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maïté
Contributeur vétéran
115 réponses |
 Posté - 11 févr. 2005 : 12:51:22
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bonjour à tous,
Je repose ma question cette fois sur le bon forum
pour notre prochaine AG, nous devrons voter le "renouvellement" du syndic : le contrat qu'il nous propose n'est pas signé de sa part
- votre d'un compte séparé pour la copro : l'intitulé du compte est une ASL (gestion commune pur les 2 entités et donc compte commun)
- vote pour 2 budgets prévisionnels l'un pour l'année comptable 2004/2005 et l'autre pour l'année 2005/2006
Est ce que ces résolutions présentées sont valables ?
Merci de vos réponses
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 12 févr. 2005 : 00:50:04
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Une ASL est une personne morale qui doit avoir son propre compte
et en aucun cas être mélangée avec une autre entité |
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maïté
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 13 févr. 2005 : 09:08:27
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Merci Hes pour la réponse concernant le compte courant.
J'aimerais avoir également une réponse pour le contrat non signé de la part du syndic et le vote des 2 budgets prévisionnels, merci d'une réponse. |
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 13 févr. 2005 : 12:13:12
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1) le contrat qu'il nous propose n'est pas signé de sa part
un contrat est avant tout la rencontre de la "volonté" des deux parties sur des obligations respectives de l'une et de l'autre :
-le syndic : obligations de gérer, de conseiller ...
-le syndicat : obligation de payer des honoraires au syndic pour le travail qu'il fait ...
Par définition cette rencontre de "volonté" n'aura lieu que le jour de l'AG au moment du vote sur la base du contrat du syndic et la discussion de celui-ci avant le vote
Jusqu'à ce moment là, les "clauses" du contrat peuvent être modifiées
ex. diminution du montant des honoraires, modification du montant d'une vacation particulière, retrait de la clause 24h/24h pour l'intervention de plombier le week-end et donc du paiement supplémentaire pour celle-ci, etc...
C'est en principe juste après le vote que le président de séance ou toute autre personne désignée par l'AG pour signer le contrat en son nom, va pouvoir le faire, en même temps que "pourra" (devra) le faire le "représentant" du syndic
Dans l'absolu si le syndic fourni un contrat signé avant l'AG, on peut consédérer que c'est une proposition de contrat mais celle-ci ne deviendra contrat qu'au moment où il sera signé par les deux "parties"
S'il y a des modifications sur cette "proposition" de contrat, le "nouveau contrat" devra être signé par le syndic d'où il est effectivement "normal" d'attendre le jour de l'AG par le syndic pour signer le contrat (également appelé "convention")
2) vote d'un compte séparé pour la copro : l'intitulé du compte est une ASL (gestion commune pour les 2 entités et donc compte commun)
Sauf législation particulière pour les ASL qui m'aurait échappée,
dès lors qu'il y a 2 entités juridiques séparées s'appelant "copropriété", depuis la loi SRU ayant modifié l'article 18, alinea 7, de la loi de 65, chacune doit avoir (c'est une obligation légale), un compte bancaire séparé à son nom (copropriété X... et copropriété Y...)
sauf, si elles votent chacune pour elle-même une résolution indiquant expréssement qu'elle "renonce" à l'ouverture du compte bancaire séparé et indiquent tout aussi expréssement où seront versés les fonds
Si vous n'avez pas procédé ainsi dans vos deux copro respectives les mandats respectifs de vos deux syndics (ou du même pour chacune des copros si vous avez le même) ne sont plus valables et vous êtes sans syndic
(il n'y a pas "carence" du syndic, vous êtes "dépourvus" de syndic : la carence relève de l'article 49 du décret de 67, le second cas relève de l'article 47 du même décret)
3) vote pour 2 budgets prévisionnels, l'un pour l'année comptable 2004/2005 et l'autre pour l'année 2005/2006
-l'obligation légale est de voter un budget prévisionnel pour l'exercice à venir sur la base duquel seront faits les appels de fonds pour "l'avance" trimestrielle de trésorerie qui permettra de payer les factures
-voter le budget prévisionnel pour l'exercice suivant présente
a) un avantage comptable : dès le 1er jour de l'exercice suivant, le syndic peut faire les appels de fonds sur la base de ce budget prévisionnel déjà voté
Comptablement ça se défend, je serai assez pour lorsque une copro a systèmatiquement ses AG 6 mois après la clôture de l'exercice
car 6 mois + 1 mois pour notifier le PV + 2 mois pendant lesquels le syndic attend d'exécuter les résolutions du PV au cas de contestation = 9 mois
et cela ne rime plus à rien, les appels ont été faits pendant 3 trimestres sur la base du budget prévisonnel de N - 1
dans ce cas l'application comptable faite par le syndic n'est pas cofnorme à la volonté il est vrai "tardivement" exprimée de l'AG mais comment pouvait-il faire autrement
Cela est tout de même un signe que la gestion est laxiste
b) un inconvénient : juridiquement un vote doit être fait de façon "éclairée" pour revêtir une certaine validité
simplement : en principe l'AG vote le budget prévisionnel sur la base des dépenses "réelles" de l'exercice qui vient d'être approuvé
-en retranchant éventuellement des dépenses qui ne devraient pas se renouveler ou de montant plus faible
ex. femme de ménage remplacée par une société de nettoyage faisant baisser le prix de l'entretien des PC
-en ajoutant des dépenses prévisibles en raison d'un vote, d'une augmentation de taxe
ex. impôts fonciers augmentant, décision de faire faire le ménage deux fois par semaine au lieu d'une fois
Pour le vote du budget prévisionnel de l'exercie N + 2 vous n'aurez pas tous les éléments décrits ci-dessous
-dépenses réelles de l'exercie N-1
-diminutions et augmentations résultant de changements significatifs tels que décrits ci-dessus aussi
(cela pourrait revenir à voter un budget prévisionnel sur un état des dépenses réelles totalement érroné par exemple, quelle en serait la validité)
Bien sûr il faut appliquer tout cela à la spécificité de votre copro
Si vos dépenses sont aussi règulières qu'un métronome d'année en année, il suffit de compter un pourcentage d'augmentation "normal" en référence à l'augmentation du côut de la vie (2 % par exempmle)
Gérer c'est anticiper, c'est d'une façon générale à cela que sert un budget prévisionnel
C'est à vous d'anticiper
-les diminutions de dépenses afin de ne pas "bloquer" des sommes inutilisées sur un compte bancaire (celui du syndic lui rapporte des intérêts) par le jeu des avances de trésorerie
-les augmentations de dépenses, qui pourraient entrainer des "fins d'exercice" déficitaires si vous ne les avez pas prévues au budget prévisionnel (surtout si vous avez un compte bancaire séparé)
Bien sûr vous pourriez aller plus loin dans l'analyse de la gestion de votre copro
Il est possible de prévoir, au-delà d'une simple somme globale annuelle divisée en 4 appels trimestriels identiques, des montants d'appels trimestriels différents en fonction des dates des "grosses factures"
ex. la prime d'assurance payée le 30 décembre, les impots payés le 30 octobre, le contrat d'entretien d'ascenseur payé le 15 novembre
Pourquoi dans un tel cas "avancer" ces sommes et les laisser "attendre" sur un compte l'approche des fêtes de fin d'année !
L'inverse pourrait arriver aussi mais j'en doute fortement, surtout si vous avez n'avez pas de compte bancaire séparé.
Regardez bien les dates d'échéance de vos contrats, demandez-vous pourquoi certains changent si c'est le cas
(Mes explications sont longues pour éviter de faire de simples affirmations.
Je préfère indiquer le sens des choses et de mes raisonnements qui, pour ce qui est du sens des choses, une fois compris, est forcément "accepté" s'il est juste pour tous,
sans oublier de les adpater les uns et les autres à la situation spécifique de votre copropriété)
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maïté
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 13 févr. 2005 : 14:44:29
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merci Mélany, effectivement nos AG se font 6 mois après la clôture de l'exercice comptable et la reddition des comptes se fait donc sur le 3è appel de fonds de l'année comptable précédente;
Pour le compte séparé, c'est une autre histoire : Hes le fait justement remarqué l'Association syndicale est une personne morale et le compte d'une copro n'a rien avoir avec elle.
Par contre à la lecture de cette résolution, la question a été posée d'une façon étrange :
1) Maintien ou non du compte bancaire séparé :
-vote contre l'ouverture d'un compte bancaire séparé,
-mais souhaitant individualiser les opérations propres au syndicat, vote pour le maintien auprès de la banque X, d'un sous-compte distinct de son compte général, au nom de la copropriété, qui fonctionne sour la seule signature du syndic et dont l'intitulé est : l'ASL...... N°....
Si je m'en réfère au contrat de syndic, les fonds du syndicat de copropriétaires seront versés au compte courant bancaire ouvert au nom du cabinet pour la gestion financière des copros.
Je dois comprendre que le compte général mentionné dans la résolution est le compte bancaire du cabinet de syndic.
cette résolution, identiquement formulée, se retrouve posée pour la prochaine AG de l'association syndicale ; à la différence près que les syndicataires convoqués ne savent pas que leur compte est mélangé avec une copro puisque la grande majorité d'entre eux ne sont pas propriétaires dans la copro.
Vous remarquerez que la question a été posée d'une façon négative, et les copropriétaires ne verront que le maintien d'un sous-compte ;
ils voteront oui à à cette résolution sans savoir qu'ils voteront aussi contre un compte séparé.
J'espère que vous m'avez comprise mais la façon dont est posée la question mérite de se demander si ce genre de pratique est règlementaire.
Cordialement, |
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 13 févr. 2005 : 16:40:39
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1) "Maintien ou non du compte bancaire séparé :
-vote contre l'ouverture d'un compte bancaire séparé,
-mais souhaitant individualiser les opérations propres au syndicat, vote pour le maintien auprès de la banque X, d'un sous-compte distinct de son compte général, au nom de la copropriété, qui fonctionne sour la seule signature du syndic et dont l'intitulé est : l'ASL...... N°...."
Effectivement une telle rédaction "embrouille" tout le monde
Avant j'avais souvent l'impression que ceux qui rédigeaient de telle façon n'étaient pas des "literraires" et que c'étaient comme ça maintenant.
Depuis j'ai compris que leur "incompétence" à bien rédiger les choses n'était qu'un "outils" de gestion à leur seul profit. Il n'ont aucun complexe à se faire passer pour des "mauvais" élèves des cours de français dans la mesure où ils arrivent à leur fin.
Face à cela je préparerai une résolution précise, dont je distribuerai plusieurs copies du texte juste avant l'AG, quand les copropriétaires arrivent (et aussi dans la copropriété avant l'AG) en leur remettant aussi la copie de l'article 18 de la loi de 1965 dans sa formulation actuelle telle que résultant de la loi SRU
Je demanderai à soumettre ce texte à l'AG en le lisant tel qu'il est écrit et à procéder au vote sur celui-ci
Bien sûr si vous êtes seule ça va pas être facile, vous risquez de vous retrouver vite submergée par le syndic s'il en impose. Vous avez interêt à faire tout un travail d'information et de préparation de l'AG avant celle-ci. Remettre le texte à voter au président du bureau de l'AG, l'être vous-même ...
texte à soumettre au vote
"Après en avoir délibéré et après avoir prit connaissance de l'article 18 de loi de 1965, l'assemblée décide DE NE PAS RENONCER à l'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU xx rue de xxxxx. Ce compte sera ouvert au plus tard dans les trois mois du renouvellement du mandat du syndic. L'ensemble des fonds de la copropriété seront versés sur ce compte."
ajouter éventuellement
"Le syndic fournira une copie de la convention d'ouverture de compte au conseil syndical et informera les copropriétaires à partir de quel moment les chèques pour paiement d'appels de fonds devront être libellés au nom du syndicAT des copropriétaires."
Avec de telles précisions contenues dans votre résolution le syndic ne pourra pas s'appuyer sur une rédaction confuse voire contradictoire pour maintenir la situation actuelle.
Vous devez biend dire "ne pas renoncer à ouvrir un compte bancaire séparé", c'est tout le sens du nouvel article 18
-si l'AG ne renonce pas à l'ouvrir, le principe doit s'appliquer : toute copropriété doit avoir un compte bancaire séparé au nom du syndicAT
ATTENTION
-ne laisser pas le syndic mettre une condition quelle qu'elle soit à l'ouverture de ce compte ou encore indiquer un délai tel que "ce compte sera ouvert après le délai de validation de l'AG" car c'est lui qui décide du moment de la notification et la notification au-dela des 2 mois prévus à l'article 42 n'est pas vraiment sanctionnée
2) Si je m'en réfère au contrat de syndic, les fonds du syndicat de copropriétaires seront versés au compte courant bancaire ouvert au nom du cabinet pour la gestion financière des copros.
Ceci n'est ni plus ni moins une clause abusive qui n'a aucune valeur dès lors qu'elle est en contradiction avec l'obligation légale de l'article 18 qui est "l'ouverture du compte bancaire séparé" tant que l'AG n'y a pas renoncé.
Même si le président signe le contrat sans penser à barrer cette clause du contrat, cela n'aura pas d'incidence sur la résolution sur le compte bancaire séparé qui devra quand même s'appliquer. Bien sûr il est préférable de barrer cette clause sur le contrat.
Attendez-vous à une réaction "forte" du syndic
Il ne va pas manquer de mettre en avant des frais importants pour "ouverture" et "suivi" ou autre du compte bancaire séparé
Regardez bien dans le contrat et la liste des vacations particulières si cela est prévu et quel en est le montant afin de ne pas être prise au dépourvue au moment de l'AG
3) "la question mérite de se demander si ce genre de pratique est règlementaire."
malheurement, on est plus dans la "manipulation" de simples particuliers par des professionnels qui connaissent toutes les ficelles du métiers
Face à celà nous avons choisi l'information et la cohésion plutot que la confrontation et le conflit qui leurs servent toujours de justification à des démissions intempestives pas forcément bonnes pour une efficace gestion des copropriétés
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 févr. 2005 : 18:53:20
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Vous avez raison, Melany :
Citation :
C'est à vous d'anticiper
-les diminutions de dépenses afin de ne pas "bloquer" des sommes inutilisées sur un compte bancaire (celui du syndic lui rapporte des intérêts) par le jeu des avances de trésorerie
-les augmentations de dépenses, qui pourraient entrainer des "fins d'exercice" déficitaires si vous ne les avez pas prévues au budget prévisionnel (surtout si vous avez un compte bancaire séparé)
Mais pourquoi : " surtout si vous avez un compte bancaire séparé ? "
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 13 févr. 2005 : 20:56:19
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Sans doute parce que je suis un peu vieux jeu et que je n'aime pas avoir des dettes que je ne peux pas payer.
Encore plus parce que je ne trouve pas normal qu'une copropriété fasse attendre les entreprises qui ont besoin de leur trésorerie pour payer leurs ouvriers, etc...
Bref je suis pour que chacun soit réglo et qu'on ne soit pas en perpétuel conflit avec les uns ou les autres comme on le constate tous les jours en naviguant sur les forums
Nous n'avons pas tous les mêmes "arguments" (j'hésite à dire "armes") et les mêmes personnalités pour faire valoir nos droits et tout simplement les faire respecter, d'où nos "stratégies" particulières.
Certains arrivent à obtenir telle réponse ou document du syndic en tapant du poing sur la table, en trouvant les mots pour le convaincre, en faisant le siège de leur cabinet.
D'autres n'ont pas le temps et n'ont pas envie de prendre des jours de congès pour un rdv chez le syndic chaque fois qu'ils demandent des documents ou veulent suivre un dossier, ... mais cela devrait faire l'objet d'une autre discussion "comment faire pour arriver à travailler en bonne intelligence avec les syndics quand on est cs et être bien informé quand on est un simple copropriétaire ?"
Ma phrase sur le compte bancaire que vous citez est également le pendant du cas où les copropriétaires "avancent" des sommes qui restent sur le compte du syndic alors que le but des charges n'est pas d'être épargnées afin de produire des intérêts qui ne bénéficieront pas à ceux qui les ont immobilisées !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 févr. 2005 : 00:07:02
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Je crois qu'il vaut mieux dire que, pendant un certain temps, beaucoup de copropriétaires ont vu comme avantage au compte unique que le syndic payait parfois alors que le compte du syndicat était dans le rouge et faisait la soudure. S'il y a une rubrique de jurisprudence consacrée aux avances du syndic, ce n'est pas sans raison.
Mais ce temps est passé, semble-t-il.  |
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 14 févr. 2005 : 01:14:55
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Effectivement je le disait bien (ci-dessous entre <<<<< >>>>) dans le même message dont vous avez repris un extrait
"Pourquoi dans un tel cas "avancer" ces sommes et les laisser "attendre" sur un compte l'approche des fêtes de fin d'année !
<<<<<<<<L'inverse pourrait arriver aussi mais j'en doute fortement>>>>>>>,
surtout si vous avez n'avez pas de compte bancaire séparé.
Cela arrivait parfois dans des temps anciens où la pression était moins grande chez tous les professionnels, de nos jours, de rares exceptions doivent confirmer la règle
Mais, lorsqu'il y a compte unique "au cabinet du syndic" dans lequel sont regroupés les fonds de plusieurs copropriétés, peut-on dire comme vous l'écrivez que
<<<le syndic payait parfois alors que le compte du syndicat était dans le rouge>>>> ?
Le syndic ne "payait-il" pas les factures de la copro déficitaire grâce au "crédit du compte unique (ouvert au nom du syndic) résultant des fonds créditeurs des autres copropriétés qui avaient peut-être un fonds de roulement plus important que nécessaire ou parce que des fournisseurs étaient payés avec 2 ou 3 mois de retard ?
Quand on parle du "compte unique ouvert au nom du syndic" il ne faut pas oublier que ce compte est exclusivement alimenté par les fonds versés par des copropriétaires.
C'est un compte que le syndic peut juridiquement faire fonctionner avec les fonds provenant des copropriétés en raison du mandat qu'il détient des copropriétés, c'est un mandataire qui, comme d'autres, peut faire des opérations bancaires pour le compte de son mandant
Il ne s'agit nullement du "compte bancaire du syndic" qu'il utilise par exemple pour payer ses employés
Le syndic "gère" cette trésorerie "globale" du fait de ses mandats et donc en qualité de représentant des syndicats, je ne crois pas, mais je me trompe peut-être, qu'un centime proviennent de ses fonds propres
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 févr. 2005 : 11:00:40
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Melany, nous sommes parfaitement d'accord.
Le compte unique n'est alimenté que par des fonds appartenant à différents syndicats. Si le syndic continue à payer pour un syndicat dont le solde est en rouge, il prélève incontestablement des fonds sur les autres syndicats.
Cette pratique pouvait résulter d'erreurs excusables, d'incidents de paiement (chèque crédité à un syndicat mais qui revient impayé), ou d'une volonté délibérée (c'est une position débitrice occasionnelle, on paie quand même) mais aussi, parfois d'un désordre comptable.
Dans tous les cas, la solution jurisprudentielle consistant à refuser au syndic le remboursement d'une somme ainsi avancée est injustifiable. C'est avec prudence et humilité que les Juges doivent évoquer les dysfonctionnements des autres branches d'activités. |
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