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 Sujet  |
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CaroB
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26 réponses |
 Posté - 01 mars 2005 : 13:49:47
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Petite question: au terme d'un Bail, et lors de l'établissement d'une proposition de Renouvellement de Bail, le Propriétaire n'est-il pas tenu d'indiquer une réévaluation du montant des charges en fonction de la consommation du locataire ?
L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 n'oblige-t-il pas le propriétaire à communiquer, un mois avant la régularisation, le décompte des charges par postes de dépenses ?
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questionappart
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1215 réponses |
Posté - 01 mars 2005 : 14:03:16
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Il me semble que si vous êtes sous la loi de 1989, c'est que vous êtes en location vide. Dans ce cas, je crois qu'il n'y a pas de renouvellement de bail à proposer mais que cela se fait tacitement. la régularisation des charges doit se faire normalement tous les ans.
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Ad-honores
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3070 réponses |
Posté - 01 mars 2005 : 14:17:46
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Le bailleur a la possibilité de proposer le renouvellement du bail (en particulier pour augmenter le loyer de façon substantielle). Cette proposition ne peut être faite que dans le cadre de l'article 10, §3. Soit par courrier courrier recommandé avec AR au moins six mois avant la date d'échéance du bail.
À défaut de respecter ce formalisme, le bail est tacitement reconduit dans les mêmes conditions de loyer (hors révision annuelle).
Citation :
Chapitre II : De la durée du contrat de location.
Article 10
Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 art. 14 I, II (JORF 24 juillet 1994).
Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.
Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.
En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales.
En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à celles définies au premier alinéa du présent article. L'offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé, à l'article 15. Le loyer du contrat renouvelé est défini selon les modalités prévues au c de l'article 17.
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CaroB
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26 réponses |
Posté - 01 mars 2005 : 14:37:20
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| Effectivement, je me trouvais dans le cas d'une réévaluation du montant du loyer. Donc, ce courrier m'a été remis en main propre par Huissier. Il stipule une Réévaluation du loyer, mais absolument pas des Charges. |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 01 mars 2005 : 15:55:32
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Le delais de - mois a-t-il été respecté ? Cette proposition de renpouvellement inque-t-elle le nombre de références exigées ainsi que les adresses par la loi, si oui, vous n'avez aucune de répondre par oui. Vous êtes libre de refuser le nouveau loyer.
Dans ce cas, il y aura saisine de la commission départementale de conciliation et, à défaut d'accord, elle fixera le nouveau loyer. |
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CaroB
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 01 mars 2005 : 16:14:59
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Le délai a bien été respecté, le nombre d'annonces pour la réévaluation du Loyer aussi... Tout est en ordre de ce côté-là... Ma question pose essentiellement sur les Charges.
-Ne doit-on pas recevoir en même temps un justificatif de régularisation des charges ? Nous n'en avons jamais reçu...
-Cela signifie-t-il qu'il faille considérer que tout est en ordre ?
-Une fois le renouvellement signé, le bailleur peut-il réclamer une régularisation sur un ancien Bail ?
-La prescription de 5 ans pour récuparation des charges porte-t-elle à l'intérieur d'un seul et même Bail, ou peut-elle être rétroactive ? |
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Joulia
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14807 réponses |
Posté - 01 mars 2005 : 16:30:49
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Carob, il faut savoir que dans cette procédure particulière, le locataire a 2 facons d'agir:
1) accepter le nouveau loyer ==> un nouveau bail sera donc signé avec le nouveau loyer
2) ne rien dire ou refuser (dans le délai de 2 mois) ==> le bailleur doit alors contacter la commission de conciliation ou le TI.
Vous pourriez aussi profitez (sans vous presser de trop, ref. aux 2 mois  ) de la réception de cette proposition de renouvellement de bail pour réclamer (sans dire bien sûr que vous acceptez le nouveau loyer) par LRAR la régul de charges depuis les 3 ans .... Ca fera pression sur le bailleur pour vous la fournir !!! Ecrivez lui que vous réservez votre décision sur la base des charges locatives passées et provisions à venir.
Si la commission de conciliation n'est pas contactée (par le bailleur) avant l'issue des 2 mois de la proposition, alors votre bail est automatiquement reconduit pour 3 ans, au même loyer que précédemment. Toutes les cartes sont dans vos mains, profitez en bien!
La prescription de 5 ans ne tient pas compte que le bail soit tacitement reconduit ou du renouvellement, cad que votre bailleur pourra encore dans les 2 ans à venir, vous présenter la note .... alors faire bien attention et jouez un tour à ce bailleur qui ne respecte pas (toutes) ses obligations 
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Edité par - Joulia le 01 mars 2005 16:36:17 |
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Sand12
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1721 réponses |
Posté - 01 mars 2005 : 16:32:58
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Pas de sanction de la loi en l'absence de régularisation des charges: prescription de 5 ans s'applique même si le bail a été renouvelé.
Si votre bailleur ne régularise pas les charges chaque année, il faut les réclamer. En effet, on ne peut demander le versement d'une provision que si on fournit les justificatifs. |
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CaroB
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 01 mars 2005 : 16:36:53
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| Et si on ne fournit pas de justificatifs ? |
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Joulia
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14807 réponses |
Posté - 01 mars 2005 : 16:38:55
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| Alors vous pourriez réclamer rbt de toutes vos provisions |
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CaroB
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 01 mars 2005 : 16:43:12
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| NON ????!!!! Et sous quel motif ??? |
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Joulia
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14807 réponses |
Posté - 01 mars 2005 : 16:59:37
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Carol, je ne vous conseillerais pas d'aller dans cette direction car n'oubliez pas que votre bailleur a encore 2 ans devant lui pour vous présenter la note ... qu'il ne va sûrement pas oublié (il a pas oublié de faire le renouvellement car loyer sous-évalué !).
alors 3 cas de figures:
1) il est honnête, vos provisions couvrent les charges ... donc il se dit qu'il ne vous envoie pas la régul car c'est OK (... bof, a mon avis, je ne vote pas pour ce cas).
2) vos provisions sont sur-évaluées et il doit vous rembourser de l'argent !
3) vos provisions sont sous-évaluées, mais il se dit qu'il fera la régul à la sortie et prendre sur votre DG de 2 mois....
Les justificatifs de charges existant dans 90% des cas (et à 100% si vous habitez un immeuble en copro), je ne crois pas que vous pourriez jouer gagnante à ce jeu  |
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CaroB
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 01 mars 2005 : 17:32:17
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| En fait, nous avons déjà mis un TERME au Bail. L'état des lieux a eu lieu le 22 Novembre 2005. Donc nous aurions dû récupérer notre dépôt de grantie déduction faite des TOM le 22 Janvier. A ce jour, toujours rien... mais le bailleur nous a indiqué qu'il allait nous déduire en plus environ 700 euros de charge outre les provisions que nous avons versées depuis le début... Dans quelle mesure est-il dans son droit ? |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 02 mars 2005 : 12:15:43
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Il est dans son droit dès lors qu'il vous fournit les justificatifs. Il est possible qu'il doive attendre l'arrêté des comptes s'il s'agit d'une copropriété dans ce cas, le délai de 2 mois peut être dépassé. Vous a t-il indiqué la date où il aurait ces justificatifs?
En l'absence de justificatif, il est en tort et doit vous rembourser. Il faut donc le mettre en demeure de vous fournir ces justificatifs. |
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CaroB
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 02 mars 2005 : 16:52:27
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Merci pour cette réponse. Nous l'avons mis en demeure avec un courrier AR. Il m'a faxé un courrier de Répartition des Charges datés de 2002, adressé aux propriétaires, qui ne stipule pas précisément ce qu'incombent les Charges et ce qui est réellement à la charge du locataire. Par contre, le montant total correspond bien à ce qui m'est retenu...Sachant qu'il y a eu une réfection de Façades...!!!
Je viens de l'avoir au téléphone: selon lui, c'est à moi de me "débrouiller" auprés du Syndic pour obtenir ces infos.
J'ai contacté le syndic qui me dit qu'il ne peut fournir les infos qu'aux propriéraires...
Je n'en sort plus...
Et en attendant, je ne sais toujours pas à quoi ont servi les 23€ de provision versés chaque mois, ni pourquoi on me prélève 700 euros sur mon DG.
Autre question: en ce qui concerne les TOM, doit-on les régler au prorata du temps resté dans les lieux, ou en totalité sur le principe "toute année entamée est due en intégralité" ? |
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questionappart
Pilier de forums
1215 réponses |
Posté - 02 mars 2005 : 17:37:49
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Une réfection de facades s'évalue pour un appartement à plusieurs milliers d'euro. Donc je pense que vous l'auriez remarqué!! En plus il s'agit de travaux exceptionnels qui font en général partie d'un appel de fonds différent.
Vous pouvez lui demander à consulter les factures associées à ce détail de charge que le propriétaire vous a envoyé. Il doit les mettre à votre disposition mais cela ne signifie pas qu'il doit vous les envoyer. Généralement c'est le syndic qui présente ces factures. Demandez au propriétaire d'appeler le syndic pour qu'ils vous donnent accès à celles-ci.
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Edité par - questionappart le 02 mars 2005 17:40:10 |
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Sand12
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1721 réponses |
Posté - 02 mars 2005 : 17:41:38
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Votre propriétaire a l'obligation de tenir les pièces justificatives à votre disposition ( article 23 de la loi 6 juillet 89).
C'est à lui d'intervenir auprès du syndic pour vous permettre de consulter ces pièces. Toutes les charges de copropriété ne sont pas récupérables sur le locataire. Si votre bailleur ne vous fournit pas le détail, il se met en tort. |
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CaroB
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 02 mars 2005 : 17:59:47
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...et quelle est la procédure à suivre dans ce cas ? |
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Joulia
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14807 réponses |
Posté - 02 mars 2005 : 23:22:46
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Citation :
Il m'a faxé un courrier de Répartition des Charges datés de 2002, adressé aux propriétaires, qui ne stipule pas précisément ce qu'incombent les Charges et ce qui est réellement à la charge du locataire. Par contre, le montant total correspond bien à ce qui m'est retenu...Sachant qu'il y a eu une réfection de Façades...!!!
Pas de problème : Voici le décret listant les charges récupérables sur les locataires: VoDécret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur018.asp )
Faites le tour de ce qu'on vous charge et comparez avec la liste du décret. En dehors de ces charges, tout le reste est payable par le bailleur ! Un ravalement n'est jamais facturé aux locataires !!!!Il est d'usage de compter la TEOM au prorata du nombre de mois restés dans l'appart (bien que cela ne soit pas précisé clairement dans la loi : voir nombreux posts a ce sujet).
Si le bailleur refuse de vous fournir les infos requises, après LRAR et éventuellement une dernière mise en demeure, alors saisir le TI pour un injonction de faire.
C'est effectivement à lui d'organiser la visite chez le syndic (si besoin est mais êtes-vous sûre de bien savoir ce que vous voulez regarder ????) - A mon avis, les relevés de compte envoyés aux proprios par le syndic détaillent tous les comptes de charges par nature et c'est suffisant pour déterminer quelles sont vos charges et quelles sont celles pour le bailleur.
N'oubliez pas la fonction "recherche" en cliquant en haut à droite de cet écran. Votre question a probablement été discutée dans le passé et vous pourrez alors visualiser toutes les discussions s'y rapportant. MERCI |
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CaroB
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 08 mars 2005 : 18:26:53
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 mais le problème, c'est que le relevé adressé que l'on nous a fait suivre ne détaille rien de rien.
Il y a juste un intitulé "Charges générales", suivi d'un montant que l'on nous demande de régler en intégralité... Bizarre, non ?? |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 09 mars 2005 : 08:56:11
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Non c'est pas bizarre : il n'a pas envie de faire le boulot et que ce soit trop transparent !!! donc surtout ne pas baisser les bras et ...
Comme vous etes plus tetue que lui et que vous avez la loi pour vous, reclamez par MISE EN DEMEURE la repartition des charges par nature.
Sans ce document vous ne payez rien bien evidemment (pas de soucis, vous pourrez justifier avec vos accuses de reception vos differentes demandes).
si pas de reponse sous 8 jours (a noter dans la lettre), alors menacez de saisir le TI, et faites le !!! c'est gratuit et ils seront dans l'obligation de vous les fournir (et si peuvent pas ==> alors devront vous rembourser ... ca vaut le coup non ???).
Allez, courage ! |
Edité par - Joulia le 09 mars 2005 08:57:42 |
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Renouvellement de Bail et Régul de Charges
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