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 Sujet  |
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aminoso
Contributeur senior
66 réponses |
 Posté - 18 févr. 2005 : 11:45:31
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Bonjour,
est ce normale que notre syndic me facture le RDV pour l’approbation des comptes alors qu’ils disent dans l’ordre du jour « les comptes de l’exercice peuvent être vérifiés par tous les copropriétaires, le 6eme jour ouvré qui précède l’AG ou sur RDV au bureau du syndic »
J’ai téléphoné au syndic pour fixer un RDV et ils m’ont dis que puisque je fais partie du conseil syndical ma consultation me sera facturé .
Est ce légal ?
Merci d’avance pour vos réponses.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 févr. 2005 : 16:00:05
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Il faut bien reconnaître qu'il est un peu curieux d'user du droit de contrôle réservé aux copropriétaires quand on est membre du conseil syndical !!! Alors surtout que l'étendue du contrôle est sensiblement plus restreinte et qu'à l'inverse tout copropriétaire a la possibilité (très théorique il est vrai) de se joindre au conseil syndical.
Une première réaction est qu'un tel contrôle devrait être facturé au double 
Le sang froid revenu, il faut s'interroger sur le principe de la facturation des contrôles effectués par les copropriétaires. Cette mesure est tout à la fois compréhensible (légitime droit de contrôle) et vicieuse puisqu'on sait très bien que si tous les copropriétaires d'un immeuble même petit, prétendaient en bénéficier, l'opération serait pratiquement impossible. La possibilité de la facturer est à voir.
L'expérience que dans la plupart des cas les copropriétaires demandeurs souhaitent :
1 soit vérifier un ou deux points particuliers
1 soit vérifier des pièces dont ils ne peuvent exiger la communication.
Pour le premier cas, il serait souhaitable de donner un régime juridique aux demandes d'information précises. Il permettrait au syndic de répondre avec photocopies à l'appui en évitant une perte de temps à son cabinet
Dans le second cas, il serait souhaitable de rappeler les restrictions légalement appliquées au droit de contrôle par les copropriétaires non membres du conseil.
Et rien n'empêche, lorsque les relations sont correctes, un copropriétaire d'attirer l'attention du syndic sur une anomalie apparente. Un syndic digne de ce nom peut : soit l'éclairer rapidement, soit lui fixer un rendez vous si l'observation est bonne à prendre.
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 19 févr. 2005 : 02:43:52
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Quelles sont donc, je vous cite, ces « restrictions légalement appliquées au droit de contrôle [des comptes] par les copropriétaires non membres du conseil » :
'restrictions légalement appliquées', dites vous : mais quels sont les fondements de la réalité de cette légalité qui est ici selon vous à l’œuvre pour restreindre ?
Marc |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 févr. 2005 : 10:31:57
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L'aertyicle 18-1 de la loi limite le contrôle individuel à celui des pièces justificatives des charges de copropriété (factures et contrats de fournitures et d'exploitation). Du texte on déduit même, à juste titre ou non, le refus de communication du contrat de travail de la concierge !
Les copropriétaires n'ont pas la possibilité de contrôler la comptabilité (pièces et synthèses) ni même la trésorerie (relevés de banque, rapprochements, etc...) Ils n'ont pas accès aux dossiers du syndicat comme ceux de sinistres ou de recouvrement de charges. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 févr. 2005 : 23:14:57
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JPM, je suis surpris de votre interprétation très personnelle de l'art.18-1 qui précise bien que le syndic tient à disposition des copropriétaires " ...les pièces justificatives des charges de copropriété (il n'y a donc aucune limite, s'agissant de TOUTES les charges de l'exercice dont il s'agit), notamment les factures (toutes les factures) les contrats de fournitures et d'exploitation en cours et leurs avenants, ....."
Le notamment n'est pas restrictif, au contraire.
Les salaires de la concierge étant des 'charges', son contrat et les avenants éventuels doivent être tenus à disposition, comme tout contrat ou facture de l'exercice contrôlé.
Encore une fois, JPM, lorsque vous avancez des arguments, merci de préciser qu'ils sont parfois le fruit de vos pensées.
Ici, il n'y a aucune restriction au contrôle des copropriétaires, qui peuvent même se joindre au CS pour effectuer ce contrôle, lequel n'a aucune restriction non plus. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 févr. 2005 : 00:38:18
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Gedehem :
J'ai indiqué que les prérogatives des copropriétaires vérifiant les comptes sont moindres que celles du conseil syndical. C'est une évidence !!
Les copropriétaires ont accès aux justificatifs des charges. Sur ce point : pas de problème.
Les membres du conseil syndical ont accès pratiquement à toutes les pièces du dossier du syndicat et, en tout cas, à la comptabilité, aux pièces de banque etc. Les copropriétaires ne disposent pas de cette prérogative. Je n'ai rien dit d'autre.
Il est donc curieux qu'un membre du conseil syndical se présente comme simple copropriétaire pour vérifier les comptes.
Quant au contrat de concierge, j'ai été plus prudent mais il est certain que l'article 18-1 ne cite (même avec notamment) que les contrats de fournitures et d'exploitation. Il est d'autre part évident qu'un contrat de concierge établi en 1995 n'est pas à proprement parler, un justificatif de charges. Les justificatifs de charges sont les fiches de paie et les déclarations sociales. Ceci étant, pour ma part, je ne vois aucun inconvénient à ce qu'un copropriétaire consulte le contrat de la gardienne. Comme il n'y a pas 0,5 % de copropriétaires capables de comprendre le charabia d'un contrat de concierge et de l'exploiter, celà n'a aucune importance.
Je maintiens donc purement et simplement ce que j'ai écrit. |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 20 févr. 2005 : 20:24:43
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Et le simple copropriétaire qui demanderait à voir le grand livre des comptes, croyez-vous que le syndic serait d'accord ?
Elisabeth |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 18 mars 2005 : 16:22:35
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Un copropriétaire peut-il demander à voir la convention d'ouverture du compte séparé et les relevés de banque?
JPM pense que ces derniers ne peuvent être examinés que par le Conseil Syndical. Mais sur ces relevés figurent les frais de tenue de compte (une fois par trimestre du moins) et les agios facturés à la copropriété.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 21 mars 2005 : 12:50:44
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bzarre de facturer un controle alors qu il s agit de mettre a disposition des documents qui ne sont pas que les charges mais devraient etre aussi les recettes, la banque, ls contrats etc comment verifier des charges en effet si on a pas l ensemble des documents
la loi pr ailleurs devrait preconiser cette transparence .... il est particulierement dingue que cela soit refuse par des syndics bien trop contents d avoir des CS qui n ont aucune competence en controle des comptes ou de gestion, les regles de pouvoir et de gloriole passant malhesement souvent avant tout  |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 mars 2005 : 10:09:13
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Le contrôle des comptes par les copropriétaires, imposé par l'art.18-1 de la loi de 65, est une obligation légale qui s'impose au syndic, tous les ans.
Ce contrôle obligatoire par les copropriéttaires, peu importe qu'il ai lieu ou non, relève donc de la gestion courante du syndic, contrôle rémunéré à ce titre dans ses honoraires de gestion courante.
Il faut en finir avec ce "saucissonnage" des honoraires, qui favorise le tirage vers le bas des honoraires de gestion courante, (pour contrer la concurrence ?), mais pour en fait facturer en sus et abusivement des honoraires pour des tâches qui relèvent pourtant de la gestion courante du syndic.
Il faut le dire et le redire : les honoraires gestion courante des syndics sont bien trop bas, d'au moins 15 à 20 % !!! Voila pourquoi ils facturent tout en plus, surfacturation qu'il faut refuser, s'agissant d'obligations 'gestion courante'. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 22 mars 2005 : 12:04:06
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bien d accord avec GDM ....
analyse de contrat de syndics ce week end, on passe facilement du simple au double en essayant sur certains contrats de calculer combien va couter la "gestion"....et on peut se demander a quelles prestations correspond le contrat de base puisque tout est facture en supplementaire
au titre des obligations legales ou gestion courante, les visites d immeuble et CS syndicaux surtout celui d avant l AG n ont pas a etre facture en plus ... |
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