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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
 Posté - 23 août 2005 : 17:59:47
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Désolé JMKDB, je ne fais aucune confusion. Réfléchissez un peu : il y a un lien plus qu'évident entre le résultat net de l'agence et ses honoraires!!! |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 23 août 2005 : 18:04:42
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Un compte de résultat vaut mieux qu'un long discours!!! Alors UI, consultez sur Internet le compte de résultat de votre agence préférée, je vous garantie de bonnes surprises!!!!! |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 23 août 2005 : 18:28:01
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Citation :
Initialement entré par yanis2
Désolé JMKDB, je ne fais aucune confusion. Réfléchissez un peu : il y a un lien plus qu'évident entre le résultat net de l'agence et ses honoraires!!!
Ben NON, justement..... tout dépend du volume des ventes..... n'importe chef de rayon de la Grande distribution pourra vous le confirmer....
Donc, je maintiens.... un % de marge N'EST PAS une marge en euros.....
Jean-Michel |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 23 août 2005 : 18:34:59
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Citation :
Initialement entré par yanis2
Un compte de résultat vaut mieux qu'un long discours!!! Alors UI, consultez sur Internet le compte de résultat de votre agence préférée, je vous garantie de bonnes surprises!!!!!
Vous garantissez de bonnes suprises.....! Cela veut dire quoi.... ?
Que je sache, le compte d'exploitation d'une agence immobilière (et j'en connais plus d'un) est tout à fait comparable à celui de n'importe quel commerce de services.....
Donc, ne nous faites pas languir plus avant... c'est quoi la surprise ?
Cher ami, vous posez parfois les vrais problèmes, mais vous n'apportez pas les vraies solutions.... si vous vous arrêtez au détail de la dernière ligne d'un compte d'exploitation en ne l'expliquant que par le barème d'honoraires.... à mon avis, vous commettez une grave erreur de jugement.... et que la relation de cause à effet.... simpliste que vous soulevez, oublie un "léger" détail..... ne serait-ce que le volume des ventes.....
Jean-Michel |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 23 août 2005 : 19:52:00
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Mon cher JMKDB,
Nul n'est besoin d'être de la distribution, tout le monde sait que pour gagner de l'argent, il faut vendre. C'est l'essence même du commerce. Pas besoin d'étude pour cela!!! |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 23 août 2005 : 20:02:21
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Citation :
Initialement entré par yanis2
Mon cher JMKDB,
Nul n'est besoin d'être de la distribution, tout le monde sait que pour gagner de l'argent, il faut vendre. C'est l'essence même du commerce. Pas besoin d'étude pour cela!!!
Oui, mais revenez au sens de votre post.... c'est quoi VOTRE SUPRISE ?
Jean-Michel |
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sok
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 24 août 2005 : 11:20:22
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je suis bien d'accord avec quelques pourfendeurs comme Yanis. j'aimerais avoir aussi de la part des "spécialistes", cad de ceux qui travaillent dans une agence immobilière, quelques informations.
1-quelles études faut il pour être responsable d'une agence
2- ------------------------------ commercial dans une agence
3- la rémunération moyenne de ces responsables et de ces commerciaux
4-le nombre de vente en moyenne, réalisé par ces commerciaux (comme, je le sens, on va me dire "ça dépend s'il est bon ou pas", alors délinez à votre envie *bon commercial : X, moyen : Y, mauvais : Z)
5-le CA et les bénéfices rélisés par les AI.
je sens bien que je n'aurais pas toutes les réponses, mais bon ...
shopi |
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sok
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 24 août 2005 : 11:26:03
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parce que moi aussi je me dis que c'est pas mal de l'argent vite gagné. non pas qu'il n'y ait pas de travail, ça personne ne le pense, mais un travail que beaucoup peuvent effectuer avec des gains assez élevés. et comme les commerciaux, c'est pas ça qui manque, les mauvais sont aisément remplaçables. (lorsque le marché de l'immobilier est porteur, il est difficile d'être un mauvais commercial).
bon, avant d'essuyer des eventuelles critiques : je n'ai rien contre ces indispensables commerciaux, j'en ai tout simplement contre des frais d'agence qui me semblent un peu surévalués (mais n'est ce pas l'objet du post !?).
merci de votre lecture
shopi |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 25 août 2005 : 09:09:48
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Citation :
Initialement entré par sok
je suis bien d'accord avec quelques pourfendeurs comme Yanis. j'aimerais avoir aussi de la part des "spécialistes", cad de ceux qui travaillent dans une agence immobilière, quelques informations.
1-quelles études faut il pour être responsable d'une agence
2- ------------------------------ commercial dans une agence
3- la rémunération moyenne de ces responsables et de ces commerciaux
4-le nombre de vente en moyenne, réalisé par ces commerciaux (comme, je le sens, on va me dire "ça dépend s'il est bon ou pas", alors délinez à votre envie *bon commercial : X, moyen : Y, mauvais : Z)
5-le CA et les bénéfices rélisés par les AI.
je sens bien que je n'aurais pas toutes les réponses, mais bon ...
shopi
La profession d'agent immobilier est réglementée, pour y accéder les exigences sont contenues dans la loi Hoguet et son décret d'application.
- exigence de compétences (un BAC +2 en droit par exemple)
- exigence de garantie financière
- exigence de moralité
et puis et surtout des compétences commerciales, une trésorerie relativement confortable ett un bon banquier..... vont être les conditions dde votre réussite, sans oublier bien évidemment l'emplacement et la taille de votre point de vente, le recrutement des commerciaux.... et le discernement obligatoire pour interpréter correctement les signaux forts de votreee environnement. Une petite dose de relationnel sur votre secteur et vous pourriez peut-être réussir....
Pour un commercial, il n'y a aucune exigence de diplôme, mais une exigence de moralité (si vous avez passé votre jeunesse à Fleury Mérogis, c'est foutu. Il n'est pas nécessaire de savoir lire et écrire.... en revanche faut savoir compter ! Et bien évidement et surtout de grandes aptitudes commerciales : goût et sens des contacts, ténacité, disponibilité, ....
À la question 3, sachez qu'il y a très peu de Chefs des ventes, mais le peu que je connaisse a une rémunération avoisinant les 5000 euros avec un%.
Les deux dernières questions, je doute fort que vous puissiez déterminer quoi que ce soit avvec les chiffres, qui ne pourront être qu'une moyenne.... donc si vous n'avez que comme objectif d'atteindre cette moyenne........
le CA HT en France des commerciax, en excluant parmi eux, ceux qui ont moins d'une année doit se situer autour des 80 000 euros.
Quant à la rémunération d'un commercial le % est entre 20 et 30% selon les marchés, la Convention collective exigeant qu'il soit au moins rémunéré au minimum garantie sur 13 mois.
Jean-Michel |
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sok
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 25 août 2005 : 13:09:14
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merci pour ces précisions qui nous aideront peut être a faire le tri entre les dialogues "payer à rien faire" et autres "c'est de l'argent mérité car le travail est conséquent".
j'imagine, avec les chiffres que vous avancez, et avec le pullulement d'AI (conséquence des chiffres), que les frais de 6% pourrait être abaissés sans que péril s'abatte sur cette profession.
shopi |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 25 août 2005 : 13:31:50
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La viabilité et le développement du Cercle des agences à frais réduits (4% immobilier, Immobest et Must Agency) est bien là pour affirmer qu'il est tout à fait possible d'afficher un barème d'honoraires réduits et dégressifs de 4 à 2% TTC.
Alors qu'une baisse d'honoraires dans les autres réseaux va s'avérer impossible, notamment parce que ces réseaux à l'immobilisme frappant, se sont lancés dans le MLS qui n'a pour conséquence d'augmenter les coûts de production, et de baisser la marge de moitié des affaires partagées.... en clair, on dépense plus pour gagner moins avec une stratégie qui n'a aucun impact sur le client, ou encore d'autres réseaux qui n'ont que l'exclusivité comme démarche commerciale....en prétendant servir un client en le menottant encore plus.... mais c'est pour son bien, n'est-ce-pas, jcm ?
En outre, il sera même possible, selon moi, de descendre encore plus bas, et demain proposer un barème d'honoraires entre 1,5% et 2% TTC.
Jean-Michel |
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immodoo
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 25 août 2005 : 20:29:52
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Nous allons tester une offre à 2%HT...sur les Antilles...pour voir...
ceci à travers un concept "innovant" (en cours de développement)
Mais nous nous attendons au retour de bâton...
LES PROFESSIONNELS EN PLACE NE NOUS FERONS PAS DE CADEAU !!
Ce n'est qu'un test... |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 09:04:05
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Aux Antilles, en Guadeloupe comme en Martinique, le régime de TVA est réduit, et l'intérêt de présenter un barème sur le HT me paraît être faible....
Par ailleurs, le marché immobilier est très orienté "défiscalisation" si vous voulez gagner un peu d'argent. Sans l'appui d'un promoteur, ou sans relation dans la filière "neuf", je ne vois pas comment vous pourriez implanter une agence pérenne.
Certes, la clientèle locale représente un bon potentiel, et la société antillaise se développe, mais attention aux mirages et aux bouleversements parfois inattendus que peuvent connaître ce développement pour le moment extrêmement fragile.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 09:21:18
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"ou encore d'autres réseaux qui n'ont que l'exclusivité comme démarche commerciale....en prétendant servir un client en le menottant encore plus.... mais c'est pour son bien, n'est-ce-pas, jcm ?" (JMKDB)
Je vous invite volontiers à venir passer une journée dans l'agence dont je vous ai déjà parlé : en moyenne 8 ventes par mois, 3 négociateurs, et 25 mandats en stock (stock qui a augmenté récemment, mais les ventes aussi).
Qu'est-ce qu'une agence qui marche ? Une agence qui fait du chiffre ? En voici une. Une agence qui satisfait ses clients ? Pratiquement tout le stock est vendu en 3 mois, c'est donc le cas.
Et si nos mandats comportent effectivement certaines clauses que l'on peut qualifier d'exclusives (quoique un inspecteur de la DDCCRF nous a demandé récemment de ne pas mettre le terme exclusif en publicité) nous n'avons quasiment pas de dénonciation de mandats.
Encore une fois, vos méthodes sont peut-être bonnes, mais les nôtres, fort différentes certes, nous donnent entière satisfaction, ainsi qu'à nos clients.
Il n'y a probablement pas qu'UNE façon de bien faire...
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 09:43:27
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Mais cela n'est pas cela que je conteste !
Ce que je vous dis n'est pas sur le plan de "bien faire" ou "mal faire", j'ai toujours dit que vous faites mieux que les autres agences traditionnelles, ce qui vous permet de prendre des parts de marché sur elles. Je ne le conteste pas.
Vous perfectionnez le connu. Cela je vous l'ai déjà dit. Et c'est en tant que consultant que je vous dis cela. Vous le savez très bien.
Ce que je conteste, c'est que vous ne prenez des parts de marché que sur la part de marché des professionnels.... rien d'autre.
Je ne vois pas comment vous prendriez des parts de marché sur les transactions de particulier à particulier.
Que ce que vous faites aujourd'hui vous suffise, bien libre à vous.... Vous annoncez des taux de transformation record..... c'est bien.... et c'est normal puisque c'est un ratio entre le nombre de mandats et le nombre de vente réalisées avec CE stock....
C'est une vision étriquée du marché pour moi, et à mon avis, cette expérience est parfaitement isolée, et ne répond en rien à la globalité du problème.... la globalité du problème; ce sont les 608 000 transactions réalisées en 2004 où les professionnels n'en ont réalisé que 255 000....
Pour combien de temps vous en avez encore avec cette méthode ? Trois ans ? Cinq ans ? Tout au plus...
Comme disait le Président Fondateur de Homeseecker's (le premier site internet du monde consacré à l'immobilier) "Ce métier va plus changer dans les cinq années à venir qu'il n'a changé en cinquante ans. Et il y aura du sang sur les murs...."
Une chose est certaines, cela ne sera pas le mien !
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 10:09:08
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"Ce que je conteste, c'est que vous ne prenez des parts de marché que sur la part de marché des professionnels.... rien d'autre."
C'est exactement l'inverse.
77 % des vendeurs confient leur bien à une agence. Et 45 % seulement des ventes sont conclues par une agence.
Je travaille sur les 32 % de différence. Le fait de travailler en exclu permet de proposer de bien meilleures prestations. Donc de réaliser plus de ventes. Donc de maintenir le niveau des prestations et de mieux satisfaire les clients. Donc c'est moi qui vends au final, et pas eux, bien qu'ils ne soient pas "menottés" puisqu'ils peuvent dénoncer le mandat n'importe quand.
J'ai bien compris que vous n'acceptez pas qu'une agence puisse imaginer de meilleures prestations. Pour vous, un seul critère compte, le montant de la commission. C'est une vision très réductrice du métier.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 11:06:56
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Citation :
Initialement entré par jcm
"Ce que je conteste, c'est que vous ne prenez des parts de marché que sur la part de marché des professionnels.... rien d'autre."
C'est exactement l'inverse.
77 % des vendeurs confient leur bien à une agence. Et 45 % seulement des ventes sont conclues par une agence.
Je travaille sur les 32 % de différence. Le fait de travailler en exclu permet de proposer de bien meilleures prestations. Donc de réaliser plus de ventes. Donc de maintenir le niveau des prestations et de mieux satisfaire les clients. Donc c'est moi qui vends au final, et pas eux, bien qu'ils ne soient pas "menottés" puisqu'ils peuvent dénoncer le mandat n'importe quand.
J'ai bien compris que vous n'acceptez pas qu'une agence puisse imaginer de meilleures prestations. Pour vous, un seul critère compte, le montant de la commission. C'est une vision très réductrice du métier.
jcm
77% des vendeurs confient un mandat, soit....! Mais combien confient un mandat exclusif ?
Ensuite les parts de marché des professionnels c'est 42%.... Vous avez de point de vue une drôle de manière de considérer ces chiffres..... ce ne sont pas des vases communicants d'une part, et d'autre part, un marché est global... ce ne sont donc pas des parts de gâteau qu'on se partagerait.... c'est une erreur commune que commettent la plupart des agents immobiliers, pollués par l'appréciation des commerciaux sectorisés...
Encore une fois, vous ne vous adressez qu'au vendeur. On oublie que le métier est schizophrénique... et qu'il y a 2 clients. Votre analyse, à l'évidence, est fausse !
Ensuite, j'accepte qu'une agence puisse imaginer des meilleures prestations... oui, mais lesquelles ? Je veux dire d'autres prestations qui ne découleraient pas des obligations du mandat de vente.... je n'ai jamais eu de réponse claire à cette question de votre part. et pour cause ! Il n'y en a pas !
Le seul service à rendre à un vendeur est de vendre son bien aux meilleures conditions possibles et le plus rapidement possible. Le reste n'est que de la littérature.... !
Mais ne croyez pas que je n'accepte pas, au contraire ! Je suis même demandeur d'autres prestations... mais tournées vers le client !
Le rapport Vorms donne une idée très précise de ce que réclame les clients !
- des honoraires plus bas et acceptable
- de comprendre le rôle de l'agent immobilier.....
Vous ne répondez pas à ces deux interrogations majeures des français.... !
Au moins, dans le Cercle des Agences immobilières à frais réduits, avec des honoraires enfin acceptables de 4 à 2% dégressifs, nous répondons fortement à la première attente justifiée des français.
N'oubliez pas que nous avons 17 engagements de service (ce sont les mêmes que les vôtres, mais nous ON S'Y ENGAGE !) Et comme si cela ne suffisait pas, nous avons mis en place la traçabilité de la qualité de notre service par une entreprise extérieure qui contrôle au travers 25 points....+ 1 qui est l'avis ouvert et librte du client....
On est donc moins cher, et nous prétendons, en terme de qualité de service faire au moins aussi bien que vous....
Alors .? De quoi parle-t-on ?
Cessez donc d'affirmer des choses sans savoir. Ce n'est parce qu'on est moins cher que vous que nous sacrifions au service..... c'est même tout le contraire. Nous sommes moins chers et ensuite, nous nous consacrons à 100% à notre client.
Que vous le vouliez ou non, l'acceptiez ou non.... il faudra vous y faire.... et avec d'autres arguments que juridiques..... !
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 12:17:04
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"77% des vendeurs confient un mandat, soit....! Mais combien confient un mandat exclusif ?"
Je ne comprends pas la pertinence de votre remarque dans le contexte ?
"Ensuite les parts de marché des professionnels c'est 42%.... Vous avez de point de vue une drôle de manière de considérer ces chiffres..... ce ne sont pas des vases communicants d'une part, et d'autre part, un marché est global... ce ne sont donc pas des parts de gâteau qu'on se partagerait.... c'est une erreur commune que commettent la plupart des agents immobiliers, pollués par l'appréciation des commerciaux sectorisés..."
Ah bon ? Parce que grâce à vous il y a plus de transactions immobilières ? Ou alors voulez-vous dire qu'il est impossible de conquérir une part du marché de particulier à particulier ?
"Votre analyse, à l'évidence, est fausse !"
Permettez moi de vous retourner le compliment.
"Ensuite, j'accepte qu'une agence puisse imaginer des meilleures prestations... oui, mais lesquelles ? Je veux dire d'autres prestations qui ne découleraient pas des obligations du mandat de vente...."
Ah bon ? Qu'est-ce qui découle uniquement du mandat d'après vous ? Sachant qu'il y a de nombreuses sortes de mandat. De + les miens sont personnalisables à l'infini.
"je n'ai jamais eu de réponse claire à cette question de votre part. et pour cause ! Il n'y en a pas ! Le seul service à rendre à un vendeur est de vendre son bien aux meilleures conditions possibles et le plus rapidement possible. Le reste n'est que de la littérature.... !"
Eh bien je vous renvoie à mon avant dernier message.
"Cessez donc d'affirmer des choses sans savoir."
Vous aussi, s'il vous plait.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 12:42:09
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Votre analyse est fausse parce que vous partez de 77% des vendeurs qui mandatent un professionnel..... mais parmi ceux-ci combien mandatent en exclusivité ? 2, 3, 5% ? Donc vos mandats ne représente que 2 ou 3% du marché local.....
Où voyez-vous que vous prenez des parts de marché ainsi ?
C'est juste une question de mathématique...
Mais si vous le voulez, on prend rendez-vous ensemble... je dispose département par département, canton par canton des données INSEE, et puis on va les confronter aux DIA de votre secteur..... juste pour voir.
Vos ventes ne sont prises que sur les ventes des autres agences.... à l'évidence.... ensuite vous nous cacher la démarche, notamment marketing, qu'il faut mettre en œuvre pour arriver à votre résultat...
Dernière chose, et c'est à mes yeux la plus importante : un chiffre d'affaires dit ce que vous faites, il ne vous dira jamais ce que vous ne faites pas.
Ne cherchez donc pas à me vendre votre sauce... discutons sur des arguments réels, et non sur un argumentaire de vente, qui plus est complètement erroné de mon point de vue.
Je repose mille fois la question, et je n'obtiens pas de réponse digne de me satisfaire et de me convaincre.... cette question, là voici à nouveau :
"Quelle est la valeur ajoutée exogène de votre méthode ?"
et pour une fois, ne détournez pas la question.....
Petite précision, "valeur ajoutée exogène" n'est pas ce que vous trouvez de bien à cette méthode, mais concrètement ce qu'elle apporte à votre client, en regard de toutes les autres méthodes.....
4% immobilier possède bien une valeur ajoutée exogène, et c'est à ma connaissance le seul réseau immobilier en France qui en possède une. Elle consiste à être moins cher.
être moins cher est bien une valeur ajoutée exogène....
Alors à vous Quelle est la valeur exogène de votre réseau Calitimmo ?
Jean-Michel |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 26 août 2005 : 12:52:39
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JMKDB
Je suis entièrement d'accord avec vous. "de la littératuire, rien que de la littérature". Innovation, services.... rien de nouveau depuis de très nombreuses années. C'est pourquoi j'invite les UI à consulter les comtes de résultat des agences : la richesse créé sur une année par rapport aux service et aux couts engagés est stupéfiante : des chiffres à vous faire tourner la tête!!! (lol)
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