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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
 Posté - 29 août 2005 : 14:28:07
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Ok, merci de votre réponse Jean-Michel, c'est très clair.
En somme vous pensez que les bons résultats de JCM ne traduisent que le fait qu'il gagne du terrain sur ses concurrents, tandis que l'ensemble de la profession de la région (au moins) continue de voir son terrain reculer.
Cette analyse n'est en contradiction avec aucun des chiffres et faits présentés par JCM.
Qt à la raison de cette bonne tenue face à la concurrence, on ne peut que faire des suppositions, comme par exemple un service de meilleure qualité.
Maintenant avec aussi peu d'infos rien ne porte à croire que l'accroissement du service soit révolutionnaire au point de retourner la macro-tendance lourde observée depuis plusieurs années. |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 29 août 2005 : 15:11:20
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Citation :
Initialement entré par perestroika
Ok, merci de votre réponse Jean-Michel, c'est très clair.
En somme vous pensez que les bons résultats de JCM ne traduisent que le fait qu'il gagne du terrain sur ses concurrents, tandis que l'ensemble de la profession de la région (au moins) continue de voir son terrain reculer.
Cette analyse n'est en contradiction avec aucun des chiffres et faits présentés par JCM.
Qt à la raison de cette bonne tenue face à la concurrence, on ne peut que faire des suppositions, comme par exemple un service de meilleure qualité.
Maintenant avec aussi peu d'infos rien ne porte à croire que l'accroissement du service soit révolutionnaire au point de retourner la macro-tendance lourde observée depuis plusieurs années.
Je crois jcm, lorsqu'il me dit qu'il gagne des parts de marché. Mais lui prétend qu'il les gagne sur les transactions de particulier à particulier. Or, je le conteste. D'abord, parce que rien, dans sa politique commerciale ne lui permet de l'affirmer; ensuite parce que les chiffres lui donnent tort tout simplement !
Il est facile de prendre des parts de marché aux concurrents ! Il suffit d'être plus compétent qu'eux ! Et si l'on considère que le niveau moyen de compétence des agents immobiliers est extrêmement faible, voire nul (et je pense avoir quant à moi, toutes les compétences pour l'affirmer), ce que met en place jcm est parfaitement juste. Juste dans cette optique. Mais pas dans celle de relever demain les défis de la réalité du terrain !
Si l'on se donne les moyens de réussir, au moins qu'on se les donne tous !
La profession, dans son ensemble, se trompe de direction ! Elle continue de croire à son importance, elle continue de croire qu'elle va appliquer un barème d'honoraires aussi élevé, elle continue de croire que le client est prêt à avaler n'importe quelle couleuvre.
J'ai évoqué sur ce forum, dans un autre fil, les mailings envoyés régulièrement par les agents immobiliers... le discours est creux et parfois même mensonger. Ainsi par exemple, les mailings qui annoncent fièrement qu'on offre ici une "estimation gratuite" (alors qu'il est formellement interdit de facturer quoi que ce soit, à moins d'être "expert immobilier" et de présenter cette évaluation sous l'angle de l'expertise), ailleurs une "estimation objective" alors que cela ne veut strictement rien dire, démontrent à l'évidence un discours vide.
Il en est de même par l'annonce à grand renfort de clauses sur un mandat, du recours à des moyens et des services exclusifs..... c'est encore complètement faux ! Les seuls services que doivent apporter les agents immobiliers sont ceux qui se rapportent aux moyens de la mission décrite dans le mandat, et découlent de ses obligations.... et que j'ai résumé très clairement pour un vendeur : l'agence est chargée de vendre le bien au prix le plus élevé POSSIBLE et dans les meilleurs délais..... en dehors de cela, il n'y a rien. Évidemment, de rendre compte de sa mission, ce que peu d'agents immobiliers est capable de faire !
À chaque fois que j'ai posé la question à jcm, je n'ai JAMAIS obtenu de réponse sur ces deux sujets....
Que m'importe donc que le mandat de jcm porte le doux nom de Calitimmo.... ce n'est que la poudre de perlinpinpin !
Ensuite et surtout, il y a le rapport Vorms. Que dit-il ce rapport ? Que les français majoritairement condamnent le niveau élevé des honoraires en France (et c'est une réalité si on compare ce niveau aux différents pays européens voisins - à l'exception de l'ancienne RFA réunifiée)) et qu'ensuite, les français sont sceptiques quant au rôle de l'agent immobilier. Là encore, c'est une réalité !
À laquelle jcm répond à sa manière, par du juridisme et des clauses particulières sur un contrat (mandat exclusif, et clauses pénales sur ce qui aurait du rester un bon de visite et non un mandat de recherche exclusif déguisé).
Alors qu'il faut fluidifier la relation..... la rendre plus libre ! Pour seule explication au rôle précis et exact de l'agent immobilier....
Cela n'est donc pas par l'accroissement des services.... !
Seul, à ma connaissance, le réseau 4% immobilier répond à ces premières attentes explicites des français :
- honoraires moins chers
- engagement des services
- traçabilité
C'est bien concret et clair !
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 29 août 2005 : 16:42:34
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"À chaque fois que j'ai posé la question à jcm, je n'ai JAMAIS obtenu de réponse sur ces deux sujets...."
Faux. J'ai répondu à plusieurs reprises sur ce forum.
Nous avons page 2 du mandat une liste de services que nous personnalisons à chaque mandat. J'ai d'ailleurs donné un lien qui permet de lire l'intégralité du mandat.
Quant à rendre compte de sa mission, c'est par un entretien dont la périodicité est également personnalisée et indiquée dans le mandat.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 29 août 2005 : 17:43:42
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Citation :
Initialement entré par jcm
"À chaque fois que j'ai posé la question à jcm, je n'ai JAMAIS obtenu de réponse sur ces deux sujets...."
Faux. J'ai répondu à plusieurs reprises sur ce forum.
Nous avons page 2 du mandat une liste de services que nous personnalisons à chaque mandat. J'ai d'ailleurs donné un lien qui permet de lire l'intégralité du mandat.
Quant à rendre compte de sa mission, c'est par un entretien dont la périodicité est également personnalisée et indiquée dans le mandat.
jcm
Le problème, jcm, c'est que vous n'appelez pas les choses par leur nom. Vous confondez les MOYENS que vous vous devez de mettre en œuvre de par les obligations du mandat et les services proprement dit. Page 2 de votre mandat, ce sont les MOYENS que vous utilisez pour répondre au seul service qui existe vis-à-vis d'un vendeur que je formule très simplement : "vendre le plus cher possible le plus rapidement possible".
Donc, de services autres que ceux qui découleraient des obligations du mandat, il n'y en a pas ! Et surtout, ce que vous écrivez ce sont uniquement des moyens... où de plus vous vous permettez de panacher selon le client.
Pourquoi ne pas employer TOUS les moyens en contrepartie seul d'un mandat simple ? (Je sais, vous allez me parler du taux de transformation des mandats simples... en clair, vous faites payer les bons clients pour tous les mauvais qui ne font pas affaire avec vous et qui vous coûtent et de l'argent et du temps.....)
Par ailleurs, sur le second point, c'est bien, mais c'est complètement insuffisant ! En effet, les obligations de rendre compte de sa mission lorsqu'on est agent immobilier sont contractuelles, et par voie de conséquence ne sauraient être contenues dans un entretien seul, mais plutôt dans des écrits, et des compte-rendus d'activité parfaitement détaillés.
Il est vrai que vous avez prétendu que le bon de visite n'avait pas d'existence légale. Et pourtant c'est un document que vous détournez complètement de sa mission principale qui est d'informer le vendeur des visites effectuées et par qui.
Vous détournez ce document qui ne dévrait être qu'une simple reconnaissance de visite, par un vrai contrat (qui plus est ne porte pas son nom, puisque pour être régulier un tel document devrait s'intituler "mandat de recherche", mais vous ne pouvez pas le faire car les biens sont identifiés, mais vous en profitez pour y inscrire une clause pénale... en faisant ainsi, vous ne respectez pas l'esprit de la loi et de la libre concurrence.....)
Franchement, je m'attendais à beaucoup mieux et surtout de différent de ce que j'ai pu voir par ailleurs..... avez-vous ne serait-ce qu'une fois, comparé vos déclarations, vos intentions avec celles de tous les autres réseaux immobiliers, sauf celui que j'ai l'honneur de défendre ?
Jean-Michel |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 29 août 2005 : 17:51:40
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Sur le bon de visite, voici un commentaire des plus pertinents !
Source ; moneymag.fr
<copier-coller>
Bon de visite : une protection pour l'agent immobilier
Pratique courante, le bon de visite délivré par l'agent immobilier présente quelques subtilités.
Un bon sans engagement d'achat
Chaque fois qu'un futur acquéreur visite un logement, l'agent immobilier lui fait signer un bon de visite. Par ce document, on ne s'engage pas mais on reconnaît seulement avoir visité le logement désigné par l'intermédiaire de l'agent immobilier. Ce bon interdit en fait de prendre contact avec le propriétaire pour négocier la vente en direct. Si l'agent arrive à prouver le contraire, vous pourrez engager votre responsabilité.
Le logement dans plusieurs agences
Lorsque le vendeur a mandaté plusieurs agences, la personne en quête de logement peut visiter le bien en cause avec plusieurs professionnels. Toutefois, la seule organisation de la visite du bien mis en vente ne permet pas à l'agent d'exiger des honoraires. La commission revient à celui qui a joué un rôle déterminant dans les négociations pour la réalisation de la vente ou qui a remporté l'affaire parce qu'il a proposé le prix le plus attrayant pour l'acquéreur.
Fin du <copier-coller>
Qu'est-ce qui permet donc à jcm de détourner le bon de visite de sa fonction première (à l'origine il me semble pour que l'agent commercial rende compte de sa mission) en l'intulant "mandat de visite" et en assortissant ce mandat de clauses pénales ?
Jean-Michel |
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immodoo
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 29 août 2005 : 18:15:43
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Bonjour,
Ce sujet est trés trés intéressant...
Parts de marché ( transaction, cela vaut d'ailleurs grosso modo pour la gestion et l'administration de biens )
42% AI
11% NOTAIRES
47% TRANSACTION EN DIRECT
QUESTION:
Comment vendre un produit ( en l'occurence un service ) à des
clients qui n'en veulent pas ( TRANSACTION EN DIRECT )
Un propriétaire "vendeur en direct" à toutes les raisons ( bonnes ??)pour vous dire qu'il n'a pas besoin d'un AI pour vendre son bien...et qu'il est contre le fait d'être démarché par un AI ...pire qu'il en "a marre" d'être harcelé par les commerciaux faisant la pige des gratuits locaux !!
Voilà un cas d'école à soumettre aux étudiants d'école de commerce...
OBJECTIF:
Conquérir de nouvelles parts de marché sur un segement de marché qui ne veut pas de votre offre de service...
STRATEGIE (COMMENT FAIRE ):
Décisions à prendre pour y arriver
Moyens à mettre en oeuvre
Etc.
Cordialement, |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 29 août 2005 : 18:32:09
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Si majoritairement les français (47%) n'ont pas recours à un agent immobilier pour vendre ou acheter un logement, ce n'est pas qu'ils rejettent le service de cet agent immobilier. C'est pour deux raisons :
- l'agent immobilier est trop cher en regard de sa prestation réelle
- le rôle même de l'agent immobilier est bien vague.
Mais c'est aussi un paradoxe. Car, non seulement la complexité de la transaction est grandissante (ce qui devrait profiter au professionnel) mais de plus les risques encourus sont très important.
Si j'analyse les données brutes du Ministère de la Justice (accessibles sur le site internet de ce Ministère), un particulier a 30 fois plus de risque de se retrouver au Tribunal lorsqu'il fait la transaction de gré à gré, que s'il s'entoure des conseils d'un professionnel (en 2001, il faut savoir qu'il y a eu 56000 nouvelles saisines dans le premier cas, et 1700 lorsqu'un professionnel soumis à la loi Hoguet intervient- sans qu'on sache vraiment si ce n'est pas le professionnel qui ne porte pas plainte contre son client indélicat, pour éviction par exemple; par ailleurs l'assurance RCP des professionnels entre en jeu pour tout sinistre et indemnise la victime.....ce qui sera loin d'être la cas d'un quidam parfois insolvable ou qui a disparu....)
Donc, le problème tel que vous le soulevez, même s'il comporte une certaine vérité, ne répondra pas, à mon sens, aux défis de demain matin.
La première piste que j'explore est que le métier doit changer, en profondeur. C'est en clair un nouveau métier qui doit éclore. Entre l'agent immobilier et le marchand de biens actuels.
la nature du contrat qui lie le vendeur et l'agence doit changer.
La loi Hoguet doit être en profondeur modernisée et adaptée aux techniques actuellesn et au commerce tel qu'il se pratique dans tous les autres domaines.
Le rapport Vorms dit beaucoup de choses, on le lit, mais quasiment personne dans ce métier en tire les enseignements et les correctifs qui s'imposent. Que voulez-vous ?
Allumeurs de réverbères !
Jean-Michel |
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immodoo
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 29 août 2005 : 20:09:23
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Je me rappelle un sondage d'il y quelques années, sondage effectué auprés des consommateurs ...
A la question:
Selon vous, dans quelle profession avez-vous le moins confiance ?
Réponse :
1ER les vendeurs à domicile ( cité par tous)
2EME Les agents immobiliers ( à 90%)
Il est clair que la profession d'AI souffre d'une mauvaise image...
et que tout commence là!
A moins de rendre l'intervention d'un AI obligatoire pour toute transaction ( nous y sommes loin/pas !!), conquérir de nouvelles parts de marché sera long (DEMAIN, APRES DEMAIN ??) et demandera
une remise en cause de la profession...nous partageons votre analyse.
Cela étant:
" ce n'est pas qu'ils rejettent le service de cet agent immobilier
Pire, pour un propriétaire sur deux, il rejette la profession ( allez savoir pourquoi?)...et donc son service !!.
C'est pour deux raisons
- l'agent immobilier est trop cher en regard de sa prestation réelle
Peut-être, à valider, il est clair que la tendance lourde du marché est au lowcost...cela dit, je vous rappelle que ce modèle économique aujourd'hui ne capte actuellement qu'en moyenne 10% de part de marché dans les secteurs où il se trouve (transport(aérien), distribution etc.)et qu'au regard des évènements actuels ( avion cloués au sol, problème d'insécurité etc.) le consommateur s'interroge...le "prix bas" OUI...mais pas n'importe comment...
Pourquoi en serait-il différemment dans la distribution d'un service ? l'immobilier ?? (le transport est également du service) .
- le rôle même de l'agent immobilier est bien vague.
Voir ci-dessus...mauvaise image !!
Transparence...Ethique...Transparence...Ethique...
Cordialement  ,
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 29 août 2005 : 20:32:43
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JMKDB, encore une fois, je ne comprends pas grand chose à ce que vous écrivez.
Pour apporter des services, il faut bien commencer par mettre en oeuvre des moyens, que je sache.
Rendre compte des visites à l'aide du bon de visite : nous le faisons depuis quinze ans. Nous utilisons systématiquement des bons de visite en triplicata, dont un ex. pour le vendeur, comportant les observations de l'acquéreur. Ce bon est apprécié par tous :
http://www.edpref.com/docs/101A.pdf
Contrairement à ce que vous écrivez, je n'ai jamais dit que le bon de visite n'avait aucune existence légale (au sens où vous l'entendez, je pense de valeur légale), j'ai dit qu'il n'était prévu par aucun texte et qu'il était issu de la pratique. Tout au long de mes interventions sur ce forum, je n'ai eu de cesse au contraire de fustiger les AI qui travaillent sans bons de visite.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=18266
Merci d'arrêter de déformer systématiquement mes propos.
jcm |
Edité par - jcm le 29 août 2005 20:55:17 |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 29 août 2005 : 21:17:41
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Bonsoir,
Excusez moi de vous déranger dans toutes vos débats qui me dépassent un peu.
En tous cas cela me permet de vous faire part de ce topic http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=29092 que j'ai initié ailleurs.
"Rappel des faits :
1) Je prévois [en 2004 ndr] de vendre un bien pour 40500 euros par agence avec mandat exclusif (voir son site ici http://www.globalinvest.fr/). Je ne conteste absolument pas ce montant.
2) Les frais d’agence sont de 4050 Euros. Mais aucun bon de visite et l’agent ne se bouge le ‘c..’ que l’orsqu’il reçoit l’annulation du mandat. « J’ai eu des soucis personnels, patati, patata… » selon l’agent. Maiiiiiiiiiissss bien suuuuuuuuur , en plein été (2004) comme par hasard…..
3) Aussitôt après, par miracle, un seul acquéreur se présente. Je ne peux refuser car prix d'achat correspondant au mandat. Il apparaît finalement lui aussi très léger, et ne daigne donner son ultime signe de vie que quand la date de signature définitive est dépassée. (Lui il a eu au moins la franchise de dire qu’il est souvent allé au ski durant l’hiver !!) Genre coucou !!! Me voilàaaaaa….
4) Un avocat m’a bien gardé de poursuivre l’annulation de la vente que j’avais entamé. C’est au cours de ce début de procédure que j’apprends que l’agence a déjà encaissé 7500 Euros provenant de l’acquéreur, qui ne figurent nulle part dans le mandat de vente !
4 bis) Au total quasiment un an pour réaliser la vente et je vous passe les détails.
5) Je ne conteste pas le prix de vente initial, mais j’apprends très récemment qu’à la revente de ce même bien, le prix est monté à 112.000 Euros (quatre mois après !!). Les infimes travaux faits n’expliquant surement pas la différence.
6) Je suis certain, par contre, que c’est un prix de revente exhorbitant pour le secteur, vu l’état du bien actuellement. 4 murs, un toit (et encore,presque pourri) et deux niveaux bétonnés neufs. Rien à l’interieur. Strictement rien. Nada. Que dale.
7) Tant pis pour ces acquereurs (les pauvres), mais je ne peux que penser que j’ai eu affaire à des professionnels de la magou...biiiiiiip. Des jeunes, en plus !!! Qui sauront recommencer sans Pb ce genre de bricolage avec les prochains benêts concernés. [dont je suis ndr].
Ce qui me navre, c’est que malgrès un mandat exclusif (soi disant pour avoir un service de qualité), je n’ai eu que des emme….quiquinements.
Questions :
Ainsi j’aimerai savoir en quoi justifient 10% de FA du prix de vente, même si ils sont entièrement payés par l’acquéreur ? Taux habituel ?
J’aimerai savoir comment vérifier si l’agence avait bien le droit de réaliser cette vente (son statut), car sur son site on trouve de tout… ?
J’aimerai aussi savoir comment cette commission de 7500 euros supplémentaire a été versée et à quoi elle a servit réellement ? Un petite mise au point « administrativo-fiscalo-juridique » ne me dérange pas, face à ces Biiiiiip.
Bref, je souhaite faire un peu de rappel à une certaine déontologie auprès de ces 2 protagonistes, pour que les agences serieuses ne souffrent pas de ces pratiques, ni d’autres futurs acquéreurs qui auront affaire à eux.
Pour anecdote : Cet agent immobilier, courtier, gestionnaire, etc….etc… m’a proposé une assurance pour un de mes prêts, 1000 euros plus cher que ce que j’ai fini par avoir ailleurs !!! C’est pas du professionnalisme ça !!
A bon entendeur universimmosien…
Merci infiniment de m’avoir lu.
Sans doute cela illustrera vos discussions, en attendant des éléments de réponses qui me seront sincèrement utiles dans le post initial.ici http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=29092
Bien cordialement.
Benoît |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 01:04:23
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Citation :
Initialement entré par jcm
JMKDB, encore une fois, je ne comprends pas grand chose à ce que vous écrivez.
Pour apporter des services, il faut bien commencer par mettre en oeuvre des moyens, que je sache.
Rendre compte des visites à l'aide du bon de visite : nous le faisons depuis quinze ans. Nous utilisons systématiquement des bons de visite en triplicata, dont un ex. pour le vendeur, comportant les observations de l'acquéreur. Ce bon est apprécié par tous :
http://www.edpref.com/docs/101A.pdf
Contrairement à ce que vous écrivez, je n'ai jamais dit que le bon de visite n'avait aucune existence légale (au sens où vous l'entendez, je pense de valeur légale), j'ai dit qu'il n'était prévu par aucun texte et qu'il était issu de la pratique. Tout au long de mes interventions sur ce forum, je n'ai eu de cesse au contraire de fustiger les AI qui travaillent sans bons de visite.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=18266
Merci d'arrêter de déformer systématiquement mes propos.
jcm
Vous ne comprenez donc pas que "services" et "moyens", cela n'est du tout la même chose. Vous vous gargarisez du mot service, alors que le seul service à apporter au vendeur est pour le mandataire de remplir la mission qui lui est confiée. Mission que j'ai définie à l'aide de deux attentes fortes : vendre le plus cher possible et le plus rapidement possible.
Si vous m'en trouvez des plus puissantes, je suis preneur !
Ce que vous mettez en œuvre pour répondre à ce service, ne sont pas des services, mais des moyens. je prétends que la totalité de ces moyens découlent des obligations du mandat. Celui-ci, en d'autres termes confère à l'agent immobilier une OBLIGATION de moyens.... dans ces conditions, pourquoi parlez-vous de services ? C'est un abus de langage !
Ensuite, sur la question du bon de visite, aucun texte, si ce ne sont ceux qui décrivent la mission du mandataire, ne prévoit le bon de visite. Certes, mais cette pratique est détournée par certains agents immobiliers, notamment ceux qui utilisent le "mandat de visite" des éditions Préférence, dont vous êtes partenaire pour apparaître sur la première page de ce site. Mandat de visite que vous avez présenté comme la parade (ce sont vos termes) à l'arrêt de la cour de cassation du 20 novembre 2000.
Mandat de visite dont vous avez avoué qu'il devait être amélioré.... ! Certainement, quand un document cache à ce point ce qu'il est, à savoir un mandat de recherche exclusif, le moins qu'on puisse en dire, c'est qu'il doit être amélioré.
J'ai bien relu la page 2 de votre mandat. je n'y lis rien qui m'apparaisse comme devoir être noté dans la colonne des innovations de nature à faire en sorte que ce métier d'agent immobilier évite de disparaître. Ce que je crains, lorsque je m'aperçois, que parmi les meilleurs d'entre eux, vous êtes si rétif à toute idée de devoir changer de pratiques, changer de perspective et de faire, enfin, un commerce moderne.
Comme je vous le disais, c'est au sein du cercle des agences immobilières à frais réduits, notre ambition. Elle est somme toute bien plus modeste que la vôtre. Écouter les clients et en déduire des actions concrètes propre à les satisfaire, mises en œuvre quotidiennement.
Contrairement à ce que vous croyez encore, baisser ses prix pour rendre le coût de son service acceptable, juste et en rapport avec sa valeur ajoutée, est une vraie politique commerciale. Elle prend même une dimension citoyenne quand on la met en perspective avec d'autres commerces et d'autre Histoire. Elle prend une dimension inouïe à constater l'immobilisme et le conservatisme des agents immobiliers.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 08:34:00
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J'ai bien compris que le seul moyen que vous mettiez en oeuvre pour votre part était la baisse des honoraires. Cela me semble un peu léger en tant que seul support de toute une politique commerciale. Comme je vous l'ai dit vous n'innovez en rien, notre agence l'avait déjà fait il y a 15 ans.
Pour l'instant dans l'intégralité de ce que vous avez écrit je n'ai rien vu d'autre, à part des critiques stériles car non constructives.
Vous vous gargarisez avec "les moyens qui découlent du mandat" : vous jouez sur les mots, d'abord les mandats peuvent être différents, plus ou moins larges dans leur mission, selon leur rédaction ; ensuite il est possible et même recommandé pour un AI désirant offrir plus de services d'aller au delà de l'obligation légale de moyens. Cette obligation sera déterminée par le juge en fonction, entre autres, mais essentiellement, de la rédaction du mandat. Il n'y a pas encore, que je sache, UN modèle de mandat imposé par la loi.
Votre vision du métier est excessivement réductrice. Il faut baisser les honoraires. Soit. Mais que fait on ensuite ? On en reste à "l'obligation légale de moyens" minimale ? Vous vous gardez bien d'en dire quoi que ce soit. Tout ce que l'on a appris au fil de vos interventions, c'est que tout ce que font les autres est nul et dépassé.
Quant au mandat de visite, j'ai déjà précisé (mais vous l'avez oublié) que je ne l'utilisais pas mais que j'allais y réfléchir sérieusement. Cela me semble une bonne parade aux dérives telle que celle que j'ai évoquée plus haut (consistant à faire annuler un compromis signé dans une agence pour le faire resigner dans la sienne un peu moins cher... : j'ai bien noté que vous cautionniez cette pratique, et bien compris également que le "mandat de visite" vous donnait des boutons car sous cette forme ou une autre il remet en cause l'intégralité de votre politique commerciale). Et ne dites pas que c'est du juridisme, vous êtes légaliste quand ça vous arrange, vous vous basez sur les arrêts qui vous conviennent et réfutez les autres (Bourg en Bresse par exemple).
Alors, à part la baisse des honoraires, que n'importe qui peut appliquer du jour au lendemain, qu'est-ce que vous proposez pour faire un "commerce moderne" ?
Notez, je ne m'attends pas à une réponse, pas plus cette fois ci que les autres où je vous ai posé cette question.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 10:28:29
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Citation :
Initialement entré par jcm
J'ai bien compris que le seul moyen que vous mettiez en oeuvre pour votre part était la baisse des honoraires. Cela me semble un peu léger en tant que seul support de toute une politique commerciale. Comme je vous l'ai dit vous n'innovez en rien, notre agence l'avait déjà fait il y a 15 ans.
Pour l'instant dans l'intégralité de ce que vous avez écrit je n'ai rien vu d'autre, à part des critiques stériles car non constructives.
Vous vous gargarisez avec "les moyens qui découlent du mandat" : vous jouez sur les mots, d'abord les mandats peuvent être différents, plus ou moins larges dans leur mission, selon leur rédaction ; ensuite il est possible et même recommandé pour un AI désirant offrir plus de services d'aller au delà de l'obligation légale de moyens. Cette obligation sera déterminée par le juge en fonction, entre autres, mais essentiellement, de la rédaction du mandat. Il n'y a pas encore, que je sache, UN modèle de mandat imposé par la loi.
Votre vision du métier est excessivement réductrice. Il faut baisser les honoraires. Soit. Mais que fait on ensuite ? On en reste à "l'obligation légale de moyens" minimale ? Vous vous gardez bien d'en dire quoi que ce soit. Tout ce que l'on a appris au fil de vos interventions, c'est que tout ce que font les autres est nul et dépassé.
Quant au mandat de visite, j'ai déjà précisé (mais vous l'avez oublié) que je ne l'utilisais pas mais que j'allais y réfléchir sérieusement. Cela me semble une bonne parade aux dérives telle que celle que j'ai évoquée plus haut (consistant à faire annuler un compromis signé dans une agence pour le faire resigner dans la sienne un peu moins cher... : j'ai bien noté que vous cautionniez cette pratique, et bien compris également que le "mandat de visite" vous donnait des boutons car sous cette forme ou une autre il remet en cause l'intégralité de votre politique commerciale). Et ne dites pas que c'est du juridisme, vous êtes légaliste quand ça vous arrange, vous vous basez sur les arrêts qui vous conviennent et réfutez les autres (Bourg en Bresse par exemple).
Alors, à part la baisse des honoraires, que n'importe qui peut appliquer du jour au lendemain, qu'est-ce que vous proposez pour faire un "commerce moderne" ?
Notez, je ne m'attends pas à une réponse, pas plus cette fois ci que les autres où je vous ai posé cette question.
jcm
Il n'a JAMAIS été dit que la baisse des honoraires étaient le seul moyen.....! Et la grande différence est que ce n'est pas une agence isolée.... mais un réseau de trois enseignes d'agences immobilières..... avec des spécificités qui leur sont propres...
Vous ne pouvez absolument pas réduire ce concept à la seule baisse des honoraires.
Peu importe que vous qualifiez mes critiques de stériles, surtout quand vous ne voulez surtout pas les entendre.
Par ailleurs, vous dites que les mandats peuvent être différents. C'est bien, parce que c'est ce que je dénonce précisément ! Lorsque j'analyse ces différences, qui pourraient être légitimes, en réalité j'y trouve des clauses abusives, des déclarations qui ne servent à rien, un détournement de sens, des clauses pénales, qui ont plutôt tendance à embrouiller qu'à éclaircir. Lorsque je lis ce mandat de visite (d'ailleurs, de mon point de vue un non sens absolu), il cache en réalité un mandat de recherche exclusif. Bref, je préfèrerai nettement que les professionnels fassent un peu moins de juridisme et un peu plus de commerce.
Bien sûr, il n'y a pas un modèle de mandat imposé par la loi, encore que les conditions de validité d'un mandat soit extrêmement précises. Mais voyez-vous votre déformation de ne considérer que l'angle juridique des choses. Certes, un mandat est un contrat....! Mais c'est aussi et surtout un acte commercial !
Nous sommes les seuls commerçants (ou presque) à s'adresser à nos clients et à n'avoir de relations avec eux que par un contrat. Imagine-t-on acheter son pain chez le boulanger et signer un contrat avec lui ? Ce serait absurde ! C'est pourtant le cas lorsqu'un vendeur s'adresse à une agence. C'est la loi ! Certes, cela n'est pas la réglementation que je mets en cause, mais tout le "juridisme" que les agents immobiliers emploient à tort dans l'espoir de maîtriser une relation qui leur échappe !
Vous dites ensuite que ma vision du métier est extrêmement réductrice. C'est votre avis, sauf que je m'adresse aux deux clients avec une politique d'honoraires réduits, alors que le mandat Calitimmo ne s'adresse qu'au seul vendeur. (Je sais, vous allez me dire que par effets induits, comme le mandat Calitimmo est une tentative de plus de vouloir maîtriser l'offre - en menottant le client par l'exclusivité - vous avez l'impression de bien faire les choses)
Lorsque je vous disais que l'exclusivité est une démarche qui ne profite qu'à l'agent immobilier, et en aucun cas au client, quand de plus les effets sur le long terme sont désastreux (et je pense l'avoir prouvé), je ne sais pas lequel des deux possède une vision réductrice.
Que les réussites de cette démarche, qui ne peut être que locale, et tournée uniquement vers la concurrence, puisse donner à court terme des résultats, j'en suis d'accord. Mais ces résultats vous empêchent de voir plus loin que le bout de votre nez. Vous dites que j'ai une vision réductrice, mais vous ne raisonnez que sur votre marché local. Aplliquez ce raisonnement sur le marché des 608 000 ventes réalisées en 2004, et on en reparlera !
Certes, vous avez raison sur un point : l'agent immobilier est un commerçant de proximité. Mais ce commerçant ne peut plus être isolé, ou sous une enseigne interchangeable, ce qui lui donne l'impression de ne plus être seul, ce qu'il continue d'être pourtant !
Et pour répondre à la question que vous m'avez posée, à savoir qu'est-ce qu'une agence immobilière idéale et qui ferait un commerce moderne. J'ai donné maintes fois la réponse à cette question, et même l'hypothèse que je formule, y compris toutes les utopies qui s'y rattacheraient.
Je ne vais pas revenir sur les constats qui sont on ne plus pitoyables d'une profession attentsite, immobile, sûre d'elle et si peu capable de mettre en œuvre les changements nécessaires.
Je ne vais pas revenir sur les dirigeants de la FNAIM, plus disposés à mettre une légion d'honneur à leur boutonnière qu'à mettre en œuvre les réflexions nécessaires, quant aux autres SOCAF, SNPI, CNAB, etc..... ils ne sont qu'une pâle copie de la FNAIM....
Concernant les directions des grands réseaux, ils sont là encore, plus attachés à durer, qu'à posséder une vision stratégique crédible. Ils n'existent que par l'incompétence de leurs adhérents. Les MLS étant le dernier avatar d'une profession proche de l'éclatement !
Ce métier a besoin d'une révolution ! Comme toutes les révolutions dans le commerce, celle qui devra se produire dans ce métier, et c'est vital ! viendra nécessairement de l'extérieur !
Reformer la loi Hoguet.... contrainte inacceptable pour exercer un commerce fluide
Bien sûr, le statut des agents commerciaux est à réformer de fond en comble.
Le chantier de ce que vous me demandez est tellement énorme, est à la mesure de l'immobilisme de cette profession. Je la vois, comme je le disais plus haut, évoluer vers un métier entre l'agent immobilier et le marchand de biens actuels, présentant des garanties au même titre que Renault parle de "Garantie OR" pour des véhicules d'occasions....
Par quoi commencer en premier ? Lire, relire, relire encore le rapport Vorms. Et surtout en déduire des actions commerciales majeures, des changements radicaux dans l'approche de ce métier.
Au moins, on peut dire que le réseau du Cercle des Agences à frais réduits a entamé cette démarche.....et c'est la seule en France de cette nature aujourd'hui....
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 11:21:55
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Quand vous parlez d'obligations découlant du mandat, ne vous placez vous pas sous l'angle juridique ? Ne me faites donc pas le reproche de vous faire une réponse sur ce plan.
Vous mettez dans le même sac Calitimo (avec un seul m merci) et ce que vous connaissez déjà. Or cela n'a strictement rien à voir. Je m'en suis suffisamment entretenu tant avec le patron du SIA qu'avec le président du FFIP pour pouvoir l'affirmer. Calitimo est une méthode qui permet à n'importe quelle agence n'importe où en France de passer instantanément de 100 % de mandats simples à 100 % de mandats exclusifs "aménagés" sans diminuer pour autant le nombre de mandats rentrés... A ce jour personne d'autre ne peut en dire autant.
Pour le reste, vous avez donné la réponse que j'attendais : la profession a besoin d'une révolution. On ne sait toujours pas laquelle.
Je reprendrai volontiers le dialogue quand vous serez capable d'apporter des éléments positifs et concrets au débat, au delà des seules critiques. En attendant je m'abstiendrai dorénavant d'intervenir. J'en ai assez de passer mon temps à rectifier les interprétations que vous faites de mes propos et à répondre à vos procès d'intention.
A bon entendeur...
jcm |
Edité par - jcm le 30 août 2005 11:23:10 |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 12:50:54
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Citation :
Initialement entré par jcm
Quand vous parlez d'obligations découlant du mandat, ne vous placez vous pas sous l'angle juridique ? Ne me faites donc pas le reproche de vous faire une réponse sur ce plan.
Vous mettez dans le même sac Calitimo (avec un seul m merci) et ce que vous connaissez déjà. Or cela n'a strictement rien à voir. Je m'en suis suffisamment entretenu tant avec le patron du SIA qu'avec le président du FFIP pour pouvoir l'affirmer. Calitimo est une méthode qui permet à n'importe quelle agence n'importe où en France de passer instantanément de 100 % de mandats simples à 100 % de mandats exclusifs "aménagés" sans diminuer pour autant le nombre de mandats rentrés... A ce jour personne d'autre ne peut en dire autant.
Pour le reste, vous avez donné la réponse que j'attendais : la profession a besoin d'une révolution. On ne sait toujours pas laquelle.
Je reprendrai volontiers le dialogue quand vous serez capable d'apporter des éléments positifs et concrets au débat, au delà des seules critiques. En attendant je m'abstiendrai dorénavant d'intervenir. J'en ai assez de passer mon temps à rectifier les interprétations que vous faites de mes propos et à répondre à vos procès d'intention.
A bon entendeur...
jcm
Je ne crois absolument pas vous avoir fait un quelconque procès d'intention....
Par ailleurs, si vous employez le mot "service" alors que cela ne sont que des "moyens", ceux-là même qui découlent des obligations du mandataire vis-à-vis de son mandant, je ne déforme pas les obligations qu'ils confèrent au mandataire. Et c'est bien là le problème....
Concernant le mandat Calitimo, que j'ai bien lu, croyez-moi. Est-ce que le client sait au moins ce qu'il signe ? C'est un mandat exclusif ? Un mandat simple déguisé en mandat exclusif ? Un mandat simple délégué qu'à certaines agences (et les autres ?) adhérentes ?
Pour moi, la confusion règne à 100% ! Ou bien c'est un mandat simple, et toutes les agences d'un secteur ont la liberté d'agir en tant que mandataire autorisé; ou bien c'est un mandat exclusif, et vous êtes le seul à pouvoir travailler le mandat, pour une durée non supérieure à 3 mois....
La réponse que vous attendiez ne s'est pas limitée à dire que ce métier devait changer en profondeur, je crois que j'ai donné ici quelques pistes raisonnables de travail....
C'est sûr que ces pistes ne vous arrangent pas.... et viennent contredire votre douce assurance de détenir la vérité....
je ne le crois pas, et je crois que j'ai apporté nombreux arguments, qui loin d'être des procès d'intention, sont au contraire, si j'étais vous, à lire avec un peu moins d'arrogance.
Quant à l'avis de Bernard GRECH, Président du FIPF, ou celui des responsables FNAIM du SIA, si vous saviez comme je m'en moque !
Jean-Michel |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 19:58:35
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Je reviens à la charge:
Le problème soulevé par immodoo (pas de confiance dans les AI) est tout simplement lié au fait que le cout n'est pas en rapport avec la prestation (je crois que nous sommes tous d'accord avec ça).
Donc que faire? A mon avis, dans un premier temps, il faut revoir le montants des commissions. C'est indispensable. Ensuite, il faut en faire plus. L'AI ne doit pas seulement être un intermédiaire entre vendeur et acheteurs. Il doit proposer plus de services.
Pourquoi ne pas proposer un service 'Achetez sans soucis'? C'est à dire, s'occuper de toutes les expertises (plomb, amiante, termites, carrez...) et au lieu de les facturer au client, les inclure dans la comm? On pourrait même pousser plus loin en prenant l'idée que l'AI s'occupe de l'assistance au financement en aidant le client a faire ses démarches auprès des organismes prêteurs. Voir même de s'occuper, avec le notaire, de la rédaction de l'acte.
Aux US, lorsque vous arrivez dans une AI, les biens sont prêts. Si vous avez le cash sur vous (ok, c'est pas courant) vous payez et prenez les clefs comme si vous achetiez une baguette.
Ok, on en est loin du fait de notre administration qui ne peut être changée, mais au moins ça c'est ce que j'appele du service. Et ça ne me dérangerai pas de payer 5 à 10% de plus (en tant qu'acheteur) pour ne pas avoir à me soucier de ça.
Il faut une adéquation entre le prix et le service. Si non, c'est pas surprenant qu'on compare les AI aux vendeurs de viande sur le marché de travail temporaire.
Cordialement,
Pégase |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 20:10:40
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Bien sûr cher Pégase, mais encore faut-il que les services que vous apportez correspondent à une vraie demande !
Vous êtes-vous interrogé de ce que les clients attendaient d'une agence immobilière ?
Après des honoraires correspondant à un juste travail et de bien comprendre et d'accepter le rôle del'agent immobilier..... de l'écoute et de la considération !
Cela en dit long, n'est-ce-pas ?
Jean-Michel |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 20:51:43
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Non seulement je me suis intérrogé sur la question mais en plus, je suis une utilisateur fréquent des AI. Donc je sais ce que le client demande: une adéquation entre le service et le prix.
Et actuellement ce n'est pas le cas. D'ou ma proposition de trouver des justifications au tarifs pratiqués. c'est le temps de la réflexions Messieurs les AI et je ne fais que proposer des pistes. A vous de les exploiter.
Cordialement,
Pégase |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 31 août 2005 : 17:14:38
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Je suggère à tous, et particulièrement à ceux qui me traitent d'extra-terrestre (n'est-ce pas Forban) ou qui contestent la validité d'une démarche commerciale de frais réduits (comme jcm), alors que j'apporte des arguments, il me semble, sur le plan technique, absolument valables, de prendre le chemin de leur marchand de journaux et d'acheter le mensuel "L'Expansion" pour la modique somme de 3 euros.
Après les Échos de cet été, voici qu'un autre magazine économique qui consacre un dossier sur les prix et le pouvoir d'achat des français, On ne peut pas dire que l'Expansion soit un magazine de benêts, pas plus qu'il ferait de la publicité pour le réseau d'agences 4% immobilier. Pas plus que moi, soit dit en passant.
Page 48 de ce magazine que je vous laisse découvrir par ailleurs, il y a un comparatif des honoraires d'agences immobilières pour l'acquisition d'un bien immobilier à Saint-jean-de-Luz à 250 000 euros.
Chez ORPI St Jean-de-Luz Honoraires 15 000 euros, chez 4% immobilier Saint-Jean-de-Luz 10 000 Euros, ce qui au passage n'est pas nécessairement ce que conseille la tête de réseau au niveau national, car si je me réfère à ce barème, c'est 3,85% donc 9625 euros, mais c'est un détail.
Moi, ce que je souhaiterais dans cette discussion, c'est qu'un jour, ce cher jcm et ce cher Forban, pour ne citer qu'eux, se mettent à la place d'un client à Saint-Jean-de-Luz. Et je leur pose la question de savoir comment ils s'y prendraient pour expliquer à ce client, en quoi payer 5000 euros de plus pour l'acquisition d'un même logement serait un avantage pour lui.
Que je sache, les deux agences de Saint-Jean-de-Luz, que je connais bien, et qui sont citées dans ce comparatif, sont tenues toutes deux par des agents immobiliers parfaitement respectables et non fantaisistes.
Et l'agence 4% immobilier n'a pas sacrifié à la qualité de son service. Si vous dites cela à la jeune femme qui dirige cette agence, toute basque qu'elle est, vous passerez un mauvais 1/4 heure....
jcm va expliquer que parce qu'il s'agit d'un mandat simple, les honoraires sont de peut-être 20 000 euros (il ne le dira pas, car il ne travaille que des mandats exclusifs).... et Forban va me dire d'aller voir sur le terrain si j'y suis....
Il y a une chose que vous devriez faire, après la lecture de cette excellente livraison de l'Expansion, c'est d'arrêter, messieurs les agents immobiliers, de vous voiler la face; l'un avec des leçons de morale à deux balles, et l'autre ne se gargarisant que d'un mandat exclusif en oubliant que le client a un porte monnaie, et qu'il s'agira un jour, de s'en préoccuper vraiment.
Bien évidemment, il n'y a aucune explication valable à cette différence marquée entre deux agences appartenant toutes deux à un réseau immobilier. Bien évidemment, je peux comprendre l'acquéreur qui poussant tout d'abord la porte de l'un (le hasard, l'emplacement...) vienne également à pousser la porte de l'autre (rien que toujours le hasard et l'emplacement...) et on entendrait empêcher cette libre concurrence ? Ce n'est ni sérieux, ni respectueux du client.
jcm va encore dire qu'on tourne en rond, un autre va me dire qu'il ne veut plus discuter, un autre encore (une conspiration sans doute !) va me dire de retourner sur le terrain.... mais aucun n'a répondu sur le fond.
Comment expliquer cette différence de 5000 euros ?
Puisqu'on est toujours sur le fil de "L'agence immobilière idéale", j'ai un autre débat à vous soumettre. Ce débat consiste à définir si cela constitue une valeur ajoutée exogène, et même une valeur ajoutée simple, de manier les fonds et d'être séquestre des fonds déposés....?
Petite précision, j'ai managé il y a quelques années de cela, un groupe d'agences immobilières, probablement une des toutes premières en France, qui réalisait quelques 20 millions de francs d'honoraires HT par an... à l'époque 1 personne à temps complet s'occupait, entre autres choses bien évidemment, de la tenue et du pointage de ce compte spécial et de tous les enregistrements obligatoires, que chacun connait... pour évidemment une cotisation "extravagante" de la part de la garantie financière, sans bien sûr ne jamais avoir bénéficié d'un centime de revenu sur ce séquestre. C'est vrai que l'agent immobilier a l'impression d'être riche.... et que cela améliore peut-être (je n'y crois pas, mais au pays des mirages que ne croirait-on pas) ses relations avec sa banque ?
La Garantie financière est à 30 000 euros au minimum en s'engageant à ne pas manier les fonds.... et la cotisation est à la mesure évidemment...
Qu'en pensez-vous pour réaliser des économies qu!i vous feraient peut-être baisser vos honoraires ?
Jean-Michel |
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james69
Pilier de forums
369 réponses |
Posté - 31 août 2005 : 17:45:39
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| perso, n'ayant pas l'occasion de tjrs être sur ce site, ce débat ne m'ennuye pas et bien au contraire, c'est toujours intéressant d'avoir les opinions d'autres personnes faisant le même métier... |
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