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Grosse copropriété (budget 500000E, 250 copropriétaires). Je suis membre du CS depuis 2 ans maintenant, L'année dernière, en vérifiant les comptes, je me suis aperçu que le conseil syndical précédent avait fait passé plus de 80000 Euros de travaux d'amélioration non votés en charges générales. (je précise: travaux non urgents , pose de contrôle d'accès par ex) Avec quelques autres copropriétaires, nous avons tenté de faire refuser les comptes par l'AG. Mais avec le bricolage de l'article 25 qui devient 24, les comptes ont été approuvées quand même. Le directeur du cabinet du syndic (qui s'était déplacé, sentant que ça chauffait un peu trop) au cours d'un brillant discours nous a promis que cela ne se reproduirai pas. Cette année, un contrôle partiel des 3 premiers trimestres fait apparaître à nouveau des débordements du même genre. Encore 25000 euros de travaux non votés, et dont nous n'avons pas été informés au CS, sont dilués dans les charges générales. Première question: Comment faire pour obliger le président du CS qui commande ces travaux et le syndic qui les accepte à respecter les lois ? Deuxième question: Peut-on obliger le syndic au cours d'une AG, à comptabiliser les votes POUR présents ou représentés, plutôt que, comme cela se passe chez nous, comptabiliser les votes CONTRE, et obtenir les POUR par soustraction. Comptabilisant ainsi les absents et ceux qui ont quitter l'assemblée, en votes POUR. Nota : je suis le seul au CS à regarder d'un peu près les comptes. Les autres (4) sont soit acquis au président par lien de parenté, soit s'en fiche totalement.(président autoproclamé, et apparement à vie)
Dans une copropriété plus modeste j'ai aussi constaté que des travaux non votés en AG et ne relevant pas du budget prévisionnel avaient été réclamés à tort. Nous sommes une minorité à ne pas avoir payé après envoi de lettres recommandées sans jamais aucune réponse de la part du syndic. Cela dure depuis près de 3 ans et si le syndic ne bouge pas j'en déduis qu'il est dans son tort car jamais il n'a produit de preuves, et en tous cas je me pose la question suivante, comment a-t-il pu payer les entreprises. Depuis ces errements ont cessé, c'est déjà un point de marqué car sinon la méthode serait devenue courante.
Citation :Peut-on obliger le syndic au cours d'une AG, à comptabiliser les votes POUR présents ou représentés, plutôt que, comme cela se passe chez nous, comptabiliser les votes CONTRE, et obtenir les POUR par soustraction
Réponse affirmative sans aucun doute.
A propos du nombre des voix exprimées (innovation de la réforme SRU), M. Lafond (Code de la copropriété n° 699 sous article 24 Ed. Litec 2004/2005) écrit fort bien : " La pratique consistant à déterminer le nombre de voix POUR par différence entre les voix des présents ou représentés (décomptées à partir de la feuille de présence) et les votes CONTRE des non-votants ou des abstentionnistes, ne peut plus être suivie.
Il faut sans aucun doute y ajouter les personnes qui ont signé la feuille de présence mais ont quitté rapidement l'assemblée.
Les votes doivent donc être effectués soit par appel nominal soit par bulletins " ouverts " (les bulletins secrets sont interdits). C'est le seul moyen d'enregistrer correctement les votes.
Si le président du conseil syndical est autoproclamé, il faut demander la mise en alerte de l'Armée française. C'est le seul remède connu actuellement.
Bpcv, si les comptes des années précédentes ont été approuvés, vous n'avez plus aucun recours contre ces dépenses passées en dépenses générales.
Personnellement, je suis confrontée à la même chose pour un des mes apparts. Avec ceci de surprenant, c'est que les charges ne sont pas toutes payées. Avec quoi les travaux sont-ils réglés ? Mystère et boule de gomme. La solution pour essayer que cela cesse ? 1 - Refuser d'approuver les comptes lors de la prochaine AG. 2 - Ne pas donner le quitus. 3 - Consulter un avocat qui, dans un 1er temps, écrira au syndic pour lui demander de cesser d'accepter ces dépenses non votées en AG. Il a 3 semaines pour répondre à tous le points litigieux. À défaut, c'est le TGI.
Dans votre cas, il est fort à craindre qu'un courrier d'avocat ait peu d'effet. Un syndic qui se permet de payer 80000 € sans l'aval des copropriétaires ne craint plus un RAR d'avocat. Je pense séreusement que vous devez immédiatement l'assigner en justice si vous êtes une majorité pour ce faire.
Si vous êtes isolé, attaquez le syndicat des copros. Cela aura pour conséquences :
Le syndic devra vous rembourser votre quote-part de ces dépenses.
Les autres copros mécontents de devoir payer plus vous en voudront et vous le feront savoir en AG.
Mais la contrepartie est que craignant d'autres frais de justice les copros fasse cesser ces dépenses, voire virent le syndic.
Quant au président autoproclamé, n'y a-t-il pas sur la convocation à l'AG une résolution concerant l'élection des membres du CS ,
Merci pour ces réponses. J'ai malheureusement peur, qu'étant encore une minorité à rouspéter, on n'arrive pas à faire changer les choses rapidement. Mais les temps changent, les anciens, d'origine de la copropriété, tous retraités largement nantis, et inconditionnellement fidèles au tandem syndic-président disparaissent peu à peu, faisant place à des jeunes couples, pour qui 1 euro, c'est 1 euro, qu'il est préférable de ne pas gaspiller, et le ton commence à monter. Donc espoir..
Travaux non votés
Forum fermé
Posté - 08 févr. 2005 : 08:19:10
