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immodoo
Contributeur senior
92 réponses |
 Posté - 01 sept. 2005 : 14:51:55
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Bonjour,
Une chose est sure ...
Si "après ces nombreux posts " (dans ce forum et les autres)
4% IMMOBILIER n'était pas connu...( ainsi que ces petits frères
MUST AGENCY et IMMOBEST...je dis bien "frères", car issus du même groupe, allez savoir pourquoi?? stratégie ????) et bien tous vous connaissez maintenant !
Pour conclure ce fut une bonne campagne de PUB !
Bravo
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james69
Pilier de forums
369 réponses |
Posté - 01 sept. 2005 : 15:57:46
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jmkdb, comme vous avez pu le voir, je suis aussi plutôt adepte du mandat exclusif. Ok, le client vendeur à une seule agence mais il faut pas non plus que l'agence se loupe avec ce client.
Je m'explique : quand on prend une exclu, ok, c'est très bien pour l'agence mais il faut aussi que cela soit le cas pour le vendeur (et l'acheteur). Tout le monde doit être satisfait et l'agence n'a pas le droit de se louper et de ne pas satisfaire son mandant. Donc, l'AI a une pression plus forte et se doit de se donner les moyens de résussir.
Alors que dans le système que vous préconisez, il n'y a que du mandat simple donc pas d'obligations de résultats ni de pression ...
Attention : l'objetif n'est pas à mon sens de prendre de l'exclu à tout prix et à n'importe quel prix non plus. |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 01 sept. 2005 : 16:54:44
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Citation :
Initialement entré par james69
jmkdb, comme vous avez pu le voir, je suis aussi plutôt adepte du mandat exclusif. Ok, le client vendeur à une seule agence mais il faut pas non plus que l'agence se loupe avec ce client.
Je m'explique : quand on prend une exclu, ok, c'est très bien pour l'agence mais il faut aussi que cela soit le cas pour le vendeur (et l'acheteur). Tout le monde doit être satisfait et l'agence n'a pas le droit de se louper et de ne pas satisfaire son mandant. Donc, l'AI a une pression plus forte et se doit de se donner les moyens de résussir.
Alors que dans le système que vous préconisez, il n'y a que du mandat simple donc pas d'obligations de résultats ni de pression ...
Attention : l'objetif n'est pas à mon sens de prendre de l'exclu à tout prix et à n'importe quel prix non plus.
Pour ce qui concerne l'exclusivité ce n'est ni l'avantage du vendeur, ni celui de l'acheteur, et l'agent immobilier se trompe lorsqu'il croit que c'est son avantage !
Parlons de l'acquéreur. Il est évident que le mandat exclusif l'empêche de faire jouer la concurrence entre agences. Si je prends l'exemple cité par le magazine l'Expansion du mois de septembre (3 euros chez votre marchand de journaux) qui comparait le même bien chez ORPI Saint-Jean-de-Luz et chez 4% immobilier Saint-Jean-de-Luz, l'économie réalisée en traitant avec 4% s'élève à 5000 euros.... si ce bien avait été vendu en exclusivité chez ORPI, cette économie n'aurait pas pû être réalisée. Et encore, je ne parle que des honoraires ! L'acquéreur peut privilégier la qualité de l'accueil, la disponibilité du commercial, son écoute, son professionnalisme.... Donc il est clair, que sur aucun des points cités, le mandat exclusif est un avantage pour l'acquéreur.
Pour le vendeur, l'exclusivité est un système pervers en fait. Car, cela oblige le vendeur à nécessairement miser sur bon cheval, à faire confiance les yeux quasiment fermés, à être menotté pendant trois mois avec un mandataire qui de toutes façons ne s'adressera qu'à un type d'acquéreurs, et non à l'ensemble des acquéreurs. C'est de l'entonnoir, mais à l'envers. Et puis, cela n'est pas le caractère exclusif d'un mandat qui le fait vendre. C'est son prix. Et là, bien évidemment, pour convaincre le vendeur de confier l'exclusivité, la surenchère est totale et réelle ! Combien de mandats, et de vente, sont ainsi récupérés par la concurrence qui n 'en demandait pas tant ! Quand, de plus, on connait toutes les difficultés pour un négociateur de faire un "suivi vendeur" correct.... on imagine aisément la perte ! Car bien évidemment un mandat exclusif à 20 ou 30% au-dessus du prix du marché, cela vous encombre et bien ! Au lieu de laisser libre le client de choisir comment il va vendre son bien, au lieu de fluidifier la relation, les agents immobiliers préfèrent enfermer le vendeur dans un contrat liberticide.... il faut faire le contraire à mon sens !
Quant à l'avantage pour l'agence, il est là aussi sujet à caution pour moi ! En effet, sur le long terme, j'ai suffisamment de preuves pour démontrer que c'est une erreur. Un agent immobilier qui pratique l'exclusivité à 100% abandonne cette idée au bout d'un an ou deux, surtout lorsqu'il s'aperçoit que les parts de marché de son secteur n'augmentent pas. En clair, il perd des ventes !
Maintenant, sur le sujet du taux de transformation. Évidemment qu'il est plus élevé, et bien évidemment la dépense moyenne pour s'assurer d'une correcte mise en vente d'un bien est moins élevée, ou disons-le mieux employée. C'est vrai, à quoi bon dépenser de l'argent pour un mandat qu'un autre vendra ! Mais c'est oublier un point de détail absolument capital pour moi. Rentrer des mandats exclusifs suppose une démarche en amont coûteuse, en temps, en argent, et résolument fragile. L'organisation de l'équipe de vente est le farming dont le défaut est de laisser nécessairement des pans entiers du secteur en friche... ensuite, combien d'argent dépensé pour être le premier (sans quoi l'exclusivité est impossible), si d'un côté votre compte d'exploitation laisse comme ratio de gestion 12 ou 15% dépensés en publicité, et de l'autre 5 ou 7%, la différence va ensuite se retrouver en bas du tableau.
Bien évidemment, il y a encore plein d'autres raisons ! Mais vous l'aurez compris, je ne suis pas un opposant systématique au mandat exclusif. J'y ai réfléchi et longuement. J'ai comparé, mesuré, sur le court, le moyen et le long terme.
Ce n'est pas un avantage pour le client acquéreur c'est une évidence totale, ce n'est pas plus un avantage pour le client vendeur, surtout dans un marché en surchauffe de prix, et au bout du compte, tout bien calculé, ce n'est même pas un avantage pour l'agence.
Certains vont encore dire que je critique, et ne propose rien... Comme si c'était mon genre !
Moi, ce que je propose, est bien différent. D'abord, renforcer le rôle du mandataire en intégrant l'idée que l'on s'adresse en permanence à deux clients dont les objectifs sont diamétralement opposés : l'un veut vendre le plus cher possible dans le meilleur délai, l'autre le moins cher possible, sans souci et sans risque. Baisser signicativement ses honoraires afin de canaliser mes deux clients et entamer le marché du particulier à particulier.... Bien sûr, le tout dans un réseau homogène, cohérent, moderne et attaché à être le défenseur du consommateur.
J'ai appelé cela (au même titre que la FNAC à l'époque) les 2 C : Consummérisme et Commission.....
je ne vois pas de raison pour lesquelles ce système (il y a encore deux ou trois petites choses que je ne dis pas.... mais qui n'ont pas leur place ici) ne fonctionne pas. Il est dans l'air du temps, conforme aux attentes majeures des clients, il clarifie le rôle de l'agent immobilier et reste bien évidemment conforme à la réglementation.....
Jean-Michel |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
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fcosta
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 05 sept. 2005 : 19:12:51
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Bonjour,
je rebondis sur ce sujet passionnant et j'ai l'impression que le débat est tout autre...
Je reformulerai le sujet en 2 parties :
1/
J'ai lu que si environ 75% des biens sont mandatés en agence, la PDM au final des AI n'est que de 42% (ventes effectivement réalisées).
Le problème majeur pour les AI : Pourquoi plus de 30 mandats sur 100 ne trouvent pas preneur en agence alors que les biens qui y sont attachés oui, en PAP... ??
Question subsidiaire : pourquoi ce particulier réussit à vendre son bien en PAP (alors que celui ci était mandaté pour 1 ou plusieurs agences) avec en définitive très peu d'investissement (annonces + temps) et peu de contacts "acquéreurs potentiels" (via la pub et son relationnel)
... là où l'agence n'y arrive pas avec un investissement beaucoup plus important (plus de visibilité publicitaire, des vitrines, une force de vente), donc beaucoup plus de contacts "acquéreurs potentiels", et avec un savoir faire normalement supérieur à celui du Particulier (commercial mais aussi "technique") ???
Postulats de départ :
- objectif du particulier vendeur : vendre son bien le plus cher possible dans un délai acceptable
- l'acheteur n'est pas spéculatif à la base et non professionnel(résid. principale ou secondaire).
- les 30 mandats qui ne trouvent pas preneur sont presque tous des mandats simples (cf taux de réussite du mandat exclusif). Donc les particuliers vendeurs sont très attachés à la libre concurrence et ne veulent pas se laisser enchaîner par un mandat exclusif (bien leur en a pris ?)
- Chaque agence concernée par au moins l'un des 30 mandats, consacre au minimum au moins d'investissement publicitaire que le particulier.
- on a le cadre législatif actuel
2/
Si sur 75 biens mandatés en agence, 30 sont vendus en fait par les particuliers et que la PDM des particuliers est de 47%, il n'y a "que" 17% des biens qui ne sont pas confiés aux agences.
-> Des Vendeurs qui ne veulent pas de l'offre de service apportée par les AI (mandat simple ou exclusif ou aménagé)
-> Des vendeurs qui n'ont pas intérêt à passer par une agence.
Pourquoi ?
Qu'en pensez vous ?
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 06 sept. 2005 : 00:43:52
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Les réponses à vos deux questions sont dans le rapport Vorms !
- les parts de marché des professionnels sont de 42% et baissent :
1) parce que les honoraires des agences sont trop chérs
2) le rôle d'un agent immobilier n'est pas vraiment très clair
3) l'indifférence marquée envers les clients et qui par exemple empêchent jcm et des milliers d'autres à n'avoir aucune explication crédible et cohérente sur leurs tarifs.... par exemple 5000 euros de différence entre deux agences et pour un même appartement et une même prestation
4) à cause du juridisme qui enferme la relation...
5) à cause des agents immobiliers eux-mêmes, trop sûrs d'eux et incapables d'imaginer un commerce moderne et intelligent....
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 06 sept. 2005 : 07:33:55
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Citation :
Initialement entré par fcosta
Bonjour,
je rebondis sur ce sujet passionnant et j'ai l'impression que le débat est tout autre...
Je reformulerai le sujet en 2 parties :
1/
J'ai lu que si environ 75% des biens sont mandatés en agence, la PDM au final des AI n'est que de 42% (ventes effectivement réalisées).
Le problème majeur pour les AI : Pourquoi plus de 30 mandats sur 100 ne trouvent pas preneur en agence alors que les biens qui y sont attachés oui, en PAP... ??
Souvent parce que les particuliers bénéficient du travail fait par les AI en amont, notamment en ce qui concerne la détermination du prix. Le propriétaire en veut souvent trop cher au départ. Il essaie tout seul. Puis confie à plusieurs agences qui finissent par s'en désintéresser, cause mandat simple (on fait dans la quantité pas la qualité). Il finit par reprendre la main, baisse sérieusement son prix et vend.
Question subsidiaire : pourquoi ce particulier réussit à vendre son bien en PAP (alors que celui ci était mandaté pour 1 ou plusieurs agences) avec en définitive très peu d'investissement (annonces + temps) et peu de contacts "acquéreurs potentiels" (via la pub et son relationnel)
... là où l'agence n'y arrive pas avec un investissement beaucoup plus important (plus de visibilité publicitaire, des vitrines, une force de vente), donc beaucoup plus de contacts "acquéreurs potentiels", et avec un savoir faire normalement supérieur à celui du Particulier (commercial mais aussi "technique") ???
Parce que les agences se découragent en général rapidement ; au final c'est le prix qui fait vendre et c'est souvent long de faire entendre raison au propriétaire sur ce point.
Postulats de départ :
- objectif du particulier vendeur : vendre son bien le plus cher possible dans un délai acceptable
- l'acheteur n'est pas spéculatif à la base et non professionnel(résid. principale ou secondaire).
- les 30 mandats qui ne trouvent pas preneur sont presque tous des mandats simples (cf taux de réussite du mandat exclusif). Donc les particuliers vendeurs sont très attachés à la libre concurrence et ne veulent pas se laisser enchaîner par un mandat exclusif (bien leur en a pris ?)
Au contraire. Le taux de transformation des biens en exclu est très supérieurs. Et quoi qu'en pensent certains, les clients ne souhaitent pas confier leurs biens à plusieurs agences, ils préfèrent en limiter le nombre, mais qu'on s'occupe d'eux ! La preuve :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=29413
- Chaque agence concernée par au moins l'un des 30 mandats, consacre au minimum au moins d'investissement publicitaire que le particulier.
- on a le cadre législatif actuel
2/
Si sur 75 biens mandatés en agence, 30 sont vendus en fait par les particuliers et que la PDM des particuliers est de 47%, il n'y a "que" 17% des biens qui ne sont pas confiés aux agences.
-> Des Vendeurs qui ne veulent pas de l'offre de service apportée par les AI (mandat simple ou exclusif ou aménagé)
-> Des vendeurs qui n'ont pas intérêt à passer par une agence.
Pourquoi ?
En réalité encore moins que ça, il il a beaucoup de proprios qui demandent une estimation "gratuite" et ne confient pas de mandat.
Qu'en pensez vous ?
jcm |
Edité par - jcm le 06 sept. 2005 07:34:59 |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 06 sept. 2005 : 09:12:42
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Je ne vois pas en quoi le lien avec une discussion précédente constituerait LA PREUVE... car si vous le voulez les clients vendeurs déçus de l'exclusivité, je connais même une agence qui réalise une grande partie de son CA ainsi !
Ensuite, il est illusoire, à mon sens, de compter sur les agents immobiliers pour estimer correctement un bien, ce n'est ni leur vocation, ni leur métier.
Ensuite, l'idée pour les acquéreurs que les mandats exclsuifs ne sont pas négociables, ou qu'ils ne peuvent pas faire jouer la concurrence, fait aussi son chemin.
Que disent les clients à propos de l'exclusivité, je me demande, chez jcm, si vous vous êtes ne serait-ce qu'un seul jour demandé vraiment. En dehors de regarder votre nombril d'agent immobilier bien évidemment !
je prétends tout le contraire et je pense l'avoir démontré. Seulement, ce n'est pas votre fond de commerce.... et c'est ainsi que vous perdez toute lucidité.
Ce qui fait une transaction immobilière réussie, c'est le contexte de la vente maîtrisé et c'est la qualité de la relation entre les parties. Tant que vous vous attacherez au contenu de la négociation (certes il pèse également mais d'une manière moindre que la relation et le conxete) pour moi vous ferez une erreur.
Et si c'était vraiment vrai, parce qu'à vous lire, il n'y a que VOUS qui travaillez l'exclusivité, si c'était vrai, les agents immobiliers américains qui ne travaillent qu'ainsi (en réalité il n'y a qu'une forme de mandat et les agences sont sectorisées aux USA) ne perdraient pas des parts de marché, et de même en France, les agents immobiliers regagneraient la confiance du public et ne perdraient pas eux aussi des parts de marché..... encore cette année, et ce, depuis 20 ans.
Tous les signaux de l'environnement montrent que vous avez tort.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 06 sept. 2005 : 10:50:08
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Vous avez entièrement raison. Je résume : je me regarde le nombril, j'ai perdu toute lucidité, je fais une erreur, j'ai tort. Tout ça en un seul post.
Dans ces conditions je ne vois pas pourquoi vous me citez lors de chacune de vos interventions.
jcm |
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FORBAN
Pilier de forums
354 réponses |
Posté - 06 sept. 2005 : 11:09:21
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jmkdb,
Ensuite, il est illusoire, à mon sens, de compter sur les agents immobiliers pour estimer correctement un bien, ce n'est ni leur vocation, ni leur métier.
je ne suis pas de votre avis, pour moi le metier d'AI n'est pas seulement de faire visiter un bien. En amont il y a un travail avant de prendre un bien à la vente. Tout d'abord une visite technique et ensuite une analyse par rapport à des biens vendus sur le même secteur pour donner au vendeur une estimation de son bien. C'est sur qu'une agence qui court partout pour prendre des biens à la vente, les négos vont avoir du mal à donner une estimation correcte. Il faut rester sur un secteur restreint pour être connu et reconnu pour ses compétences.
Si pour vous le métier est seulement de faire visiter, quelle tristesse 
Je fais très régulièrement des formations dont une la semaine prochaine de deux jours sur la fiscalité. Pour moi c'est cela aussi que les vendeurs et acheteurs attendent d'un AI. C'est pas pour moi la baisse des honoraires mais le conseil. Si vous ne faites que visiter et pas le conseil à coté, vos honoraires sont cher  par rapport à d'autre AI. Je n'ai pas la même vision du métier que vous, chacun sa vision.
bonne journée à tous
NB |
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fcosta
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 06 sept. 2005 : 12:20:13
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Si mes interrogations ont pu vous paraître naïves, j'ai bien lu le rapport Worms, et je rejoins et jcm et jean-michel sur certains points...
Une question à propos de la réponse de Jean michel : la PDM des AI baisse OK. Mais est-ce leur taux de transformation des mandat qui baisse et/ou la production de mandat ? La réponse éclairerait peut être le débat.
Sinon, mes réflexions sur le sujet m'ont amené à penser que :
- dans la très grande majorité des cas (75%), les vendeurs confient leur mandat aux agences car ils pensent vraiment qu'ils pourront comme cela vendre plus vite et au meilleur prix -> celui qu'ils ont fixé à un instant t
* soit qu'ils en soient convaincus par eux mêmes, soit qu'ils en soient convaincus par les AI
-> le problème de la profession des AI n'est pas dans le développement quantitatif de la production (des mandats). Le savoir faire (commercial) et/ou le "marché potentiel" offert par les agences suffisent à bloquer 75% du marché ce qui n'est pas rien !
- sachant qu'effectivement parmi les 25% de particuliers qui ne confient pas leur mandat, un bon nombre d'entre eux passent en agence au début de leur projet...
- Pour moi, le problème des AI réside essentiellement dans un problème d'analyse du marché et de positionnement de/des agences et du mandant.
Le "marché" se résume pour moi à un tryptique : vendeur (qui est-il, pourquoi vend-il, pourquoi faire, sur quoi peut-il transiger, quand...) + mandat (le bien immobilier) + vendeur
Quand on sait que le profil des vendeurs est multiple, tout comme les mandats tout comme les acheteurs, on a deux possibilités sur ce marché :
- soit avoir une approche de "masse" :
* on a un assortiment relativement large (diversité de type de mandats) de ce qui se vend le plus et le plus vite... Et on refuse alors scrupuleusement les biens / les mandats éloignés de cette ligne de conduite (biens d'exception, ou à l'inverse biens délabrés)
* le service doit être positionné pour convaincre le plus de vendeurs : donc pas d'exclusivité obligatoire. Le vendeur a le choix : simple, aménagé, exclusivité
* le service a un prix acceptable : c'est à dire moins que ce qui est pratiqué actuellement
* on est réactif : je pense qu'une durée d'un mois renouvelable pour un mandat simple est optimale et assainit le marché (acheteurs/vendeurs) et permet d'apporter des solutions intelligentes pour être au plus près des attentes du vendeurs et de la justesse du positionnement du mandat (prix, cibles, concurrence AI)
* on a une visibilité (emplacement agence, publicité des mandats, publicité de l'agence) qui permet de distribuer efficacement et rapidemment les mandats : beaucoup d'acheteurs qualifiés
* on ne se limite pas à la transaction...
- soit avoir une approche de "niche" :
* on se spécialise sur un type de biens / type de clientèle : les biens d'exception, acheteurs clientèle internationale, chasseur d'appart pour les acheteurs qui n'ont pas le temps...
* on se spécialise sur un type de mandat : genre exclusif qui a pour moi un potentiel mais limité sauf évidemment à avoir une situation de monopole, dans ce cas on n'a pas le choix...
Le développement de ce business est pour moi limité car la tendance sociologique et consumériste (profonde) en cours est que le comportement du consommateur est de + en + zappeur, et que donc s'enchaîner à quelqu'un bof bof
L'avantage pour l'AI est de vérouiller la relation avec le vendeur et de nouer avec lui des liens plus forts. Je pense sincèrement que ce type de relation intelligente peut se mener dans le cadre d'un mandat simple ...intelligent
Pour ce qui est du problème de la fixation du prix : il est clair que les AI ne sont pas les mieux placés pour évaluer un bien, vu les conflits d'intérêts en jeu
-> quand on est incentivé sur la vente, on est déjà pas objectif
-> quand on est incentivé sur le montant de la vente, on est décemment pas en mesure d'être objectif...
Il n'y a pour moi que 2 portes de sorties :
- soit faire réaliser l'expertise par un tiers. Est-ce un avantage déterminant pour l'acheteur, le vendeur et l'AI, sachant que celui ci avance les fonds sans être sur de les rentabiliser ?
- soit ne pas baser sa commission sur le montant de la vente et envisager une commission fixe quel que soit le montant de la vente, ce qui me semble très pertinent du point de vue du positionnement marketing. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 06 sept. 2005 : 12:45:00
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"* le service doit être positionné pour convaincre le plus de vendeurs : donc pas d'exclusivité obligatoire. Le vendeur a le choix : simple, aménagé, exclusivité" (fcosta)
J'ai choisi, je ne travaille qu'en exclu : mais mon client peut dénoncer dès le premier jour s'il n'est pas satisfait. Ainsi il peut "zapper" comme vous dites.
Mais ça n'arrive que rarement. Le fait de travailler en exclu permet un meilleur taux de transformation ce qui génère plus de moyens, donc permet d'en faire plus pour les clients. A leur plus grande satisfaction.
jcm |
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fcosta
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 06 sept. 2005 : 15:21:03
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Bonjour,
j'ai d'autres questions :
- comment les agents immobiliers gèrent l'apport d'affaire (prêts notamment) par rapport au cadre législatif. Est-ce légal ?
Est-ce que cela doit relever de l'exceptionnel ou cela peut être mis en place de manière plus systématique ?
Cela est-il formalisé systématiquement (contrat de commisionnement)
Un AI peut-il cumuler d'autres activités de courtage au sein d'une même société ?
Merci |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 06 sept. 2005 : 23:09:09
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Citation :
Initialement entré par jcm
Vous avez entièrement raison. Je résume : je me regarde le nombril, j'ai perdu toute lucidité, je fais une erreur, j'ai tort. Tout ça en un seul post.
Dans ces conditions je ne vois pas pourquoi vous me citez lors de chacune de vos interventions.
jcm
Vous voyez, j'étais en réunion cet après-midi avec un banquier - et non des moindres - et vous savez à quel point sans doute les banques s'intéressent à l'immobilier- et le moins que je puisse dire, c'est que leurs vues stratégiques sont très proches des miennes. Ne parlons pas des vôtres ! Elles sont sûrement absolument extraordinaires..... des parts de marché en baisse... et vous revendiquez quoi, finalement ?
Quand vous rendrez-vous enfin compte que vos conceptions sont dépassées ? Les miennes ne sont peut-être pas le top du top.... mais au moins, elles vont dans le sens de l'histoire à venir.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 09:16:20
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
Citation :
Initialement entré par jcm
Vous avez entièrement raison. Je résume : je me regarde le nombril, j'ai perdu toute lucidité, je fais une erreur, j'ai tort. Tout ça en un seul post.
Dans ces conditions je ne vois pas pourquoi vous me citez lors de chacune de vos interventions.
jcm
Vous voyez, j'étais en réunion cet après-midi avec un banquier - et non des moindres - et vous savez à quel point sans doute les banques s'intéressent à l'immobilier- et le moins que je puisse dire, c'est que leurs vues stratégiques sont très proches des miennes. Ne parlons pas des vôtres ! Elles sont sûrement absolument extraordinaires..... des parts de marché en baisse... et vous revendiquez quoi, finalement ?
Quand vous rendrez-vous enfin compte que vos conceptions sont dépassées ? Les miennes ne sont peut-être pas le top du top.... mais au moins, elles vont dans le sens de l'histoire à venir.
Jean-Michel
Dogmatique... et en plus prophète ! Oubliez-moi SVP.
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 09:23:08
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Citation :
Initialement entré par fcosta
Bonjour,
j'ai d'autres questions :
- comment les agents immobiliers gèrent l'apport d'affaire (prêts notamment) par rapport au cadre législatif. Est-ce légal ?
Est-ce que cela doit relever de l'exceptionnel ou cela peut être mis en place de manière plus systématique ?
Cela est-il formalisé systématiquement (contrat de commisionnement)
Un AI peut-il cumuler d'autres activités de courtage au sein d'une même société ?
Merci
Bonne question, réponse délicate.
De mon point de vue quand on envoie un client à une banque et qu'on perçoit des honoraires, rien d'illégal, s'il achète ailleurs.
Si on lui vend un bien et qu'on perçoit des honoraires en sus sur le prêt, il s'agit, toujours de mon point de vue, d'une rémunération indirecte et accessoire à la vente, donc il faut respecter la loi Hoguet (mention sur le mandat et le compromis).
Il n'y a à ma connaissance pas de jurisprudence sur ce point précis.
jcm |
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fcosta
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 10:02:42
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Merci pour votre réponse jcm mais je vois mal comment on peut faire figurer dans le mandat et le compromis une commission pour un prêt avec la banque A qui peut au final ne pas être retenue par l'acquéreur dans le délai entre le compromis et la vente effective ?
Idem pour une assurance habitation ou tout autre prestation relative au logement, non ?
Quid de l'avis d'autres contributeurs ?
Merci bcp
F COSTA
mais je souhaiterai aller plus loin
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 10:26:55
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Aller plus loin, c'est d'abord interprêter le premier alinéa de l'art. 73 du décret de 72 :
"Le titulaire de la carte pro (...) ne peut demander ni recevoir directement ou indirectement d'autre rémunération ou commission à l'occasion d'une opération spécifiée à l'art. 1er (1à 5) de la loi susvisée du 2 janvier 70 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat."
jcm |
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fcosta
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 11:07:25
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Pour avoir discuté avec quelques AI, il semble quand même que cette pratique de commissionnement sur des prêts alors que le mandat est réalisé par l'agence est relativement courant... Et non indiqué dans le mandat, car cela semble difficile à le faire car aucun prêt n'est conclu avant le compromis...
Officieusement pour eux, c'est tout à fait légal, même si officiellement leur position n'est pas forcément la même et que les comptables doivent s'amuser pour régler tout ça, non ?
Par ailleurs quid des assureurs qui sont également AI et qui, je suppose, peuvent conseiller fort opportunément leurs clients à réinvestir le produit de la vente de leur bien dans une assurance vie ? -> et le font donc "à l'occasion d'une opération spécifiée à l'art. 1er" = la vente
Merci !
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 11:16:49
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Citation :
Initialement entré par fcosta
Pour avoir discuté avec quelques AI, il semble quand même que cette pratique de commissionnement sur des prêts alors que le mandat est réalisé par l'agence est relativement courant... Et non indiqué dans le mandat, car cela semble difficile à le faire car aucun prêt n'est conclu avant le compromis...
La pratique du commissionnement des syndics était également fort courante. Ca les a menés (certains, ne généralisons pas) en correctionnelle. Je connais très bien un ancien président de la Fnaim, il a carrément interdit tout commissionnement bancaire dans son agence.
Officieusement pour eux, c'est tout à fait légal, même si officiellement leur position n'est pas forcément la même et que les comptables doivent s'amuser pour régler tout ça, non ?
Je n'ai jamais vu un comptable s'encombrer de la loi Hoguet.
Par ailleurs quid des assureurs qui sont également AI et qui, je suppose, peuvent conseiller fort opportunément leurs clients à réinvestir le produit de la vente de leur bien dans une assurance vie ? -> et le font donc "à l'occasion d'une opération spécifiée à l'art. 1er" = la vente
Là à mon sens il s'agit d'une autre opération
Merci !
jcm |
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