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Gébé
Contributeur actif
37 réponses |
 Posté - 10 févr. 2005 : 18:56:09
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Bonjour,
A notre prochaine assemblée générale, notre syndic a inscrit à l'ordre du jour une résolution, à la demande personnelle et exclusive d'un copropriétaire, concernant - je cite - "la validation de tous les travaux exécutés sans autorisation de l'assemblée générale pour tous les copropriétaires selon la liste jointe à la convocation (art. 25 pour les travaux sur les parties privatives et art. 26 pour les travaux sur les parties communes)".Suit une longue liste de ces travaux.
Le contexte : depuis des lustres une grande partie des copropriétaires ont fait des travaux divers et variés sans demande préalable à l'assemblée générale et avec la bénédiction du syndic d'alors. Tout se passait bien dans un admirable consensus. On était dans la logique du "tout le monde l'a fait, pourquoi pas moi!" j...jusqu'au jour ou un copropriétaire, M. J, a manifestement exagéré.
Ces derniers travaux, d'une tout autre ampleur, ont fait l'objet d'une action en justice, de la part de deux copropriétaires voisins qui subissent un préjudice et une seconde action en justice d'un voisin (celui-ci hors copropriété).Il y a 8 mois, le syndic n'a pas été réélu et le nouveau prend peu à peu la mesure des choses.
La résolution proposée liste 60 lots (appartements) sur un total de 64. J'en cite quelques-unes significatives de la diversité et de l'importance de ces "travaux" (la liste originelle fait 4 pages A4 !) :
lot N1 appartenant à M. X pour la réalisation du carrelage dans le jardin et fermeture de la terrasse.
lot N2 appartenant à M. Y volets petite fenêtre non conforme à l'existant.
lot N3 appartenant à M. Z pour carrelage dans le jardin 170 m2 dont 120 m2 pris sur la plage de la piscine.
lot N4 appartenant à M. J (c'est justement le copropriétaire qui propose la résolution) pour création d'un auvent maçonné avec création de murs ....
Il va sans dire que certaines des affirmations contenues dans lette liste sont très approximatives ou même carrément mensongères ... (certains travaux datant de la construction de la résidence et attribués à tort aux copropriétaires)
On voit la manoeuvre : obtenir l'accord à posteriori des copropriétaires qui vont trouver là une bonne occasion de valider leurs propres travaux, et obtenir ainsi une majorité pour faire passer les siens, afin de s'en prévaloir dans les procédures judiciaires en cours...
Note : La copropriété se compose essentiellement de copropriétaires qui y habitent irrégulièrement (vacances, weekends). M. J. habite à l'année et rends des services aux copropriétaires pendant leurs absences (clés, chauffage, recherche de locataires, ...) et se livre à une véritable chasse aux pouvoirs.
Mes interrogations :
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Est-il légal de mélanger dans une même résolution des travaux de nature et d'importance tout à fait différentes ?-
Au cours de l'assemblée générale, est-il légal d'éclater la résolution en 60, chacune faisant l'objet d'un vote séparé ? Il me semble que non, puisqu'on aurait ainsi dénaturé la résolution initiale pour laquelle les copropritaires représentés n'ont pu que prévoir une réponse globale par un OUI ou un NON et ils auraient de ce fait été induits en erreur.- Est-il légalement possible de voter sur un texte qui comporte des affirmations contestables et certaines carrément fausses !
En deux mots, je cherche des arguments pour que cette résolution ne soit pas acceptée et si elle l'est, des arguments pour la contester.
Qu'en pensez-vous ? et que me conseillez-vous?
Merci.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 févr. 2005 : 23:42:19
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Une chose au moins est certaine :
Chaque opération réalisée doit faire l'objet d'une question et d'un vote distinct.
Vous pouvez le signaler dès à présent au syndic en indiquant que vous formulerez des réserves sur la régularité des décisions si ce principe n'est pas respecté. En l'état il ne pourra pas l'être si la convocation a déjà été expédiée. |
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Gébé
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 11 févr. 2005 : 00:27:01
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| C'est bien le cas, la convocation a été expédiée ! |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 11 févr. 2005 : 02:59:45
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La parade du demandeur est simple, et peut se mettre en oeuvre sans avoir besoin de trop chatouiller le Pdt de séance et le syndic : il demande en AG qu'il soit procédé à 60 scrutins en rappelant savamment, et en levant les yeux au ciel, que tel est hélas le formalisme qui est imposé par ces stupides règles, ou il glisse l'affaire avant l'AG dans l'oreille du Pdt qui ne manquera pas d'être élu (à moins que le Pdt de séance soit justement ce demandeur) ainsi que dans celle du secrétaire pour que le PV fasse apparaître qu'il y a eu 60 scrutins, scrutins auxquels les copropriétaires participeront en rafale à raison de 1' pour le 1er puis 5'' pour chacun des 59 suivants...
Marc |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 févr. 2005 : 10:30:19
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La remarque de Marc75017 est en partie exacte mais finalement la question de savoir si la commune intention est de régulariser les situations ou si au contraire il y a un noyau plus ou moins important de contestataires.
Si l'on veut pinailler il y a du grain à moudre !!!
En premier lieu la convocation peut être contestée par un copropriétaire qui donne pouvoir et qui souhaiterait voter POUR sur certaines opérations et CONTRE pour d'autres. La présentation d'une résolution unique ne lui permet pas de ventiler ses options dans le pouvoir.
En second lieu certaines des opérations ne relèvent pas de la majorité de l'article 24 car elles affectent les parties communes.
En troisième lieu il aurait fallu déterminer celles des opérations pouvant bénéficier de la prescription décennale ou de la prescription trentenaire. Il s'agit ici de la presription extinctive de l'action et non de la prescription acquisitive.
Il est inutile de ratifier une opération contre laquelle il est désormais impossible d'agir.
Tout celà pour dire qu'un copropriétaire aimant les procédures et ayant de l'argent à dépenser pourrait se vautrer dans le marigot. Celà n'est peut être pas souhaitable  |
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 12 févr. 2005 : 21:59:20
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Votre préoccupation est surtout de trouver des arguments pour que la résolution ne soit pas votée sur la base d'une liste de 60 travaux.
Je ne suis pas forcément d'accord sur le fait de vouloir refuser de "régulariser" les choses dans votre copro, c'est à vous de bien mesurer si l'exagération de votre voisin en vaut la peine
Dans cette hypothèse, voici ce que je soulèverais éventuellement :
Il est fort probable en effet qu'un vote "global" ne soit pas valable
POURQUOI : car toute décision d'AG doit être discutée (délibérée) avant d'être votée.
Chaque travaux a des caractéristiques particulières dont vous devriez tenter de faire la liste (regrouper les travaux selon ces caractériques)
EXEMPLES
-dénaturation de l'esthétique de la copro : (cherchez dans votre RCP si une clause ne prévoit pas le cas, par exemple "interdiction de modifier l'aspect des éléments portes et fenêtres, ...)
-empiètement sur l'assiette foncière des parties communes (ex mur construit en limite d'un passage commun et empiétant dessus ....) (vérifiez avec les plans si vous pouvez les avoir), on serait là sur une "annexion de parties communes" (acte grave)
-modification de la nature des revêtements (ex carrelage qui peut entrainer un déversement d'eau "anormal" sur le fonds voisin ... (demander son avis à un professionnel, archi ou autre)
Ca c'est une piste, mais pour tenter de faire la part des choses, il faut voir si la plupart des travaux ne seraient pas en fait une "amélioration" pour tous, et les mêmes travaux peuvent être vus sous des aspects positifs
-carrelage : empêchant l'eau de pluie de raviner et le déversement de "boue" sur le fonds voisin
-cloture terrasse : n'est-ce pas interessant pour tous d'avoir quelques m2 de plus, y compris pour vous même ... (si cela n'est pas formellement interdit par le RCP, dans la mesure où tous y trouvent de façon "égalitaire" un intérêt ....)
LISTE NON CONFORME
-si des travaux de cette liste
.ont été réalisés à l'origine
.n'ont jamais été réalisés
1) demandez avant l'AG
.la confirmation écrite à chaque copro concernés de ce qu'il demande que "ses" travaux soient "régularisés" en lui demandant au passage l'année de réalisation
Il est probable que certains réagissent dans la mesure où les travaux étaient faits à l'origine où ont été faits par un ancien copro qui a vendu (ils pourraient envoyer un courrier afin de se désolidariser de la demande de régularisation ce qui décridibiliserait la demande globale en question)
Toutefois, on peut imaginer que s'ils lisent la convocation à l'AG ils réagissent (le risque est qu'ils ne réagissent pas se trouvant au milieu de toute une liste, ou qu'ils réagissent trop tard car ils ne lisent pas la convoc, car ils ont pas temps de répondre ...)
A vous de voir si vous devez être "actif" pour faire "basculer" les choses dans le sens que vous estimez "juste"
2) Le jour de l'AG
si vous êtes sûr de ce que vous avancez et si vous pouvez le prouver
.vous pourriez expliquer qu'il y a présentation à l'AG d'un document faisant état de faux éléments établi afin d'obtenir une décision d'AG qui "pourrait" (important d'utiliser le conditionnel) être utiliser en justice.
Si vous expliquez à un certain nombre de copro qu'avec un vote de leur part, basé sur un document qu'ils savent pertinement comme énonçant des faits inexacts, ils s'exposent à d'éventuelles poursuites judiciaires, ils pourraient y réfléchir à deux fois.
Je ne pense pas que ce soit la bonne voie, mais c'est à vous de voir s'il y a vraiment n'importe quoi dans cette liste et utiliser éventuellement ces arguments uniquement auprès de celui qui l'a établie afin qu'elle soit revue et corrigée et conforme à la réalité, tout en demandant un vote spécifique à chaque travaux
Ne négligez pas la solution de régler cela en premier avec l'intéressé
D'une façon plus générale, je doute qu'une personne puisse se substituer à une autre pour demander la reconnaissance d'un "état de fait" dont cette autre personne est le seul l'auteur et le seul bénéficiaire
d'une façon générale peu de gens donne ce type de "délégation" ou "mandat" ! sauf effectivement si on les a "rassurés" en leur donnant l'impression que leur cas serait fondu dans la masse....
Comme vous dites : "Tout se passait bien dans un admirable consensus", en fait si l'AG accepte de voter pour cette résolution avec cette liste, cela ne sera que la poursuite de ce consensus.
La tranquilité de votre copro et de vous même en son sein ne valent-elles pas que vous tentiez de voir davantage les points positifs (possibilité pour vous aussi d'agrandir votre maison en fermant la terrasse, etc ...) vous êtes le seul à pouvoir répondre à cela
Je suis pour le respect des réglements de copro ou autres mais il me semble très important aussi à certains moments de suivre les aspirations du groupe dont on fait partie si elles ne sont pas extravagantes et trop "injustes" pour ne pas s'en exclure avec les conséquences beaucoup plus "lourdes" qui pourraient en résulter
Autre argument : une résolution d'AG peut-elle contredire une clause du RCP : NON
Pour cela il faudrait que la résolution soit ni plus ni moins une demande de modification du RCP et que cette modification soit publiée au même titre que le RCP
(frais à prévoir évidemment - demandez alors, si on est dans un tel cas, qui va payer les frais : les 60 ou les 64 ?)
(reprendre l'exemple des volets qui dénature l'esthétique ou autre)
En relisant entièrement votre RCP vous risquez d'y trouver des arguments qui vous manquent
Vous pourriez expliquer aux autres copro qu'une résolution qui est en contradiction avec le RCP n'empêchera nullement un autre copro d'ententer une action aux fins de "respect du RCP" dans le délai de prescription de droit commun, une simple résolution n'ayant qu'une valeur tout à fait relative dans ce cas et que donc une épée de Damoclès est toujours pointée sur leur tête ...
"obtenir l'accord à posteriori des copropriétaires .... et obtenir ainsi une majorité pour faire passer les siens, afin de s'en prévaloir dans les procédures judiciaires en cours..."
Cela a peu de chance de marcher. Les juges ne sont pas dupes de ce genre de choses, bien au contraire ils pourraient être fort mécontents que l'on tente de les manipuler comme s'ils étaient tombés de la dernière pluie ....
Par contre, c'est à vous de voir si ces travaux portent réellement préjudice aux autres copro, si ils dénaturent l'aspect de la copro (en forte contradiction avec le RCP) car là aussi, le juge pourrait penser que votre action est avant tout motivée par une rancoeur personnelle contre M. X... ou que vous êtes un procédurier dont les procédures "encombrent" les tribunaux.Text |
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