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mikis
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461 réponses |
 Posté - 24 févr. 2005 : 09:10:14
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PS
la dépense pour ce changement ,même élevée, est compensée par la prise ne charge future de 15/100 de nos dépenses générales c'est pour le moment notre point de vue,mais nous pouvons regarder la chose différenment.
mikis |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 25 févr. 2005 : 10:22:01
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En principe, dans ce cas, les charges communes générales sont avant tout celles liées au terrain (superficie, dessous et dessus) : > clôture, espaces verts, voirie et réseaux divers, éclairage extérieur commun
Pour les espaces vers et l'éclairage extérieur, il peut y avoir éventuellement une répartition particulière. Il peut y avoir des modalités d'entretien différentes pour la partie villa et l'autre partie.
Idem pour la voirie : ventilation entre les allées de circulation piétonne et la voie d'accès au garage par exemple.
Il y a ensuite les frais d'administration du syndicat. Dans votre cas il peut y avoir un petit problème. Normalement le syndic doit consacrer plus de temps à l'immeuble qu'à la villa. Rien que de très normal. Dans la plupart des cas il y a deux syndicats : le syndicat horizontal et le syndicat vertical avec bien sur le même syndic. Celui ci prend 1000 pour le syndicat horizontal (pau de chose à faire) et 10 000 pour le syndicat vertical secondaire (exemple réel sur un immeuble de banlieue sans espaces verts) . Donc pas de problème.
Dans cet exemple la villa prend 15 % de 1000 soit 150 soit 1,4 % de la masse globale. Chez vous la masse globale des honoraires de gestion courante serait imputée pour 15 % à la villa. Quand il y a des espaces verts la contribution de la villa peut être supérieure.
Il faut ajouter les impôts liés au terrain et, le cas échéant, des frais de gardiennage commun.
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mikis
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461 réponses |
Posté - 25 févr. 2005 : 15:09:21
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merci JPM .
vos remarques sont pour moi une source de reseignements.
Il n'y a pas de gardien ni concierge . Un homme de ménage qui passe une journée par semaine au cantonement. le reste pour entrées et escaliers. nous compton donc 1/52 * 1586/10 000
par contre je ne comprends pas la question fiscale.
le point de vue de la villa est que les millièmes sont trop nombreux pour eux !!!!!!!!
elle demande un nouveau calcul des millièmes par un expert.
en fait pour le moment la situation est mise en position "stop" car ils désirent surtout contacter le conseiller juridique . ce ne sont pour le moment que des paroles échangées en AGE . ils nous demandent cette réunion avant d'envoyer les comptes-rendues d'assemblée.
mikis |
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chaburette
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317 réponses |
Posté - 25 févr. 2005 : 15:39:02
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Je comprends votre souci de conciliation, mais comme le disait JPM dans un post précédent, la villa devrait contribuer pour 1586/10000èmes.
Si une expertise doit être réalisée ou si un intervenant extérieur est requis sur la demande des occupants de la villa, précisez que cette intervention sera à leur charge exclusive. Cette précision cevrait être de nature à freiner leurs vélléités interventionistes.
L'annulation pure et simple des clauses réputées non écrites induit de fait une participation à hauteur de 1586/10000èmes. Alors si vous souhaitez leur faire un cadeau c'est votre affaire, mais ne devenez pas esclave de leurs caprices.
Pour ce qui concerne le terrain, et pour reprendre la réflexion de JPM relative aux "impôts liés au terrain", il y a en effet un avis de foncier qui a du être émis chaque année concernant le terrain non construit de la copropriété. Il s'agit certainement d'un montant relativement faible, et c'est la raison pour laquelle vous n'avez pas "percuté".
S'agissant d'un cas rare mais passionnant, nous suivons le feuilleton avec intérêt.
Alors bon courage....
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 25 févr. 2005 : 18:11:52
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Le cas est rare dans la mesure ou la division totale a été effectuée dès le départ. Il y a donc un seul règlement.
Pour les tantièmes, il s'agit de tantième de propriété indivise du terrain. Ils sont donc intangibles.
Théoriquement la quote-part des quotes-parts de charges horizontales pourrait être modifiée... à l'unanimité de tous les copropriétaires !
Pour le fisc : il est possible qu'il y ait un petit bout de taxe foncière sur le terrain non bâti ? On ne va pas loin. Je continue à penser que le montant des charges horizontales est modeste.
Il pourrait s'alourdir s'il y avait un mur de cloture à refaire par exemple. |
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air jordan
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2724 réponses |
Posté - 25 févr. 2005 : 21:56:32
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Bonsoir à tous !
Il est trés agréable de voir autant de réponses pour ce "topic".
Le sujet est toujours aussi passionnant.
J'apporte quelques précisions :
Si l'on regarde l'état des dépenses année 2003 2004,on constate que le montant des charges générales est de 60 000 euros lequelles sont composées : De l'assurance,des charges de l'employé de la copro, des honoraires syndic, entretien pompe de relevage, vmc des bâtiments...........
En cas de répartion de cette somme au prorata des tantiemes de la villa, celle ci devrait contribuer pour environs 8000 euros par an.
En comparaison, un T5 paye pour environ 1500 EUROS de charges générales.
Par ailleurs, le montage qui consisterait en une scission du lot litigieux puis creation d'une ASL (avec la liberté des statuts et du mode de fonctionnement qu'elle implique) est-il judicieux ?
Je reste en l'attente de vos obervations !
Bonne soirée à tous,
Christian.
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Edité par - air jordan le 25 févr. 2005 21:57:34 |
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chaburette
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317 réponses |
Posté - 25 févr. 2005 : 23:05:15
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Le sort des occupants de la villa semble préoccuper tout le monde n'est-ce pas air jordan ?
En fait vous avez un certain remord à leur faire supporter 8000 €uros de charges pas an, soit l'équivalent de 5 appartements F 5.
Serait-ce une équivalence dans un tout autre domaine et dans l'à-peu-près, du syndrome de Stockolm ?
Si j'ai bien lu l'ensemble des contributions, cela fait presque 25 ans qu'ils ne payent "rien", et que les autres supportent tout.
Egalement, la villa comprend combien de pièces ? 6 - 7 - 8 ou plus, dans une position de surplomb des immeubles qui lui offre tant un confort visuel non négligeable qu'une tranquilité assurée.
Même si l'application de la part de 1586/10000èmes vous semble engendrer un certain "préjudice" à l'encontre de ce lot, il n'est certainement pas aussi important que cela et mettra de nombreuses années à rattrapper le différentiel causé par l'absence de participation depuis 25 ans.
Sans vouloir faire preuve d'intransigeance, je me garderais bien à votre place de monter une usine à gaz pour la répartition, dans laquelle rien ne sera défendable car sans rapport avec la réalité.
Si vous devez faire des concessions, faites les sur les services, et uniquement ceux qui ne profitent pas à la villa. Un point c'est tout.
(Houla je deviens dur, je me blinde)
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air jordan
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2724 réponses |
Posté - 25 févr. 2005 : 23:32:00
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Citation :
Initialement entré par chaburette
Le sort des occupants de la villa semble préoccuper tout le monde n'est-ce pas air jordan ?
En fait vous avez un certain remord à leur faire supporter 8000 €uros de charges pas an, soit l'équivalent de 5 appartements F 5.
Serait-ce une équivalence dans un tout autre domaine et dans l'à-peu-près, du syndrome de Stockolm ?
Si j'ai bien lu l'ensemble des contributions, cela fait presque 25 ans qu'ils ne payent "rien", et que les autres supportent tout.
Egalement, la villa comprend combien de pièces ? 6 - 7 - 8 ou plus, dans une position de surplomb des immeubles qui lui offre tant un confort visuel non négligeable qu'une tranquilité assurée.
Même si l'application de la part de 1586/10000èmes vous semble engendrer un certain "préjudice" à l'encontre de ce lot, il n'est certainement pas aussi important que cela et mettra de nombreuses années à rattrapper le différentiel causé par l'absence de participation depuis 25 ans.
Sans vouloir faire preuve d'intransigeance, je me garderais bien à votre place de monter une usine à gaz pour la répartition, dans laquelle rien ne sera défendable car sans rapport avec la réalité.
Si vous devez faire des concessions, faites les sur les services, et uniquement ceux qui ne profitent pas à la villa. Un point c'est tout.
(Houla je deviens dur, je me blinde)
Je n'apprécie ni le ton de votre réponse ni vos allusions fort désobligeantes.
Mon but est l'interêt général de chacun et tenter d'éviter le coût d'un procés pour la copropriété.
Je ne peux pas être plus transparent que cela.
Il n'y a aucune accointance avec les proprietaires de cette villa, bien au contraire.
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chaburette
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317 réponses |
Posté - 25 févr. 2005 : 23:55:35
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Désolé d'avoir provoqué une réaction comme celle là. Soyez certain que mon propos n'était pas destiné à cela.
Mais ainsi que je vous l'ai dit, j'ai bien lu et relu les différents posts et j'ai senti poindre ce sentiment de culpabilité envers les habitants de la villa qu'on risquait de pénaliser financièrement par l'application brutale d'une mouture de répartition trop éloignée de la première. Peut-être ai-je mal ressenti....
Croyez vous qu'un procès serait provoqué par quelqu'un qui est assuré de perdre. Et est-il nécessaire (là encore ne le prenez pas mal) de baisser son pantalon pour éviter une action en justice que vous êtes pratiquement assuré de gagner.
Je pense pour ma part qu'avant de penser à éviter un procès, vous devez oeuvrer pour un traitement plus juste des autres copropriétaires.
Et je n'ai jamais imaginé qu'il y ait pu y avoir collusion entre vous et les occupants de la villa, mais pour autant n'est-il pas naturel de remettre les choses en ordre sans trop de concessions ?
Vous n'avez en pratique qu'une chose à faire, provoquer l'annulation des clauses réputées non écrites, ce qui vous ramène au RC tel qu'il aurait du être à l'issue de l'état de division du départ. Si action en justice il devait y avoir elle ne pourrait être que du fait de la villa.
Encore une fois mes excuses pour cette analyse qui vous a déplu, et mes regrets pour ce trait d'humour relatif au syndrome de Stockolm.
Si vous lisez l'ensemble de mes contributions vous pourrez remarquer que je me tiens éloigné de toutes polémiques et tente de rester civil en évitant toutes attaques personnelles.
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 25 févr. 2005 : 23:59:33
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Oui, au fait, pour l'assurance : je l'ai oubliée alors que je voulais en parler spécialement.
Dans ce cas particulier, je suppose que la villa d'un côté, l'immeuble de l'autre, sont matériellement bien séparés. Comme je l'ai indiqué au début il faut voir avec l'assureur la possibilité de ventiler la prime car 1) il s'agit bien d'un syndicat unique, mais 2) il y a quand même deux bâtiments séparés et dont les structures et équipements sont différents.
Quant à la VMC ? je suppose qu'elle ne dessert pas la villa ? dans ce cas la villa ne participe pas. Idem pour l'ascenseur bien sur, et le vide ordures !!!! |
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 27 févr. 2005 : 10:23:03
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les batiments et la villa n'ont rien de partagé sur le plan technique. pas de vmc ,pas de VO et elle n'est pas reliée à l' évacuation des eaux usées. (d'où la demande aussi qu'elle se mette en conformité sur les bassins d'épandage) . Étant implantée au fond du terrain nous considérons qu'elle a avec nous:-les espaces verts avec leurs entretients
-les éclairages extérieur
- le syndic
- l'assurance pour le sol
-les clotures et le portail .
- la voirie
et comme participation , cequi est inscrit au RC :1586 /10 000 °
Marseille étant éloignée de Stokolm ce n'est pas le ressenti de la copro. Au contraire .
La villa argumente que les millièmes du RC ne devant pas être utilisées !!!!!!!!!!! (ceux de la villa) ils ne correspondent pas à la réalité. ( c'est trop pour eux peucheure les petits)
elle demande à ce qu'un géomètre expert vérifie le calcul des millièmes.
du moins c'est la dernière nouvelle . la propriétaire légale actuelle étant la fille de celui qui est à l'origine de toute cette entourloupe doit en premier en parler "à papa" et il n'est pas garantie qu'elle trouve des millièmes nouveaux en se faveur. dans le contexte du montage de cette oppération il est presque certain que la villa se soit attribuée le strict minimun . donc sa demande risque d'évoluer aprés consultation des sphères paternelles.
mikis |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 27 févr. 2005 : 11:12:40
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Il n'est sans doute pas inutile de rappeler, à ce stade de développement du sujet, que, sauf les exceptions des articles 11 et 12 de la loi de 1965, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité.
Citation :
Article 11
Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.
A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.
Article 12
Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.
Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.
¤ Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp
Marc |
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 27 févr. 2005 : 21:34:37
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Les deux contributions précédentes abondent dans le sens de mes interventions. Et Marc 75017 le rappelle, les modifications de répartition de charges sont pratiquement impossibles (unanimité), donc vous restez figés à 1586/10000èmes.
En conséquence seule l'annulation des clauses réputées non écrites reste à faire, et la nouvelle grille s'impose d'elle même. Que vous excluiez les services (entretien intérieur des immeubles, sortie des poubelles etc...) c'est possible, mais pour les autres charges, cela me paraît bouclé.
Et si je vous suis bien mikis, vous semblez du même avis que moi, et peu enclin à faire des concessions. Cela me paraît être la position à adopter sans autre état d'âme.
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 27 févr. 2005 : 22:22:39
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Avec le jeu des pouvoirs, il manquait simplement un copropriétaire qui n'avait pas pu renvoyer le pouvoir, l'agence de gestion locative n'ayant
pas fait le nécessaire et ce malgré mes faxs et appels téléphoniques!
Pour la prochaine AGE, je peux garantir la présence ou représentation de tous les copropriétaires ! |
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 27 févr. 2005 : 23:49:23
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AIR JOURDAN a presque raison pour le nombre de présents. il n'y en avait 1 manquant à l'appel . même le proprio qui habite maintenant en Espagne a donné son pouvoir . il est à dire que sur place ,pour des sudistes, nous nous sommes bougés. Disons que si NOUS avons besoin d'une nouvelle AG nous "bougerons" encore et récupérerons celui qui manque ( l'agence est à 30 km de Marseille) par contre si LA VILLA a besoin d'une AG qu'elle se débrouille .
comme nous n'avons rien à céder le discour risque d'être bref . Mais il y a aussi que ne plus des charges nous demandons (pour le moment ) la mise en conformité d'un local rajouté toujours sur le terrain de la villa. mise en conformité = permis de construire+ ok AG + millièmes en plus . En gros il n'y aurat pas l'unanimité nécessaire.
et comme la villa n'est pas reliée à l'égout et que son bassin d'épandage n'est pas aux normes ................
La villa bénéficie d'un droit d'usage à activité libérale sur la 1/2 de la surface habitable et d'un droit à usage commeçial sans clauses d'agravation de charges comme par contre prévu pour les apparts. mais par contre là pour modifier il faut l'unanimité ou est-il concevable une autre majorité ??
Nous en sommes à la 3° page d'échanges et l'histoire n'est pas encore arrivée à sa fin ,mais chez nous ,nous aimons les "grandes histoires d'amour"
mikis |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 28 févr. 2005 : 22:52:36
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QUESTION aux juristes.
toujours dans la suite de notre histoire d'"amour" qui passe maintenant à la grille de charges pour la villa.
Nous pensons demander les charges sur le éléments d'équipement que la villa utilise .
Ceci correspond à la logique .
Mais sur le plan légal ?
Du fait que le réglement de C. a occulté la villa mais donne la liste des charges générales "DE LA COPRO. " serait-il légal de demander à la villa de participer à ce que prévoit le réglement pour tous le lots ,étant elle même un lot.
peut on retourner en fait cette "entourloupe" du RC contre la villa.
En principe le légal correspond à la logique ,me semble-t-il ,mais du fait de la rédaction tendencieuse de ce RC serait-il légal de demander plus que la logique ?
mikis |
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chaburette
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317 réponses |
Posté - 28 févr. 2005 : 23:06:03
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Ou j'ai manqué un épisode ou je ne comprend plus rien, mais il semblait clair que pour les charges générales la villa devait contribuer à hauteur de 1586/10000èmes. Les charges générales, c'est à dire les charges induites par les équipements ou services dont elle profite.
Il est bien évident que si les immeubles disposent d'un ascenseur, la villa ne contribuera pas à ce type de charges. Le nettoyage des intérieurs d'immeubles ne la concerne pas non plus.
Par contre, si des charges spécifiques existent pour des services uniquement bénéficiaires à la villa, elle devra les supporter.
Peut être faudra-t-il envisager une grille de répartition par bâtiment en plus des charges générales.
Vous allez être bien seuls pour décider de cela car sans la connaissance parfaite de la copropriété c'est impossible. Mais avec le recul et la connaissance de son fonctionnement, vous devriez vous en sortir.
Bon courage.... |
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mikis
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461 réponses |
Posté - 01 mars 2005 : 09:02:13
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bonjour CHABURETTE.
Non ,rassurez vous ,vous n'avait rien loupé . Je connais le fonctionnement de la copro. il y a 22 ans que mon épouse y exerce son métier de toubib et il ya 18 ans que nous y habitons.
C'est juste une question que je me pose ,d'une part pour la satisfaction de ma curiosité et d'autre part pour avoir éventuellement un argument dans la rencontre que nous devons avoir avec la villa et son conseil juridique. Aurions nous le droit ,même si cela n'est pas conforme à la logique, et sans forcement le faire,d'utiliser ce que le RC a prévu. il est noté dans notre RC la répartition des charges pour ce qui est charges générales et pour ce qui est charges batiments. Est-il légal ,même si discutable, d'argumenter dans le sens de faire appliquer ce que prévoit le RC en charges générales . Ce RC a été "pondu" par l'ancien propriétaire de la villa en ne parlant pas de celle-cie bien entendu. Mais la villa étant un lot ,serait -il légal de "profiter" de cet "oubli" et d'appliquer les millèmes à ce que le RC prévoit en charges générales.
merci .
mikis |
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mikis
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461 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 23:16:31
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nouvelles.
Pour ceux qui montrent un intérêt à cette affaire.
Nou avons donc rencontré les propriétaires de la villa en compagnie de leurs conceiller. Ils restent sur la même position à savoir: "nous voulons bien payer mais juste un tout petit peu " .
Effectivement le RC permet de demander la participation aux charges générales comme énnoncées sur celui ci . ( question restée sans réponce) .
Nous envoyons donc le procet verbal de l'AGE . En fonction de la réaction je pense que la phase suivante est le tribunal.
La demande de la villa est : se sortir de la copro avec une légère indemnité et payer un léger droit de passage. Refusé .
il semble que l'état de grâce n'est plus de mise et les amours débutantes déja à la fin.
mikis |
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modification reglement de copro
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