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 Sujet  |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
 Posté - 23 févr. 2005 : 14:30:17
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Pégase, le système que vous préconisez, je l'ai mis en place en 1990, avec effectivement 3 tarifications. J'en suis revenu actuellement. La contrepartie du mandat exclusif à l'époque c'était uniquement une baisse des honoraires. Ce n'est pas, quoi que vous en disiez, ce que les clients demandent. Ils demandent en réalité plus de prestations, un meilleur service. En 90, on n'avait pas grand chose à leur proposer, il faut bien le dire. Maintenant ce n'est plus la même chose, on a des méthodes et des outils fabuleux. Peu d'agences les utilisent encore, mais les agents immobiliers se professionnalisent, dans l'ensemble.
Je pourrais vous donner l'exemple d'une agence (parmi d'autres, mais j'ai rencontré la responsable la semaine dernière) qui applique les bonnes méthodes depuis maintenant 3 ans et qui a multiplié son CA par 4. Comment ? En faisant de la qualité. En moyenne 25 mandats en stock et 8 ventes par mois, cad que presque tous les biens qui lui sont confiés sont vendus en 3 mois. Donc que des clients contents...
C'est pourquoi il ne faut pas généraliser.
jcm |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 23 févr. 2005 : 16:06:04
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Forban
Je ne doute pas de votre travail!! Loin de moi cette pensée! Mais, pardonnez-moi, je ne pense pas que la durée du travail soit un critère très pertinent, même s'il est un indicateur non négligeable.
Je ne campe pas sur mes positions. Mais, je remarque que mes questions restent sans réponse.
Par ailleurs si je ne vois qu'une partie de l'Iceberg. Pourquoi ne pas me décrire ce que je ne vois pas? Décrivez-moi vos prestations, la teneur de votre travail. Ce que vous faites avant et après la signature d'un mandat.
Mais j'ai bien peur de ne pas avoir de réponse. Peut-être un phrase lacunaire du type "vos interventions sont le chien qui se mort la queue. Ne seriez vous pas fonctionnaire !!!!"
Bref, rien qui nous aide à comprendre l'ampleur de vos tarifications.
Prestation? Innovation? Methode ? |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 23 févr. 2005 : 16:07:57
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Jcm, comment fait-il de la qualité? Ce serait intéressant de connaître d'autres méthodes! |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 23 févr. 2005 : 17:49:17
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| En tant que client, j'ai tenu exactement le discours préconisé par Pégase et effectivement, l'agence a accepté de faire un geste sur sa commission du fait du caractère semi-exclusif du mandat. C'est aussi au client d'être suffisamment averti pour comprendre que l'exclusivité, ça se paye. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 24 févr. 2005 : 10:05:29
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Faire de la qualité ? Il faut d'abord s'en donner les moyens. Se faire payer plus souvent qu'une fois sur 10.
Donc travailler en exclusivité "aménagée" en répondant aux demandes des clients qui :
-préfèrent avoir de nombreuses agences qui s'occupent de la vente de leur bien, tout en ne traitant qu'avec un seul interlocuteur ;
-ne veulent pas être "bloqués" 3 mois ;
-légitimement, ne veulent pas payer une commission plein pot s'ils trouvent eux-mêmes le client ;
-ont peut-être déjà confié d'autres mandats.
Ensuite il faut faire plus, mieux, plus souvent... pour le client, prendre des engagements écrits qui font partie intégrante du mandat, et les respecter. J'en ai une pleine page.
Le problème de l'"exclusivité" habituelle c'est que beaucoup d'agences ne voient que leur avantage (client captif) et non les contreparties que le client est en droit d'attendre.
De plus, ne pas oublier de rendre des comptes au mandant. Un entretien périodique, tous les 15 jours/3 semaines, par expérience, est idéal.
Moyennant quoi les mandats ne sont pratiquement jamais dénoncés.
La qualité est impossible en mandat simple, le retour sur investissement est trop faible. Contrairement à ce qu'écrit YANIS, la plupart des agences sont des gagne petits, dont l'existence est remise en cause chaque mois ou presque, surtout les petites structures qui ne font que de la transaction. Certes il y a eu une embellie ces dernières années. Plus dure sera la chute.
jcm |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 24 févr. 2005 : 12:17:31
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J'ai du mal à comprendre comment:
-avec de frais fixes assez réduits
-des agents très compétents
-des commissions, que je juge personnellement excessives
-des mandats
les agents ne gagnent pas bien leur vie.
Citation :
La qualité est impossible en mandat simple, le retour sur investissement est trop faible
En quoi consiste cet investissement!!! Quel est son montant?
C'est étrange, mais on nage en eau trouble! rien de très clairs dans tous ces propos.
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 24 févr. 2005 : 13:34:51
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L'investissement, c'est le temps passé par un agent pour exécuter un mandat (notamment faire les visites).
Supposons un agent payé au SMIC (1154 €). Avec les charges sociales, il coûte environ 1616 €. Supposons qu'exécuter un mandat lui demande 15 jours de travail à temps plein (je ne sais pas si c'est réaliste mais jcm confirmera ou infirmera). Et supposons que sur 10 mandats non exclusifs pris, un seul lui rapporte de l'argent car, pour les autres, c'est un concurrent qui conclut l'affaire. ça veut dire que le coût global (l'investissement) sur ces 10 mandats pour toucher une fois une commission est de :
1616 * 15 jours / 30 * 10 mandats = 8 080 € ... pas négligeable, non ? |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 25 févr. 2005 : 09:28:38
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| Dommage vous aviez ouvert une piste! |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 25 févr. 2005 : 11:46:57
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Sans compter une quote part des frais généraux. Loyer, secrétariat, téléphone, pub (la pub représente en général 10 % du CA)
jcm |
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immodoo
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 29 juin 2005 : 19:19:54
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Bonjour,
Je reviens sur cet "excellent sujet" tombé aux oubliettes...
Une agence immobilière pratiquant des honoraires de transactions de
1% >> serait-elle viable ( rentable )? 
2% >> idem ( sans doute mieux me direz-vous !)?
Autre point, un AI a t-il le droit de pratiquer des honoraires
aussi "bas" alors que l'ensemble de la profession pratique des honoraires moyens de 4 ( 4%IMMOBILIER ) à 6% ?
Ne risque-t-il pas de déstabiliser son bassin d'activité ?
En Angleterre les AI pratiquent ainsi...pourquoi pas ici en France ?
quelles sont leurs méthodes ?
Quels sont les taux (%) pratiqués aux USA ?
Cordialement à tous, |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
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immodoo
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 29 juin 2005 : 23:26:03
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"OUI"...
Mais vous êtes loin du 1,8% que proposait jeromeserban
en conclusion de son post...
Votre post(vos taux d'honoraires) :
200 000 euros : 5.35 %
300 000 : 4.90 %
400 000 : 4.68 %
500 000 : 4,54 %
etc...
jcm
Ma question est:
Une AI peut-elle être viable (étude de faisabilité) en pratiquant des honoraires à 1,8% ?
Ceci au-delà la nature du mandat (simple, semi exclusif, exclusif).
Comment travaillent les AI anglais ?
Comment travaillent les AI USA ?
Leurs pratiques et méthodes m'intéresseraient...
Merci pour vos infos, |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 30 juin 2005 : 09:10:28
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| aux états unis pour vendre, vous êtes obligés de passer par une agence, ceci n'est pas le cas en france. sincèrement je pense qu'en dessous de 2% l'agence ne serait pas viable. |
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phc
Contributeur vétéran
144 réponses |
Posté - 01 juil. 2005 : 18:49:08
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| Pour ma part, avec des salaires + charges sociales qui représentent 59% du CA, et 20% pour la pub, il ne reste pas grand chose pour les autres frais. Il me paraitrait impossible de baisser le taux de commission (5,71% ttc des affaires vendues). |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 01 juil. 2005 : 18:57:55
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gros soucis au niveau de vos fs de pers, si agent co, vous ne dépensez que 40% de votre ca ! avec 20% de pub, il vous en reste 40 !!!
Soit vous avez trop d'effectif, soit vous ne vendez pas assez. |
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 01 juil. 2005 : 20:34:03
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La moyenne des honoraires se situe aux alentours de 6 % TTC
Pour valider un barême à 1% d'honoraires, il faudrait que vous siyez certain de réaliser un nombre de transactions 6 FOIS SUPERIEUR
Avec un barême à 2% >>> nombre de transactions 3 fois supérieur !
Pensez également que vous allez vouloir recruter des commerciaux que vous rémunèrerez en pourcentage du montant des commissions encaissées...vous aurez du mal à trouver de bons négociateurs avec une rémunération de 3 à 6 fois inférieure à la concurrence, et si vous les recrutez...vous aures du mal à les garder !
Aux USA les honoraires d'agence sont de l'ordre de 6% (avec une TVA faible, des charges sociales minimes.....)
Aux pays bas, les honoraires sont de l'ordre de 2% MAIS ne représentent que la rémunération de la prestation de service des agents immobiliers; le reste (pub, mailing, panneaux, frais etc...) est facturé au client en sus.
pour avoir une vision du marché immobilier Européen, et de ses disparités vous pouvez consulter : http://www.observatoiredelafranchise.com/V2/cgi-bin/home/content/fiche.php?idenseigne=67&idarticles=214
Cordialement |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 23 août 2005 : 16:40:10
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Citation :
Initialement entré par alsatoax
Je pense que les honoraires sont un faux probleme, lorsque vs voyez un bien qui vous seduit à un prix qui vous convient, pourquoi se poser la question des honoraires? Ou alors si vs etes desesperement refractaire aux honoraires, ne passez pas par une agence. Avez vous l'habitude chaque fin de mois de negocier, voire de brader votre remuneration? Moi non, alors pourquoi le demander, je trouve que lorsque le service est de qualite et le client a tout pour etre satisfait, c'est une forme de manque de respect que de tenter de rogner quelques milliers d'euros. D'ailleurs avec les clients satisfaits cela n'arrive jamais
Je tombe sur ce post, et sur ce commentaire.
Disons-le tout net, cette intervention d'Alsatoax frise la cécité !
Car, tout de même..... les honoraires, ne lui en déplaise, et c'est confirmé par la majorité des français qui désertent les agences immobilières (les parts de marché des agents immobiliers baissent inexorablement depuis 20 ans) viennent en premier des préoccupations des clients des agences immobilières..... C'est à croire qu'Alsatoax ne possède aucune notion de l'argent....
4% Immobilier est une enseigne d'agences qui en comptent aujourd'hui 80.... les écarts des honoraires que j'ai pû constater peuvent aller jusqu'à 60% !
Qui paye ? L'acquéreur !
Et cela devrait le laisser indifférent ? Le bien vous intéresse, donc peu importe ce que vous allez payer comme frais d'agence ! (Certaines vont jusqu'à 10% du prix réclamé par le vendeur !)
Si 4% immobilier existe et est parfaitement pérenne, n'en déplaise à ses concurrents, c'est parce que ce réseau réalise plus de vente.... Il ne sacrifie pas aux services (encore faudrait-il savoir lesquels..... nos confrères sont bien évasifs.... alors qu'il ne s'agit pour la totalité des services affichés et annoncés que des obligations découlant du mandat de vente...
Non, Alsatoax, les honoraires sont une partie du vrai problème et du vrai défi qui se pose aux agents immobiliers. Le nier est suicidaire. Le nier, c'est mépriser les conclusions du rapport Vorms qui a interrogé des milliers de personnes en France.... et le contributeur auquel vous répondez a complètement raison..... ! Mais vous ne l'avez pas écouté, empli de certitudes comme vous l'êtes.
Ce qu'on reproche aux agents immobiliers ?
simple.... mais trop simple pour que vous l'écoutiez !
- d'être trop cher ! (effectivement lorsqu'on ne représente que 42% du marché, et que quelques ventes suffisent à payer sa BMW..... on peut se permettre de le nier)
- d'être indifférent aux clients.....
- de ne pas avoir un rôle suffisamment bien perçu !
Jean-Michel |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 23 août 2005 : 17:10:24
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Agents immobilier, cessez de vous plaindre et faites nous lire vos comptes de résultat. PLus d'un UI sera surpris!!! A 4% je suis s^^ur qu'on gagne encore beaucoup beaucoup d'argent!
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 23 août 2005 : 17:39:24
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Citation :
Initialement entré par ghghgh
La moyenne des honoraires se situe aux alentours de 6 % TTC
Pour valider un barême à 1% d'honoraires, il faudrait que vous siyez certain de réaliser un nombre de transactions 6 FOIS SUPERIEUR
Avec un barême à 2% >>> nombre de transactions 3 fois supérieur !
Pensez également que vous allez vouloir recruter des commerciaux que vous rémunèrerez en pourcentage du montant des commissions encaissées...vous aurez du mal à trouver de bons négociateurs avec une rémunération de 3 à 6 fois inférieure à la concurrence, et si vous les recrutez...vous aures du mal à les garder !
Aux USA les honoraires d'agence sont de l'ordre de 6% (avec une TVA faible, des charges sociales minimes.....)
Aux pays bas, les honoraires sont de l'ordre de 2% MAIS ne représentent que la rémunération de la prestation de service des agents immobiliers; le reste (pub, mailing, panneaux, frais etc...) est facturé au client en sus.
pour avoir une vision du marché immobilier Européen, et de ses disparités vous pouvez consulter : http://www.observatoiredelafranchise.com/V2/cgi-bin/home/content/fiche.php?idenseigne=67&idarticles=214
Cordialement
L'étude d'ERA est complètement erronée... et personne ne s'en est ému ! Elle coïncide en réalité avec une stratégie propre à C21, ERA et Coldwell&Banker soucieux de trouver (ce qu'ils n'ont pas réalisé à ce jour) un positionnement cohérent.
La question posée mérite, il me semble, un peu plus de clairvoyance.....
Certes Alsatoax brandit son compte d'exploitation... et celui d'une agence immobilière est parfaitement connu : 50% de charges fixes, 30% variables et 20% d'autofinancement...., et ce qu'il oublie au passage, ce que pourrait lui rappeler n'importe quel étudiant qui aurait réussi son BTS Action Commerciale, c'est qu'il ne faut pas confondre la marge en euros avec la marge en %.... et que si son calcul est juste, il ne tient pas compte du volume....
Pourtant, ce volume est parfaitement connu. Ce volume est même d'une stabilité déconcertante ! 600 000 transactions en 2004, (608 exactement) et probablement 600 000 en 2005 (615 devrait être le bon chiffre)
Sur 28000 cartes vertes en France (j'ai vérifié ce chiffre auprès de la Chancellerie), quelles sont les compétences ? Quelles tailles ont ces différentes entreprises ? Quelle est la valeur ajoutée ? En baisse, et ce, irrémédiablement par l'arrivée d'internet et des NTC....
Ensuite, la profession peine à recruter des talents.... ce n'est pas un hasard, mais quelle réponse apporte-t-elle à ce vrai problème ? Aucune !
La loi Hoguet ? Vieille de trente ans....contraignante et obsolète doit être réformée de toute urgence..... elle n'a absolument pas répondu aux objectifs de rassurer le public sur les agents immobiliers à l'honnêteté bien réelle.... La réforme t-on ? Non, la profession est muette à ce sujet....
La formation ? Qu'on ne me fasse pas rire... la profession a supprimé le BTS Force de vente des accords de la branche ! Pour le remplacer par le BTS Professions immobilières formant des gestionnaires et non des négociateurs.....
Le statut des agents commerciaux..... .? Non reconnu ! Par ailleurs la position de la FNAIM est éloquente puisqu'elle poursuit sans vergogne lorsque l'intérêt d'un de ses adhérents est en cause (TGI de Pointe-à-Pître qui condamne l'agent commercial pour exercice illégal de la profession d'agent immobilier), mais qui pleure à la récente décision de la Cour de Cassation venant confirmer la décision de la Cour d'Appel de Montpellier condamnant ce statut....)
Les honoraires..... ! Vaste sujet..... d'ailleurs, je termine à peine une étude sur ce sujet et qui sera publiée dans le Journal de l'Agence..... qu'en dire ?
Tout d'abord, il y a une corrélation entre les différentes parts de marché et le niveau des honoraires des agents immobiliers européens ! La france est la plus chère et a les parts de marché les plus faibles....
Ensuite, il est évident qu'avec des parts de marché en baisse, mais des honoraires perçus qui ont augmenté de 25% en 3 ans, la profession est aveugle d'une conjoncture factice et susceptible d'apporter toute la clairvoyance sur ce sujet !
Bien évidemment, la véritable question posée est la valeur ajoutée exogène des agents immobiliers..... car, sans une bonne définition de cette valeur ajoutée, je vois mal comment on pourra imaginer une juste rémunération.....
Ensuite, je connais parfaitement les charges fixes d'une agence..... et les ratios de gestion idéaux de ce type d'activité..... poste par poste.....
C'est oublier aussi que l'agent immobilier s'inscrit dans plusieurs cercles :
- celui de commerçant de proximité
- celui de commercial où la fonction "vente" est essentielle
- celui de l'audit commercial, juridique, fiscal et technique d'un bien (voyez cher jcm comme je suis éloigné de votre document que vous faites signer à votre vendeur, vous dédouanant de votre devoir de conseil....)
et tenant compte d'une réglementation professionnelle....
J'ai ici, et depuis 1998 en réalité, comparé la situation des agents immobiliers à celle des allumeurs de réverbère.....et ce, à la suite d'un dîner à Nantes, avec le responsable d'un grand réseau immobilier français.... où finalement la seule question à laquelle nous pourrions avoir une réponse est : "pour combien de temps encore !?"
Ou bien, nous sommes capables d'envisager la globalité de cette profession et d'y apporter des changements tels que sa primauté sera assurée, son devenir un peu moins sombre... mais c'est mal parti, tant il y a peu de compétences parmi les agents immobiliers (je parle des compétences stratégiques), ou bien cette profession n'en a que pour une demie douzaine d'années tout au plus.
Lorsque j'ai été consultant salarié d'un grand groupe immobilier, nous comptions (avec mes collègues) sur les doigts des deux mains les agents immobiliers réellement compétents et susceptibles de relever les défis du terrain de demain.....
Imaginons un métier à 1/2 chemin entre l'agent immobilier et le marchand de biens actuels..... c'est le stade où j'en suis arrivé.... qui dit mieux ?
Jean-Michel |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 23 août 2005 : 17:45:09
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Citation :
Initialement entré par yanis2
Agents immobilier, cessez de vous plaindre et faites nous lire vos comptes de résultat. PLus d'un UI sera surpris!!! A 4% je suis s^^ur qu'on gagne encore beaucoup beaucoup d'argent
Ne confondez pas, je vous prie un % d'honoraires avec la marge en euros réalisée.....
Jean-Michel |
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