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Elisabeth
Pilier de forums

1905 réponses

Posté - 13 févr. 2005 :  23:39:17  Voir le profil
N'ayant plus le temps de lire toutes les interventions du forum, je ne sais pas si le lien qui suit a déjà été cité :

http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0205/abus326.htm

Elisabeth
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quelboulot
Modérateur

6445 réponses

Posté - 14 févr. 2005 :  00:30:07  Voir le profil
Ce décret
Citation :
http://admi.net/cgi-bin/affiche_page.pl?lien=./20041128/ECOT0491212D.html&requete=SYNDIC#debut

Décrète :

Article 1

Il est inséré au chapitre IV du titre II du livre Ier du code des assurances les articles R. 124-2, R. 124-3 et R. 124-4 ainsi rédigés :

Le Code des asurances ainsi complété
Citation :
CODE DES ASSURANCES
(Partie Réglementaire)

Chapitre IV : Les assurances de responsabilité

Article R124-1

Les polices d'assurance garantissant des risques de responsabilité civile doivent prévoir qu'en ce qui concerne cette garantie aucune déchéance motivée par un manquement de l'assuré à ses obligations commis postérieurement au sinistre ne sera opposable aux personnes lésées ou à leurs ayants droit. Elles ne doivent contenir aucune clause interdisant à l'assuré de mettre en cause son assureur ni de l'appeler en garantie à l'occasion d'un règlement de sinistre.
Les polices d'assurance contre les accidents du travail doivent spécifier que l'assureur ne peut opposer aucune déchéance aux victimes ou à leurs ayants droit.

Article R124-2

(Décret nº 92-1356 du 22 décembre 1992 art. 4 Journal Officiel du 29 décembre 1992)

(Décret nº 2004-1284 du 26 novembre 2004 art. 1 Journal Officiel du 28 novembre 2004)

Le délai subséquent des garanties déclenchées par la réclamation mentionnée aux quatrième et cinquième alinéas de l'article L. 124-5 ne peut être inférieur à dix ans lorsque l'assuré, personne physique ou morale : I. - Exerce l'une des professions suivantes : 1º Administrateur de biens ;
2º Administrateur judiciaire et mandataire judiciaire au redressement et à la liquidation des entreprises ;
3º Avocat inscrit à un barreau français ;
4º Avocat au Conseil d'Etat et à la Cour de cassation ;
5º Avoué près les cours d'appel ;
6º Commissaire aux comptes ;
7º Commissaire-priseur judiciaire ;
8º Constructeur d'un ouvrage mentionné aux articles L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation et 1646-1, 1792-1, 1831-1 du code civil, ainsi que ses sous-traitants ;
9º Courtier d'assurance ;
10º Géomètre expert ;
11º Huissier de justice ;
12º Notaire ;
13º Syndic de copropriété ;
II. - Exerce l'une des activités suivantes :
1º Pratique du droit à titre accessoire par une personne pouvant se prévaloir de l'agrément prévu à l'article 54 de la loi du 31 décembre 1971 précitée ;
2º Expertise comptable ;
3º Expertise judiciaire ;
4º Ventes volontaires de meubles aux enchères publiques.

Article R124-3

(inséré par Décret nº 2004-1284 du 26 novembre 2004 art. 1 Journal Officiel du 28 novembre 2004)

Lorsque la garantie souscrite par une personne physique pour son activité professionnelle est la dernière garantie avant sa cessation d'activité professionnelle ou son décès, le délai prévu aux quatrième et cinquième alinéas de l'article L. 124-5 ne peut être inférieur à dix ans.
En cas de reprise de la même activité, ce délai est réduit à la durée comprise entre la date d'expiration ou de résiliation de la garantie et la date de reprise d'activité, sans que cette durée puisse être inférieure à cinq ans ou à la durée fixée contractuellement.

Article R124-4

(inséré par Décret nº 2004-1284 du 26 novembre 2004 art. 1 Journal Officiel du 28 novembre 2004)

Le plafond applicable à la garantie déclenchée dans le délai subséquent mentionné aux quatrième et cinquième alinéas de l'article L. 124-5 est unique pour l'ensemble de la période, sans préjudice des autres termes de la garantie ou de stipulations contractuelles plus favorables. Il est spécifique et ne couvre que les seuls sinistres dont la garantie est déclenchée pendant cette période.
Il ne peut être inférieur à celui de la garantie déclenchée pendant l'année précédant la date de sa réalisation ou de son expiration. Il peut être reconstitué au gré des parties.
Le contrat précise les conditions d'application du plafond de garantie.

Est-ce pour autant que la volonté affichée de l'ARC, concernant le refus systématique de quitus accordé par l'AG au syndic, est absolument nécessaire à la protection du syndicat ?



Christophe
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gédehem
Pilier de forums

11332 réponses

Posté - 15 févr. 2005 :  10:07:56  Voir le profil
Quelboulot, relisez l'art.14 de L dernier alinéa : le Syndicat ".. est responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers par le vice de la construction ou le défaut d'entretien des parties communes,...."
Syndicat toujours responsable :
- par le vice de la construction (il ne faut pas l'oublier !)
- pour défaut d'entretien des parties communes.

Que la gestion du syndicat soit exercée par un syndic, agissant en qualité de mandataire du syndicat, n'exonère donc en rien la responsabilité pleine et entière du syndicat vis à vis de chacun des copropriétaires ou des tiers.

Pour résumer : le syndic fait une faute qui porte un préjudice, c'est le syndicat qui trinque !

Ce sujet a été abordés maintes fois : pour éviter d'être mis en cause, les syndics sollicitent le quitus : il consiste à le rendre "quitte" de ses actions engagées au nom du syndicat.
Quitus donné, le syndic est définitivement dégagé de toute responsabilité personnelle éventuelle.

MAIS :
Un syndic est obligatoirement assuré en RCP.
Le quitus ne peut porter que sur des actes dont les copropriétaires ont préalablement connaissance.

Un quitus 'général' ayant été donné, un peu les yeux fermés, il appartiendra ensuite donc au syndicat d'apporter la preuve, par tous moyens, qu'il n'avait va pas connaissance de l'acte en litige qui porte préjudice.

Nous avons bien un paradoxe : d'un coté une assurance RCP censée couvrir la responsabilité du syndic, et de l'autre un 'quitus' qui le déresponsabilise !
C'est comme si je vous signe une décharge en cas d'accident avant de monter dans votre voiture alors que vous vous avez une assurance pour les passagers !
Pardonnez moi, mais c'est idiot !
De plus aucun texte ne précise ou n'impose ce vote sur un quitus !

Cela à déja été souligné, il n'y a aucun lien entre :
-l'approbation des comptes du syndicat.
-le vote d'un quitus, de fait inutile.
-le renouvellement du syndic qui donne satisfaction.

Le refus de donner quitus c'est une assurance, pour le syndicat de toujours pouvoir engager l'assurance RCP de son mandataire en cas d'erreur ou de faute de sa part dont les copropriétaires auraient à supporter les conséquences ...

Le refus du quitus, ce n'est rien de plus qu'une assurance.
Rien de plus, mais combien importante en cas de problème !
Pourquoi donc s'en priver, alors qu'elle est gratuite ?

Edité par - gédehem le 15 févr. 2005 10:09:52
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P.F. Barde
Pilier de forums

1972 réponses

Posté - 15 févr. 2005 :  16:12:32  Voir le profil
Et hop ! le débat sur le quitus est relancé.

Le refus de quitus est certes une assurance gratuite en termes monétaires. En termes moraux, à savoir la qualité des relations entre syndic et copropriétaires, c'est autre chose.

Si l'on ne veut pas donner quitus à son syndic mais qu'on n'a pas de raison particulière de l'accabler de griefs, le mieux serait de convenir avec lui que la question ne soit pas portée à l'ordre du jour de l'assemblée. Les copropriétaires ne s'engageraient pas unilatéralement et le syndic y gagnerait un peu de sérénité en coupant court aux inévitables récriminations sur la qualité de ses prestations.
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gédehem
Pilier de forums

11332 réponses

Posté - 16 févr. 2005 :  08:55:46  Voir le profil
Barde, je serais d'accord sur les aspects "moraux" de la relation syndic-copropriétaires .... si ce n'est qu'il n'y a plus depuis longtemps dans ces relations que des aspects contractuels et des "euros".

Le syndic de papa qui habitait en face et gérait les affaires en bon père de famille, c'est terminé !
Nous sommes dans une relation uniquement commerciale (j'oserais même dire dans une prestation de service, vu les 'services' annexes qui sont souvent proposés), de plus en plus concentrée dans les mains de groupes de plus en plus grands dont le seul intérêt, comme il se doit dans un régime libéral, est le profit, par tous moyens !

On en pense ce qu'on veut, mais cessons de voir des bonnes œuvres dans ce qui est une activité commerciale dans un cadre uniquement contractuel et financier !
Vous pouvez compter sur les cabinets de syndic pour rappeler les clauses de leur contrat, y compris les clauses abusives introduites en toute impunité !
Pourquoi croyez-vous que les dispositions sur le contrat de mandat, obligatoire, soient aujourd'hui renforcées ?
Vous pouvez compter sur les syndics pour la facturation de la moindre prestation. Où sont ici les aspects moraux lorsqu'on parle d'euros ?

On n'est pas une société syndic de copropriété par altruisme ou bonté d'âme, voire en copain. S'il n'y avait pas des €€€€ et du profit à la clé, nous aurions les pires difficultés à trouver des syndics/administrateurs de biens.
L'argent n'a pas d'odeur, mais ne fait pas de sentiment non plus, depuis longtemps, que vous vendiez des Airbus ou de la gestion immobilière.

Pour le quitus, il n'y a donc aucun état d'âme à avoir. Son refus n'est pas une histoire morale, de sentiment ou de défiance vis à vis du syndic : c'est juste une assurance pour le syndicat, sa propre assurance.
L'assurance du syndicat par le refus du quitus n'a rien à voir avec la qualité de la prestation du syndic ! C'est juste une assurance !!
Personne n'est vexé du fait que vous soyez assuré pour les personnes transportées dans votre voiture. Ce n'est pas de la défiance sur vous-même, que vous soyez bon ou mauvais conducteur, c'est une précaution, une assurance, au cas où .. par malheur ...

Un syndicat se doit d'être assuré pour ses risques propres, donc aussi pour ceux qui seraient causés par son mandataire. Pour ce dernier, l'assurance du syndicat c'est de ne pas lui donner quitus.
Aucune question morale là dedans.

Edité par - gédehem le 16 févr. 2005 09:11:48
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