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alisec
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 02 mars 2005 : 16:29:26
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Bonjour,
Notre syndic vient d'envoyer à tous les copropriétaire un appel de fond nous demandant de payer les charges à la place d'un copropriétaire défaillant.
Cette défaillance concerne un appel de fond datant de plus de quatre mois. Le syndic vient seulement d'engager une procédure auprès du TGI, apparemment sur le fond et pas en référé (il n'a pas prévenu le conseil syndical).
Vu son délai de réaction, est-ce qu'on peut mettre en cause la responsabilité du syndic ?
Je précise que nous avons d'importants problèmes avec ce syndic.
Merci pour toute réponse
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 02 mars 2005 : 21:55:17
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Bonsoir Alisec,
S'il s'agit bien d'un seul appel de fonds avec 4 mois de retard, cela vaut-il vraiement la peine de faire une procédure et qui plus est au TGI.
Un seul copropriétaire retardaire dans le paiement de ses charges ne justifie pas, sauf cas exceptionnel, à un appel de solidarité des autres copropriétaires.
Le copropriétaire débiteur refuse-t-il de payer par mauvaise foi, contestation des charges, du bien fondé de l'appel, par problème financier ?
Un des membres du conseil syndical est-il aller discuter du problème avec ce débiteur ?
Par ailleurs, le syndic n'a pas besoin de l'autorisation du conseil syndical ou d'une assemblée pour engager une telle procédure.
Quant à mettre la responsabilité du syndic en cause, cela me parait à première vue être complétement déraisonnable.
Cordialement
Cyril 
Copropriété : Loi 10/07/1965 - Décret 17/03/1967 | Location : Loi 06/07/1989 |
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alisec
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 02 mars 2005 : 23:15:35
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Bonsoir Cyril,
Merci pour votre réponse. Je vais préciser.
Il s'agit d'un copropriétaire possédant une part importante de l'immeuble (environ 25%). Sa défaillance pose de vrai problèmes de trésorerie à la copropriété, sur fond de travaux récents et à venir très coûteux. A vrai dire, nous ne somme pas très loin de la faillite.
Ce copropriétaire a un contentieux avec le syndic; il a donc gardé une partie de ses charges (il doit désormais 15 000 EUR) et lancé une procédure devant le TGI contre le syndic.
Nous ne reprochons pas au syndic d'avoir engagé la procédure, au contraire, mais d'avoir traîné à le faire et de ne pas y mettre autant de volonté qu'il le devrait. La procédure au TGI est longue; un simple référé aurait sans doute suffit pour obliger le défaillant à payer.
Pour être franc nous avons l'impression que ce syndic, qui a d'ores et dejà prévenu qu'il ne se représenterait pas à la prochaine AGO, cherche à "plomber" la copropriété.
Plus précisément, ma question est : si nous nous retrouvons en cessation de paiement, est-ce qu'on peut se retourner contre le syndic pour avoir manqué à l'un de ses devoirs premiers, la perception des charges.
Merci d'avance,
Cordialement,
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 mars 2005 : 23:31:32
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Quatre mois est un délai tout à fait normal pour engager une procédure de recouvrement de charges. Il montre même une relative diligence.
A vous lire, on peut penser qu'il s'agit de l'appel du 1er octobre dernier. Si l'exercice se termine au 31 décembre 2004, le référé spécial ne présente aucun intérêt puisqu'il s'agit du dernier appel de l'exercice. Le déchéance du terme est sans objet.
Le référé provision classique pose aussi problème si l'assemblée est proche. L'approbation des comptes va transformer les dépenses en charges et annuler le provisions. Personne ne semble penser à ce détail qu'on appelle habituellement une novation !
Il arrive toujours un moment ou un pinaillage juridique se présente comme une réalité tangible et bassement matérielle
Plutot que de chercher noise à votre syndic qui semble faire très bien son travail, appuyez son action !
Voyez en particulier s'il a inscrit l'hypothèque du syndicat sur le lot du débiteur. Vous aurez ainsi fait quelque chose d'utile. |
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alisec
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 03 mars 2005 : 00:52:13
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Bonjour,
Merci pour votre réponse. Il s'agit a priori d'une part d'un appel de charge normal, de l'autre d'un appel exceptionnel pour travaux. Je dis a priori car nous n'arrivons pas à savoir exactement ce qu'il en est.
Nous ne cherchons pas noise à notre syndic. Mais à force de négligences, il est en train de couler notre copropriété.
J'ai beau tourner ça dans tous les sens, je ne comprend pas vos termes juridique. Seriez-vous assez aimable pour traduire pour un non initié ?
Cordialement, |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 03 mars 2005 : 01:50:07
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| JPM, pourriez indiquer en quoi, dans ce cas, une inscription à ce stade de l'hypothèque légale présente un intérêt dans la mesure où le syndicat jouit de son privilège ? Pour l'instant il n'y a pas d'autre créance que des charges impayées. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 mars 2005 : 08:49:45
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Pour P F Barde :
L'inscription hypothécaire conserve son intérêt pour des raisons qui peuvent aller ensembles ou séparément.
Le privilège est occulte. Si le débiteur est susceptible de subir une procédure collective, le syndicat peut parfaitement être informé trop tard.
La garantie du privilège est plus restreinte tant pour la nature des créances que dans le temps
Pour Alisec : vous parlez de référé. Le nouveau référé tant vanté a pour avantage de permettre au syndicat d'obtenir la déchéance du terme pour les provisions à venir/ Exemple : Dupont n'a pas payé la 1ere provision dûe au 1er janvier. Il peut être condamné à payer cette provision ( 1000 € mais aussi, dès maintenant, les 3 provisions suivantes soit 1 000 + 3 000 = 4 000.
S'il n'a pas payé la 4e, celle d'octobre, la déchéance du terme est sans intérêt puisqu'il n'y a plus d'autre provision à venir pour l'exercice.
Et précisément dans le temps, les expériences cuisantes commencent à apparaître : le syndicat a obtenu un jugement mais pour des raisons diverses l'exécution a tardé et la vente sur saisie immobilière intervient plus de cinq années après. Le privilège tombe pour les créances les plus anciennes et parfois pour le tout.
Dans ce cas on ne doit pas se limiter à l'hypothèque conservatoire, il faut inscrire une hypothèque judiciaire. Encore faut-il qau'il n'y ait pas un gros créancier en premier rang.
Au final : pourquoi certaines banques créancières semblent-elles laisser en plan des exécutions par saisie immobilière ? Pour faire tomber le privilège, pardi ! Il reste bien des charges ordinaires impayées, mais les travaux d'il y a quelques années passent au travers. Une question sur UI l'a montré récemment. |
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 05 mars 2005 : 18:18:23
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Bonsoir,
Effectivement, le délai d'action me paraît trop lent.
Si le copropriétaire possède 25 % des tantièmes, il doit sûrement percevoir des loyers ? Il faut les saisir d'urgence.
D'autre part, il faut tenter une injonction de payer.
Ne ps tergiverser où se lancer dans des considérations justes et à faire sur les privilèges et hypothèques sans agir concrètement dans le même temps. |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 06 mars 2005 : 15:04:12
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JPM
Si une procédure collective doit être envisagée , l’inscription de l’hypothèque légale s’impose en effet. Pour le reste, je suis plus sceptique. Tant qu’il n’y a pas de créances à recouvrer autres que les charges : intérêts de retard, dommages-intérêts ou autres et tant que le privilège s’applique (deux ans en premier rang, puis deux ans en concurrence avec le prêteur de deniers), on peut se contenter de ce dernier. Il ne faut pas oublier qu’en présence d’échéances successives, il faut continuellement réactualiser le montant de l’hypothèque inscrite. En l’occurrence, je pense qu’on pourrait attendre d’obtenir un titre avant d’inscrire cette hypothèque.
Hes,
Avant l’assignation devant le tribunal, il y a dû y avoir mise en demeure et sommation par huissier. Assigner après quatre mois seulement, cela est en fait plutôt rapide et justifié par le montant des impayés. Si le copropriétaire défaillant a décidé de ne pas payer, l’injonction sera totalement inefficace : il lui suffira de faire opposition pour imposer une procédure contradictoire et ce ne sera qu’une perte de temps. Il faut saisir les loyers, certes, mais on ne peut le faire qu’après l’obtention d’un jugement.
Alisec,
Ne vous trompez pas d’adversaire. Vous en prendre au syndic, dont l’incurie que vous lui reprochez n’a rien d’évident, ne fera que compliquer inutilement les choses. Le syndic actuel a l’intention de démissionner : l’urgence est plutôt de trouver un nouveau syndic qui acceptera de gérer votre copropriété en difficulté. Ce sera peut-être difficile. Par ailleurs, si le copropriétaire défaillant a pris l’initiative d’attaquer (le syndic ? à quel titre ?), il a peut-être un motif qu’il serait intéressant de connaître. Là réside peut-être la faute du syndic, s’il y a faute. La situation est probablement beaucoup plus compliquée que vous ne le pensez. : cela rendrait toute action en référé inopérante et pourrait expliquer que le syndic ne veuille pas se représenter.
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Appel de fond "spécial copropriétaire défaillant"
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