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Au terme de quatre années de location sans souci et pendant la période de préavis de départ, mon propriétaire a augmenté les provisions pour charges.
Cette révision est survenue au mois d'octobre 2004 (second mois de préavis) suite à un impayé sur septembre...le temps pour nous de régler des difficultés financières et de se renseigner sur la meilleure façon de protéger notre dépôt de garantie (le propriétaire ne répondant jamais à nos intérogations à ce sujet même lors de ses visites pour la relocation et nous ne connaissions pas très bien la loi..)
Cette révision s'est appliquée aux mois en cours et futurs (septembre, octobre et novembre 2004) mais également de façon rétro active sur les mois de janvier à août 2004.
Je précise que nous avons régularisé la situation et tout réglé à ce propriétaire dès octobre 2004 à la suite d'une mise en demeure (sept augmenté + oct augmenté + le delta des provisions de janvier à aout 2004)
Nous avons bien compris que le propriétaire en pleine panique n'a pas souhaité attendre la date habituelle de régularisation soit février 2005 dans ce cas.
D'autre part, il se trouve qu'aucun état des lieux n'avait pu être établi à l'entrée....et que le propriétaire a quand même souhaité en établir un à la sortie ce que nous avons refusé (cela nous semblait absurde puisqu'il n'y avait pas de point de repère, je précise qu'il s'agit de ma seconde location et que le propriétaire a 4 appartement dans ce même immeuble depuis 50 ans maintenant, et qu'il a du penser que ses frais engagés avant notre arrivée lui servirait de référence..)
Aujourd'hui, 2 mois après le délai légal pour la restitution du dépôt de garantie, ce monsieur conserve une partie de ce dépôt au motif que les nouveaux locataires l'ont obligé à intervenir 2 fois depuis novembre en raison d'un flotteur de chasse d'eau non entretenu laissant écouler de l'eau dans les wc et d'une légère fuite d'eau du robinet de la cuisine liée à un joint non entretenu non plus (total > 380 euros...) Précision : aucun justificatif n'est joint à son chèque.
Questions :
1 un propiétaire peut-il augmenter subitement au bout de quatre ans des provisions pour charges hors date de régularisation et de manière rétroactive ?
3 j'ai lu qu'il y avait une limite légale à cette mauvaise habitude de sous estimer les provisions pour charge mais je n'ai pas très bien compris dans quel sens, par exemple en 2001, la provision mensuelle de 91 euros a fait l'objet d'une régularisation de 415 euros en février 2002, soit 4,8 mois de provisons d'un coup, est-ce légal ?
2 en l'absence d'état des lieux d'entrée et de sortie, pendant encore combien de temps va-t-il falloir que j'assume l'entretien des joints des robinets et autres flotteurs ??
Concl : J'ai bien essayé de rentrer en contact téléphonique avec ce monsieur mais il me traite de voyou, m'accuse d'impayés et me raccroche au nez en précisant qu'il ne veut plus entendre parler de moi ! Que faire ??
D'autant qu'il va désormais falloir aborder la régularisation des charges (février 2005) qui cette année ne devrait pas être bien lourde compte tenu du fait que nous avons déjà tout règlé.
Désolé pour la longueur de ce post, comprenez qu'il est à la hauteur de notre désespoir ;( et surtout merci pour vos réponses.
J'essaie de répondre à vos 3 questions : 1. Oui, le propriétaire peut remonter jusqu'à 5 ans en arrière, mais il doit tenir les justificatifs à votre disposition (chez lui ou dans son agence) 3. La provision pour charges n'est qu'une provision. Elle peut donc être trop faible ou trop forte. La régularisation se fait une fois par an et c'est à ce moment-là que votre propriétaire connaissant vos charges annuelles effectives peut recalculer le nouveau montant de la provision mensuelle. 2. Pas d'EDL rentrant ? Vous avez eu tort de laisser tomber. Le logement est sensé vous avoir été donné en bon état. C'est bien pour ça que le bailleur exige un EDL sortant. Si vous le refusez, il peut mandater un huissier à cet effet (dont les honoraires seront à sa seule charge), mais bonjour votre DG...
Merci pour votre réponse et aussi d'avoir pris le temps de la lecture et de la compréhension (je pense reposter juste les questions de façon plus claire :)
Car je me rends compte que mes questions n'étaient peut-être pas très clairement posées : - ma location est s'est terminée en nov et d'autres locataires ont investis les lieux depuis
- question 1 : je cherche à savoir si il est légal hors date de régularisation (votre réponse 2 ;) de procéder à un réajustement des provisions et de le faire de manière rétro active ? (ex je suis propriétaire, je décide en sept que les provisions augmentent et demande à mes locataires de me verser le pas assez perçu depuis janvier alors que la date de régularisation se fait en février ?)
- votre réponse 3 : vous m'étonnez ! un EDL n'a -t-il pas de raison d'être que s'il est entrant et sortant ?? Sinon, facile pour un propriétaire de faire repeindre son appartement "grossièrement", de négliger l'EDL d'entrée et de demander un EDL en sortie en espérant pouvoir faire passer son investissement de peinture en guise d'EDL d'entrée non ? mais je reconnais que nous n'aurions jamais du lacher l'EDL d'entrée, c'est bien toute la différence en mon propriétaire et moi : il ne s'agit que de ma seconde location alors qu'il possede 5 appartements depuis plus de 50 ans dans le même immeuble.. sans compter un marché de l'immobilier qui ne vous pousse pas à être agressif avec un propriétaire quand vous en trouvez un...
Conformément à l'article 2277 du code civil;, le bailleur peut procéder à un rappel de charges sur les 5 dernières années, à conditions de les justifier. De même, lorsqu'un état des lieux entrant n'a pas été établi, il ressort de la combinaison de l'article 3 de la loi du 06/07/1989 et de l'article 1731 du code civil, que le locataire est présumé les avoir reçu en bon état de réparations locatives :
Citation : Un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat. Lorsque l'état des lieux doit être établi par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut d'état des lieux, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux.
Citation :
Article 1731
S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
Si le bailleur "omet" cette formalité, il appartient au preneur d'y pourvoir !!
révision rétroactive des provisions pour charge ?
Forum fermé
Posté - 11 févr. 2005 : 15:17:49
