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victoria
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 25 févr. 2005 : 15:40:28
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Bonjour,
Suite à une division de terrain en 3 lots, un des lots se trouve enclavé. Le propriétaire des lots a établi par notaire un acte de servitude réelle et perpétuelle un droit de passage au profit du lot enclavé. Passage pris sur les 2 autres lots(non encore vendu). Il est précisé dans cette acte notarié et enregistré aux hypothèques que le passage sera séparé par clôture. Droit de passage sur sous-sol et sol. l'entretien et réparation étant à la charge du terrain enclavé.
J'ai lu dans un autre forum que les propriétaires de terrains grevés d'une telle servitude n'ont pas à emprunter ce passage. Qu'en pensez-vous?
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 25 févr. 2005 : 16:05:09
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C'est faux.
Article 638 du Code Civil:
Citation :
Article 638
La servitude n'établit aucune prééminence d'un héritage sur l'autre.
Le propriétaire du fond dominant n'a aucun droit de propriété sur le fond servant et le propriétaire du fond servant peut utiliser son terrain de la façon qu'il entend du moment qu'il n'entrave pas l'utilisation de la servitude: Article 701 du Code Civil:
Citation :
Article 701
Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode.
Ainsi, il ne peut changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.
Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l'empêchait d'y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l'autre fonds un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser.
Cordialement,
Pégase
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 28 févr. 2005 : 09:33:45
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Bonjour,
Un droit de passage est une servitude de passage (servitude étant le mot générique englobant les droits d'un fond sur un autre).
Il existe des tas de servitudes différentes dont la servitude de passage ou droit de passage.
Cordialement,
Pégase |
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pepita
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 02 mars 2005 : 11:26:37
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Bonjour Pegase,
Pourriez vous répondre à cette quetion:
Comment annuler une servitude sur un terrain ki nn'est plus enclavé?
Merci.
Pepita
Renseignements sur servitudes |
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lau2mars
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 02 mars 2005 : 12:22:49
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Pépita,
D'après l'article 685-1 alinéa 1 du code civil, le propriétaire du fonds servant peut,à tout moment,invoquer l'extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l'article 682, c'est à dire que l'issue est suffisante pour l'exploitation du fonds.
A défaut d'accord amiable, la disparition est constatée par décision de justice (tribunal d'instance).
Donc il faut soit que vous établissiez une convention avec votre voisin soit à défaut saisir le tribunal d'instance.
Il est à noter qu'il ne peut pas vous opposer le fait q'il utilise la servitude depuis plus de trente ans. |
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 02 mars 2005 : 16:01:14
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Il existe une différence fondamentale entre un droit de passage et une servitude établissant un droit de passage! le premier est un droit personnel le second un droit réel (perpétuel et indivisible). Ce sont deux droits de natures et de régimes juridiques différents.
Pour éviter toute contestation de la nature de la stipulation de l'acte;
à savoir, est-ce une clause n'engageant que les cocontractants à titre personnel ou affectant les fonds eux-mêmes d'une charge réelle (laquelle réponse est laissée à l'appréciation souveraine des juges recherchant la commune intention)
le notariat s'attelle à toujours qualifier expressément l'obligation de "servitude réelle et perpétuelle".
Les conséquences pratiques sont simples:
Je consens à mon voisin dans l'acte de vente d'une partie de mon terrain, un droit de passage sur mon fonds pour accéder au sien. Cette obligation est stipulée personnelle dans l'acte et au profit de l'acheteur. Au décès de mon voisin, le droit cesse car il s'agit d'un droit personnel consenti "intuitu personae".
Une servitude est attachée aux fonds et continue tant qu'une cause d'extinction ne s'est pas produite.
Pour répondre à votre dernière question pepita; il faut d'abord connaitre la rédaction précise de ladite clause de servitude de passage pour voir si celle-ci à un caractère légal ou conventionnel.
- Si sa rédaction répond expressément à la situation d'enclave, ex: "pour permettre au propriétaire de la parcelle enclavée, cadastré AB 15, section 3, sise... , d'accéder à son fonds...", dans cette hypothèse la servitude a un caractère légal, bien qu'elle soit reprise dans le titre de propriété. La servitude cesse de droit dès lors que la situation d'enclave disparait, en effet on ne peut acquérir par prescription trentenaire une servitude discontinue (par contre on peut toujours se prévaloir de la prescrition acquisitive du terrain assiette du droit de passage. Le constat peut se faire conventionnellement ou par décision judiciaire.
- Si la rédaction de la clause de servitude établit un droit de passage mais qui ne répond pas expressément à l'enclave, la servitude est établie par le fait de l'homme.
La servitude s'éteind alors:
par non usage trentenaire
réunion du fonds dominant et servant entre les mêmes mains
lorsque l'usage en est devenu impossible
par renonciation par acte authentique des propriétaire des fonds servant et dominant ( l'acte modificatif du titre devra être publié et fera l'ojet de droits de mutation).
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 02 mars 2005 : 17:14:31
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Colino,
L'observation que vous faites dans le début de votre dernier message m'intéresse beaucoup.
J'ai une situation conflictuelle avec un voisin au sujet d'une servitude (ou d'un DP d'ailleurs et c'est là la question) à mon profit et qu'il conteste.
J'avais d'ailleurs ouvert un message la dessus mais vous ne l'avez peut-être pas remarqué.
En fait, il est indiqué dans un acte daté de 1902 la chose suivante:
Citation :
"Monsieur X aura droit à un passage de 4m de largeur, parfaitement praticable, à l'ouest de la parcelle vendu; ce passage pourra être changé de place au gré du vendeur."
C'est la seule chose mentionnée et c'est sur cette phrase que je base mon argumentaire sur le fait que cette servitude existe bel et bien toujours.
Seulement à la lecture de votre message ou vous dites:
Citation :
Je consens à mon voisin dans l'acte de vente d'une partie de mon terrain, un droit de passage sur mon fonds pour accéder au sien. Cette obligation est stipulée personnelle dans l'acte et au profit de l'acheteur. Au décès de mon voisin, le droit cesse car il s'agit d'un droit personnel consenti "intuitu personae".
Une servitude est attachée aux fonds et continue tant qu'une cause d'extinction ne s'est pas produite.
Je suis assez perplexe car Monsieur X étant mort depuis belle lurette, je m'inquiètes du fait que mon voisin puisse argumenter le fait que ce droit de passage est effectivement personnel à M. X et que donc ce droit s'est éteint avec son décès.
Qu'en pensez-vous?
Cordialement,
Pégase
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 02 mars 2005 : 18:38:29
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En effet d'après la rédaction, il s'agissait d'un droit de passage consenti au seul bénéfice de l'acquéreur. Ce droit personnel consenti intuitu personae est éteint par décès.
En outre la servitude de passage ne peut s'acquérir par prescription acquisitive.
Navré pour vous.... :( |
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rochar
Pilier de forums
904 réponses |
Posté - 03 mars 2005 : 00:40:10
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Merci à Colino pour son intervention qui me permet de voir un peu plus clair dans l'interprétation (la compréhension) de ces articles du code civil sur les servitudes.
D'une manière générale, je pense que nombreux sont certainement les non-juristes (c'est moi) et les pseudo-juristes (il me semble en avoir reconnu quelques uns) qui se plantent dans leurs affirmations souvent trop rapides et péremptoires. Ce n'est pas bien grave, il suffit qu'une compétence y mette un peu d'ordre !
Il est vrai que partir d'un arrêt de jurisprudence ou d'un article de décret ou même d'un article isolé du code civil pour donner un avis me paraît de plus en plus simpliste.
En fait, le droit me semble être du domaine du complexe avec une logique de démonstration (ou de compréhension) par niveaux, comme rappelé dans le TOPIC initié par PF BARDE :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=10447
1er niveau : les grands principes du droit
2ème niveau : la législation spécifique
3ème niveau : la réglementation applicable
4ème niveau : la jurisprudence
Et je regrette que les vrais spécialistes du Droit ne donnent pas plus souvent leur avis, ne remettent pas un peu d'ordre (d'organisation, de compréhension) dans les interventions sur ce forum, comme vient de le faire Colino, interventions par ailleurs toutes intéressantes et nécessaires pour la vie du forum.
RC |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 03 mars 2005 : 09:29:17
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Rochar,
Je suis tout à fait d'accord avec vous même si je sens que la principale personne visée par votre remarque générale est bien moi...
Ceci dit, dans mon cas personnel, je ne suis pas le seul à être de l'avis que la servitude en question est toujours active. Mon notaire ainsi que celui de mon voisin lui ont officellement indiqué que cette servitude est effectivement toujours active. Je pense qu'il faudra aller au procès pour tirer cette affaire au clair.
Je prend en tout cas acte de votre remarque et je ferai plus attention la prochaine fois.
Cordialement,
Pégase |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 03 mars 2005 : 09:36:55
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Citation :
Initialement entré par colino
En effet d'après la rédaction, il s'agissait d'un droit de passage consenti au seul bénéfice de l'acquéreur. Ce droit personnel consenti intuitu personae est éteint par décès.
En outre la servitude de passage ne peut s'acquérir par prescription acquisitive.
Navré pour vous.... :(
Colino,
Merci pour votre réponse. Dans ce cas, quels articles de quel code (Civil j'imagine) s'appliquent à cet accord de passage personnel? Parceque d'apèrs moi, les seuls textes régissants les droits de passages sont les articles 640 à 710 du CC et plus particulièrement les articles 682 à 685-1 et 686 à 710.
En effet, dans ces textes, il n'y a aucun mention de la notion d'intuitu personae.
Merci d'avance pour vos éclaircissements.
Cordialement,
Pégase |
Edité par - Pégase le 03 mars 2005 09:37:32 |
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 03 mars 2005 : 10:19:46
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Les articles que vous visez concernent les seules servitudes.
Hors dans votre acte il n'est nullement fait mention du caractère réel du droit, bien au contraire le droit ne grève pas le fonds il est stipulé attaché à la personne du propriétaire nommément visé "Mr X".
C'est le droit commun des obligations qui s'applique.
Il s'agit d'une convention par laquelle le propriétaire avait consenti à son voisin un droit de passage, mais les parties l'avaient inscrite dans le titre de propriété.
Monsieur X étant décédé, les héritiers du défunt pourraient, en théorie, se prétendre créanciers de ce droit de passage (1122CC), mais le fort intuitu personnae de la convention fait échec à cette transmission. Quant à vous vous n'êtes pas un ayant droit à quelque titre que ce soit de cette obligation, vous êtes un tiers à la convention...
C'est pour cette raison qu'aujourd'hui lorsque l'on établit une servitude dans l'acte on la qualifie toujours de "servitude réelle et perpétuelle" pour lever toute ambiguité.
L'absence d'une telle qualification n'empêche pas que le droit puisse être réel, tout dépend de la rédaction, mais dans votre cas le droit est attaché à la personne et non au fonds...
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 03 mars 2005 : 10:23:51
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| mais Pégase, votre terrain est-il enclavé? |
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BASTERS92
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 03 mars 2005 : 11:07:09
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Bonjour à vous tous,
Et qu'en est il de la servitude de raccordement de tout à l'égout?
Le terrain que je vais acquérir se trouve derrière une maison que j'accède par un petit chemin d'accés sans pb de servitudes. Derrière notre terrain il y aura aussi une maison qui sera construite en même temps que la nôtre. Tout ces terrains appartennaient au même propriétaire.
Dans la promesse de vente il est écrit : "qu'il sera crée sur la parcelle B (dernière maison au fond du chemin d'accés) au profit du lot C (moi, au milieu)une servitude de raccordement au tout à l'égoût".
Cette servitude a été crée pour m'éviter un coût supplémentaire car sinon j'ai la possibilité de me raccoder sur la rue principale par le fameux chemin d'accés précité mais vu la longueur environ 60 m de long et la configuration du terrain (nécessité d'utiliser une pompe de relevage) cela me ferais une différence de coût énorme par rapport à la solution d'utilisation de cette servitude.
Pouvez vous me dire ce que vous en pensez de cette situation (avis personnel suivants vos expérience), les incidences que cela peut avoir, notamment dans le temps... et ensuite si possible me dire les précautions à prendre ou pendant la signature chez le notaire.
Vous remerciant d'avance,
Bonne journée à tous.
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 03 mars 2005 : 11:48:38
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Une telle servitude d'aqueduc est classique et je peux vous en proproser une rédaction présentant l'avantage de ne laisser guère de place à quelconque flou juridique:
"Pour permettre au proprio de la parcelle cadastrée section B, numéro... sise commune de ... rue de la.... de raccorder l'immeuble qu'il entend édifier sur cette parcelle à tous réseaux sec et humides (électricité, téléphone, câble, tout à l'égoût...), le proprio de la parcelle cadastrée... sise..... lui consent à titre de servitude réelle et perpétuelle une servitude d'aqueduc sur ladite parcelle. Cette servitude s'exercera de la manière ci-après, savoir au moyen de canalisations exclusivement sous terraines qui seront enfouies slon les normes imposées par l'autorité administrative compétente et dont le passage se fera à l'endroit le moins dommageable, c'est à dire.... entre les points A, B, C, D tels que désignés sur le plan ci après annexé. ces travaux devront être exécutés au plus tard le..... Tous les frais d'aménagement seront à la charge exclusive du proprio du fonds dominant."
Le plus important est que la rédaction de la servitude réponde à toutes les questions quant à
- l'usage
- l'utilité
- l'assiette
- modalités d'exécution/d'exercice |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 03 mars 2005 : 12:20:28
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ça serait bien également d'y rajouter :
que le regard sera chez le propriétaire du fonds dominant en bordure
que le propriétaire du fonds servant ne pourra rien planter sur le passage (hormis des fleurs et de la pelouse)
que dans le cas où il y aurait un problème (un jour) sur la conduite (ou les), le propriétaire du fonds dominant aura le droit de pénétrer pour réparation, sans engins (ou avec un engin au plus d'un tonnage de ...)
que la remise en état de la pelouse, des fleurs, sera à la charge du fonds dominant. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 03 mars 2005 : 12:31:07
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Citation :
Initialement entré par colino
mais Pégase, votre terrain est-il enclavé?
Non, pas du tout. Mais il serait bien plus pratique pour moi d'avoir cette servitude que d'utiliser l'accès existant.
On ne peut donc pas faire jouer la clause pour enclave...
Merci pour vos précisions très utiles même si elle n'abondent pas dans le sens que je souhaiterai.
Bien cordialement,
Pégase |
Edité par - Pégase le 03 mars 2005 12:31:37 |
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rochar
Pilier de forums
904 réponses |
Posté - 04 mars 2005 : 00:04:19
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Pour Pégase,
Non, non, vous n'étiez pas spécialement visé dans "ceux qui se plantent" (je fais partie de ceux-là).
Simplement, depuis quelques années, il m'arrive de côtoyer des avocats lors de la résolution de litiges et j'en ai retenu assez rapidement, grâce ou à cause d'eux, que le pauvre petit cours de droit de la construction que j'avais suivi n'avait rien à voir avec la complexité du Droit, surtout quand on arrive au judiciaire. Les lectures des "observations" des avocats ou des "jugements" des magistrats m'ont laissé admiratif (au début) et m'ont montré mes limites.
C'est pourquoi je reste prudent avec les avis qui se basent sur un copier/coller d'un article de code ou d'un arrêt (sauf question spécifique demandant une réponse simple). Je préfère, pour ma culture, les commentaires, démonstrations, explications, basés sur "les grands principes du droit" et qui conduisent au choix de telle ou telle règle.
Mais je n'ai rien contre les questions et réponses qui peuvent paraître un peu "decalées", bien au contraire, elles appellent des mises au point et sont la vie du forum !
RC |
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