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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
 Posté - 07 sept. 2005 : 18:52:23
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Je jette un pavé dans la mare:
Et pourquoi ne pas avoir des frais d'agence fixes? Non pas au pourcentage mais un montant donné pour une prestation donnée?
Cordialement,
Pégase |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 19:56:32
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Citation :
Initialement entré par jcm
Vous avez entièrement raison. Je résume : je me regarde le nombril, j'ai perdu toute lucidité, je fais une erreur, j'ai tort. Tout ça en un seul post.
Dans ces conditions je ne vois pas pourquoi vous me citez lors de chacune de vos interventions.
jcm
Pourquone vous prenez-vous les choses aussi personnellement que cela ? Mes contributions ne vous visent pas, mais s'adressent aux agents immobiliers traditionnels dont vous faites partie.
Vous n'avez, à ce jour, aucun contradicteur, et quand vous l'avez, vous êtes ou méprisant ou tellement si sûr de vous et de votre idée....
Je crois savoir que suite à la parution de l'Expansion, vous aurez l'interview d'un "client" (vous savez le Monsieur Dupont auquel vous refusez d'expliquer un montant d'honoraires à 15000 euros, et une différence de 5000 euros avec un agence 4% immobilier) dans le journal télévisé d'Antenne 2 demain à 20 heures....
Vous devriez écouter.... pour une fois.
Jean-Michel |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 20:05:07
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Citation :
Initialement entré par FORBAN
jmkdb,
Ensuite, il est illusoire, à mon sens, de compter sur les agents immobiliers pour estimer correctement un bien, ce n'est ni leur vocation, ni leur métier.
je ne suis pas de votre avis, pour moi le metier d'AI n'est pas seulement de faire visiter un bien. En amont il y a un travail avant de prendre un bien à la vente. Tout d'abord une visite technique et ensuite une analyse par rapport à des biens vendus sur le même secteur pour donner au vendeur une estimation de son bien. C'est sur qu'une agence qui court partout pour prendre des biens à la vente, les négos vont avoir du mal à donner une estimation correcte. Il faut rester sur un secteur restreint pour être connu et reconnu pour ses compétences.
Si pour vous le métier est seulement de faire visiter, quelle tristesse 
Je fais très régulièrement des formations dont une la semaine prochaine de deux jours sur la fiscalité. Pour moi c'est cela aussi que les vendeurs et acheteurs attendent d'un AI. C'est pas pour moi la baisse des honoraires mais le conseil. Si vous ne faites que visiter et pas le conseil à coté, vos honoraires sont cher  par rapport à d'autre AI. Je n'ai pas la même vision du métier que vous, chacun sa vision.
bonne journée à tous
NB
Pourquoi voudriez-vous que baisser ses honoraires s'accompagne d'une baisse des services ? Vous affirmez quelque chose qui n'est pas la réalité. Aujourd'hui, précisément afin de répondre à ce genre d'accusations diffammatoires, le réseau 4% est le seul réseau en France à avoir des ENGAGEMENTS DE SERVICES et UN CONTRÔLE DE TRAçABILITÉ ET DE QUALITÉ.
Moins cher ne signifie pas être moins professionnel. C'est même plutôt même le contraire.
Et si nous pouvons nous le permettre, c'est que nous faison plus de ventes.... Ce n'est donc pas un % qui vous rémunère mais une marge en EURO.... Cessez donc d'affirmer des choses que vous ignorez.
Ensuite, vous affirmez tout seul que pour moi "le métier c'est faire visiter.... !" Mais vous parlez de qui, là ? de la très grande majorité des négociateurs porteurs de clefs ? Ou d'une vraie méthode de qualification des acquéreurs et R1/R2 séparés. Une nouvelle fois, vous auriez mieux fait de vous taire avant d'affirmer des contre vérités.
Par ailleurs, nous parlions de l'estimation, et une nouvelle fois, vous avez mal compris. L'estimation, si elle existe dans notre métier, c'est une estimation commerciale. Vous n'avez donc pas la vocation de faire les prix du marché...Certes, il y a bien un rôle régulateur des agents immobiliers. Cela c'est théorique, la réalité c'est la surenchère permanente au mandat exclusif..... ! Mais sortez sur le terrain que diable !
Jean-Michel |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 20:12:37
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Citation :
Initialement entré par fcosta
Si mes interrogations ont pu vous paraître naïves, j'ai bien lu le rapport Worms, et je rejoins et jcm et jean-michel sur certains points...
Une question à propos de la réponse de Jean michel : la PDM des AI baisse OK. Mais est-ce leur taux de transformation des mandat qui baisse et/ou la production de mandat ? La réponse éclairerait peut être le débat.
Sinon, mes réflexions sur le sujet m'ont amené à penser que :
- dans la très grande majorité des cas (75%), les vendeurs confient leur mandat aux agences car ils pensent vraiment qu'ils pourront comme cela vendre plus vite et au meilleur prix -> celui qu'ils ont fixé à un instant t
* soit qu'ils en soient convaincus par eux mêmes, soit qu'ils en soient convaincus par les AI
-> le problème de la profession des AI n'est pas dans le développement quantitatif de la production (des mandats). Le savoir faire (commercial) et/ou le "marché potentiel" offert par les agences suffisent à bloquer 75% du marché ce qui n'est pas rien !
- sachant qu'effectivement parmi les 25% de particuliers qui ne confient pas leur mandat, un bon nombre d'entre eux passent en agence au début de leur projet...
- Pour moi, le problème des AI réside essentiellement dans un problème d'analyse du marché et de positionnement de/des agences et du mandant.
Le "marché" se résume pour moi à un tryptique : vendeur (qui est-il, pourquoi vend-il, pourquoi faire, sur quoi peut-il transiger, quand...) + mandat (le bien immobilier) + vendeur
Quand on sait que le profil des vendeurs est multiple, tout comme les mandats tout comme les acheteurs, on a deux possibilités sur ce marché :
- soit avoir une approche de "masse" :
* on a un assortiment relativement large (diversité de type de mandats) de ce qui se vend le plus et le plus vite... Et on refuse alors scrupuleusement les biens / les mandats éloignés de cette ligne de conduite (biens d'exception, ou à l'inverse biens délabrés)
* le service doit être positionné pour convaincre le plus de vendeurs : donc pas d'exclusivité obligatoire. Le vendeur a le choix : simple, aménagé, exclusivité
* le service a un prix acceptable : c'est à dire moins que ce qui est pratiqué actuellement
* on est réactif : je pense qu'une durée d'un mois renouvelable pour un mandat simple est optimale et assainit le marché (acheteurs/vendeurs) et permet d'apporter des solutions intelligentes pour être au plus près des attentes du vendeurs et de la justesse du positionnement du mandat (prix, cibles, concurrence AI)
* on a une visibilité (emplacement agence, publicité des mandats, publicité de l'agence) qui permet de distribuer efficacement et rapidemment les mandats : beaucoup d'acheteurs qualifiés
* on ne se limite pas à la transaction...
- soit avoir une approche de "niche" :
* on se spécialise sur un type de biens / type de clientèle : les biens d'exception, acheteurs clientèle internationale, chasseur d'appart pour les acheteurs qui n'ont pas le temps...
* on se spécialise sur un type de mandat : genre exclusif qui a pour moi un potentiel mais limité sauf évidemment à avoir une situation de monopole, dans ce cas on n'a pas le choix...
Le développement de ce business est pour moi limité car la tendance sociologique et consumériste (profonde) en cours est que le comportement du consommateur est de + en + zappeur, et que donc s'enchaîner à quelqu'un bof bof
L'avantage pour l'AI est de vérouiller la relation avec le vendeur et de nouer avec lui des liens plus forts. Je pense sincèrement que ce type de relation intelligente peut se mener dans le cadre d'un mandat simple ...intelligent
Pour ce qui est du problème de la fixation du prix : il est clair que les AI ne sont pas les mieux placés pour évaluer un bien, vu les conflits d'intérêts en jeu
-> quand on est incentivé sur la vente, on est déjà pas objectif
-> quand on est incentivé sur le montant de la vente, on est décemment pas en mesure d'être objectif...
Il n'y a pour moi que 2 portes de sorties :
- soit faire réaliser l'expertise par un tiers. Est-ce un avantage déterminant pour l'acheteur, le vendeur et l'AI, sachant que celui ci avance les fonds sans être sur de les rentabiliser ?
- soit ne pas baser sa commission sur le montant de la vente et envisager une commission fixe quel que soit le montant de la vente, ce qui me semble très pertinent du point de vue du positionnement marketing.
Sur la question que vous posez c'est très simple : si le % des mandats confiés aux professionnels est relativement stable, c'est bien l'acquéreur qui ne franchit plus la porte des agences. Quant au taux de transformation, il est lié aux performances d'une agence, c'est donc un critère peu exploitable au niveau gobal...
C'est une des erreurs de la profession et des agents immobiliers traditionnels ! Ils n'ont pas encore compris que c'est l'acquéreur qui paie le service, et non le vendeur ! Les acquéreurs ont vite compris que de payer 15000 honoraires n'a aucune valeur ajoutée. L'appartement, qu'il soit vendu par une agence ou par son propriétaire EST LE MÊME APPARTEMENT !
Et si l'appartement est vendu en exclusivité, il est à fuir pour les acquéreurs, car la concurrence entre agences ne joue plus !
Mais cela, jcm et bien d'autres ne l'ont pas encore compris.
C'est pourtant complètement évident. Sauf pour ces agents immobiliers qui disparaîtront avec leurs idées éculées.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 20:40:06
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Ca doit faire la quinzième fois que vous écrivez exactement la même chose. Belle constance.
jcm |
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james69
Pilier de forums
369 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 20:46:27
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| c'est surtout que s'il est en exclusivité, vous pouvez pas court circuiter le travail qui a été fait ! |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 20:48:45
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Et cela fait la trentième fois que vous m'attaquez en proférant des mensonges et des affirmations gratuites et inexactes.... pas de problème jcm, je saurai vous le rappeler ailleurs qu'ici dans d'autres circonstances..... et sans vous prévenir maintenant.
Je pense que l'exclusivité que vous défendez est une escroquerie qui menotte le client, je pense aussi que le mandat de visite est une atteinte à la libre concurrence. La totalité des associations de consommateurs vous le rappeleront en temps opportun... vous savez, la roue tourne, la roue tourne vite.... ce qui vous fait réussir aujourd'hui, vous fera peut-être échouer demain. ne l'oubliez donc pas.... car vous entraînez avec vous des créateurs.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 20:57:00
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
Et cela fait la trentième fois que vous m'attaquez en proférant des mensonges et des affirmations gratuites et inexactes.... pas de problème jcm, je saurai vous le rappeler ailleurs qu'ici dans d'autres circonstances..... et sans vous prévenir maintenant.
Je pense que l'exclusivité que vous défendez est une escroquerie qui menotte le client, je pense aussi que le mandat de visite est une atteinte à la libre concurrence. La totalité des associations de consommateurs vous le rappeleront en temps opportun... vous savez, la roue tourne, la roue tourne vite.... ce qui vous fait réussir aujourd'hui, vous fera peut-être échouer demain. ne l'oubliez donc pas.... car vous entraînez avec vous des créateurs.
Jean-Michel
Une bonne fois pour toutes, ce que vous pensez ne m'intéresse pas. Votre agressivité perpétuelle envers moi, votre mauvaise foi perpétuelle et votre dogmatisme ahurissant m'ont plus que fatigué, complètement écoeuré. Je vous l'ai déjà demandé plusieurs fois, OUBLIEZ MOI une bonne fois pour toutes. Que voulez vous à la fin ? Que je quitte le forum ? Si c'est ce que vous voulez, pas de problème. Dites le simplement. Tout plutôt que de continuer à vous subir.
jcm |
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fcosta
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 08 sept. 2005 : 10:25:06
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A Pégase qui "jette un pavé dans la mare:
Et pourquoi ne pas avoir des frais d'agence fixes? Non pas au pourcentage mais un montant donné pour une prestation donnée?"
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Je pense qu'effectivement des frais d'agence fixes sont une bonne chose et pour les particuliers et pour les agences et certaines se développent d'ailleurs très bien avec cette approche
1- cela permet pour une agence de se positionner je crois comme + indépendant / et + fiable que les autres agences sur la fixation du "juste" prix de vente
2- cela permet à l'agence d'exposer clairement son offre de services, compétences, connaissance du marché... est de dire en toute transparence aux acheteurs et vendeurs : "mon service vaut tant", choisissez
3- et d'avoir une appréciation et une lisibilité du service rendu par les AI bien meilleure de la part du grand public dont le coût pour une agence est +/- comparable quels que soient les produits (pour peu qu'elle ait une stratégie et des méthodes de travail efficace)
4- cela devrait également "contraindre" les AI à mieux travailler et gagner en rentabilité en réfléchissant à des pistes d'amélioration de la productivité et sur le type de mandat à rentrer / à éviter à un instant t
5- cela permettrait pour les acheteurs et vendeurs de mieux choisir leur(s) agence(s)
6- cela permettrait de communiquer enfin sur un Net Vendeur
et d'éviter que les particuliers gonflent leur prix en passant de PAP en se disant qu'ils vont faire comme s'ils étaient une agence = avec des FAI...
Voili voilà !
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 08 sept. 2005 : 11:20:40
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Pourquoi le barême d'impôts sur le revenu comporte-t-il des tranches progressives ? Est-il logique de faire payer autant pour un garage que pour un château ? On ne peut pas prétendre que le travail est le même. Mais c'est vrai qu'on vend peu de garages et de châteaux.
On peut imaginer également des honoraires dégressifs dans le temps : si l'agence est inefficace parce qu'elle ne vend pas assez vite, elle est punie financièrement...
Ou au contraire progressifs : car elle aura travaillé plus longtemps, fait plus de frais...
Le corollaire de la liberté des tarifs est que chaque agence doit réfléchir à son barême. Le prix des prestations ne peut être établi uniquement en fonction des desiderata des clients, cette logique conduit au final à travailler gratuitement. Or un professionnel se fait payer. C'est à lui à établir son tarif.
Une tarification différente par type de mandat, doit aller avec une prestation différente pour chaque cas (exclu, semi exclu, simple). On peut penser que l'on peut être moins cher en exclu compte tenu du taux de transformation plus élevé. Certains agents immobiliers pensent au contraire qu'il faut être plus cher parce qu'on en fait plus...
Le problème est que l'on a deux clients, un vendeur et un acquéreur, et que chacun ne voit que ce qui est fait pour lui, alors que les honoraires doivent couvrir naturellement le travail fait pour les deux, ainsi que le travail fait pour les affaires non conclues par l'agence (statistiquement 85 % en mandats simples, 10 à 15 % en exclu). C'est pourquoi le travail en mandat simple s'apparente économiquement à de l'escroquerie : le client paie systématiquement 5 ou 6 fois trop cher, il paie pour les autres.
jcm |
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alsatoax
Pilier de forums
444 réponses |
Posté - 08 sept. 2005 : 11:31:17
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les honoraires fixes existent sur un groupement d'agences de l'ouets de la france, qui prennent un forfait de 7650 € quel que soit le bien.
la moyenne de CA sur chaucne des agences est d'environ 175 000 € marge brute à 52 pour un resultat de 5% pourquoi pas...?
quand à l'exclusivité je ne crois pas à une facilité aussi apparent que celle decrite par jcm.
Etant sur le meme bassin d'activté que deux de ses agences, je n'ai pas connaissance d'un travail axé sur l'exclusivité de ces structures
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 08 sept. 2005 : 11:38:45
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Vous avez raison, mais il s'agit d'agences ayant démarré bien avant que nous ne mettions en place cette façon de travailler. Il est difficile de changer ses habitudes ! Désormais 100 % de nos nouvelles agences travaillent à 100 % en exclu "aménagée". Les anciennes progressent plus lentement.
jcm |
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fcosta
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 08 sept. 2005 : 16:13:12
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Citation :
Initialement entré par alsatoax
les honoraires fixes existent sur un groupement d'agences de l'ouets de la france, qui prennent un forfait de 7650 € quel que soit le bien.
la moyenne de CA sur chaucne des agences est d'environ 175 000 € marge brute à 52 pour un resultat de 5% pourquoi pas...?
Je n'ai aucune idée de la performance de ces ratios pour une AI par rapport à leur périmètre de business (transaction uniquement ?). C'est bien ?
Reste à savoir leur positionnement et discours commercial associé... |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 08 sept. 2005 : 19:38:22
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Citation :
Initialement entré par jcm
Citation :
Initialement entré par jmkdb
Et cela fait la trentième fois que vous m'attaquez en proférant des mensonges et des affirmations gratuites et inexactes.... pas de problème jcm, je saurai vous le rappeler ailleurs qu'ici dans d'autres circonstances..... et sans vous prévenir maintenant.
Je pense que l'exclusivité que vous défendez est une escroquerie qui menotte le client, je pense aussi que le mandat de visite est une atteinte à la libre concurrence. La totalité des associations de consommateurs vous le rappeleront en temps opportun... vous savez, la roue tourne, la roue tourne vite.... ce qui vous fait réussir aujourd'hui, vous fera peut-être échouer demain. ne l'oubliez donc pas.... car vous entraînez avec vous des créateurs.
Jean-Michel
Une bonne fois pour toutes, ce que vous pensez ne m'intéresse pas. Votre agressivité perpétuelle envers moi, votre mauvaise foi perpétuelle et votre dogmatisme ahurissant m'ont plus que fatigué, complètement écoeuré. Je vous l'ai déjà demandé plusieurs fois, OUBLIEZ MOI une bonne fois pour toutes. Que voulez vous à la fin ? Que je quitte le forum ? Si c'est ce que vous voulez, pas de problème. Dites le simplement. Tout plutôt que de continuer à vous subir.
jcm
Tout ceci ne serait pas arrivé si vous ne vous étiez pas livré à des attaques diffamatoires dont il est inutile de vous en rappeler les termes.
À vous écouter une organisation immobilière qui pratique des honoraires réduits sont des charognards, ils ont pour méthode de faire annuler des compromis de vente, etc....
À vous lire, le Jugement de Bourg-en-Bresse, est un jugement qui met un terme à la baisse des honoraires
À vous lire, seule l'exclusivité est la recette miracle pour reprendre des parts de marché
À vous lire, je ne réponds pas aux questions.
À vous lire, j'ai des choses à cacher
Etc..... etc....chacun pourra se faire une opinion sur vos avis mensongers.
Pour le reste, une nouvelle fois, je suis navré que vous preniez pour vous ce que j'adresse en fait aux agents immobiliers traditionnels. Que vous vous sentiez visé est une chose, que vous ne répondiez pas en est une autre. Or, vous répondez et je ne peux laisser dire ce que vous dites. Vous prétendez des choses qui n'existent pas, que voulez-vous que je vous dise ?
je crois avoir démontré, répété, effectivement les mêmes choses : l'exclusivité est une erreur, non seulement pour l'acquéreur (c'est complètement évident), pour le vendeur (c'est plus subtil) mais aussi, et c'est le plus grave pour l'agent immobilier sur le moyen terme.
Vous n'avez contredit sur ce dernier point à aucun moment sur le fond. J'ai employé des arguments que vous n'avez jamais été capable de relever par autre chose que des insultes.
Il se trouve que mon argumentation a toujours trouvé un écho, y compris chez les principaux décideurs de ce métier, et surtout en analysant très précisément les résultats comptables de 450 agences.
C'est très précis et documenté.
Je comprends que cela vous gêne? mais je ne comprends pas ni n'admets pas vos insultes, et comme je vous l'ai dit, nous aurons l'occasion de nous voir, et croyez moi, j'aurai l'occasion de vous le dire à nouveau.
Que vous partiez ? Sûrement pas. Mais j'aurai aimé une autre discussion avec vous, sur des bases réellement professionnelles, ce que votre cupidité et vos vieux réflexes d'agent immobilier rétrograde ne nous ont pas permis de le faire.
Il ne vous est jamais venu à l'idée que je pouvais avoir raison dans cette manière d'envisager la transaction immobilière.
Personne, je veux dire aucune organisation immobilière n'a interrogé autant de clients, que moi (nous...), et cela constitue une longueur d'avance de mon point de vue.
Quand, tirée de cette analyse, l'étude rejoint à 100% la même analyse que des financiers prêts à investir dans cette activité... et que la mise en œuvre se traduira par l'émergence d'une nouvelle génération d'agents immobiliers, vous appartiendrez définitivement à l'ancienne.
Mesurez bien, donc, les enjeux de ce que j'avance.... et sur le fond...
À propos, ce soir au journal de 20 heures sur la 2, Monsieur DUPONT risque de vous poser la question à laquelle je vous demandais de répondre et à laquelle vous vous êtes refusé d'apporter une réponse.
Vous devriez y réfléchir..... plutôt que de vous focaliser à m'attaquer sans savoir et sans connaître.
Pour ce qui vous concerne vous personnellement, je maintiens absolument ce que je pense, et c'est bien sur le fond, et sur le fond seul que je me place. Ayez donc la dignité de vous placer exclusivement sur ce plan.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 09 sept. 2005 : 07:15:02
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Est-ce qu'on a le droit de ne pas être du même avis que vous sur le fond ? Il semble que non.
Quant au reste vous déformez encore une fois mes propos.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 09 sept. 2005 : 18:24:06
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Bien sûr jcm que vous avez le droit de ne pas être d'accord sur le fond. Le problème n'est pas là !
Le problème ce sont les arguments que vous employez !
Soit ceux-ci sont absents, soit ils procèdent de généralisations abusives, soit par amalgame avec des faits qui n'ont rien à voir. N'importe quelle personne un peu au fait de rhétorique s'en aperçoit aisément !
Lorsque je m'oppose à cette politique de mandats exclusifs, je vous explique POURQUOI, et j'ai même apporté une expérience professionnelle à ce sujet. Vous n'avez JAMAIS contredit cela. Si le mandat exclusif vous apporte des parts de marché, celles-ci ne sont prises que sur les parts de marché des professionnels. Je le sais, et je vous le prouve quand vous voulez, chiffres réels à l'appui.
Ce que vous n'avez pas encore compris, c'est que vous en êtes resté au stade artisanal de ce métier (ce n'est vraiment péjoratif) et que vous n'avez jamais intégré l'idée que l'agence immobilière est une entreprise. je vous encourage à regarder le bas du tableau d'une agence qui pendant 3 ans a pratiqué le mandat exclusif à 100%,, je suis même capable de vous en montrer plus d'une dizaine.
Nous pourrions même prévoir un rendez-vous où je vous apporterai toutes ces preuves absolument indiscutables. je vous préviens, ma journée vous sera facturée !
Vous ne me connaissez pas, mais je ne suis pas du genre à affirmer quelque chose sans savoir précisément de quoi je parle. Lorsque je ne sais pas, je ne sais pas. Mais pour ce qui concerne la problématique des honoraires et du mandat exclusif, comme du MLS, entre autres choses touchant à notre métier.... vous devrez reconnaître un jour que j'ai raison.
Cela aurait du vous interroger lorsque vous avez appris que j'ai même enseigné la pratique de l'exclusivité, et qu'aujourd'hui, je pense radicalement le contraire. Ce n'est pas un hasard, ni une curiosité. Ce sont les faits eux-mêmes qui m'ont fait changer d'avis.
Maintenant, que vous continuez à croire que l'exclu est une bonne chose... cher jcm, c'est VOTRE problème, et cela sera probablement le problème de vos licenciés.... personnellement, j'en ai rien à battre.... je donne mon avis, il ne vous plait pas. mais pour le moment, je n'ai de vous aucun argument qui montre que j'ai tort. Je crains, d'ailleurs, qu'il n'y a point....
Mais comme vous ne répondez pas aux questions trop précises.... nous en sommes là dans ces échanges....
Comme je vous l'ai dit, restez sur le fond....
Jean-Michel |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 09 sept. 2005 : 18:26:12
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Citation :
Initialement entré par alsatoax
les honoraires fixes existent sur un groupement d'agences de l'ouets de la france, qui prennent un forfait de 7650 € quel que soit le bien.
la moyenne de CA sur chaucne des agences est d'environ 175 000 € marge brute à 52 pour un resultat de 5% pourquoi pas...?
quand à l'exclusivité je ne crois pas à une facilité aussi apparent que celle decrite par jcm.
Etant sur le meme bassin d'activté que deux de ses agences, je n'ai pas connaissance d'un travail axé sur l'exclusivité de ces structures
Si c'est le réseau "L'Étude immobilière", bien que je n'ai pas été formellement vérifier cette information, ce réseau a priori, ne se porte pas très bien.... (retour sur investissements)...
mais je n'ai pas été vérifié cela.....
Ceci étant, il n'y aurait rien d'étonnant....
Jean-Michel |
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alsatoax
Pilier de forums
444 réponses |
Posté - 09 sept. 2005 : 19:12:50
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Effectivement c'est bien de ce groupement d'agences dont il s'agit
Groupement faisant partie d'une seule SA dont le dernier CA connu dépasse les 1 000 000 € pour une marge brute de 52 %
Ca semble honorable non ?
En extrapolant, ne peut on se projeter dans l'avenir en imaginant une agence aux honoraires similaires voire plus bas, et devant de surcroit verser des redevances mensuelles à une tête de reseau, et imùaginer les resultats de celles ci à terme (soit d'ici deux à trois ans...)
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 09 sept. 2005 : 19:39:59
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Citation :
Initialement entré par alsatoax
Effectivement c'est bien de ce groupement d'agences dont il s'agit
Groupement faisant partie d'une seule SA dont le dernier CA connu dépasse les 1 000 000 € pour une marge brute de 52 %
Ca semble honorable non ?
En extrapolant, ne peut on se projeter dans l'avenir en imaginant une agence aux honoraires similaires voire plus bas, et devant de surcroit verser des redevances mensuelles à une tête de reseau, et imùaginer les resultats de celles ci à terme (soit d'ici deux à trois ans...)
Malheureusement, je ne dispose absolument pas des mêmes chiffres que vous sur l'activité transaction... et même singulièrement revus à la baisse !
Le chiffre que vous avancez en taux de marge brute me surprend aussi. Je ne comprend absolument pas à quoi cela correspond au sujet d'une agence.
Le Compte d'exploitation d'une agence est d'un autre ordre :
50% de charges variables, 30% de charges fixes, et 20% de capacité d'autofinancement. Que vient faire un taux de marge brute alors qu'il n'y aucun stock, vous me l'expliquerez....
je ne comprends pas non plus le sens de votre extrapolation.... pouvez-vous préciser le sens de ce paragraphe, merci .
Jean-Michel |
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alsatoax
Pilier de forums
444 réponses |
Posté - 09 sept. 2005 : 20:39:39
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L'ETUDE IMMOBILIERE
RCS Nantes B 438 083 222
Activité Agences immobilières - 703A
Siège social Avenue de Nantes
44470 CARQUEFOU
Renseignements juridiques
Forme juridique SA à conseil d'administration
Capital social 100.000,00 EURO
Nationalité France
Chiffres clés au 31-12-2003
Chiffre d'affaires 1.040.000 EU
Effectif 25
Compte de résultat
Chiffre d'affaires* 1.040.000
CA export / CA % 0,00 0,00
Production* 1.040.000
Valeur ajoutée / CA % 52,00
EBE / CA % 8,00
Résultat d'exploitation / CA % 6,25
RCAI / CA % 5,75
Résultat net / CA % 5,50
Effectif moyen* 25
Est ce plus clair ainsi
Quand au dernier paragraphe, je pensais à une agence en reseau tenue de pratiquer des honoraires bas, et de verser des royalties au franchiseur....
Quand vous dites que l'Etude souffre avec des honoraires fixes mais qui semblent honorables, qu'en sera t il d'agences dans des regions ou les prix moyens d'un appart est de 60 000 € et d'une maison a 100 000 en prenant 4 à...2% ??? |
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