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bailleurX
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638 réponses |
 Posté - 18 févr. 2005 : 18:49:14
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J'ai fais remettre par huissier un congé avec offre de renouvellement à mon locataire commercant il y a+ de 6 mois.
Cette offre incluais un déplafonnement consequent au vu de l'évolution très importante des facteurs de commercialité , de travaux de rénovation de l'immeuble que j'ai réalisé, et d'une importante différence entre les loyers appliqués sur le secteur et celui que paye mon locataire.
Le bail est arrivé à expiration et le locataire n'a toujours pas répondu et fait mine d'ingnorer la situation en continuant à régler ses (anciens) loyers par virement
Qui peut me dire ce que je dois faire maintenant pour essayer d'obtenir gain de cause ?
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LE GOFF
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550 réponses |
Posté - 21 févr. 2005 : 19:22:52
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Bonsoir,
Les effets de ce genre d'offre de renouvellement sont réglés par la Jurisprudence et non par les textes dans le cadre de cette procédure qui découle de l'article L 145-11 du CCom (ancien article 6-1).
Mon interrogation vient du fait que votre locataire n'a pas, au moins, accepté le principe du renouvellement. Dans ce cas, la position face à la jp en ma possession serait plus claire.
Dans votre situation, on peut dire qu'à partir du moment où le montant du nouveau loyer était mentionné dans l'acte d'huissier offrant le renouvellement, le principe est qu'il est du à compter de la date d'effet du nouveau bail.
Mais à défaut d'acceptation par le locataire, il faut saisir les Tx dans un délai de 2 ans sinon le bail se trouve renouvelé avec le même loyer.
Il y a de fortes probabilités que votre locataire fasse trainer les choses pour arriver à cette conséquence.
cordialement
Fab |
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bailleurX
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638 réponses |
Posté - 02 mars 2005 : 09:29:08
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Je vous remercie de votre attention
En effet le locatire fait mine de rien et continu a me régler ses anciens loyers comme si de rien était. Fuyant à toute ammorce de discutions de ma part et ne répondant ni a l'offre de renouvellement ni a la proposition de signature d'un nouveau bail.
j'envisage donc de présenter l'affaire devant le TGI au juge des baux commerciaux.
d'aprés ce que j'ai compris il faudrait que je rédige un mémoire et que j'ajoute mes requêtes pour qu'une date d'audience soit fixée.
Ce que je ne comprends pas, il faudrait ensuite que j'informe mon locataire de la date d'audience par courrier recommandé en joignant mon mémoire et mes requêtes afin de lui laisser le temps de répondre.
ça m'étonne que ce soit moi qui doive informer le locataire de l'audience?
est-ce bien selon vous la bonne démarche?
me confirmez vous le délais de 2 ans (pas deux mois)?
pouvez vous me confirmer que je peux seul presenter mon dossier devant la cour?
j'ai déjà rédigé ce que je pense être un mémoire
- un descriptif de la situation faisant référence au bail initial et à son contenu
- ainsi que la description du jugement des requettes et de la decision déjà prise par ce même TGI il y a 9 ans
- ainsi que la description de l'evolution des facteurs de commercialité
- ainsi que la citation du congé avec offre de renouvellement qui lui a été remis en mon nom
je voudrais savoir comment présenter ma requette
ai-je le droit de demander une fixation du loyer par le juge aux baux commerciaux plus importante que celle citée dans l'offre de renouvellement ?
encore merci |
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LE GOFF
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550 réponses |
Posté - 02 mars 2005 : 20:37:48
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Bonsoir,
Tant que le locataire n'a rien accepté, vous n'etes pas tenu par la proposition faite. Vous pourriez même, si les circonstances le permettaient, rétracter votre offre pour un congé pour faute.
Cela vaut pour le loyer.
La prescription biennale mentionnée concerne une action en fixation du nouveau loyer et est indépendante des autres délais pouvant exister.
Pour tout le reste, nous entrons dans une activité très particulière que je ne pratique pas, la procédure. Seul un avocat pourrait etre à meme de vous aider.
Désolée
Cordialement
Fab |
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bailleurX
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638 réponses |
Posté - 07 mars 2005 : 13:29:52
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Bonjour
Je vous remercie encore de votre réponse et de vos conseils intéressants
Qu'aurait comme consequence de rétacter mon offre pour un congé pour faute ?
Comment mettre cela en oeuvre ?
bien à vous |
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LE GOFF
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550 réponses |
Posté - 07 mars 2005 : 21:05:20
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Bonsoir,
Tant que le locataire n'a rien accepté suite à un congé relevant de l'ancien art 6-1, le Jp considère que le bailleur peut revenir sur sa position initiale d'offre de renouvellement. L'un des cas de figure est qu'il peut changer de position pour opter pour un congé pour faute.
Il faut dans ce cas refaire l'exploit d'huissier et le baser sur l'ancien art 5 du décret dont certaines mentions sont impératives.
Attention, cette solution necessite la faute reconnue du locataire pour justifier un non renouvellement sinon vous avez le risque de devoir payer l'indemnité d'eviction.
Cette hypothèse est à utiliser avec d'enormes précautions et dépend du cas d'espèce. Mandataire absolument nécessaire.
Cordialement
Fab |
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bailleurX
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638 réponses |
Posté - 08 mars 2005 : 16:54:57
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peut-on considérer comme faute le fait que
lui ayant au paravant accordé par écrit à deux reprises, pour une durée d'un an, le réglement fractionné de son loyer trimestriel, pour un réglement mensuel par virement
et bien que je n'ai pas renouvellé mon autorisation depuis deux ans, le fait que le locataire ai continué à réglé ses loyers sur ce mode alors que le contrat stipule que les loyers doivent être reglés par trimestre d'avance au domicile du bailleur.
ou peut-t-on plus simplement considérer comme faute l'occupation actuelle du local ne tenant compte ni du congé donné ni du montant de l'offre proposée
bien à vous et encore merci |
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LE GOFF
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550 réponses |
Posté - 08 mars 2005 : 20:35:01
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Bonsoir,
Il est sur que la modification du mode de paiement du loyer n'est pas normale et modifie les clauses de l'acte signé.
Par contre, est ce un motif suffisant pour justifier le non renouvellement du bail ?
Seuls les Tribunaux peuvent répondre à la question. Personnellement, je pense que non mais cela n'engage que moi. Le pb est qu'il vaut mieux éviter de se tromper car on a toujours le risque de paiement de l'indemnité d'eviction. Sachant que, en cours de route, il est possible de renoncer aux motifs et proposer le renouvellement.
Par contre, l'occupation actuelle n'est pas une faute. C'est une situation qui attend la procédure à venir qui reglera d'une manière ou d'une autre le pb.
Cordialement
Fab |
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bailleurX
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638 réponses |
Posté - 14 mars 2005 : 11:28:37
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il est précisé dans le bail:
a defaut de payement d'un seul termes à son échéance exacte ou d'inexecution de l'une ou ou de l'autre des conditions du présent bail et un mois aprés un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter restée sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu'il soit besoin de former une demande en justice
j'envoie aujourd'hui la sommation d'exécuter ...
bien à vous
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LE GOFF
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550 réponses |
Posté - 15 mars 2005 : 21:24:42
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Bonsoir,
L'utilisation de cette clause va résoudre les difficultés sur les modalités de paiement du loyer mais cela ne règle pas le renouvellement. Le locataire a un mois pour payer son loyer à la bonne date. Il est de son interet de régulariser ce petit décalage ce qui aura pour conséquence d'arreter la procédure.
C'est un début mais il faut que l'huissier oriente ensuite son intervention sur le renouvellement pour obtenir une une situation définitive.
Cordialement
Fab |
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bailleurX
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638 réponses |
Posté - 01 mai 2005 : 18:16:22
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c'est sûr ça n'a pas donné grand chose mais je sais au moins que mon locataire sait lire
j'ai enfin reçu une réponse .... de son avocat... qui me confirme que mon locataire est d'accord sur le principe du renouvellement mais en désacord sur le montant du loyer réclamé, que mon courrier est totalement entaché de nullité puisque mon loctaire me paye régulièrement ses loyers (par virement mensuel)...
je n'ai donc pas été payé du trimestre en cours (ni pour l'ancien ni pour le nouveau loyer proposé) ni même des charges que je lui réclame depuis l'année dernière
Moralité ? |
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bailleurX
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638 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 16:41:58
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a titre informatif pour ceux que ça intèsse j'ai fini par presentrer le dossier à la commission de consilliation elle est constitué de locataires et propriètaires qui tentent de trouver un accord sur le dossier au demeurant ils ont tous trouvé ma demande honête et ont invité mon locataire a y consentir, ce que mon locataire a fait par écrit..
j'attends de voir la suite mais si nécessaire j'envisage d'aller jusqu'au tribunal sans complexe.
Je confirme que je peux y aller sans avocat ilsuffit de bien presenter le dossier recaputulatif des faits avec descriptif des participants et des lieux + objet de la demande) un peut rébarbatif mais pas inaxessible...
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deplafonnement bail commercial
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