moitié (mais en faisant abstraction de revenus)
donc ce calcul de rentabilité est très théorique et ne peut servir que de comparaison entre diverses possibilités
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spoum
Pilier de forums
276 réponses |
Posté - 27 janv. 2005 : 23:13:33
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puisque vs en êtes à vs lancer , une piste est le pret in fine avec paiement régulier des intérets deductibles sur la durée du prêt , le capital à la fin , mais avec une garantie financière ( eg assurance vie)vs augmentez les interêts déductibles et capitalisez les interets du capital ; faites des simulations , mais il faut bloquer du capital
par ailleurs votre taux d'emprunt n'est-il pas élevé? vs parlez de 5%
très important est le choix de l'appartement -emplacement (primordial) , qualité des prestations , puis le choix des locataires , et s'activer pour éviter toute vacance locative
faites le tour des banques et préparez votre plan de financement avant votre achat |
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olival
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 09 févr. 2005 : 09:32:11
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Bonjour
Quelqu'un aurait il un exemple de simulation de plan de financement en tableau excel à me communiquer pour verifier que je n'ai rien oublié dans le mien ???
Merci d'avance.
Olival |
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jmguerin
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 09 févr. 2005 : 12:17:21
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Bonjour,
Oui, j'en ai fait un, mais il me donne 552 euros de remboursement pour un emprunt de 70000 euros sur 15 ans à 5 % et 3427 euros d'intérêts sur le 1ère année.
Voilà, voilà
Bon courage
JM GERIN |
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olival
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 09 févr. 2005 : 16:53:25
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Merci mais je pensais plus à un tableau de simulation avec les entrées (loyers) et les sorties (remboursements, taxes, impôts, etc ..)
Olival |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 09 févr. 2005 : 17:13:08
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Je vous fais parvenir par mail un fichier de simulation personnel.
Il faut maîtriser excel. Il faut installer les macros complémentaires - utilitaires.
Merci de me donner votre avis en retour. |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 09 févr. 2005 : 17:16:02
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Je vous fais parvenir par mail un fichier de simulation personnel.
Il faut maîtriser excel. Il faut installer les macros complémentaires - utilitaires.
Merci de me donner votre avis en retour. |
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gdr
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 10 févr. 2005 : 12:18:38
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Citation :
Initialement entré par olival
dites moi si je me trompe pour un calcul de rentabilité ..
Achat d'un appart : 70 000 Euros (frais compris)
Loyer 500 Euros (soit 6000 Euros par an)
Bonjour,
A part les dépenses, êtes-vous aussi sur de percevoir le loyer que vous en voulez ?
- A Paris, 70 K€ = chambre de bonne !
- En région parisienne : 70 K€ = petit studio ...
- En province : ~40 m2
Ces biens se louent-ils vraiment 500 € ??? et régulièrement ?
Attention aussi : + c petit, + il y a de roulement et donc de vacances.
La remise en cause des revenus a un impact fort sur votre calcul.
Les dépenses sont toujours assez simples à gérer, mais faire rentrer de l'argent est un autre pb ... |
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olival
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 10 févr. 2005 : 20:25:12
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bonsoir,
Merci à Mathieu, je vous tiens au courant concernant votre tableau..
Pour GDR,
Il me semble qu'à 30 km au sud de paris, on trouve des studios à 70 000 Euros (bien que je trouve cela déjà cher et c'est ce qui me fait hesiter !! )qui se loue 500 Euros par mois.
Pour un 2 pièces, il faut compter 100 ou 110 000 E et cela se loue 100 ou 200 euros de plus, donc moins rentable mais il est vrai aussi que les locataires tournent moins .....
Ce qui est un avantage dans un sens est un inconvient dans l'autre....
On ne peut pas tout avoir  |
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spoum
Pilier de forums
276 réponses |
Posté - 10 févr. 2005 : 21:10:00
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vous m'etonnez
achat fin 2003 studio 32 m2 grenoble centre 61000 loué 490
rendement reel 5.6 et je trouve ca bien mais limite
bien loué , tte l'année (clim) , centre , 3è ss asc
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 10 févr. 2005 : 21:50:24
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C'est quoi un rendement réel de 5.6 % ?
Ce serait assez sympa que l'on puisse sur le forum trouver une espèce de dictionnaire de termes utiliser par les intervenants.
Personnellement, je parle de rendement brut pour définir le rapport entre les loyers potentiel annuel par rapport au prix d'achat. Dans votre cas 9.6 %.
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spoum
Pilier de forums
276 réponses |
Posté - 10 févr. 2005 : 22:26:12
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| je tiens compte du foncier(447E) , de la csg non deductible , des frais reels non deductibles ( dossier de bail 20€ , assurance proprietaire non occupant 43E) et des impots à 25% |
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spoum
Pilier de forums
276 réponses |
Posté - 10 févr. 2005 : 22:30:57
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| je n'ai oublié que les charges 438 |
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calcul de rentabilité ...
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