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je suis sous compromis pour l'achat d'un immeuble (locatif) et je souhaite constituer une SCI. Moi et mon associé apportons chacun 1000€ au capital. L'immeuble n'étant pas encore en notre possession, nous devons monter le plan financement et donc la SCI (statuts, enregistrements...). Comment peut-on faire apparaître l'immeuble au capital de la SCI dans les statuts alors même qu'il n'est pas en notre possession ? Est-ce un avantage ?
Juridiquement, On ne peut pas. Pour les données du plan de financement, c'est autre chose mais là, un comptable sera plus à même de vous répondre.
Juridiquement, Dans la majorité des cas, on commence par constituer la coquille juridique. Cette coquille a un capital faible ou plus important en fonction des regles fiscales ambiantes. En l'état actuel des textes, pas d'interet à un capital très important. 2000 €, c'est parfait. Vous n'avez même pas besoin de liberer la somme sauf si les 2000 € vont servir pour payer des frais.
La société, qui est alors immatriculée au RCS, va souscrire un emprunt qui va permettre l'acquisition de l'immeuble. L'immeuble ne sera pas au capital mais sera considéré comme un actif. Nous avons d'un coté une dette qui est le remboursement d'emprunt que doivent couvrir les loyers à recevoir. Le capital reste toujours à 2000 € même après l'achat.
Le moyen pour que l'immeuble soit lié au capital social serait le cas où, à titre personnel, vous êtes déja propriétaire d'un immeuble et que vous souhaitez faire un apport à une société à créer. Le transfert de propriété, basé sur la valeur de l'immeuble net de toutes dettes, vous donne en contrepartie des parts sociales au capital de la société. Le montant du capital est fonction de ce montant net.
Les deux cas entrainent un formalisme juridique et fiscal différent.
Dans le premier cas, vous pouvez constituer la sci par vous même, le notaire effectuant la cession immobilière. Dans le second cas, plus compliqué, laissez le notaire faire l'ensemble du montage.
il me semble qu'on peut prévoir un capital égal au montant de l'achat avec libération annuelle équivalente au remboursement de crédit. je ne suis pas comptable mais cela présenterait un intérêt pour les sci soumises à l'IS pour le calcul des plus values.
J'avoue ne pas connaitre cette faculté de libération annuelle équivalente au remboursement de crédit.
On a utilisé un systeme approché pendant longtemps mais pour des sociétés plutot à IR. Le capital des SCI étaient du montant de la valeur de l'immeuble. Il était libéré partiellement en premier avec les apports perso dans le cadre de l'achat.
Puis chaque année, le bénéfice comptable de l'exercie était affecté en compte courant d'associé et par AGE, remonté en libération du capital social. Cela permettait d'avoir, compte tenu des regles fiscales en vigueur, un capital qui se libérait progressivement.
D'un autre coté, les taux de cession d'immeuble etaient à plus de 10%. Cela autorisait le choix de vendre la société et non plus l'immeuble et ce, avec des taux à 4,8% pour des cessions de parts. plutot interressant
La plus value se calculait entre le prix de vente des parts par rapport à la valeur de la part initiale en tenant de toutes les dates de libération.
Le souci vient du fait qu'il faut faire la manip régulièrement dès qu'il y a des résultats bénéficiaires sinon l'interet est amoindri.
or les premières années sont rarement bénéficiaires; dans certains cas, faire passer l'idée et le cout du formalisme au client relève de l'épreuve de force
De nombreuses sociétés n'ont toujours pas libérées leur capital ce qui, en soi, ne pose plus de problème du fait des taux actuels de cession. On vend l'immeuble et on liquide la société après.
Le principe de base peut s'appliquer pour une société à IS mais avec, pour moi, les mêmes désavantages. On n'a pas de versement en compte courant mais des versements de dividendes que l'associé laisse en compte courant pour remonter au capital. Reste l'apréciation du cout fiscal annuel.
Je vous avoue ne plus pratiquer ce genre d'option d'autant que le systeme actuel permet de faire nettement plus simple. En prorata, les liquidations de sci après cession de l'immeuble sont, en masse, plus importantes que les protocoles liés à la cession des parts d'une sci à un tiers contrairement à il y a 10 ans. Tout va dépendre du cas particulier de chaque société.
Un fiscaliste aurait certainement des explications plus précises que je ne possède pas
n'étant pas fiscaliste moi même, je suis toujours restée perplexe devant ces montages fait à l'extérieur dont on m'assure généralement d'un ton docte qu'ils sont fameux pour les clients. (et ce qui en général me fait l'effet d'être une abrutie car je n'ai toujours pas compris l'intérêt total). quelque part, vous me rassurez :)
Pour les SCI soumises à l'IS, il faut aussi prendre en compte la réduction d'impôt pour des souscriptions en capital réalisées jusqu'en 2006, c'est à dire par exemple pour une souscription de 40 000 € (plafond) le contribuable bénéficiera sur son IR d'une réduction de 10 000 €. Non négligeable n'est ce pas ? Pour le surplus de souscription, il peut faire l'objet d'une réduction, sur les 3 années suivantes. Et dans ce cas là, il est judiciaeux de libérer progressivement le capital afin d'obtenir le maximum de réduction d'impôt.
Capital SCI
Forum fermé
Posté - 14 févr. 2005 : 11:47:46
