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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
 Posté - 09 sept. 2005 : 21:22:28
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Citation :
Initialement entré par alsatoax
L'ETUDE IMMOBILIERE
RCS Nantes B 438 083 222
Activité Agences immobilières - 703A
Siège social Avenue de Nantes
44470 CARQUEFOU
Renseignements juridiques
Forme juridique SA à conseil d'administration
Capital social 100.000,00 EURO
Nationalité France
Chiffres clés au 31-12-2003
Chiffre d'affaires 1.040.000 EU
Effectif 25
Compte de résultat
Chiffre d'affaires* 1.040.000
CA export / CA % 0,00 0,00
Production* 1.040.000
Valeur ajoutée / CA % 52,00
EBE / CA % 8,00
Résultat d'exploitation / CA % 6,25
RCAI / CA % 5,75
Résultat net / CA % 5,50
Effectif moyen* 25
Est ce plus clair ainsi
Quand au dernier paragraphe, je pensais à une agence en reseau tenue de pratiquer des honoraires bas, et de verser des royalties au franchiseur....
Quand vous dites que l'Etude souffre avec des honoraires fixes mais qui semblent honorables, qu'en sera t il d'agences dans des regions ou les prix moyens d'un appart est de 60 000 € et d'une maison a 100 000 en prenant 4 à...2% ???
Sur les résultats que vous publiez, d'une part le CA annoncé ne correspond pas à la seule activité transaction... chiffre que j'avais établi aux alentours de 450 000 euros mais c'est un détail.
Cependant ce que vous publiez me donne raison lorsque je reprenais les propos d'une relation travaillant sur le secteur et particulièrement d'un retour sur investissement faible et qui pose problème à l'actionnaire. En effet, le résultat net à 6,25% est très faible pour une agence immobilière !
C'est environ trois à trois et 1/2 fois moins que les critères de gestion généralement admis.
Donc, je confirme mes propos dont j'avais cependant pris la peine d'indiquer que je n'avais pas vérifié ces informations.
Je pense donc qu'il faut absolument revoir toute idée de performance honorable quant à cette société, et que probablement des coûts importants viennent obérer le résultat. Et à mes yeux, seul ce résultat compte ! À mes yeux, ce n'est pas tant la politique d'honoraires qui est en cause, mais probablement les implantations et la méthode commerciale.
Pour tout vous dire, je suis passé dans l'une de ces agences au mois de décembre 2004, et j'ai "joué" à l'acquéreur sérieux, crédible et finançable. La négociatrice s'est contentée de me montrer des produits sur le site internet - il est vrai que je lui donnais un critère d'un bien "ancien" avec du cachet, et non ces horribles maisons à crépis; critère de recherche inexistant dans son logiciel.
J'ai reçu quelques E-Mails me proposant des biens en dehors de mes critères, et jamais une relance téléphonique pour me proposer un rendez-vous découverte ! Nous sommes en septembre... soit quelques 9 mois après : aucune nouvelle sur le suivi de ma demande.... qui aurait pu dans ce laps de temps complètement évoluer....
Pour répondre à ce que vous soulevez, et pour répondre à votre interrogation légitime de connaître les cotisations d'un franchisé 4%, sachez que pour un CA de 270 000 Euros cela représente 3%. Mais je ne comprends toujours pas ce que vous voulez dire. Une franchise s'organise dans un rapport de compétence entre un franchiseur et un franchisé. Cette compétence est une primauté et une valeur pérenne. Le droit d'entrée ainsi que les "cotisations" (en l'occurence chez 4%, le montant est fixe) correspondent à ce transfert de compétences. Des honoraires "moins chers" n'est bien évidemment, en tant que tel, un transfert de compétences.... c'est pour cela que je ne peux pas comprendre, et toujours pas, votre remarque.....
On peut être ou pas d'accord avec ce système, mais force est de constater que ce système, qui dépasse très largement le cadre de l'immobilier, est performant et moderne. Tous les rapports et les analyses vont dans ce sens.
Jean-Michel |
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alsatoax
Pilier de forums
444 réponses |
Posté - 09 sept. 2005 : 22:00:01
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je ne remets en aucun cas en cause le système de réseaux de commerces associés, il est a mes yeux le seul qui restera dans un avenir proche
Quand aux resultat de l'Etude, les resultats peuvent facilement et volontairement être bas sans pour autant être un signe de mauvaie santé.C'est peut être le choix des dirigeants de s'octroyer des salaires conséquents, des avantages en nature, et de degonfler le résultat et du même coup l'IS
Ce que je voulais dire est simplement une interrogation quand à la perennité de structures avec des honoraires relativement faibles, des charges importantes notamment en masse salariale (puisque vous pronez les salariés au détriment des agents co) et des redevances pa dessus le marché.
Imaginons une agence qui produit 270 000 € de CA, avec deux agents co et un gerant. Chacun produisant pour la simplicité de l'hypothèse 33,33% du CA
Soit 3 x 90 000 €
Il restera une fois payés les agents co. :
180 000 €
30 % charges fixes : 60 000 €
reste 120 000 €
La même agence employant deux salariés avec prime sur CA
( environ 15% sur CA + salaire 1100 € net)
Masse salariale environ 47 000 €
Prime environ 35 000 €
Redevances franchise environ 9 000 €
Charges fixes 54 000 €
Il restera donc "virutellement" 125 000 €
Donc avantage à l'agence frnachisée et aux salariés
( tout en sachan qu'une agence en reseau devrait obtenir un CA supérieur à une hors reseau)
Mais quid des arrêts maladies frequents, des CA, des absences de motivation, des salariés se contentant d'un fixe, à la mentalité de "ronds de cuir".
Pour avoir vécu dans ma courte carrière ces deux situations, je confirme et vote pour les négociateurs indépendants mandataires, et pour ma liberté (ne serait ce que d'esprit) pour les agences hors réseaux
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 09 sept. 2005 : 22:38:46
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Je ne suis que partiellement d'accord avec votre raisonnement. S'il est juste en théorie, il ne concerne que les agences immobilières traditionnelles d'une part, mais en pratique il ne prend pas en compte la dimension humaine.
Car vous semblez opposer agent commercial indépendant et négociateur salarié. Je pense que cela n'est même pas le problème ! (Ne tenons pas compte du débat que nous avons sur les agents commerciaux, car mon avis personnel est que ce statut est tout à fait obsolète) Le problème est d'ailleurs visible dans votre exemple : il 'sagit de la productivité d'un commercial, et au-delà de celle-ci de ses compétences.
Or, la productivité moyenne est plus faible dans la réalité d'une part, et d'autre part la profession non seulement ne sait pas attirer à elle des talents commerciaux, mais aussi elle ne les garde pas.
C'est ce point précis qui fait que bien que je trouve votre calcul absolument juste, je ne peux pas l'accepter.
Bien évidemment, cela commence par n'engager que des salariés. Mais savez-vous quelles sont les principaux souhaits et préférences de commerciaux compétents ? Être bien payé bien sûr, et avoir des perspectives de carrière. C'est précisément parce que le réseau que je conseille est susceptible de proposer des perspectives de carrière (cela reste exceptionnel reconnaissez le, car généralement les négociateurs restent" à vie" négociateurs....) qu'il attire des talents commerciaux, avec comme effets induits une productivité deux à trois fois supérieure à celle de votre calcul.
Le turn-over est critique sur deux plans dans notre profession : d'une part il est énorme dans la population des négociateurs de moins de 6 mois, et quasi inexistant dans la population des négociateurs à plus de 2 ans.
La stratégie des ressources humaines doit reposer sur ces constats, des actions précises et des effets induits. Parce que nous proposons à nos négociateurs des perspectives de carrière et un horizon plus large, nous attirons des talents, nous pouvons tabler sur une productivité certainement la meilleure de toute la profession. Bien évidemment, le salaire se compose d'un fixe rassurant et un % sur les commissions encaissées.
Ainsi, pour l'anecdote, un négociateur après deux années a ouvert sa propre agence et compte en ouvrir une autre d'ici le milieu de l'année prochaine. Il est vrai que réaliser une vingtaine de ventes chaque mois, cela donne des ailes.....
Quelque part, je vous ferai la même remarque qu'à jcm.... ne cherchez pas à perfectionner le connu. Innovez ! Repensez à remettre en cause TOUT le système. Cassez ! Détruisez ! Bâtissez une nouvelle manière de travailler ! Rien dans l'ancien système ne vaut la peine qu'on s'y attarde.... et conduit à la mort des agents immobiliers, à une perte totale de crédibilité et des parts de marché indignes des personnes qui se prétendent être des professionnels.
L'agence immobilière idéale n'est de toutes façons pas une agence immobilière existante. Qu'on se le dise, bordel !
Si vous commencez à penser "blanc" comme le suggère toute votre culture d'agent immobilier, ne faites même pas "noir"... faites "gris clair", vous verrez c'est ainsi que la profession s'en sortira.
Jean-Michel |
Edité par - jmkdb le 09 sept. 2005 22:40:31 |
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