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BAILLET
Contributeur vétéran
128 réponses |
 Posté - 10 févr. 2005 : 10:20:26
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Bonjour à tous,
La copropriété par essence est source de conflits multiples.
Nous pouvons le constater chaque jour à la lecture des participations à ce forum.
La seule possibilité restant aprés échec des discussions , ou de l'impossibilité de négocier semble être le tribunal.
Ne serait il pas interessant de creer un ORGANISME de CONCILIATION comme il en existe dans d'autres domaines ?
Quel est votre avis ?
Cordialement
BC
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 févr. 2005 : 15:25:29
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Pour concilier dans un domaine d'activité, il faut bien connaître les règles et les pratiques du domaine d'activité en question.
Il y a peu de conciliateurs portentiels ayant les connaissances nécessaires. Il n'est pas suffisant de proposer 75 quand A demande 100 et que B offre 50.
Mais il y a sur Universimmo des messages conciliateurs. Ne l'avez vous pas remarqué ?
Vous allez me dire que A et B ne vont pas tous les deux sur UI ! C'est vrai mais si on a pu calmer A et le ramener à de justes prétentions, il y a déjà un pas de fait. Rien ne l'empêche de conseiller à B de lire les forums  |
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etoiledepalmer
Contributeur senior
77 réponses |
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BAILLET
Contributeur vétéran
128 réponses |
Posté - 10 févr. 2005 : 15:52:31
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A JPM,
Bien sur les conseil prodigués et les informations données sur ce forum sont à même de donner des outils pour ouvrir un dialogue lorsque cela est possible.
J'en ai d'ailleurs fait mon profit à plusieurs reprises et j'en remercie une nouvelle fois les contributeurs.
Mon propos vise le niveau conflictuel, lorsqu'il y a impasse et ou actuellement la seule solution est le tribunal de grande instance.
Un organisme composé de personnes compétantes en matières juridiques,techniques ( gestion, y compris comptable ) et même pourquoi pas relationnelles, ne pourrait il pas apporter un arbitrage avant d'envisager l'appel à la Loi ?
C'est ça l'idée.
Mais peut etre est elle irréaliste ?
Cordialement
BC |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 févr. 2005 : 23:36:16
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Il y a actuellement une tentative de relance de l'arbitrage en matière de litiges immobiliers. C'est la seule voie qui parait sérieuse.
Voici les coordonnées de la Chambre d'arbitrage et de médiation de l'immobilier que j'ai déjà signalée dans les forums :
Pour joindre la CAMI : M. Yvon Desdevises, Secrétaire Général et Mme Stéphanie Laporte-Leconte, Chargée de projets, 25 Bd Guy Mollet, BP 31115 - 44311 Nantes Cedex 3 ; Tél. : 02-40-16-10-66 ; Fax : 02-40-16-10-30
Mais je ne sais pas ou en est la constitution du corps arbitral. |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 11 févr. 2005 : 02:09:55
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Sur la page d’accueil de la CAMI (Chambre d'arbitrage et de médiation des litiges de l'immobilier) sur le site du CNAM Pays de la Loire, structure qui héberge la CAMI (lien : http://www.cnam-paysdelaloire.fr/jsp/fiche_structure.jsp?STNAV=&RUBNAV=&CODE=96IC&LANGUE=0 ), on trouvera, notamment :
- le règlement arbitral,
- la liste de arbitres
(laquelle a bel et bien été constituée : http://www.cnam-paysdelaloire.fr/servlet/com.univ.utils.LectureFichierJoint?CODE=1107279535882&LANGUE=0 ),
- les barèmes,
- etc.
JPM, il convient de préciser que cette chambre, qui n’est pas comme vous l’indiquez un « projet de relance de l'arbitrage en matière de litiges immobiliers » mais une structure maintenant en plein exercice , n’est pas du tout axée sur les litiges de vie et d’administration des copropriétés , alors que votre contribution pourrait laisser entendre qu’elle pourrait l’être , dans la mesure où elle ne traite que de gros dossiers de différends immobiliers dans lesquels les enjeux, en terme de montants des litiges en cause, sont au moins de plus de 150-200 K€ et plutôt dans une gamme supérieure des millions d’€ : ce n’est donc pas le lieu vers lequel se tourner pour les questions de litiges courants qu’évoque Baillet dans son message de démarrage du sujet.
On rappellera que nos cousins d’Outre-Quiévrain, trop souvent brocardés de ce côté-ci du Quiévrain, ont un système d’arbitrage de proximité non judiciaire du type de celui qu’évoque Baillet pour les affaires de base de la vie civile et notamment, une fois, la copropriété du coin avec son foutu et klett de syndic soit disant graduat alors qu’il est un vrai slache avec sa sacrée AG où les copros berdellent et où il y a tant de bisbrouilles et de margailles, la construction de maisons, les baux d’habitation et commerciaux, etc.
Voir à ce sujet le site de la ‘Chambre d’Arbitrage et de Médiation’, sise à Bruxelles, qui est un organe sui generis :
http://www.arbitrage-mediation.be/index-fr.htm .
Gotferdom !
Marc |
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BAILLET
Contributeur vétéran
128 réponses |
Posté - 11 févr. 2005 : 11:33:27
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Merci à tous.
Nos amis Belges sont en avance sur nous.
Ne pourrions nous pas saisir nos élus pour qu'ils étudient la possibilité de faire de même en France ?
Cordialement.
BC |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 11 févr. 2005 : 12:12:13
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Oui, dans le vaste monde, nous sommes ceux qui raisonnent le plus avec un modèle plein de pyramides au sommet desquelles trônent des gens qui tranchent souverainement et définitivement en tonnant tels un Président de la Rép. bien cravaté devant l’emblème national, ou un juge en toge, ou un Monsieur le Professeur qui pointe du doigt, ou encore un Archevêque en mitre, etc., ce qui n'est pas tout à fait le modèle de l'arbitrage pragmatique d'essence plus anglo-saxonne.
Marc |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 févr. 2005 : 12:13:22
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Le communiqué annonçant la création de la CAMI est daté du 7 décembre 2004. La qualité de la structure porteuse et celles des initiateurs font que l'annonce n'a été faite qu'après une préparation sérieuse qui a nécessité en particulier l'accord des premiers arbitres figurant sur la liste publiée récemment.
Il est donc évident que cette organisation n'est pas encore en plein exercice mais on peut espérer qu'elle va monter rapidement en régime. Il suffit de constater que certains des arbitres pratiquent déjà l'arbitrage des litiges immobiliers, notamment en matière de copropriété.
D'autre part, la première tranche de fixation des honoraires est appuyée sur une assiette allant jusqu'à 150 000 € au taux de 1 % avec un honoraire minimum de 900 € (soit 5 900 francs) qui correspond à une assiette de 90 000 €. Les litiges d'un montant inférieurs peuvent être accueillis sous réserve d'accepter les honoraires minima.
La question sera de savoir comment déterminer, sur une question précise, la valeur du litige. Dans un ensemble immobilier groupant sur un même terrain des immeubles en monopropriété à usage locatif et des copropriétés avec une association syndicale chargée de la gestion du chauffage, de la production d'eau chaude, des espaces verts, de la voirie commune, une contestation par un copropriétaire de la répartition des charges de chauffage pour un montant de 1500 € met en cause toute l'organisation juridique de l'ensemble immobilier comme on l'a déjà vu dans l'une des questions soumise par une UInaute. C'est en réalité cette organisation qui sera au coeur du débat.
Ce genre d'affaire, malgré la modestie du litige initial, peut, semble-t-il, entrer dans le cadre des activités de la CAMI. Porté devant un Juge public, ce litige peut aboutir à une expertise judiciaire monumentale avec les suites que celà peut comporter.
Mais une question se pose : dans quelles conditions le syndicat lui même peut-il prendre la décision de copromettre, c'est à dire d'accepter la solution de l'arbitrage ? A quelle majorité ?
Si l'on songe à faire arbitrer la possibilité ou non de mettre un rideau de canisses sur le balcon, ce sera évidemment une autre affaire et ce n'est sans doute pas à la porte de la CAMI qu'il faudra frapper.
Enfin il s'agit bien d'une tentative de relance de l'arbitrage dans le domaine immobilier. Depuis des années un certain nombre d'affaires ont été arbitrées par des personnalités compétentes et choisies à raison de leurs qualités mais en dehors de toute organisation structurée.
J'ignore sir les dirigeants de la CAMI envisagent d'accueillir d'autres personnalités, notamment régionales, susceptibles d'arbitrer des litiges plus courants sans relever des ragots d'escaliers. Mais le développement de ses activités, joint à l'enlisement de la justice publique, pourrait générer un retour aux solutions arbitrales s'il se trouve un nombre suffisant de spécialistes compétents. C'est sur ce point qu'on a buté après la loi du 28 juin 1938.
Un détail encore, mais il est important : la CAMI exprime clairement la possibilité de recourir à l'amiable composition. Il est alors possible de s'affranchr des règles de droit lorsque la solution du litige paraît l'imposer. Le maniement de l'amiable composition n'est pas toujours commode dans les secteurs affectés par des règles d'ordre public.
De toute manière : pour le petites querelles, il faut rester avec le gourou du coin, parfois efficace. On est alors dans la médiation qu'il ne faut pas confondre avec l'arbitrage. Le médiateur a pour but la mise en condition des parties pour parvenir à une convention d'accord qu'il leur suggerera mais qu'elles réaliseront elles-mêmes en apposant leurs signatures.
La sentence de l'arbitre s'impose aux parties. |
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 12 févr. 2005 : 00:45:29
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Bonsoir,
Si on cherche un juriste qui peut résoudre un litige, ça s'appelle un juge et en c'est gratuit.
L'arbitrage c'est aussi un "juge" (même pouvoir), sauf qu'il est payant , pas forcément mieux qualifié ni plus rapide.
L'arbitrage conduit souvent à un appel car on accepte difficilement d'être banané par un "juge" que l'on a rémunéré.
Il apparaît que le juge sert à juger...autant s'en servir. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 févr. 2005 : 09:22:29
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Hes nous apporte, lui aussi la Bonne Nouvelle : les procédures ne coûtent rien ! |
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poumpoum
Pilier de forums
416 réponses |
Posté - 12 févr. 2005 : 12:00:22
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Difficile de supporter la frustration ... chacun à son seuil. Je n'ai jamais essayé mais souvent on conseille le médiateur que l'on trouve à la mairie. Encore faut il que les 2 parties soient d'accord pour se rencontrer. Le juge, dès la première audience, rappelle cette possibilité de tenter une conciliation.
Mais la procédure n'est jamais gratuite ... au moins l'article 700 du ncpc pour le perdant (qui n'a pas forcément tort d'ailleurs)  |
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