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thierry93
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 25 févr. 2005 : 13:28:54
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Voila bientot 18 ans que j'occupe un local commercial sous les toits d'un batiment vieux d'une 50e d'années.
Chaque periode triennale j'ai subi les augmentations de loyer successives alors que jamais le proprietaire n'a fait de renovation sur le batiment que j'occupe : les croisees se delabrent, la facade du batiment qui n'a jamais été peinte est en piteux etat, le parking se deteriore. Mais le pire, c'est le toit constitué de plaques ondulees qui est vetuste aujourd'hui. Des fuites apparaissent regulierement sur le plafond de mon local et je dois harceler mon proprietaire via la societe de gerance de l'immeuble pour qu'il fasse les réparations necessaires. Depuis environ 2 ans, il me promet de changer le toit. Mais je ne vois toujours rien venir à part un renouvellement de bail et une nouvelle augmentation de loyer.
La coupe est pleine et je ne veux pas subir une nouvelle augmentation !
que puis-je faire ? et comment obtenir du proprietaire la renovation du toit qui s'impose ?
Toute aide sera la bienvenue et je vous en remercie vivement par avance.
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 27 févr. 2005 : 11:36:26
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Bonjour,
En matière de travaux, tout est lié à la rédaction des clauses du bail. Il faut commencer par vérifier la charge des travaux mentionnée dans votre bail : 606 CCiv, grosses réparations, réparations d'entretien. Cela va permettre de déterminer qui doit faire quoi notamment sur le ravalement et le parking.
Si le bailleur vous doit uniquement les travaux relevant de l'article 606, nous avons dejà evoqué le sujet. Il a, à sa charge la refection de la toiture "entière". Les questions sont de savoir :
- si elle necessite une refection totale ou pas
- si la vétusté en est la cause (attention vétusté ne veut pas dire plus utilisé aujourd'hui mais usure normale du temps)
Si vous devez prendre en charge les "grosses réparations", combler quelques fuites de la toiture rentre dans ce cadre mais Si le bail ne mentionne à votre charge que les réparations de menu entretien, ce n'est plus le cas à mon avis.
Beaucoup de "si" comme vous pouvez le constater qui restent à l'appréciation des tx. Par contre, vous pouvez utiliser la procédure du renouvlt pour discuter le loyer en utilisant l'état du batiment par rapport à la valeur locative; l'idée d'une procédure aura peut etre un effet sur le proprio.
Cela signifie forcément
. procédure pour fixation de la valeur du loyer par le tribunal à défaut d'accord amiable.
. La reponse à la demande de rnvt va devoir être faite par un mandataire (attention à la forme de la réponse)
. verification si des travaux étaient à votre charge car cela pourrait avoir un effet boomerang.
Le juge, de mémoire, ne pourra pas baisser le loyer mais il aurait la faculté de ne pas l'augmenter.
Autre solution, après avoir vérifier les obligations du proprio, serait de bloquer le loyer sur un compte séquestre. Revoir la validité légale de cette faculté et les conditions de mise en oeuvre avec un huissier par ex
Cordialement
Fab |
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thierry93
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 27 févr. 2005 : 16:11:53
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Votre reponse tres detaillee ainsi que votre aide sont tres appreciees.
merci Fab.
J ai neanmoins besoin d un complement: Vous attirez mon attention sur la forme de la reponse a apporter a la demande de renouvellement du bail, pouvez vous etre plus explicite ?
Cordialement.
thierry |
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 27 févr. 2005 : 17:43:55
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Je me permets de préciser le développement de Fab:
Lors du renouvellement du bail commercial,le locataire peut obtenir diminution du loyer de celui ci. On distingue selon que le loyer est plafonné ou non.
Si le loyer du bail renouvelé est plafonné à l'indice du coût de la construction; le locataire peut quand même obtenir diminution du loyer en deça du loyer d'origine si la valeur locative est inférieure au loyer plafonné. Les juges du fond oublient ce principe, mais la CCass le rappelle de manière constante. Ainsi, si vous refusez de payer le loyer plafonné, le juge doit d'office rechercher la valeur locative, ce qui dispense le locataire de cette charge de la preuve. Le juge doit fixer le loyer à celle ci, me^me si elle est inférieure au loyer plafonné.
Si le loyer n'est pas plafonné, le locataire peut obtenir une diminution de son loyer si la valeur locative est inférieure au loyer du bail expiré.
Un loyer surévalué lors de la conclusion expose le propriétaire à un risque évident de réduction du bail, si l'inflation permanente a écarté l'application de ces principes dans nos tribunaux, il en va tout autrement en période de crise du marché locatif du local commercial, comme aujourd'hui. |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 27 févr. 2005 : 20:06:55
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Bonsoir,
Colino. Jusqu'ici, j'avais la même position globale que vous. Notamment, Application de l'article L145-33 qui prévoit la fixation du loyer par rapport à la valeur locative et L 145-38 variation à la hausse et à la baisse. En plus, la JP suivait.
Mais je suis tombée sur une doc portant sur la JP que l'on a appelée "JP dite privilèges". Cette doc donnait une vision de L 145-38 que je n'avais pas forcément percue cad une impossibilité, alors même que la valeur locative serait inférieure à celle qu'elle était 3 ans auparavant et l'indice en hausse, de demander une revision à la baisse du loyer; le prix du loyer antérieur étant dans cette hypothèse un prix plancher.
Sans avoir creusé plus avant, je suis restée sur l'idée que ma position initiale devrait surement etre adaptée. Et un revirement, un 
J'avoue etre assez interrogative sur le maintien de la JP antérieure qui était pourtant bien assise. Dès que je retrouve la doc ....
Thierry. Vous devez avoir reçu un congé avec offre de renouvellement du proprio. A ce stade, il faut prendre position : répondre ou non. Les deux solutions sont, toutes deux, un choix juridique et ont des conséquences. Dans la plupart des cas, le locataire accepte au moins l'offre de renouvellement et refuse le nouveau loyer pour aller en procédure.
Ce n'est pas la seule faculté. Seul un avocat, avec une vue complète du dossier, pourra vous confirmer quelle orientation est la plus conforme.
Cordialement
Fab |
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 27 févr. 2005 : 20:40:16
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| De quand date votre doc?? surement avant la loi " MURCEF " n° 2001-1168 du 11 décembre 2001 modifiant l'article L. 145-38 du code de commerce... :) |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 27 févr. 2005 : 23:26:36
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| Non après, c'est bien le pb: si je me souviens bien debut 2003 mais promis je recherche |
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thierry93
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 28 févr. 2005 : 23:03:55
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Fab et Colino, merci pour vos interventions.
Cordialement.
Thierry.
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 28 févr. 2005 : 23:11:51
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Bonsoir,
Je remis la main sur la doc que j'ai pris le temps de lire complètement. Rien ne se perd. Tout est une question de trouver la bonne pile.
On est d'accord, le principe de base reste la fixation du loyer en fonction de la valeur locative à la hausse comme à la baisse(L145-33).
Mais on a bien une exception, à ce principe de baisse du loyer en liaison avec la valeur locative.
On se trouve dans le cadre de la révision légale. Avant 2001, la Cour de Cass autorisait à l'occasion de la revision triennale légale, une revision à la baisse en fonction de la valeur locative en toute hypothèse et ce, meme sans modification des facteurs locaux de commercialité.
Depuis, la loi Murceff met fin à cette jp.
La conséquence est que, dans certaines situations liées à la valeur locative d'un bien et à l'état des indices, La loi aboutit donc, du fait de la rédaction de la fin de l'article 145-38, à l'établissement d'une sorte de prix plancher en dessous duquel le loyer ne pourra pas descendre même si la valeur locative était inférieure.
Ceci n'existait pas avant; ni dans les textes et encore moins dans les décisions de JP.
Si on regarde bien, les cas pouvant etre concernés ne sont pas si limitées que cela.
L'avenir nous confirmera l'application.
Cordialement
Fab |
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 01 mars 2005 : 08:29:59
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En effet, mais seulement dans le cadre de la révision triennale :)
Donc pas de probleme dans lm'hypothèse d'un renouvellement.
Nous allons avoir de la jurisprudence avec la chute de la valeur locative des locaux commerciaux. La cour de cassation ne pourra que rappeler sa jurisprudence conforme au souhait du législateur en cas de renouvellement= valeur locative.
Effet pervers, si ,le locatire cesse de payer il appartient au tribunal d'établir cette valeur à dire d'expert... ce qui présente un avantage financier certain.
J'ai pu lire cette mise en garde aux bailleurs dans deux veilles juridiques depuis 2005... les avocats ont l'oreille tendue
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refus de la revision du loyer du bail
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