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 Sujet  |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
 Posté - 21 févr. 2005 : 02:32:14
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Jeromeserban, votre topic n’aurait il pas plutôt sa place dans le forum
A quand les vraies réformes dans l'immobilier ?
Rayon : Toutes les autres réformes
Cordialement
Lo |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 21 févr. 2005 : 11:26:03
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Lo, j'ai une question : les honoraires de l'agence devraient ils être + élevés ou moins si l'agence met longtemps à trouver un client ?
Si elle met longtemps, on peut penser qu'elle a fait + de dépenses, de démarches, etc... donc qu'il lui faut une rémunération supérieure.
Si elle vend très vite, elle a été + efficace. Mais c'est dans ce cas justement que les clients sont furieux (vous vous rendez compte, 5 000 euros en une semaine, vous n'avez même pas eu le temps de faire la moindre publicité...).
Bouzigues, votre proposition part d'un bon sentiment mais elle est illégale. Une agence ne peut encaisser un centime que si une opération a été conclue par son intermédiaire. Si on pouvait tout facturer (les pubs, les démarches, les visites...) les commissions n'auraient pas besoin d'être si élevées, il n'y en aurait peut-être même plus.
jcm |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 21 févr. 2005 : 11:40:27
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On paye bien partout ailleurs pour un service…. Tout le monde admet qu’un billet de TGV soit plus cher que celui du corail…C’est la même distance... Mais c’est bien le temps qui fait la différence là. Donc pourquoi trouver bizarre de payer 5000€ pour une semaine si le but, à savoir vendre son bien, est atteint en une semaine ?
Et puis avec le net maintenant, le coup de « pas eu de temps de faire de la pub »…. Oué… ça fait un peu genre j’vis avec un poste a galène, la TV en noir et blanc, j’ai un poêle à bois pour me chauffer et René Coty est au pouvoir ! 
Cordialement
Lo |
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yanis2
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601 réponses |
Posté - 21 févr. 2005 : 11:48:31
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Dans un TGV, le service rendu est, je pense, à la hauteur de la tarification.
Confort, rapidité, et très forte compétitivité du prix par rapport à la voiture et l'avion.
Dans le cas d'une agence, honnêtement j'ai du mal à mettre en adéquation la tarification et le service rendu. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 21 févr. 2005 : 11:49:38
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Il n'en reste pas moins que c'est un grand classique dans les agences. Les proprios trouvent généralement qu'ils paient bien trop cher quand l'agence a vendu vite.
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 21 févr. 2005 : 11:53:46
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Yanis, si la SNCF n'avait le droit de faire payer qu'un billet sur 10, par tirage au sort par ex., les choses seraient probablement bien différentes.
C'est à peu près dans cette situation que se trouvent les agences, avec la prolifération des mandats simples : 10 travaillent, une seule est (peut-être) payée.
jcm |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 21 févr. 2005 : 11:55:09
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Je pense que c'est un faux problème. Un client qui vente vite au prix demandé, à toutes les raisons d'être heureux.
En revanche, 10 000 à 30 000 euros pour trouver un acheteur, c'est à ce niveua là qu'il y a un problème. Surtout que les moyens pour y parvenir sont peu couteux pour l'agenc et pas du tout innovant. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 21 févr. 2005 : 12:04:53
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D'abord il y a des agences qui innovent énormément. Certes ce n'est pas la majorité.
Ensuite vous voyez le problème seulement du point de vue du client. C'est légitime. Mais l'agence doit aussi se rembourser les frais exposés pour toutes les affaires qu'elle n'a pas conclues. Elle n'a le droit de les faire payer qu'à ceux pour qui elle a conclu. D'où un montant d'honoraires ne correspondant pas à la prestation. Le problème est connu, les solutions sont moins évidentes. Pour ma part je n'ai trouvé que le mandat exclusif, qui évite ce gaspillage.
jcm |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 21 févr. 2005 : 20:49:45
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Jcm,
Pouvez vous répondre à ces deux questions simples:
Je mets en vente un bien chez cent prestataires: cent mandats simples.
Un mois plus tard dix agences présentent leur client pour acheter.
Vais je devoir payer neuf dédommagements aux agences qui ne seront pas retenues ?
Je suis en concurrence avec l'agence avec mandat non exclusif. Qui a la priorité elle ou moi ?
A charge de vous rendre une réponse(s) à vos questions sur la fiscalité locale...
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 22 févr. 2005 : 09:58:46
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Bouzigues,
A la première question : non
A la deuxième : vous
Maintenant ça dépend du contexte. Si vous ne prévenez pas l'agence que vous avez vous-même un client par ex. vous vous mettez en tort. Comme certains proprios qui préviennent l'agence après la fin du délai de rétractation de leur propre acheteur.
jcm |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 22 févr. 2005 : 18:45:34
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Merci bien jcm,
Je vous donne une piste le jour où vous aurez à chercher sur la fiscalité locale, tapez donc "valeur locative cadastrale" sur gOOgle.
Pour mon affaire où j'ai été assigné en référé par l'agence:
Au bout de onze mois sans avoir eu de frémissement il me propose un acheteur pour 142 000 au lieu de 159 000.
Je refuse.
Sur ce je reçois une offre d'un particulier et juste entre temps l'accord des locataires pour acheter à 165 000.
A l'agence je dis lors d'une conversation sur le refus à 142 000, que j'avais un contact et un rendez vous de pris avec un particulier.
Ce à quoi l'agence m'envoie une LRAR pour me dire qu'elle a un acheteur à 159000, leur offre d'achat est valable seulement quatre jours.
Je n'ai manifestement pas le temps d'y répondre par le même formalisme aussi je réponds par fax et je prends l'attache de leur acheteur pour jauger de sa motivation.
Il m'envoie gentiment sur les cordes prétextant d'un repas d'affaire.
Je demandais seulement le montant de leur apport personnel...
J'ai signifié à l'agence que le locataire primait ou tout au moins avait ma préférence.
Ma question est donc bien qui est prioritaire d'autant plus que c'est tout de même moi qui ait la signature pour le compromis...?
Le référé de me trouble pas car il n'y a pas de caractère d'urgence et que le référé ne statue pas sur des demandes de dommages et intérêts.
La somme réclamée est supérieur à leur capital social.
La somme réclamée représente le prix d'une logan en France.
Je suppute en outre intelligence entre l'agence et mon acquéreur qui s'est autoécarté: "Je vous prie de croire que je viens vous chercher par la peau des fesses pour aller chez le notaire..."
Le mandat de l'agence s'achevait le 20, leur proposition LRAR date du 4.
Il leur a fallu du temps.
La mission accordée comprenait vente.
Le fait de présenter un acheteur n'achève pas la mission, tout au contraire. Il y a les formalités jusqu'à l'acte authentique.
Le délai imparti est de 3 mois alors comment fait-on ?
Je pense qu'ils ont copié le lièvre et la tortue.
De toute façon où vais je prendre cette somme tant que l'appartement n'est pas vendu ? 6% X 0 = 0.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 23 févr. 2005 : 05:25:13
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Jcm,
Prendre son temps, est souvent associé ou confondu avec lenteur, absence d’intérêt, manque d’efficacité … Il est vrai que prendre un temps certain ou prendre un certain temps, tout le monde sait faire… Ne dit on pas d’ailleurs « laissons le temps au temps ? »
Quand vous dites
Si elle met longtemps, on peut penser qu'elle a fait + de dépenses, de démarches, etc... donc qu'il lui faut une rémunération supérieure.
Je me demande si la plupart des gens ne vont pas comprendre : Elle a pris son temps celle la, donc elle a fait ce que tout le monde sait faire… Même si apparemment les dépenses et autres recherches sont plus conséquentes qu’une vente faite vite… (J’ai pas dit vite fait!  )
Pour ces gens qui lors d’une vente rapide râlent sur la comm’ « exorbitante »… Quels étaient leurs souhaits à la base ? Mettre en vente en 2005 et conclure en 2008 ? … Tss tss
C’est sûr, dès il faut débourser, c’est toujours trop cher…Là je n’ai pas d’argumentaire parce que depuis le coup du pin’s, je me cantonne à regarder les vitrines, c’est tout !
Question naïve : pourquoi une comm’ dépend du prix définitif ? Cela veut il dire qu’un bien à 300 000€ a donc « plus de valeur, d’intérêt, de soins à porter » comm’ parlant qu’un bien à 150 000 ??... Dans ce cas, l’agence n’a pas double de boulot quand même ?
Ce qui me chiffonne c’est ces innombrables pub qui envahissent et polluent ma boite aux lettres avec des « estimation gratuite »…. « Loi Carrez offerte »… etc… Ben voyons !!! Genre le gars qui vient métrer, il le fait sur ses heures de loisirs… Tout ceci a un réel coût et je suppose qu’il n’est pas négligeable dans les frais dont vous parlez… Pourquoi faire croire que c’est gratuit ? Offert ? Quand on peut chiffrer ces mots ?!... Je perçois ça comme limite mensonger…
Voilà… C’est à ce point de réflexion que ma naïveté me mène…
Cordialement
Lo |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 23 févr. 2005 : 10:01:50
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Bien sûr que tout a un coût. Mais si vous ne payez rien, c'est gratuit pour vous. Beaucoup d'agences offrent des estimations pour se voir confier quelques mandats au final. Du coup beaucoup de particuliers en profitent, et mettent en vente seuls après estimation de l'agence. Et de + en + d'agences refusent dorénavant de faire des estimations, ou se font payer.
Quant à prendre son temps... c'est vous qui avez introduit le facteur temps. Une rémunération en fonction des actions engagées serait probablement plus pertinente. Mais c'est interdit, la rémunération de l'AI est au résultat, point.
Le pourcentage de rémunération est en général dégressif. Alors pourquoi pas une somme fixe, ce qui avantagerait certains, en pénaliserait d'autres ? Pourquoi pas prendre 6000 euros sur une vente de garage ? Ou sur une vente à 1 000 000 d'euros ? Ma foi, il faut bien un barême. Je ne sais pas si le barême idéal existe.
jcm |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 23 févr. 2005 : 10:19:49
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[...]c'est vous qui avez introduit le facteur temps
Il est bien crucial ce temps étant donné que lorsque vous vendez en peu de temps les gens trouvent que la comm’ est chère et lorsque vous vendez beaucoup moins vite, les gens se demandent si vous ne les avez pas oubliés…
Pour le barème… n’étant pas pro, je ne saurais dire lequel est le plus judicieux…
Cordialement
Lo |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 23 févr. 2005 : 10:37:37
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Bonjour JCM
Les agences devraient réellement mener une réflexion su leur tarification.
Vous mettez en avant les coûts d'une agence et le problème des négociations qui n'aboutissent pas.
1. Toutes les entreprises vivent au jour le jour ces problèmes. On peut mener des négociations pendant des semaines, voire des mois et ne rien obtenir (et elles n'ont pas de contrats pour réaliser ce travail contrairement à l'agence)
2. Les coûts de prospection sont minimes pour une agence, et cela vous ne le mettez pas en avant. Alors pourquoi des tarifications aussi élevées.
3.Elles développent des méthodes de prospections inutiles (car trop d'argent dans les caisses) : pub dans nos boites aux lettres toutes les semaines, visites inutiles, petits cadeaux et même pub à la TV
4. J'insiste sur un point : aucune réflexion sur les méthodes pour répondre à la demande, pour tenter à l'agent comme à l'acheteur de gagner du temps. Il suffit d'observer l'architecture intérieure (organisation de l'espace) des agences : un vrai cabinet médical!
5. Les sites internets ne servent à rien. Ils ne donnent que des indications très sommaires. Les annonces sont rédigées au feeling. Il n'y a aucune réflexion sur la façon de les rédiger. Dans 80 % des cas, photo d'une plante verte, ou d'une table sur une terrasse avec la mention "faites vite, affaire à saisir"
Il suffit de se rendre sur le site se loger, c'est éloquent. Et on parle de compétences.
Vous dites que des agences innovent: Je veux bien vous croire mais essayez de trouver une seule annonce "pensée" sur le site. |
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FORBAN
Pilier de forums
354 réponses |
Posté - 23 févr. 2005 : 11:22:47
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Yanis2
ARRETEZ, vous étes persuadé que les agences ne font rien et gagne trop d'argent, on a compris 
Même si en vous donnant des explications et des chiffres, RIEN ne vous fera changer d'avis  ,
Je suis seule avec une secrétaire et je n'ai pas les moyens de faire de la pub à la télévision
chacun son opinion, mais ne vous acharnez pas sur les AI, ils y en a de très bien et très professionnel. Je serai curieuse de connaitre votre profession pour vous permettre de juger ainsi une profession.
Il n'y a que les imbéciles qui ne changent pas d'avis
NB |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 23 févr. 2005 : 12:05:49
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Il est vrai que mes propos acerbes sont un peu la conséquences de mes déboires avec de nombreuses agences.
Je ne devrai donc pas généraliser, je vous l'accorde.
Toutefois, je n'ai jamais sous-entendu que les agents immobiliers ne faisaient rien.
Je m'interroge seulement sur leur tarification au regard du service rendu.
Vous m'avancez des arguments et j'y réponds. Je ne suis pas un mur. J'écoute, j'argumente, je prends en compte les réponses et j'expose mon point de vue. Il n'est pas figé, loin de là.
Je ne compare pas les agences. Je n'affirme pas qu'elles sont toutes mauvaises ou toutes bonnes. Non!!!
Je pose la question des prestations. Mais là, personne n'apporte de réponse claire.
Le seul argument : les agences ne peuvent pas mener à terme tous leurs mandats donc commission max.
Mais toutes les entreprises sont confrontées à ce problème et cela sans mandat de vente. Quant aux frais fixes, ils sont iférieurs à un grand nombre d'entreprises. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 23 févr. 2005 : 12:25:42
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Depuis le temps que je suis sur ce forum, je vois régulièrement les agents immo dire: Le mandat exclusif est mieux que le mandat simple.
Je ne suis pas de cet avis et je pense qu'il est assez difficile de dire à un client "Donnez-moi l'exclusivité, je vais tout faire pour vendre votre bien: dépenser de l'argent en pub, promouvoir votre bien de toutes les façons possibles...etc" sans contre partie. En l'espèce, le client n'a presque aucun avantage et ce n'est que la qualité du discours du commercial qui lui fera accepter le mandat exclusif.
Tous les agents immo sur le site disent vouloir que des mandats exclusifs. Et ils justifient le taux de commission qu'ils appliquent sur les toute vente par le fait que dans l'ensemble, ils ne vendent qu'une petite partie des biens en stock.
Alors messieurs dames les agents, je pense qu'une façon de vous garantir un maximum de mandats exclusifs serait d'avoir une commission variable suivant le type de mandat signé. Exemple:
Le mandat exclusif: 2%
Le mandat semi-exclusif: 3%
Le mandat simple: 5 à 6%
La justification auprès du client est simple:
Dans le cadre d'un mandat exclusif, le client est certain d'avoir un service maximum et l'agent immo d'être le seul à commercialiser le bien. Donc l'agent est pratiquement certain de toucher sa commission et le client est content car cela lui coute moins.
Dans le cadre d'un mandat semi-exclusif, l'agent immo est en concurrence partielle avec le client qui, si il trouve un acheteur ne doit que 50% de la comm à l'agence. D'ou le cout légèrement supérieur.
Dans le cadre d'un mandat simple, l'agent immo est en concurrence avec plusieurs agences et le client. Donc beaucoup de frais pour probablement rien. D'ou un tux élevé.
Jcm le dit souvent:
Taux de réussite en mandat simple: 1/10
Taux de réussite en mandat exclusif: 9/10
Cette idée, je pense, mérite réflexion.
Cordialement,
Pégase |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 23 févr. 2005 : 12:55:10
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Pégase, je trouve votre idée très intéressante.
Toutefois, pour la quasi-totalité des entreprises, il n'y a aucun système de mandat et leur budget marketing est très élevé.
Comme les agences, elles ont peur de se faire "piquer" les clients. Pour se différencier des autres, pour attirer des clients, pour conquérir des parts de marché elles innovent et développent des compétences.
Mais dans l'immo, rien de tel, on s'attache à un certain monopole, à une certaine exclusivité, on veut retenir le client avec le mandat. "Oui mais vous comprenez aujourd'hui il y a moins de mandat exclusif"
On aboutit alors à un certain immobilisme et à un décalage entre prestation et tarification. |
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FORBAN
Pilier de forums
354 réponses |
Posté - 23 févr. 2005 : 13:52:32
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yanis2
vos interventions sont le chien qui se mort la queue, vous restez sur vos positions : "c'est moi qu'a raison !"
Ne seriez vous pas fonctionnaire !!!!
heureusement qu'il y a des clients qui reconnaissent notre travail et son heureux de nous payer nos honoraires. Je n'ai aucune honte de mes honoraires car ils sont proportionnel au travail rendu. Savez vous au moins quelle est l'activité d'AI. La semaine n'est pas de 35h, hier soir j'ai terminé à 21h et ce matin au bureau à 8h. Vous ne voyez que l'iceberg de notre activité : faire visiter un bien. Ce n'est pas que cela, car chaque visite n'est pas égale vente  . Et avant la prise d'un mandat il y a des heures de travail et après idem.
Venez passer une semaine dans une agence et vous changerez d'avis.
NB |
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