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Mon concubin et moi-même allons acquérir un appartement en indivision à proportion de 65% (lui) et 35% (moi). Seulement, et ce pour diverses raisons, le prêt sera pris uniquement par mon concubin : nous voulions ensuite verser chacun sur un compte (qui ne servirait qu'au prélèvement des mensualités de l'emprunt), notre quote-part respective correspondant à l'indivision.
Cependant, les notaires et les professionnels du CIRA que nous avons consulté émettent des avis totalement contradictoires sur la faisabilité et la légalité de ce fonctionnement. Certains nous conseillent cette méthode et nous assurent que cela ne posera pas de problème et d'autres nous affirment que ce n'est pas en accord avec le principe de l'indivision (notamment en matière de garanties comme l'hypothèque).
Le compromis de vente a été signé par mon concubin comme étant seul propriétaire le mercredi 16 février, et ce devant le refus de la notaire qui lui a dit que ce n'était pas faisable si nous ne prenions pas chacun un prêt à hauteur de l'indivision. Il nous reste donc deux jours pour faire changer le compromis si notre solution est juste.
Il est tout à fait possible de contracter un emprunt en commun. Les deux personnes seront "co-emprunteurs" et, à ce titre, solidaires dans le remboursement, d'où, en cas de défaillance de l'un, l'autre devra assumer. Là est une question de rapport de confiance réciproque de l'un vis de l'autre, question dans laquelle: - l'emprunteur ne se souciera pas dès lors que le prêt portera sur "deux têtes", sécurité supérieure à celle portant sur une seule personne, de + qui sera garanti par l'inscription d'un privilège (garantie supérieure à une hypothèque) sur l'immeuble acquis ; - le notaire n'a pas à se mêler, le sujet concernant uniquement le rapport "bailleur de fonds>>emprunteurs".
La solution d'un compte bancaire commun, alimenté dans cette optique, est la meilleure. Chacun pourra ainsi prouver dans quelle mesure sa contribution a été assurée dans les proportions convenues.
Dans l'hypothèse où mon concubin prend le prêt à son nom, comment cela se passe pour l'hypothèque ? En effet, il sera propriétaire à 65% , or une hypothèque ne se prend que pour un bien à 100% ! Y-a t-il une solution autre que l'hypothèque dans ce cas-là ? Caution....
L'hypothèque concernera l'ensemble de l'immeuble et non seulement la quote part de l'emprunteur.
Par ailleurs, vous n'obtiendrez aucun prêt immobilier sans cette super-garantie qu'est l'inscription hypothécaire.
Quant à la caution, il s'agit d'une question à soumettre à l'organisme de crédit qui appréciera en fonction de la "solidité" financière de la caution à laquelle il pourrait demander (et ne s'en privera pas) une garantie également hypothécaire sur ses biens personnels (personnels à la caution, j'entends !)
Les différents notaires que j'ai contacté m'ont tous dit que l'hypothèque est prise sur l'emprunteur,or si le prêt est pris par mon ami, qui sera propriétaire à 65% comme le précisera l'indivision, l'hypothèque ne pourra être appliqué sur l'immeuble, puisqu'une hypothèque ne peut être prise qu'à 100% ! On m'a alors indiqué que je pouvais me porter caution ou passer par un organisme. Je suis dans le flou le plus total, personne n'ayant la même version.
si vous ne voulez pas vous porter coemprunteur, il n'est pas impossible que vous soyez seulement caution hypothécaire : en résumé : votre ami emprunte et l'hypothéque est prise tant sur sa part à lui , que sur votre part à vous. (le coût est supérieur à celui d'une simple hypothéque) cependant, comme disait Dethau, il aurait mieux valu que vous soyez tous les deux emprunteurs : - dans le cas où il ne paye pas le crédit (et détourne les sommes que vous versez sur le compte ad hoc) : vous n'etes pas co emprunteur mais vous vous retrouvez sans maison et sans possibilité de recours contre votre ami. - même dans le cas où tout se passe bien au niveau du crédit : en cas de séparation, il pourrait essayer de faire valoir devant un tribunal qu'il a été le seul emprunteur et le seul à régler les mensualités d'emprunt, la part que vous versez sur le compte étant seulement un "loyer". à moins que vous soyez dans l'impossibilité juridique de contracter un prêt, il vaudrait mieux, même si le cout est supérieur que vous soyez tous les deux emprunteurs.
Les raisons pour lesquelles les différents notaires refuseront votre montage sont les suivantes: - quant au statut de l'indivision et de l'hypothèque: Vous ne pouvez transmettre plus de droit que vous n'en avez. Un indivisaire ne peut disposer seul du bien indivis. Si seul votre concubin constitue une hypothèque sur ses droits indivis, le créancier garanti aura un droit éventuel, il ne pourra faire vendre le bien pour se payer ( art 815-17 al2 et 2125 C.Civ. L'efficacité de la garantie sera sous la condition suspensive de l'attribution de l'intégralité du bien au constituant au moment ou cessera l'indivision, lors du partage. Le risque d'inefficacité de la garantie est donc très élevé et suspendu au résultat du partage. L'ensemble du notariat s'oppose à la réalisation d'un tel acte ( cf defrenois 1985. 55 note Théry). La doctrine a envisagé d'organiser contractuellement un droit d'opposition au partage renforcé (882 C.Civ) pour chasser l'aléa...
En pratique on appelle systématiquement tous les indivisaires pour la constitution de l'hypothèque. Il vous appartient donc non pas d'être emprunteur mais de participer à l'hypothèque afin que celle ci repose sur la totalité du bien.
En tout cas, le compromis avec votre ami comme seul propriétaire me semble très peu protecteur pour vous. Vous contribuerez au remboursement du prêt mais vous n'aurez aucun droit de propriété sur le bien. Même si vous revendez le bien en bonne entente et qu'une partie du prix vous est versée par votre ami, je suppose que ce sera assimilé à une donation, assujetti à 60% de droits de donations (hors PACS ou mariage).
Indivision et emprunt
Forum fermé
Posté - 21 févr. 2005 : 12:17:39
