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paname
Contributeur actif
42 réponses |
 Posté - 24 févr. 2005 : 18:10:53
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Bonjour,
Nous sommes sur le point de signer un compromis que nous avons pris le soin d'étudier avant la signature officielle, pour la vente d'un appartement.
L'agent immobilier semble peu au fait des impératifs de la réglementation, tandis que nos connaissances, parcellaires, proviennent essentiellement de la consultation des différents forum d'universimmo...
Quelques questions sont pour l'instant en suspens, qu'il nous paraît nécessaire de clarifier avant de signer :
1. L'appartement, acheté par les vendeurs en 2004, a été modifié par eux (gros travaux de rénovation et d'aménagement). Certaines cloisons, notamment, ont été tombées pour agrandir le salon. Je considère qu'il est dès lors nécessaire qu'un nouveau métrage soit réalisé, bien qu'il soit évident que nous serons "gagnants" : la superficie de la cloison étant désormais comptée comme "habitable". L'agent me suggère que l'ancien métré peut faire l'affaire : qu'en est-il?
2. L'appartement est situé dans un immeuble géré par un syndic bénévole. Vu le bon état de propreté et d'entretien de l'immeuble et des parties communes, tout a l'air de se passer au mieux. Nous avons consulté les documents de la copropriété (factures, convocations et compte rendus, lesquels sont archivés, manuscrits, dans des cahiers d'écolier), et tout semble, au premier regard, classé et tenu avec soin. Toutefois, nulle trace d'un quelconque règlement de copropriété! Les vendeurs n'en ont jamais eu connaissance, et l'agent immobilier maintient que ça n'est pas indispensable. Il me semblait, au contraire, que c'était ce document qui précisait notamment la répartition des tantièmes (précisée quant à elle sur le compromis, au vu des informations glanées dans l'acte d'achat des vendeurs, en 2004...). Qu'en est-il? Est-il possible qu'aucun règlement de copropriété n'ait jamais été rédigé?
3. Aucun carnet d'entretien ne peut bien sûr nous être présenté. La prochaine AG se tiendra en mars, nous n'y prendrons donc pas part. L'obligation de constituer ce dossier étant fixée à la fin de l'année, faudra-t-il convoquer une nouvelle AG pour "sous-traiter" ce travail de titan à un syndic professionnel? (Est-ce le bon interlocuteur en la matière? Je pense que la tâche est trop ardue pour être confiée à un syndic bénévole, certes d'excellente volonté, mais sûrement dépassé par l'ampleur du travail?)...
4. Le compromis précise que les frais d'agence sont à notre charge (la valeur applicable devant le notaire étant déduite d'autant). Toutefois, il précise, en référence, le mandat de vente signé par les vendeurs... J'imagine que ça n'est pas gravissime, mais ça ne nous paraît pas cohérent...
5. Que faire si aucun dossier technique amiante ne peut nous être présenté? Les vendeurs proposent d'utiliser les documents établis en 2004 : sont-ils encore valables? Un état amiante des parties communes est-il obligatoirement joint au compromis de vente?
6. Enfin, cet appartement a été équipé d'une cuisine magnifique, avec de l'électro-ménager de marque. Nous ferons préciser que le bien doit être vendu en l'état, en précisant chaque article. Cette précaution suffit, j'imagine, à nous prémunir contre d'éventuelles mauvaises surprises?
Merci pour vos réponses.
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 24 févr. 2005 : 19:30:29
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Question 1 : l’assiette de calcul du logement ayant été modifiée, suppression de cloison, il me semble nécessaire de faire effectuer un nouveau métrage selon la Loi carrez. Attendez confirmation et/ou infirmation d’autres intervenants.
Question 2 : Soyez ferme sur l’obtention du règlement de copropriété. Cf post http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=22867
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=19063&SearchTerms=règlement
au hasard des sujets déposés,fonction « recherche » en haut à droite, vous vous apercevrez que ce document est indispensable pour la détermination de la répartition des charges, des parties communes, des lots (appart, cave etc…) Le règlement de copropriété est établi par un notaire et déposé à la conservation des hypothèques. Demandez au vendeur de vous fournir ce document le plus tôt possible car sa lecture peut conditionner les éléments de votre offre de prix.
Question 3 : Pour le carnet d’entretien. Le « travail de titan » qu’il représente est bien souvent réduit à la portion congrue chez de nombreux syndics professionnels. Consultez son contenu
http://www.universimmo.com/accueil/unijur101.asp
et vous vous apercevrez que, si le syndic bénévole à dans ses cahiers d’écolier bien noté les différents travaux, il lui est tout à fait possible d’établir ce fameux carnet dans de très bonnes conditions.
Question 4 : Il est évident que si les frais d’agence sont « à la charge du vendeur », il convient que l’agence fasse signer à ce dernier un mandat de recherche pour que la situation des parties soit « défendable » vis à vis du fisc en cas de contrôle a posteriori.
Question 5 : pour l’amiante, prenez connaissance du décret de 1996 modifié en 2001
http://www.universimmo.com/accueil/unijur078.asp.
Si l’état amiante date de 2004 ; il a pris en compte les dernières modifications des textes en vigueur. Parties communes et parties individuelles sont concernées. Ces documents sont obligatoirement joints lors de la signature du compromis de vente Citation :
CODE DE LA SANTE PUBLIQUE
Article R1334-24
(Décret nº 2004-802 du 29 juillet 2004 art. 8 V Journal Officiel du 8 août 2004)
Les propriétaires des immeubles mentionnés à l'article R. 1334-23 produisent, au plus tard à la date de toute promesse de vente ou d'achat, un constat précisant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux et produits contenant de l'amiante mentionnés à l'annexe 13-9. Ce constat indique la localisation et l'état de conservation de ces matériaux et produits.
Ce constat ou, lorsque le dossier technique « Amiante » existe, la fiche récapitulative contenue dans ce dossier constitue l'état mentionné à l'article L. 1334-7.
Question 6 : Prévenir les éventuelles « disparitions » post compromis est une nécessité. Faites établir une liste détaillées des biens ‘marque, type,…) demandez au vendeur copie des factures les concernant (il ont moins d’un an et la garantie est assez souvent de deux ans !) . Profitez de cette situation pour faire lister dans le compromis leur valeur individuelle estimée et le montant total des meubles meublants. Signez le compromis en séparant la valeur de l’immeuble de celle des meubles. Vous ne serez taxés pour la transaction que sur la valeur du bien immeuble. Attention à ne pas dépasser un pourcentage « correct » par rapport à votre achat.(pas plus de 10 à 15 %) à condition d’avoir les justificatifs pouvant être présentés en cas de contrôle a posteriori des services du fisc….
Christophe |
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paname
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 24 févr. 2005 : 21:18:20
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Merci, Quelboulot, pour vos renseignements avisés et pour les références que vous nous apportez.
J'ai découvert, au détour d'un site internet (mon-immeuble.com) que "le syndicat des copropriétaires peut également établir <le règlement de copropriété> (art.14 de la loi de 1965). Cette solution permet aux copropriétés qui, pour des raisons diverses, seraient dépourvues d'un règlement de s'en doter afin de se mettre en conformité avec la loi."
J'espère vivement qu'un règlement de copropriété a été établi lors de la construction de l'immeuble. Toutefois, j'imagine qu'il aurait été communiqué aux vendeurs en 2004, lors de la signature de leur acte de vente chez le notaire. Tel ne semble pas avoir été le cas.
Il nous faudrait donc nous résoudre à faire l'acquisition d'un appartement dans une copropriété dépourvue de règlement?...
Merci! |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 24 févr. 2005 : 22:12:49
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Bizarre, bizarre... vous avez dit bizarre 
Une copropriété sans règlement ne doit vraiment pas "courir les rues", (en général il est vrai que les bâtiments sont rarement sur roulettes  ) d'autant plus que vous indiquez que le compromis fait état de tantièmes de copropriété&s du lot !!!!
Un conseil : l'acheteur précédent n'a peut être, et même sûrement pas, vraiment insisté pour se voir remettre ce document. Le notaire chargé de la transaction immobilière (hum, bon,...) n'était peut être pas parfait dans la transmission des informations obligatoires ...
Prenez, lors de l'achat, VOTRE notaire. Le prix de l'acte notarié est identique (un ou deux notaires) et vous avez le temps entre le compromis et l'acte de trouver un notaire valable qui vous conseillera utilement.
Au fait, vous indiquiez Citation :
3. Aucun carnet d'entretien ne peut bien sûr nous être présenté. La prochaine AG se tiendra en mars, nous n'y prendrons donc pas part.
Il est souvent prévu, lors de la signature des compromis de vente que si une AG se réunit entre le compromis et l'acte de vente, le vendeur donne pouvoir à l'acheteur pour assister à l'AG et voter en ses lieux et place. Vous pourriez demander l'inscription de cette clause dans votre compromis.
(valable bien évidemment si l'AG a lieu après le délai des 7 jours de rétractation!)
Christophe |
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paname
Contributeur actif
42 réponses |
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