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Bonjour, Notre syndicat a obtenu en avril 1997 un jugement du TGI demandant à un co-propriétaire de régler son solde de charges impayées pour un montant à l'époque de 3215,62 €. Il ne s'est pas exécuté, et la vente par adjudication de son appartement a eu lieu plus de 5 ans plus tard, c'est-à-dire en octobre 2002. Les impayés se sont additionnés des frais de procédure et de nouvelles charges pour un total de 9000 €. Nous espérions alors récupérer une partie de ces sommes.
Un adjudicataire a été nommé et une procédure d'ordre amiable ouverte. Malheureusement, nous apprenons que l'essentiel de notre créance est chirographaire, c'est-à-dire que nous ne serons pas traités prioritairement. L'avocat explique que les charges impayées considérées comme prioritaire ne peuvent aller au delà de 4 ans si elles sont courantes, et de 2 ans pour les travaux. Ces délais courts (notamment pour les travaux) laissent peu de chance au syndicat pour récupérer les sommes dues. Ces délais sont-ils exacts ? L'avocat a-t-il procédé de manière adaptée ? A partir de quelle date ces délais courrent-ils (adjudication ou premier jugement du TGI) ?
L'avocat nous conseille d'engager de nouvelles poursuites pour recouvrir la créance chirographaire restante. Qu'en pensez-vous ?
La créance du syndicat est chirographaire parce que le syndic n'a pas fait inscrire l'hypothèque du syndicat sur le lot comme il en avait la possibilité.
Toutefois l'inscription de l'hypothèque s'avère vaine quand il y a un créancier déjà inscrit avant le syndicat et pour un montant égal à la valeur du lot.
Reste alors le privilège spéciale du syndicat. Mais alors on touche du doigt ce que peu de spécialistes ont relevé : dans un cas comme le votre, la tardiveté de l'exécution du jugement et surtout de la saisie immobilière fait perdre au syndicat le bénéfice du privilège.
Dans votre affaire il faut rechercher les responsabilités encourues car vous risquez de ne rien toucher sur la vente :
> le syndic a-t-il tardé à effectuer les recouvrements ?
> l'(avocat a-t-il correctement mené la procédure ?
> l'assemblée n'a-t-elle pas tardé à autorisar le vente sur saisie ? à décider les appels de fonds nécessaires pour verser les provisions à l'avocat pour la saisie immobilière ?
> les conseillers syndicaux ont-ils suivi tout celà avec assez d'attention ?
> Il faut voir aussi si le créancier inscrit en premier rang (une banque ?) n'a pas commencé de son côté une saisie immobilière qu'il aurait laissé traîner.
Voilà une affaire qui peut constituer un enseignement pour certains UInautes et notamment des syndics bénévoles
Procédure d'ordre, créance chirographaire
Forum fermé
Posté - 20 févr. 2005 : 18:37:57
