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 Sujet  |
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jeromeserban
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 15 févr. 2005 : 22:01:37
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Je suis actuellement en formation dans le domaine de l'immobilier et je m'interroge sur les freins des acquéreurs ou des vendeurs par rapport aux agences immobilières.
Pourquoi passer en PAP plutôt qu'en agence, la réponse me parrait évidente, le prix! En tant qu'acheteur si on vous donnait gratuitement l'adresse d'un bien à vendre et le téléphone du proriétaire, quel prix seriez vous prêt à payer pour benéficier en plus des services (de qualité) d'une agence ? 1% sans doute, 2% peut-être, 7% certainement pas!...
Quels services encore inexistant devrait être mis en place ou systématisés ?
Le choix ? la sécurité ? la transparence ?
Bref, à quoi ressemble selon vous l'agence idéale en terme de localisation, de tarif, de service de fonctionnement ?
...
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 16 févr. 2005 : 09:57:20
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Pourquoi pas demander un forfait quel que soit le prix de la vente ?
Ce forfait pourrait avoir plusieurs paliers ou une prime de bonne réalisation en cas de mission accomplie.
Dès qu'un prospect se présente à l'agence un dossier lui est ouvert et ainsi des frais de dossier. Faibles mais sur la quantité tout le monde pourrait s'y retrouver...
Ce serait en quelque sorte un abonnement...
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 16 févr. 2005 : 11:55:03
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Jérôme,
Il est claire que le problème de passer par une agence est le cout de la prestation.
En Angleterre, par exemple, le prix de la prestation est de 2% grand maximum. Et c'est d'ailleurs logique car le rapport entre le travail effectué et le prix payé est ridicule dans notre pays. 5 à 7% c'est trop.
L'idée de Bouzigues est une piste intéressante mais je crois qu'il faut prendre le problème à l'envers:
Quelle est la raison des 5 à 7%? Pour faire des bénéfices, il faut facturer suffisemment un service pour couvrir les couts de structure et dégager un profit. Plus les coûts de structure sont moindres, moins on a besoin de facturer pour un profit identique.
Dans cette optique certaines sociétés ont utilisé le Net pour réduire ces frais, mais cela n'est pas une solution car il est nécessaire d'avoir pignon sur rue pour avoir un peu de crédibilité.
Je pencherai donc plus pour une étude en direction de la réduction des couts à la place d'une recherche d'un service meilleur par rapport à ce qui est existant. Beaucoup d'agences ont une très bonne réputation mais ce qui révolutionnerai le marché c'est une agence d'aussi bonne qualité avec des couts de prestations de l'ordre de 2 à 3%.
Bonne cogitation,
Pégase
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 16 févr. 2005 : 13:54:34
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Réduction des coûts ? 2 possibilités : en faire (encore) moins pour chaque client ou vendre presque chaque affaire rentrée. J'ai choisi...
jcm |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 16 févr. 2005 : 14:42:36
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Citation :
Initialement entré par jcm
Réduction des coûts ? 2 possibilités : en faire (encore) moins pour chaque client ou vendre presque chaque affaire rentrée. J'ai choisi...
jcm
Je ne suis pas certain. Je pense que le modèle existant de l'agence immobilière n'est peut-être pas le plus optimum en matière de coûts. Comme toujours, il faut prendre une feuille blanche et démarrer une réflexion sans être influencé par un modèle en particulier.
Je prend souvent l'exemple des companies aérienne dites 'low cost'. Leur modèle est fondamentalement différent des autres companies. En effet, les low cost on amené l'idée du 'first come, first served', c'est à dire un prix de billet le plus bas pour les premières réservations et un tarif élevé pour les derniers venus. Alors que jusqu'a ce moment là, c'était le contraire: les companies fixaient un prix de billet pour 80% des places et bradaient les dernières places.
Je ne dis pas que j'ai la solution, mais je suis certain qu'il doit y avoir un moyen d'optimiser les coûts d'une structure type agence immo.
Il faut seulement se creuser un peu les méninges.
Cordialement,
Pégase |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 16 févr. 2005 : 15:16:44
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Et si tout le monde ne confiait plus que des mandats exclusifs et que toutes les agences baissaient leurs tarifs ?
J'ai l'impression que ce qui fait le coût de la prestation en France, c'est qu'il y a une énorme concurrence alors quand on rentre 5 mandats et que sur ces 5 mandats, on ne conclut qu'une vente, ça tire les prix à la hausse, non ? Il faut compenser les mandats ratés par une généreuse commission sur les mandats réussis.
Autre impression : peu de service à l'acheteur dans un contexte où c'est l'offre qui tire le marché. Combien d'agents ne prennent même pas la peine de retourner un appel d'un acheteur potentiel qui a vu leur annonce et leur a laissé un message ! Et rare sont les agents qui tiennent à jour des bases de données d'acheteurs. Le plus souvent, on pousse la porte d'une agence et si aucun bien ne correspond à votre recherche, on se retrouve face à une assistante qui note votre nom sur un post-it qui disparaîtra à la poubelle dès le lendemain.
En revanche, lorsqu'on est côté vendeur, on se sent plus chouchouté ! Pour innover toutefois, j'aurais aimé voir des taux de commissions dégressifs en fonction de la durée entre le mandat et le compromis : lorsqu'on est pressé et soucieux d'éviter un prêt-relais, on voudrait que l'agence ne s'arrête pas de faire visiter dès une offre verbale obtenue mais qu'elle continue jusqu'à la fin du délai de rétractation d'un compromis signé.
Point fort de l'agence toutefois : elle essaie en général de faire signer le compromis sous seing-privé le plus vite possible alors que de particulier à particulier, il faut attendre la disponibilité du notaire. |
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cancraas
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 17 févr. 2005 : 08:54:40
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Je viens d'acheter un appart via une agence ; outre le fait qu'elle m'a trouvé un logement combinant toutes mes contraintes, genre dernier étage, proche rer & ecoles & magasins, quartier sympa, résidence calme récente et sécurisée...elle a pris 3.5% sur un logement à 190 k€, soit 6 650€. Honnete me semble t-il, vu que de particulier à particulier, mon logement idéal était introuvable.
En plus des prestations habituelles, conseils, visites, négo avec proprio, elle a eu le bon goût de me proposer un acheteur potentiel pour mon appartement du coup à vendre, sans commission, m'évitant du coup les tracas habituels. L'acheteur potentiel a été le bon, et la vente dans le prix du marché, sans aucun problème.
Agence royale donc. |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 19 févr. 2005 : 10:32:55
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Personnellement je trouve que les tarifs des agences immobilières sont exorbitants. Désomais avec une vente, elles peuvent faire leur CA pour une année(lol)!
Quand aux services rendus par l'agence, je le trouve ridicule. Depuis des années elles se contentent d'empocher par client des commissions faramineuses sans faire aucun effort d'innovation, ou d'adaptation à la demande!
"Mr nous ne pouvons vous chercher le mouton à cinq pattes" Mais à quoi servent-elles alors?
D'ailleurs toutes les agences se ressemblent depuis plus de 30 ans!!!! C'est dingue!! A croire que l'on peut gagner de l'argent sans presque rien faire et en se prétendant agent immobilier!
Mais mince c'est quoi être agent immobilier?
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alsatoax
Pilier de forums
444 réponses |
Posté - 19 févr. 2005 : 13:24:34
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Mais Yanis, devant tant de simplicité, pourquoi n'etes vous pas encore agent immobilier?
Peut etre parce que de veritables competences sont necessaires,tant juridiques que commerciales, et que tout comme les restaurants il y en a ou l'on mange bien et d'autres nettement moins
Concernant le CA de l'année en une vente, je crois qu'l serait important pour vous de vos documenter sur l'entreprise, sa gestion,ses couts et charges, etc avant d'emetre des avis qui frolent le delire.... |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 19 févr. 2005 : 14:02:46
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"Une vente pour un CA à l'année" c'était une boutade! Mais bientôt ce ne sera pas loin d'être vrai.
Mes propos ne frôlent pas le délire.
Il est vrai que les agences ont des stocks, des machines à amortir, des investissements en R&D... Non elles n'ont rien de tout cela. Leur frais fixes sont réduits au minimus. Pour réduire leurs charges de personnels (ouah!!!!)certaines ont eu même recours aux travailleurs indépendants
Cessez de faire croire que ces pauvres agences croulent sous les charges et les dettes. C'est loin voir très loin d'être le cas!
Mais dites moi quelles sont leurs charges ?
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alsatoax
Pilier de forums
444 réponses |
Posté - 19 févr. 2005 : 15:29:33
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Les donnees suivantes n'engagent que moi, elles sont le reflet des charges de mes societes et uniquement de celles ci, ne refletant en rien celles des autres agences.
Chacune de mes agences est une sarl independante
Les charges fixes sont :loyer et charges, eau, edf, telecommunications, publicites, assurances RCP et garantie financière, nettoyage locaux, location ou amortissement photocopieurs, informatiques, bureautiques, consommables,expert comptables, impots et taxes diverses, documentations et petits equipements, fournitures, remunerations secretaire
Les charges variables sont : remunerations des commerciaux
Soit en charges fixes une moyenne de 115 000 euros par agences,le variable etant directement lie au CA, ainsi que la TVA
Je ne dis pas "crouler sous les dettes ", mais ne croyez pas que les charges sont inexistantes.
Sur des honoraires moyens de 12000 euros, 6000 sont directement reverses aux commerciaux, 983 à la TVA, et avec le reste sont payees les charges fixes et ma remuneration
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 19 févr. 2005 : 18:33:13
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Dans tous commerces il y a des charges!
Mais dans le cas d'une agence, les charges fixes sont assez réduites.
Eau,edf,télécommunications,impôts, loyer (si pas achat du fonds), assurance sont des charges supportés par la quasi-totalité des entreprises et des ménages.
expert comptable: dans le cas d'une agence on peut facilement tenir sa comptabilité soi-même.L'expert comptable ne pourra être consulté qu'une fois par an comme l'oblige la loi. Ce qui réduite les coûts.
Bureautique et photocopieur : investissement certes, mais minime et très facilement recyclable en cas de problème. Seul les licences pour les logiciels peuvent être un coût non négligeable. Mais là encore cela dépend des choix du gérant!
En conclusion, les coûts fixes, ceux contre lesquels toute bonne entreprise essaie de lutter, sont très réduits dans le cas d'une agence, les commissions, elles, sont exorbitantes par rapport au service rendu.
PS: je reçois aujourd'hui des agences de mon quartier des calendriers,des stylos... A croire qu'elles ont de l'argent à dépenser. Ce n'est pas ce que l'on (je) attend d'une agence immobilière.
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 19 févr. 2005 : 18:35:45
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| PS: il me semble que la TVA n'est pa payée par l'agence.Elle se contente de collecter cet impôt indirect. |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 19 févr. 2005 : 18:39:57
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Je ne doute pas des chiffres que vous avancez. Mais, il suffit d'observer les comptes de résultat des agences pour prendre conscience de l'ampleur de leurs gains. |
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alsatoax
Pilier de forums
444 réponses |
Posté - 19 févr. 2005 : 20:11:48
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Les gains exitent pour toute entreprise intervenant dans le domaine de la prestation de services, ou il n'y a pas de cout de matieres premeires ou de R/D
Ceci etant, et pour en revenir aux charges fixes, meme si l'agence est proprietaire des murs, le loyer existera tjs ne serait ce que pour la SCI qui lui loue les locaux, permettant ainsi justement à la fois d'amortir l'achat des murs et aussi de degonfler l'IS a venir
Quand a l'expert comptable, tous les AI n'ont pas les competences de gestion necessaires, ou certaines structures sont suffisamment importantes pour necessiter ses services.
Bien evidemment la TVA est collectée, mais alors quand vous parlez d'honoraires importants, n'oubliez pas que 20% de ceux ci vont a l'état.
il existe(existait) dans l'ouest de la Fance un concept d'agence nommé " l'etude immobilière" qui prenait un forfait de 7625 € quel que soit le montant de la transaction, et ds le sud ouest un reseau nommé " 4% immobilier" dont les honraires s'echelonnent de 4 à 2 %
Je pense que les honoraires sont un faux probleme, lorsque vs voyez un bien qui vous seduit à un prix qui vous convient, pourquoi se poser la question des honoraires? Ou alors si vs etes desesperement refractaire aux honoraires, ne passez pas par une agence. Avez vous l'habitude chaque fin de mois de negocier, voire de brader votre remuneration? Moi non, alors pourquoi le demander, je trouve que lorsque le service est de qualite et le client a tout pour etre satisfait, c'est une forme de manque de respect que de tenter de rogner quelques milliers d'euros. D'ailleurs avec les clients satisfaits cela n'arrive jamais |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 19 févr. 2005 : 20:24:49
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Alsatoax
Je ne suis pas un anti capitaliste. Il est bon de faire des bénéfices et de s'enrichir.
Je ne remets pas non plus en cause le principe des honoaraires mais leurs montants par rapport au service rendu.
Posez vous les questions suivantes. Quels services j'offre à mes clients? Est-ce que ma facturation est à la hauteur de mes prestations?
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alsatoax
Pilier de forums
444 réponses |
Posté - 19 févr. 2005 : 21:57:00
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J'ai souvent, apres une consultation chez le medecin le sentiment que quelle que soit l'affection respiratoire detectee, grippe, bronchite, laryngite, etc.les symptomes de debut sont svt les memes et que le traitement est standardisé. A 20 euros les 10 minutes, j'ai l sentiment de trop payé.
Lorsqu'un dentiste facture une prothese qu'il n'aura pas lui meme taillée, envron 3000 euros les 1,5 grammes j'ai aussi le sentiment que c'est cher payé
Lorsque je vois certains de mes clients, fonctionnaires etre presents sur leur temps de travail pour des visites, j'ai encore le sentiment de payer pour cela et ca me fait mal
Je crois que ds tt metier il y a des personnes rigoureuses et consciencieuses, et aussi d'autres qui ont "compris" le systeme et le benefices qu'elles pouvaient en tirer
Mais je trouve dommage sur ce forum de tjs tirer sur les AI |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 20 févr. 2005 : 12:05:00
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Désolé mais je trouve vos arguments très simplistes.
Les médecins ont des années d'étude et de concours derrière eux. Ils sont en permanence en contact avec la souffrance, la maladie et la mort. C'est loin d'être facile.
20 euros la consultation je ne trouve pas cela excessif. Alors, certes on pense toujours, à la personne en bonne santé qui a une grippe.
Mais le médecin pour le même prix va tenter de soigner des cardiaques, les gens atteints de maladie sérieuses. Enfin, il y aussi tout ce que vous n'arrivez pas à voir car vous n'êtes pas compétents dans le domaine ....
Désolé mais les médecins sauvent des vies et cela n'a pas de prix!
En revanche quel est le service rendu par une agnece immobilière en échange d'une commission de 10 000 ou 30 000 euros ? Là et la question, je ne vous parle pas de compétence! |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 20 févr. 2005 : 15:56:35
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Bonjour contributeurs,
Je rebondis sur le terme de yanis: la commission d'agence.
Voilà une agence à qui j'avais remis un mandat simple donc non exclusif. Au bout d'un an de mandat alors que je venais d'avoir une proposition en direct avec un particulier, voilà pas l'agence qui semble avoir trouvé un acheteur potentiel.
Elle m'envoit donc une lettre RAR pour bloquer la vente, l'offre d'achat qu'elle m'envoit n'est valable que quatre jours. Je n'ai donc pas métrialement le temps de répondre en LRAR aussi je réponds par fax.
L'agence s'entête et en dehors des horaires de bureau la gérante me jure ses grands dieux qu'elle me trainera au tribunal. Elle tien à sa commission en fait à des dommages et intérêts du même montant.
Le litige porte sur 9 000 euros, le prix d'une petite voiture neuve.
Questions:
Un mandat simple est-il un mandat exclusif ? NON.
Le vendeur peut-il vendre de son côté en direct ? OUI.
A la signature du mandat simple, il est bien stipulé que l'agence a droit à sa commission si elle mène jusqu'au bout les négociations chez le notaire à l'acte authentique. Donc seulement si la vente est réalisée.
Elle a droit à des dommages et intérêts si le vendeur ne lui accorde pas les moyens de sa mission.
Quel est donc l'ordre de priorité entre un acheteur de l'agence et un acheteur du vendeur ?
Pourquoi l'agence sommes plus à trois semaines de la fin de son mandat aurait-elle priorité ?
Dans les faits il est acté que le client vendeur est arrivé avant le client agence...
L'agence par son avocat a demandé un référé. N'est-ce pas abuser car il n'y a pas d'urgence en la matière, je ne pars pas pour ailleurs et je suis cadre dans la fonction publique d'Etat. Je suis propriétaire de mon domicile.
Le locataire a décidé d'acheter et sur les textes en ligne du service public, il est écrit qu'un locataire est prioritaire dès lors qu'il a été avisé de l'intention de vendre du propriétaire.
En mathématiques, quand un problème est ardu, il est souvent fait appel au raisonnement dit par l'absurde.
Soit j'ai donné mandat simple à cent agences. Au bout d'un mois dix agences présentent un acheteur potentiel.
Je choisis un acheteur. Dois-je alors versé des dédommagement aux neuf autres agences soit 81 000 euros ?
Arrêtons de plaisanter....
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 21 févr. 2005 : 02:13:12
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L’agence immo idéale…
Idée
Pourquoi l’agence idéale n’aurait pas un barème de rémunération en rapport avec le temps qu’elle met à trouver un acheteur ? Je vois d’ici les AI hurler au scandale car les acheteurs ne sont pas sur une liste que l’on consulte… N’empêche que ça bougerait l’entrain de certains…
Autre idée
Un label NF pour le service rendu aux clients basé entre autre sur :
- Satisfaction du client quant aux informations claires sur leur contrat … Quand on voit le nombre de questions s’y rapportant sur les forums ici, c’est que le clair obscur règne bel et bien…
- Minimum affiché dans une annonce de bien comme par exemple renseigner en clair les charges annuelles, les impôts fonciers … parce que c’est bien gentil de connaître le nombre de chambre, ça renseigne sur les possibilités de couchages certes mais savoir combien va coûter le bien à l’ année c’est quand même nous-qui-paye comme dirait Coluche
- Présentation visuelle du bien en vitrine / internet / journaux / pub (on n’aurait déjà beaucoup moins de photos nulles, ou la plaque de rue en guise de photo dont tout le monde se fout…)
- Plan du bien (je connais une vitrine d’agence qui fait ça systématiquement, je trouve cela très informateur, et il y a toujours l’orientation sur ce plan…)
- Pour les biens en locations mettre toujours loyer+charges… Les xxx€ CC ont le don de me laisser sur ma faim
- Courtoisie au téléphone quand on appelle… J’vous jure que certaines c’est pire que les commissariats !
Voilà à quoi ressemblerait mon agence idéale
Cordialement
Lo |
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L'agence Immobilière Idéale ?
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