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dabug
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18 réponses |
 Posté - 01 févr. 2005 : 23:55:12
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Y a t-il dans cette noble assemblée des copros qui ont réussi à obtenir la suppression du chauffage collectif en recourant à la règle de majorité de l'article 26??
Mon immeuble est équipé d'une antique chaudière surdimensionnée et au faible rendement, et d'une installation de circulation impossible à équilibrer = lots surchauffés par les tubulures, d'autres mal chauffés, grosse consommation de fuel...
L'installation générale de chauffage (électrique, etc) n'est plus aux normes, voire dangereuse: on doit donc changer la chaudière. Le prix est énorme (style 50 000 E), on est que 13 copros raccordés. Et surtout, on ne changerait pas le réseau de circulation (car 50000 E en plus) = aucun bénéfice à attendre sur la qualité du chauffage
Ca couterait bien moins cher de passer chacun en individuel, mais il y a certains récalcitrants (notamment occupant lots de petite superficie). Bref, on aura jamais l'unanimité.
J'ai lu que le passage en chauffage individuel pouvait être voté à l'article 26 si cela se justifie par un cout moindre et des économies d'énergies... Y'a t-il des expériences vécues???
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 02 févr. 2005 : 09:15:58
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En principe, la suppression d'un équipement commun se décide à l'unanimité. Il y a cependant des cas dans lesquels la justice a reconnu la possibilité de supprimer une installation de chauffage vétuste pour la remplacer par des installations individuelles.
Je connais un exemple de suppression, mais il s'agit d'une copropriété en difficulté qui, de toutes façons, ne pouvait financer la rénovation de l'installation ni même continuer à payer le combustible. Non significatif.
Est-on vraiment sûr que la rénovation de l'installation existante serait moins coûteuse que la somme des prix des installations d'installations individuelles ?
Difficile de prédire quelle serait la position d'un tribunal. Je ne vois qu'une façon de procéder : faire voter la résolution de suppression, si elle satisfait aux conditins de l'article 26, attendre deux mois après la diffusion du PV l'éventuel recours intenté par un récalcitrant. S'il n'y en a pas, la décision s'impose et ne peut plus être contestée.
Pour éviter que les copropriétaires de petits appartements soient lésés par un passage au chauffage individuel, on pourrait soumettre à l’assemblée une résolution par laquelle on adopterait un coût global pour la copropriété (somme des coûts des installations individuelles) lequel serait réparti selon tous les copropriétaires selon la grille de charges chauffage. |
Edité par - P.F. Barde le 02 févr. 2005 09:39:15 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 févr. 2005 : 10:28:28
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Le dernier paragraphe de Barde est très sage.
Mais pour les petits lots, il s'agit en général de difficultés techniques : encombrement d'une chaudière murale à gaz.
L'observation de Barde retrouve son intérêt si l'on envisage pour les petits lots une installation de chauffage électrique, avec les frais d'isolation liés. |
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dabug
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 02 févr. 2005 : 11:47:57
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Notre immeuble n'est pas sans pb similaires à ceux évoqués par M. Barde, dont je pense suivre le conseil: on essaie de passer au 26 et on voit si contestation il y a.
On se ramasse tout de même:
-un copro défaillant qui compte pour 10% des charges environ. Il faudrait payer sa part pour remplacer la chaudière, en attendant de se rembourser sur la vente de son lot, puisqu'il a déjà une ardoise et une procédure sur le dos, diligentée par notre syndic.
-un autre copro branché sur le chauffage collectif sans en acquitter les charges!
Passer en individuel serait un bon moyen de le dégager sans coup férir, et de ne pas alourdir l'ardoise du premier (qu'on est déjà en train de compenser avec nos portefeuilles, d'ailleurs).
La quote-part dans la rénovation des lots les moins grands (45/50 m2) est de 3000-3500 Euros. Pour ceux-ci, il faudra envisager chauffage électrique car il semble difficile d'installer une chaudière à gaz (et aussi difficile de l'amortir).
On peut trouver des radiateurs performants (pas des convecteurs!!!) pour moins que ce prix! Même en tapant chez le plus élégant des Acova tout plat à fluide caloporteur, on dépassera pas 2000 Euros au total pour 3 ou 4 radiateurs installés.
Il faut aussi considérer les avantages fiscaux et la TVA:
-TVA à 19,6 sur la chaudière collective (depuis 1/1/05)
-Crédit d'impot restreint à 15%, à condition d'installer un modèle de chaudière à basse température (c'est le cas)
Alors que
TVA à 5.5 sur les travaux d'amélioration individuels
-Crédit d'impot de 25% sur isolation thermique
-Idem pour chaudière à condensation gaz individuel
Donc, l'état "subventionne" pas mal le passage en individuel dans ce cas, il me semble. Un euro dépensé en collectif "achetera" moins de chauffage qu'un euro dépensé en individuel au final.
Encore une fois, les circuits de distributions en privatif ne sont pas modifiés=aucune amélioration n'est à prévoir en termes de répartition de la chaleur. Impossible d'installer thermostats individuels ou tout autre moyen de réguler la chaleur fournie. Par exemple, je passe l'essentiel de la saison avec radiateurs fermés, avec température de 20°C, 22°C ou 25°C selon les pièces.
Quoiqu'il en soit, merci de vos réponses! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 févr. 2005 : 14:57:56
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Dans un cas comme lke vôtre, l'assistance d'un ingénieur thermicien peut présenter un intérêt certain :
> pour l'information préalable des copropriétaires
> pour la validation éventuelle d'une décision de l'assemblée contestée
> pour certaines solutions techniques auxquelles on ne pense pas
> pour des modes de financment
Il faut voir le montant des honoraires. Si le bonhomme est compétent, c'est tout bénéfice.
J'en ai connu un dans le passé qui a fait gagner un bon paquet à un groupe de 5 immeubles doté de branchements CPCU avec de vieilles canisations vapeur. Il est malheureusement parti en retraite peu après. |
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dabug
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 02 févr. 2005 : 15:11:36
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On a fait faire une étude par un BET, avec recommandation au final, pour obtenir un bon confort de chauffe, de changer l'ensemble des canalisations de circulation de l'eau chaude chauffage. Sinon, impossible d'équilibrer et donc lots sous-chauffés/surchauffés. Le problème c'est qu'avec le remplacement de la chaudière, tout ça représente une dépense de 100 000 Euros. Ca fait un peu cher à mon gout pour 13 lots, de 40 à 130 m2.
Pour ma seule part, plus de 12 000 Euros ! A mon humble avis, bien plus qu'une bonne chaudière à gaz installée et raccordée, que je peux ensuite régler selon mes besoins, voire couper en mon absence. Pour un lot de 50m2, la quote part serait de 4800 Euros ! |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 02 févr. 2005 : 18:25:29
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Avant de se poser la question de la majorité nécessaire pour supprimer un chauffage collectif (pour ma part je ne vois que l'unanimité de ceux qui bénéficient de ce service collectif), il faudrait suivre la recommandation très pertinente de JPM en particulier pour l'étude préalable :
- du système de chauffage actuel (chaudière + réseau de distribution)
- du remplacement de cette chaudière commune,
- du combustible envisagé (fioul/gaz),
- de systèmes de régulation adaptés.
Il lui faudra ensuite étudier, pour comparer les coûts, la faisabilité de l'installation d'un chauffage individuel.
Ce dernier point me parait très important, car il est nécessaire de bien étudier le système de distibution actuel par appartement. Il n'est pas dit que votre réseau permette ce chauffage individuel, sauf à refaire tout le réseau dans chaque appartement.
D'autre part, suivant la chaudière utilisée, il faudra prévoir une évacuation des gaz.
Vous parlez de chauffage électrique. Votre immeuble semble ancien. Dans ce cas, un bilan thermique de l'immeuble est indispensable.
Vous pensez bien que si l'immeuble n'est pas isolé thermiquement, ce n'est pas le copropriétaire du RdeCh qui va chauffer celui du 1er !... ni celui du dernier étage, qui devra forcer sesradiateurs pour avoir au moins 19° .. surtout si celui d'en dessous n'est pas là et ne chauffe pas !
Le mieux et le plus économique c'est d'être pile au milieu ..!
Passer du collectif à l'individuel, ce n'est pas juste couper un tuyau et mettre un chauffe-eau ou des radiateurs électriques. C'est parfois techniquement totalement impossible. Vous n'ignorer pas que chaque radiateur électrique nécessite une alimentation spécifique. 5 radiateurs = 5 lignes à tirer depuis le compteur/disjoncteur.
J'insiste sur le fait que la supression du chauffage collectif ne peut être décidée qu'à l'unanimité. En effet, les travaux qui seront engagés ensuite pour individualiser le chauffage sont des travaux privatifs, à l'intérieur des parties privatives, et non des travaux communs.
S'agissant de travaux privatifs qui ne sont pas imposés par la règlementation, l'AG n'a pas compétence pour les imposer aux copropriétaires... Tous doivent donc être d'accord pour les engager, unanimement. A défaut, il faudra conserver le chauffage collectif pour celui ou ceux qui ne veulent pas de chauffage privatif....
En conclusion, l'étude préalable est très importante. Elle peut être contradictoire, par 2 cabinets d'étude, en plus ou avec le bilan thermique. De son sérieux dépendra la réponse des copropriétaires, sachant que c'est le porte-monnaie et les €€€€€ qui les détermineront plus que le confort éventuel ...
(NB : en cas de passage au chauffage privatif, vous avez là le traitement collectif de travaux privatifs, que le syndicat peut centraliser et coordonner pour négocier les prix. Le syndic devrait toucher des honoraires particuliers (prestations privatives) qu'il faut négocier.
Enfin, et ce point est important, s'agissant de travaux privatifs, la répartition par tantièmes n'est pas applicable. Sauf mention particulière dans le RDC, ces travaux privatifs, même traités collectivement, seront répartis par lot.
Seuls les travaux éventuellement nécessaires sur des parties communes (reseau d'eau commun) seront répartis aux tantièmes. La répartition peut donc éventuellement être mixte.)
Vous le voyez, passer d'un chauffage collectif à de l'individuel ne repose pas sur une simple question de majorité ....
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Edité par - gédehem le 02 févr. 2005 18:48:47 |
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dabug
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 02 févr. 2005 : 20:30:56
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Citation :
Avant de se poser la question de la majorité nécessaire pour supprimer un chauffage collectif (pour ma part je ne vois que l'unanimité de ceux qui bénéficient de ce service collectif), il faudrait suivre la recommandation très pertinente de JPM en particulier pour l'étude préalable :
- du système de chauffage actuel (chaudière + réseau de distribution)
- du remplacement de cette chaudière commune,
- du combustible envisagé (fioul/gaz),
- de systèmes de régulation adaptés.
C’est fait, par un BET indépendant. La conclusion est que :
-la chaudière est dangereuse (car trop ancienne) et surdimensionnée
-le remplacement de la chaudière devrait couter dans les 50 000E
-on peut aller vers le fuel ou le gaz, au choi
-il n’y y aura pas de régulation a moins de changer l’ensemble de l’installation de circulation (40-50000 euros en plus)
Citation :
Il lui faudra ensuite étudier, pour comparer les coûts, la faisabilité de l'installation d'un chauffage individuel.
Ce dernier point me parait très important, car il est nécessaire de bien étudier le système de distibution actuel par appartement. Il n'est pas dit que votre réseau permette ce chauffage individuel, sauf à refaire tout le réseau dans chaque appartement.
D'autre part, suivant la chaudière utilisée, il faudra prévoir une évacuation des gaz.
Certains appartements sont raccordés au gaz et l’installation privative peut être commutée sans trop de peine sur une chaudière individuelle avec évacuation des gaz par ventouse, ou conduit en extérieur dans un « puit de lumière » existant.
Citation :
Vous parlez de chauffage électrique. Votre immeuble semble ancien. Dans ce cas, un bilan thermique de l'immeuble est indispensable.
Vous pensez bien que si l'immeuble n'est pas isolé thermiquement, ce n'est pas le copropriétaire du RdeCh qui va chauffer celui du 1er !... ni celui du dernier étage, qui devra forcer sesradiateurs pour avoir au moins 19° .. surtout si celui d'en dessous n'est pas là et ne chauffe pas !
Le mieux et le plus économique c'est d'être pile au milieu ..!
Je comprends pas trop bien. Le chauffage electrique dont je parle, c’est que les copros dont l’appart est de taille réduite peuvent installer -pour un cout moindre qu’une nouvelle chaudière- des radiateurs électriques performants, avec régulation thermique style fil 6 ordre. DE PLUS, les travaux d’isolation thermique bénéficient d’un crédit d’impot de 25%. ET d’une TVA à 5.5
Citation :
Passer du collectif à l'individuel, ce n'est pas juste couper un tuyau et mettre un chauffe-eau ou des radiateurs électriques. C'est parfois techniquement totalement impossible. Vous n'ignorer pas que chaque radiateur électrique nécessite une alimentation spécifique. 5 radiateurs = 5 lignes à tirer depuis le compteur/disjoncteur.
Dans un appart de 50 m2, c’est pas forcément compliqué de tirer 5 lignes depuis le tableau, voire de refaire le tableau. Tout est question de coût comparé. Mais je prends note.
Citation :
J'insiste sur le fait que la supression du chauffage collectif ne peut être décidée qu'à l'unanimité. En effet, les travaux qui seront engagés ensuite pour individualiser le chauffage sont des travaux privatifs, à l'intérieur des parties privatives, et non des travaux communs.
S'agissant de travaux privatifs qui ne sont pas imposés par la règlementation, l'AG n'a pas compétence pour les imposer aux copropriétaires... Tous doivent donc être d'accord pour les engager, unanimement. A défaut, il faudra conserver le chauffage collectif pour celui ou ceux qui ne veulent pas de chauffage privatif....
Je pense qu’il est important de faire valoir la différence de coût entre la rénovation intégrale de l’installation collective et le coût d’une installation de chauffage individuel.
Citation :
En conclusion, l'étude préalable est très importante. Elle peut être contradictoire, par 2 cabinets d'étude, en plus ou avec le bilan thermique. De son sérieux dépendra la réponse des copropriétaires, sachant que c'est le porte-monnaie et les €€€€€ qui les détermineront plus que le confort éventuel ...
Voila !
Citation :
(NB : en cas de passage au chauffage privatif, vous avez là le traitement collectif de travaux privatifs, que le syndicat peut centraliser et coordonner pour négocier les prix. Le syndic devrait toucher des honoraires particuliers (prestations privatives) qu'il faut négocier.
Enfin, et ce point est important, s'agissant de travaux privatifs, la répartition par tantièmes n'est pas applicable. Sauf mention particulière dans le RDC, ces travaux privatifs, même traités collectivement, seront répartis par lot.
Seuls les travaux éventuellement nécessaires sur des parties communes (reseau d'eau commun) seront répartis aux tantièmes. La répartition peut donc éventuellement être mixte.)
Bien noté
Citation :
Vous le voyez, passer d'un chauffage collectif à de l'individuel ne repose pas sur une simple question de majorité ....
L’important c’est que personne ne soit lésé par l’abandon d’un service collectif. Mais il y a des caractériels, et il n’y a qu’une seule AG par an.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 03 févr. 2005 : 02:02:41
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La question technique est sérieusement étudiée et c’est le plus important.
Quand aux contraintes juridiques, avec un peu d’imagination on peut arriver à contourner l’obstacle de l’unanimité. Tout d’abord, observons que cette unanimité n’est pas d’une obligation absolue :
Civ 3. 13/12/1983 pourvoi 82-14804 Citation :
MAIS ATTENDU QUE L'ARRET CONSTATE QUE LES TRAVAUX LITIGIEUX TENDENT SEULEMENT A SUBSTITUER, AUX GENERATEURS DE CHAUFFAGE ET D'EAU CHAUDE COLLECTIFS, DES CHAUDIERES MURALES A GAZ AVEC SIMPLE RACCORDEMENT AUX CONDUITES DEJA EXISTANTES DANS LES GAINES TECHNIQUES ET POSE D'UN COMPTEUR ET D'UN THERMOSTAT D'AMBIANCE ET QUE CES TRANSFORMATIONS, QUI OFFRENT L'AVANTAGE DE REDUIRE LES FRAIS DE CHAUFFAGE ET DE FOURNITURE D'EAU CHAUDE TOUT EN DOTANT CHAQUE COPROPRIETAIRE D'UNE COMPLETE AUTONOMIE, CONSTITUENT UNE AMELIORATION : QUE DE CES CONSTATATIONS LA COUR D'APPEL A PU DEDUIRE QUE LA DECISION LITIGIEUSE DE L'ASSEMBLEE GENERALE N'AVAIT PAS EU POUR EFFET D'IMPOSER AUX COPROPRIETAIRES UNE MODIFICATION AUX MODALITES DE JOUISSANCE DES PARTIES PRIVATIVES DE LEUR LOT ET AVAIT DONC ETE VALABLEMENT PRISE A LA MAJORITE DES TROIS QUARTS PREVUE A L'ARTICLE 26 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 ;
Ensuite on peut très bien faire faire la transformation sans imposer quoi que ce soit de privatif et en s’en tenant à la répartition stipulée dans le règlement de copropriété en procédant comme suit :
- obtention d’un (ou plusieurs devis) de transformation du chauffage dans les 13 appartements, le prix étant détaillé pour chacun de ces 13 appartements ;
- adoption du devis à la majorité de l’article 26, les 13 installations, techniquement indépendantes, sont communes, la répartition se fait comme stipulé dans le RC pour les charges de chauffage ;
- autorisation donnée aux copropriétaires qui le souhaitent d’acquérir l’installation équipant leur lot (disposition de parties communes votée à la majorité de l’article 26) au prix du devis adopté.
Reste toutefois un problème à résoudre : l’installation d’un chauffage électrique dans les petits appartements. Cela se traduira inévitablement par un surcoût de consommation d’énergie qu’une étude technique permettra d’évaluer. La moindre performance, en terme de coût d’utilisation, de la nouvelle installation pourrait être compensée par une indemnité versée par la copropriété aux copropriétaires des lots concernés.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 févr. 2005 : 09:48:24
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Je crois qu'effectivement l'étude technique préalable est indispensable, mais que le bilan thermique de l'immeuble doit être également réalisé avant toute chose. Il n'est pas certain que les copropriétaires du dernier étage dans un immeuble ancien tirent un bénéfice, une amélioration, qui plus est à moindre cout de fonctionnement, si les combles ne sont pas mieux isolées, par exemple.
C'est pourquoi je suis un peu surpris de l'arret de Cass rapporté. Il faudrait voir le cas d'espèce, car il est noté 2 points pour le moins surprenants :
- les travaux "...TENDENT SEULEMENT (?) A SUBSTITUER, AUX GENERATEURS DE CHAUFFAGE ET D'EAU CHAUDE COLLECTIFS, DES CHAUDIERES MURALES A GAZ...". Il n'est donc pas question ici de la supression d'un "service collectif chauffage-eau chaude" qualifié ainsi par le RDC, ce qui est tout à fait possible en l'espèce.
- supression qui en plus :".. OFFRENT L'AVANTAGE DE REDUIRE LES FRAIS DE CHAUFFAGE ET DE FOURNITURE D'EAU CHAUDE ...".
Ce second point est encore plus surprenant, dans la mesure où, de l'expérience que j'en ai, le coût du fonctionnement d'un chauffage individuel est toujours plus élevé que celui d'un chauffage collectif, sous réserve bien sûr de ne pas modifier les habitudes de chauffe.
Si vous aviez l'habitude d'ouvrir les fenetres sans couper les radiateurs ou de les laisser en route lorsque l'appartement n'est pas occupé, il faudra continuer à le faire pour pouvoir comparer ce qui est comparable.
Ce moindre cout est impossible en présence d'un système de répartition individuel du chauffage collectif, répartiteurs ou compteurs.
Permettez moi ici de citer mon cas personnel, pour un apparte de 145m² dans le sud-ouest, exposé sur l'extérieur par 3 cotés dont 1 au nord : ECS + chauffage collectif avec répartition individualisée : 800 €/an. Le chauffage (gaz) seul me revient à environ 380 €/an (2.500 frs/an) pour 145 m² de surface chauffée. Et ne croyez pas que mes radiateurs soient toujours fermés !...
Il se peut également que, dans le cas rapporté par l'arret, ce soit le standing de l'immeuble qui est à l'origine de cette appréciation en "amélioration" du remplacement du chauffage collectif par un chauffage indivuduel, d'où la majorité art.26.
Dans un immeuble lambda il n'en aurait certainement pas été de même...
Il me parait donc important de bien cerner les choses, tant dans la définition donnée par le RDC à la prodiction de chauffage ou d'eau chaude (service collectif ou non), que dans l'étude technique et à la projection du cout individuel de ce chauffage et la production d'eau chaude.
Pour le projet envisagé par Dabug, il s'agit bien de substituer un chauffage et une production d'eau chaude collectif au gaz (service ou pas) par un chauffage électrique totalement individuel. Il n'est rien dit sur la production d'eau chaude (cumulus ?).
A la limite, chaque copropriétaire achête lui-même les radiateurs qu'il veut, de la puissance souhaitée par lui, et entreprendrait par ses propres moyens les travaux nécessaires.
Dans l'arrêt rapporté, l'installation initiale semble conservée, seule les chaudières devenant individuelles.
Dans le projet de Dabug, l'installation initiale par radiateurs à eau chauffée collectivement au gaz serait totalement supprimée et remplacée par une installation de chauffage électrique totalement privative. Le réseau initial devra être démonté.
Je ne vois pas là d'amélioration, dans le sens de l'article 30 bien entendu.
Je ne vois là, du fait de la supression du chauffage collectif (service ou non), de décision que pourrait prendre l'AG qui obligerait ensuite les copropriétaires à installer des radiateurs électriques plutot qu'une chaudière gaz, s'agissant bien alors en l'espèce de travaux exclusivement privatifs pour lesquels l'AG n'a pas compétence.
Il me semble donc indispensable de bien cerner tous les éléments techniques, d'en faire l'étude, de bien regarder les différents types de chauffage individuel envisagés, intégrer le cout du démontage du réseau actuel et l'implantation de lignes électrique, le renforcement des puissances compteurs, etc ....
Pour un réseau électrique nouveau, il devra répondre aux normes actuelles. La réalisation des travaux par les copropriétaires est donc à proscrire
Il faudra bien sûr relire le RDC pour vérifier ce qui est dit de cette chaufferie, service collectif ou non, pour déterminer la majorité nécessaire pour supprimer..
Sur la base de ce que nous dit Dabug, je ne vois que l'unanimité.
Maintenant, si la chaudière et le réseau sont totalement "foutus" et qu'il n'y a quasi plus de chauffage/eau chaude, il faut faire vite et à l'art.26 ...
Mais prudence tout de même !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 févr. 2005 : 11:26:27
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La solution juridique consistant à admettre que la suppression d'un élément d'équipement (et du service correspondant) peut être prise à la majorité de l'article 26 est certainement acrobatique mais elle elle est maintenant solidement acquise, à l'issue d'une procédure qui a duré près de vingt années (Syndicat 22 rue Octave Feuillet / Sagnard).
La Cour de cassation a montré à cette occasion qu'elle savait tenir compte des nécessités pratiques en présence d'une des graves lacunes de la loi de 1965 qui a négligé de prendre en considération la relativité dans le temps des règles juridiques.
La solution s'est imposée dans le cas des immeubles chauffés par un système à air chaud de type Michel Perret. Il s'agissait au début du siècle dernier d'un élément d'équipement luxueux. Mais il était impossible à la fin du siècle de rénover ce type de chauffage.
En l'espèce la conception même de l'installation de chauffage central interdisait son remplacement à l'identique et ne laissait place à aucune solution de remplacement. Il ne restait aux Juges qu'à admettre que sa suppression et l'obligation faite aux copropriétaires de recourir à des installations individuelles constituait bien une " amélioration ". Ils ont osé le faire et ils ont bien fait.
On trouve d'autres traces de la relativité dans le temps dans la jurisprudence. C'est le cas pour l'appréciation de clauses du règlement de copropriété restreignant à l'activité d'antiquaire l'usage d'un lot boutique dans un quartier qui avait vu disparaître peu à peu tous ses antiquaires. L'avolution des quartiers peut avoir un effet sur le mode d'occupation des immeubles.
On a retrouvé un peu plus tard cette affaire dans les recueils de jurisprudence. Le copropriétaire, qui s'était diablement obtiné, s'opposait à la vente par adjudication de son lot ! |
Edité par - JPM le 04 févr. 2005 11:30:10 |
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dabug
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 04 févr. 2005 : 12:11:54
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Quelques précisions :
-Pas d’eau chaude sanitaire collective (ballons, etc)
-Seuls 13 copro sur 18 raccordés (immeuble parisien de 5 étage et deux batiments),
En ce qui me concerne (135m2), le chauffage collectif me revient à 1000 Euros/an --dont l'essentiel pour le fioul.
L’étude technique indique bien que
-le système de circulation est impossible à équilibrer,
-qu’il est impossible de régler les quantités de chaleur délivrées par lot (souvent chauffés par les seules canalisations de par leur diamètre, les radiateurs étant fermés).
Toujours selon l’étude technique (cf. ma réponse précédente), pour arriver à un chauffage performant, il faut changer non seulement la chaudière, mais également le système de circulation de l’eau chauffée.
Le coût de tout cela serait d’environ 100 000 Euros, ce qui représente un coût élevé pour chacun des lots, même de petite taille. 5000 Euros à débourser lorsqu'on occupe un 50m2 ça semble beaucoup. Et que dire de 13000 Euros pour un grand appartement...
Donc, il me semble qu’on pourrait considérer comme « travaux d’amélioration » une solution (passer en individuel) qui:
-couterait moins cher pour chacun à l’installation
-permettrait d’individualiser les consommations
-permettrait des économies d’énergie par arrêt du gaspillage
-ne reviendrait pas forcément plus chère à l'usage puisque réglable, justement
Quant au coût de dépose de l'installation de chauffage et notamment des tuyaux passant en privatif: non seulement il pourrait être étalé sur plusieurs années (dépose chaudière puis dépose des tuyaux, puis...), mais encore:
-certains éléments du circuit de chauffage qui, dans les lots privatifs, desservent les radiateurs pourront, dans certains appartements, être repris par une installation gaz individuelle (ceci n'est pas une speculation, mais un fait constaté).
De plus, une fois le local chaudière et la cuve fioul déposées, la copro pourrait revendre les lots sous forme de cave, et ainsi récupérer trois sous... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 févr. 2005 : 12:33:18
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Ben voila ! ne vous reste plus qu'à étudier tout ça à fond, de fair un chiffrage aussi précis que possible, de présenter les diverses solutions (chaudière gaz sans démontage, radiateurs électriques avec démontage, etc ..etc ...), tout en faisant 1 ou 2 réunions d'information pour prendre le poul des uns et des autres, de faire un dossier complet , demander des devis .....
Dans votre affaire, je pense qu'il s'agit effectivement d'une "amélioration" dans le sens ou votre installation actuelle est "foutue".
Ca, c'est pour supprimer le chauffage collectif.
Pour le reste, il s'agit du traitement collectif de travaux privatifs, solution très interessante ramenée au coût par lot. |
Edité par - gédehem le 04 févr. 2005 12:41:23 |
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dabug
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 04 févr. 2005 : 12:39:56
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Ces paroles chantent à mes oreilles...
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filomat
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 08:38:53
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Il ne reste plus en effet qu'à préciser le terme "foutu". Un équipement est foutu en fonction de trois critères :
1- sa détérioration et son usure qui entraine son innefficacité, son coût d'utilisation ou de réfection qui devient prohibitif : Un chauffage collectif est foutu s'il ne permet plus d'équilibrer la température entre lots à plus ou moins un degré, si sa corrosion génère des boues préludes aux fuites, etc...
2 - Les modifications de son environnement : pose de carrelages au lieu de moquettes, planchers, faux plafonds, double-vitrage, fermeture des loggias (le balcon devenant chauffé par ouverture de la fenêtre intérieure) etc...qui différencient de plus en plus les besoins caloriques entre des lots différents. Les progrès techniques de moyens concurrents (chauffages individuels, énergies renouvelables : vitrages à récupération de chaleur solaire ou énergie photovoltaïque etc...)
3 - Les modifications économiques (augmentation du prix du fioul) ou des législations ( individualisation des charges de chauffage selon consommation individuelle avec compteurs de calories etc...).
Les arguments pour plaider que les systèmes de chauffage collectifs par dalles de sol et plafond les plus anciens risquent d'être bientôt "foutus" ne manquent pas .
A quand une "class-action" des victimes du chauffage collectif  |
Edité par - filomat le 28 mai 2006 08:56:43 |
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dabug
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 09:01:17
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| Fin de l'histoire : la derniere AG a décidé de la suppression du chauffage collectif (la chaudière fuel), décision votée à l'article 26, ce qui fut argumenté auprès du syndic par fourniture d'une jurisprudence cour de cassation. Eh ben même au 26 c'est pas evident, et il a fallu ferrailler ferme pour obtenir conversion d'un ou deux indécis plutot pour le collectif... |
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zen.christophe
Contributeur senior
86 réponses |
Posté - 28 mai 2006 : 09:21:45
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Merci dabug d'avoir informé cette "noble assemblée"  de l'issue de cette AG.
Sa "jurisprudence" pourra être d'une grande aide dans le futur pour beaucoup d'entre nous, comme le souligne filoumat !
@ bientôt.
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