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otogram
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28 réponses |
 Posté - 31 janv. 2005 : 21:50:51
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Actuellement en conflit avec notre syndic conseil qui interprète le texte des statuts à mon avis de manière erronée, pouvez vous me confirmer, à la vue du document ci-dessous, que l’interprétation du texte est correcte et partant les calculs sont en accord avec ceux ci
Extraits statuts :
Les voix sont reparties en fonction de la surface des terrains des propriétaires, que ces terrains supportent ou non une construction. Chaque membre de l’assemblée dispose d’un nombre de voix en proportion de sa quote-part dans la répartition des charges telle qu’elle résulte, pour tous de l’article 20 .
Article 20 répartition des charges
Principe de répartition : il n’est fait aucune distinction suivant la nature des charges dues à l’association par les propriétaires.
Le montant des charges du pour chaque exercice est divisé en deux fractions :
Une fraction (a) représentant 2% du montant total des charges.
Une fraction (b) représentant 98% du montant total des charges.
Tous les propriétaires des terrains qu’ils soient construits ou non, compris dans le périmètre de l’association contribuent au paiement de la fraction (a) des charges en proportion des surfaces relatives de leurs terrains par rapport à l’ensemble de la surface de tous les terrains compris dans le périmètre de l’association, hormis ceux appartenant a l’association.
Seuls les propriétaires des terrains construits contribuent en outre au paiement de la fraction (b) des charges en proportion des surfaces relatives de leurs terrains par rapport à la surface des terrains bâtis compris dans le périmètre de l’association, hormis ceux appartenant à l’association.
En aucun cas, il n’est tenu compte de la superficie des terrains appartenant à l’association pour la répartition des charges.
Formules de répartition : en application des principe ci-dessus, la répartition des charges est opérée suivant les formules suivantes selon que le terrain est ou non construit :
Charges dûes par une parcelle non construite
= fa{c}xS(x)
I
Charges dûes par une parcelle construite
= fa{c}x S(x)+(fb {c}xS(x))
I II
I et II sont les dénominateurs
S(x) représente la superficie de la parcelle ;
fa {c} représente la fraction de 2% des charges quelle que soit leur nature ;
fb {c} représente la fraction de 98% des charges quelle que soit leur nature ;
I est le dénominateur représentant la totalité de la superficie de toutes les parcelles
construites ou non et comprise dans le périmètre de l’association ;
II est le dénominateur représentant la totalité de la superficie des parcelles
construites et comprises dans le périmètre de l’association, déduction faite des
superficies des parcelles appartenant à l’association .
Adhérents A : bâtis = 15000m²non bâtis= 300000m²36,8 % charges et voix
Adhérents B : bâtis = 18000m²non bâtis= 0m² 42,1% charges et voix
Adhérents C : bâtis = 9000m² non bâtis= 0m² 21,1% charges et voix
I = 342000m²
II = 42000m²
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 févr. 2005 : 00:22:49
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La répartition des charges est curieuse mais, sur les indications données les calculs sont à mon avis exacts.
Si l'on groupe les trois catégories d'adhérents, sur lesquelles vous ne donnez pa précision on a
Total des surfaces bâties...........42 000
Total des surfaces non bâties....300 000
Total des surfaces bâties ou non 342 000
Si l'on prend une masse de charges de 10 000 €
Les surfaces bâties ou non supportent.....200
Les surfaces bâties supportent .............9800
Si l'on prend les adhérents A
Les surfaces bâties ou non supportent ....200 x (315/342)= 184,20
Les surfaces bâties supportent en outre 9 800 x (15/42) = 3498,60
Soit 3682,80 = 36,82 % de la masse
Si l'on prend les adhérents B (non bâties = 0)
Les surfaces bâties supportent 200 x (18/342) = 10,60
Lesurfaces bâties supportent 9800 x (18/42) = 4204,20
Soit 4214,80 = 42,14 % de la masse.
Si j'ai une observation à faire, elle concerne le principe de répartition, tant pour les voix que pour les charges. J'estime pour ma part que les quotes-parts doivent être fixées une fois pour toutes dès le départ en fonction d'une part de la surface de la parcelle et d'autre part du coefficient de constructibilité.
Cette méthode s'applique aux voix et aux charges d'administration, de conservation, etc. (à comparer avec les charges de l'article 10 alinéa 2 en copropriété).
On peut adopter une répartition différente pour les éléments d'équipement commun mais il faut alors adopter un mécanisme laissant à la charge des lots non construits les charges fixes de ces éléments. Il est absurde de prétendre que les VRD ne prsentent aucune utilité pour les lots non construits. Les propriétaires seront bien contents de les trouver en bon état d'entretien lorsqu'ils décideront de consruire  |
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 01 févr. 2005 : 00:31:15
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A = 36.84 %
B = 42.11 %
C = 21.05 % |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 févr. 2005 : 00:45:52
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Entre Hes et moi il n'y a qu'une question de nombre de décimales dans le calcul intermédiaire,
mais nous sommes bien d'accord sur le fond.
Pour les décimales intermédiaires : on a déjà vu sur le site que leur non-emploi dans la répartition des charges est finalement à l'origine d'écarts significatifs, surtout quand il y a une base de répartition du genre 45 275 comme pour le chauffage
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otogram
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 01 févr. 2005 : 09:57:23
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merci à tous pour vos réponses
sincérement
otogram |
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otogram
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 05 févr. 2005 : 21:49:59
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toujours en conflit avec notre syndic conseil qui interprète le texte des statuts toujours à mon avis de manière erronée, pouvez vous me confirmer, à la vue du document ci-dessous, que l’interprétation du texte est correcte en effet le syndic interprete le texte ci dessous en ne prenant en compte que la premiere partie qui effectivement fait ressortir le calcul des voix en fonction des surfaces, mais dans la deuxieme partie la notion de proportionalité des voix en fonction des charges contredit la premiere partie que faire dans ce cas?
que peut on contre une clause à ce point léonine et ambigue
Extraits statuts :
Les voix sont reparties en fonction de la surface des terrains des propriétaires, que ces terrains supportent ou non une construction. Chaque membre de l’assemblée dispose d’un nombre de voix en proportion de sa quote-part dans la répartition des charges telle qu’elle résulte, pour tous de l’article 20 .
merci pour votre aide
otogram |
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 05 févr. 2005 : 22:09:49
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Bonsoir,
Je ne saisis pas la contradicton puisque les voix sont réparies en fonction des charges et les charges sont réparties en fonction de l'article 20.
Donc en application de cet article, les charges sont réparties ( et donc les voix) comme nous l'avons calculé.
Le syndic aurait il réparti différemment les charges ???
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 févr. 2005 : 15:31:46
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Dans le texte : Citation :
Les voix sont reparties en fonction de la surface des terrains des propriétaires, que ces terrains supportent ou non une construction. Chaque membre de l’assemblée dispose d’un nombre de voix en proportion de sa quote-part dans la répartition des charges telle qu’elle résulte, pour tous de l’article 20 .
Il y a effectivement une contradiction entre les deux principes énoncés.
Les voix sont reparties en fonction de la surface des terrains des propriétaires, que ces terrains supportent ou non une construction. Cela veut dire que les voix sont réparties sur la base 342 000 purement et simplement.
Les A ont 315/342 = 92,11 % des voix
Les B ont 18/342 = 5,26 % des voix
Les C ont 9 / 342 = 2,63 % des voix
Chaque membre de l’assemblée dispose d’un nombre de voix en proportion de sa quote-part dans la répartition des charges telle qu’elle résulte, pour tous de l’article 20.
Dans ce cas on retrouve les pourcentages des charges déjà indiqués : soit 36,82 %, 42,14 %, 21,04 %
Les différences ne sont pas minces !!!!
Je suppose que c'est celà qui vous chiffonne ?
Une question : les terrains non construits sont constructibles et voués de faire à être construits ?
Si Oui : vous êtes dans une situation transitoire que connaissent bien d'autres ensembles de mêmes genre.
Si non : à quoi peuvent bien servir les parties non construires et qui seraient privatives ?
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 08 févr. 2005 : 13:27:02
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La question que je me pose est:
"en fonction" des superficies ne veut pas forcément dire proportionnellement aux superficies.
On revient à l'article 20 pour déterminer le calcul des charges, d'où les petites formules contenues dans l'article.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 févr. 2005 : 17:24:57
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Oui, hes ; on pourrait concevoir que le premier bout de phrase énonce un principe qui serait précisé ensuite.
Mais ... ensuite on passe à un principe de répartition totalement différzent même si finalement on rebondit sur les surfaces.
Une chose sure : la rédaction est mauvaise. |
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otogram
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 11 févr. 2005 : 12:20:25
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Voici l'interpretation que fait un juriste que nous avons consulté et qui éclaire valablement le débat:
Notre interpretation de l’article 11 concernant les voix et l’article 20 auquel fait référence l’article 11 pour la répartition des voix est la suivante: L’article 11-1° dit « les voix sont réparties en fonction de la surface des terrains des propriétaires, que ces terrains supportent ou non une construction. »
Pour nous cela signifie qu’il faut tout prendre en compte, bâti et non bâti. Mais la 2ème phrase : « chaque membre de l’assemblée dispose d’un nombre de voix en proportion de sa quote-part dans la répartition des charges telle qu’elle résulte, pour tous, de l’article 20 » renvoie à l’article 20 qui apporte les précisions indispensables pour le calcul des charges et donc des voix.
Merci à tous pour votre coopération
otogram
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 févr. 2005 : 14:35:22
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C'est axactement ce que j'ai écrit en réponse à Hes dans le précédent message.
On peut discuter la dessus pendant des heures sans arriver à un résultat solide car la rédaction est mauvaise. |
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otogram
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 13 févr. 2005 : 10:55:08
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Merci pour vos réponses et vos commentaires.
Pour information ces statuts ont été rédigés
par le top du top du droit immobilier.
L'ambiguïté des textes doit sans doute faire partie
des régles de l'art dans ce métier.
On a gagné contre le promoteur par abandon,il nous
reste à faire pareil avec le syndic.
L'aide d'une association de consommateur nous a été bien
utile.
otogram |
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calcul des charges et des voix
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