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 Sujet  |
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gengis
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 03 mars 2005 : 14:20:54
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Bonjour,
On parle de fortes baisses de prix à Paris, 5-6-7 et 8ème, à priori confirmées par le site http://www.pap.fr
Info ou intox?
Cordialement,
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 03 mars 2005 : 17:32:45
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Les stats du pap ne sont pas fiables.
Le même cas de figure s'était déjà produit il y a environ 9mois avec des % négatifs pendant qques semaines. Puis tout était rentré dans l'ordre avec des % en hausse.
Il faudrait attendre au moins 1mois avant de voir si leurs stats veulent ou non dire quelque chose.
bp |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 05 mars 2005 : 00:47:47
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Citation :
Initialement entré par bprudhon
Les stats du pap ne sont pas fiables.
Le même cas de figure s'était déjà produit il y a environ 9mois avec des % négatifs pendant qques semaines. Puis tout était rentré dans l'ordre avec des % en hausse.
Il faudrait attendre au moins 1mois avant de voir si leurs stats veulent ou non dire quelque chose.
bp
Ah oué ? Et vous vous basez sur quelle argumentation pour avancer qu’elles ne sont pas fiables ??
Il suffit juste de prendre la peine de lire ceci :
Grâce aux centaines de milliers d'annonces de particuliers que nous publions, nous sommes en mesure de vous proposer la valeur indicative des prix de ventes et de locations au m² d'un bien immobilier
Source : http://www.pap.fr/Eval/cote.asp
Elles le sont, puisqu’elles sont faites sur les ventes passées et conclues dans et grâce au journal… Lorsque l’on prend ces données, il ne faut pas oublier qu’elles sont juste le reflet d’une partie du marché, à savoir, uniquement les ventes de particuliers à particuliers qui passent par ce journal, et non le reflet du marché complet…Mais pour cela, il suffit de lire ce inscrit ci-dessus…
Cette tendance de prix donnée est un peu plus rapide et réactive que les chiffres réels des ventes publiés par la chambre des notaires… En gros pour avoir les résultats du 4eme trimestre 2004, il va falloir attendre au moins juin 2005…Et franchement, savoir qu’en Décembre 2004, le prix du m² de tel arrondissement était de xxx € n’a pas beaucoup d’intérêt pour un acheteur quand en effet on est en juin !
Cordialement
Lo |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 06 mars 2005 : 12:09:09
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| Lo, vous indiquez vous-même les raisons pour lesquelles les tendances données par PaP ne sont pas fiables : n'est prise en compte qu'une partie du marché. De plus, qu'est-ce qui est pris en compte : les prix figurant sur les annonces ou les prix auxquels les affaires ont effectivement été concues ? Les premiers sont à manier avec une extrême prudence car dans la quasi totalité des cas ils sont plus ou moins fortement négociés et, lorsque l'affaire n'a pas été conclue, ils n'ont aucune valeur. S'il s'agit des seconds, PaP ne les connaît que si ses clients les lui communiquent, ce qu'il ne font pas tous, de loin s'en faut, et n'a aucun moyen de les vérifier. Seuls les notaires ont les moyens de fournir des statistiques fiables. |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 06 mars 2005 : 18:56:56
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P.F.Barde,
J’ai toujours pris ces chiffres pour une tendance du marché et non pour les chiffres officiels… Ils ne sont répertoriés que sur une durée d’un an max, alors que ceux des notaires sont consultables pour des années… Peut être me trompais je alors … ?
Bref, je fais la différence entre tendance et résultat réel…Je mets les données du pap dans les tendances…. Celles des notaires dans résultat réel…
Cordialement
Lo |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 07 mars 2005 : 13:10:48
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Lo ,
Quelques données n'ont jamais fait une "tendance". Comment pouvez vous croire des chiffres (genre -10%) alors que 8j auparavants ils étaient tous positifs ?? Non c'est pas raisonnable. Il s'était passé exactement passé la même chose l'été dernier : le pap avançait comme en ce moment des baisses dans quasiment tous les arrondissements y compris dans certaines villes de provnce. Et le bilan 2004, c'est quoi ?? que des augmentations.
On peut faire dire n'importe quoi aux chiffres. Exploiter correctement une base de données ne s'improvise pas. Et pour le pap il règne une opacité en la matière digne d'une eau de boudin.
Les résultats du pap tiennent plus de l'artefact que de la réalité !
bp |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 07 mars 2005 : 13:56:08
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Personnellement je ne les (chiffres du pap) prends pas pour ceux donnés par la chambre des notaires… Donc je ne pense pas faire une confusion… Maintenant je peux comprendre, qu’on puisse les confondre avec ceux de la chambre des notaires…
Cordialement
Lo |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 08 mars 2005 : 10:18:34
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Citation :
Initialement entré par Lo_
Personnellement je ne les (chiffres du pap) prends pas pour ceux donnés par la chambre des notaires… Donc je ne pense pas faire une confusion… Maintenant je peux comprendre, qu’on puisse les confondre avec ceux de la chambre des notaires…
Cordialement
Lo
Vous n'avez pas répondu : Une baisse a déjà été annoncée courant 2004. Pourquoi celle-ci annoncée en 2005 serait plus significative ?
Merci |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 08 mars 2005 : 20:36:49
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Citation :
Initialement entré par perestroika
Citation :
Initialement entré par Lo_
Personnellement je ne les (chiffres du pap) prends pas pour ceux donnés par la chambre des notaires… Donc je ne pense pas faire une confusion… Maintenant je peux comprendre, qu’on puisse les confondre avec ceux de la chambre des notaires…
Cordialement
Lo
Vous n'avez pas répondu : Une baisse a déjà été annoncée courant 2004. Pourquoi celle-ci annoncée en 2005 serait plus significative ?
Merci
Pour répondre il faut :
1) Une question
2) Des compétences dans le domaine questionné
3) Envie de répondre
J'ai relu le sujet, il n'y a pas de question...
Cordialement
Lo |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 09 mars 2005 : 13:42:44
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Je vois que j'ai visé juste.
Cordialement comme vous dites. |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 09 mars 2005 : 15:51:34
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Lo vous êtes pas mal gonflé :
Subitement vous n'avez pas les compétences pour répondre alors que vous sembliez les avoir pour parler des chiffres du pap.
Par ailleurs il me semble que Peres a bien posé une question à moins que "Pourquoi celle-ci annoncée en 2005 serait plus significative?" n'en soit pas une (va alloir falloir que je revoie ma grammaire de base)
La raison 3 est largement suffisante et compréhensible, les 2 premières étant de trop est incompréhensibles.
bp |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 00:13:58
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Subitement vous n'avez pas les compétences pour répondre alors que vous sembliez les avoir pour parler des chiffres du pap.
La compétence dont j’ai usé pour parler des chiffres du pap est la compréhension de ce que je lis…
J’ai compris que la valeur indicative = différente de valeur réelle constatée
Ce que j’ai compris et tenté d’expliquer :
Une valeur indicative donne une tendance… j’ai déjà précisé que cette tendance est donné sur 1 an max par le journal en question…
Une valeur réelle constatée donne ce qui est diffusé par la chambre des notaires… J’ai déjà précisé que ces valeurs étaient consultables sur plusieurs années…
J’ai aussi précisé que je pouvais comprendre qu’on confonde les deux et que, pour ma part, je faisais un distinguo entre les deux… cf mes posts des 5 et 7 mars…
Par ailleurs il me semble que Peres ait bien posé une question à moins que "Pourquoi celle-ci annoncée en 2005 serait plus significative?" ne n'en soit pas une (va falloir que je revoie ma grammaire de base)
Répondre à une question implique qu’elle ait été posée auparavant… Commencer un post par « vous n’avez pas répondu à la question », en ne la posant qu’à ce moment là… n’a pas de rapport avec le sujet du départ, pour ce qui est de ma compréhension… Le sujet de départ était : de prendre une forte baisse dans 4 arrondissements de paris annoncées, par des valeurs indicatives du pap, pour des valeurs réelles et constatées…
Je viens de prendre la peine de vérifier :
Chiffres donnés d’après les annonces du pap :
« Forte baisse » du 5eme : (valeur indicative sur 1 an, du prix moyen): + 2.36%
« Forte baisse » du 6eme : (valeur indicative sur 1 an, du prix moyen): - 4.06%
« Forte baisse » du 7eme : (valeur indicative sur 1 an, du prix moyen): - 0.80%
« Forte baisse » du 8eme : (valeur indicative sur 1 an, du prix moyen): + 4.41%
Source :
http://www.pap.fr/Eval/cote.asp
Chiffres de la chambre des notaires pour le 3eme trimestre 2004 (derniers disponibles) par rapport à un an auparavant, chiffres établis d’après toutes les sortes de ventes réelles :
5eme : + 10.3%
6eme : + 14.6%
7eme : + 5.5%
8eme : + 6.5%
Source :
http://www.paris.notaires.fr/art.php?cID=289&nID=726
Je terminerais par le fait que je n’ai pas interprété ces différents chiffres, j’ai juste mis l’accent sur la différence entre valeurs indicatives et valeurs réelles constatées. cf mes posts.
Lo vous êtes pas mal gonflée :
Peut être le suis-je à vos yeux, mais à mes yeux, je ne l’ai pas été pour ces contributions là… cf posts des 5, 7 et 8 mars.
La raison 3 est largement suffisante et compréhensible, les 2 premières étant de trop est incompréhensibles.
Là, j’ai pas saisi le sens de votre phrase…
NB : lorsque j’écris « cordialement » c’est que je le pense…. Sinon je ne l’écris pas… Etre faux cul ne m’avancerait pas à grand-chose et ce n’est pas un défaut que l’on m’octroie d’habitude… Mais vous vous en doutez, des défauts, j’en ai d’autres…
Cordialement
Lo |
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PAP
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 10 mars 2005 : 11:25:05
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Bonjour,
Nous venons de prendre connaissance d’un débat autour des statistiques de notre site Internet www.pap.fr et nous tenions juste à apporter quelques précisions sur les chiffres que nous publions.
Les chiffres enregistrés dans notre base ne sont pas ceux qui figurent dans les annonces, mais ceux que nous communiquent les propriétaires lorsqu’ils annulent leur annonce. Il s’agit donc de données déclaratives à l’instar de ce que pratiquent les instituts de sondage lors des dimanches d’élection (sondage sortie des urnes) et qui permettent d’avoir des données assez fiables dès 20 heures, alors que tous les bulletins ne sont pas encore dépouillés.
Sur l’année 2004, nous avons publié 140.000 annonces distinctes de ventes. Sur ces 140.000 annonces près de 122.000 ont débouché sur une transaction grâce à nous (Site Internet + journal De Particulier à Particulier). Sur ces 122.000 annonces, 96.000 propriétaires ont accepté de nous communiquer le prix auquel ils avaient vendu. C’est ce prix qui se retrouve dans notre rubrique http://www.pap.fr/Eval/cote.asp
Notre base est alimentée toutes les 10 minutes, du lundi au vendredi, de 9h00 à 18h00 et la mise à jour des données d’évaluation se fait une fois par semaine. Il peut donc arriver qu’une baisse soit enregistrée en fonction des ventes que nous avons enregistrées sur la semaine qui précède sans que cela signifie que le marché soit orienté à la baisse. De même que l’indice CAC 40 peut baisser entre 10h00 et 14h00 et finir à la hausse sur la journée de cotation. Il ne faut pas perdre de vue que le marché immobilier est inerte et que ses tendances doivent s’apprécier sur la durée. Et cela est d’autant plus vrai sur des arrondissements ou il y a peu de volume comme le 6ème arrondissement, où quelques transactions peuvent suffire pour modifier la tendance.
S’agissant de la représentativité de nos chiffres, ils reflètent le marché de la transaction de particulier à particulier qui représente à lui seul un peu plus d’une vente sur deux en France.
Sur le volume de transactions enregistrées (entre 90.000 et 100.000 par an), c’est la deuxième plus grosse base de données immobilières derrière celle des notaires qui, comme l’a relevé l’un des intervenants du forum, souffre d’un décalage de 6 à 9 mois avec le marché. Si son exhaustivité en fait la source la plus fiable du marché, il ne faut pas perdre de vue qu’elle n’enregistre pas les montants des commissions versés aux agences immobilières et qu’elle reflète donc les sommes encaissées par les vendeurs et non les prix payés par les acquéreurs.
En espérant que ces quelques précisions permettront d’éclairer votre débat.
Cordialement,
Grégoire BERTHOU
Directeur de la Communication
Groupe De Particulier à Particulier
www.pap.fr
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Bed27fr
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 12:17:55
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Merci beaucoup pour ces clarifications.
Dommage cependant que cela ne soit pas précisé sur la page en question(ou alors je l'ai loupé).
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Nicolas |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 12:30:54
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Donc je corrige mon erreur :les valeurs du pap ne sont pas que des valeurs indicatives, elles sont aussi réelles… En ne considérant que les ventes de particuliers passant par le journal qui divulguent leurs prix de vente.
Après avoir été jugée «gonflée»… Maintenant j’vais lire que j’ai le bras long peut être…?? 
Bref…
Cordialement
Lo |
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Debutant
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 13:10:46
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Citation :
Initialement entré par PAP
Bonjour,
Il peut donc arriver qu’une baisse soit enregistrée en fonction des ventes que nous avons enregistrées sur la semaine qui précède sans que cela signifie que le marché soit orienté à la baisse.
Grégoire BERTHOU
Directeur de la Communication
Groupe De Particulier à Particulier
www.pap.fr
Bonjour Mr,
Je tenais à vous remercier pour votre clarification. Toutefois, votre méthodologie ne m'apparaît pas clairement. Comment les ventes d'une seule semaine peuvent-elles "fausser" votre indicateur ? En effet votre indicateur fait état de 3 périodes : 3 mois, 6 mois, 1 an. Est-ce à dire que vous comparez semaine/semaine, cad par ex que la 2nde semaine de fev 2005 rapportée à celle de fevrier 2004 donne la variation annuelle ? La volatilité de l'indice serait alors expliquée. Mais la méthodologie pourrait alors être un sujet de discussions assez sérieuses.
Merci de bien vouloir nous éclairer, tout en m'excusant par avance de n'avoir pas compris votre méthode de calcul.
Respectueusement. |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 13:30:43
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Il peut donc arriver qu’une baisse soit enregistrée en fonction des ventes que nous avons enregistrées sur la semaine qui précède sans que cela signifie que le marché soit orienté à la baisse
Par ailleurs :
96.000 propriétaires ont accepté de nous communiquer le prix auquel ils avaient vendu
Je suppose que ces 96000 concernent la France entière. Ce qui ramené à l'échelle d'une région et pire d'une ville réduit grandement l'échantillon. Alors que dire d'un arrondissemnt !? D'où la remarque du PAP :
Et cela est d’autant plus vrai sur des arrondissements ou il y a peu de volume comme le 6ème arrondissement, où quelques transactions peuvent suffire pour modifier la tendance.
Conclusion logique : Il peut donc arriver qu’une baisse soit enregistrée en fonction des ventes que nous avons enregistrées sur la semaine qui précède sans que cela signifie que le marché soit orienté à la baisse
CQFD
Cela dit même dans le 6è les prix ne peuvent pas monter jusqu'au ciel ...
bp |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 14:54:25
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| Une baisse a déjà été annoncée courant 2004. Pourquoi celle-ci annoncée en 2005 serait plus significative ? |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 15:19:56
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Hypothèse 1…
Il suffit que l’ « on » entende que les prix baissent…. Et « on » s’empresse de vendre pour ne pas se retrouver avec une énorme moins value… Tous les « on » qui mettent en vente augmentent le nombre d’offres, pour une demande identique… Résultat, les « on » font inverser la tendance… (Encore elle ! lol) = baisse des prix du marché…
Hypothèse 2…
A force de monter, les prix donnent le tournis et la capacité d’emprunt des ménages, même si l’on rencontre des crédits sur 25 ans et des taux très bas, fait qu’elle atteint ses propres limites… Les gens décident donc d’attendre quelques temps…Le marché se trouve donc avec moins de demandes et toujours le même nombre d’offres = baisse des prix du marché…
Hypothèse 3…
A chaque vague haute, son creux de vague… Nous sommes depuis un moment en haut de la vague… On attend donc le creux…En annonçant une baisse… Du coup on peut enclencher l’hypothèse 1...ou la 2 ...
Cordialement
Lo |
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Kayser Sauze
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 14 mars 2005 : 15:49:53
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Pas la peine de lire les dernières tendances des derniers journaux ou organismes à la mode. Faites vous une idée, vous-mêmes. Or, il y a peu de chance que les prix dégringolent comme au début des années 90. Pourquoi? Parce que partout dans le monde occiental, les prix de l'immobilier ont tendance ( ) à être élevé et à le rester. On sait ce qu'il en est de Londres, Madrid et Barcelone en 10 ans sont devenu plus cher que Paris. Certes, l'évolution à la hausse sera certainement moins spectaculaire que ces dernières années pour diverses raisons notamment boursière même si celle-ci peine à offrir d'aussi belles opportunités qu'avant mais ils continueront de grimper de manière, disons, plus logique. En revanche, malgré des taux à 1% au Japon, ceux-ci ont peu de chance de voir leur évolution à nouveau à la baisse. Et compte tenu du déficit américain, ils ne pourront pas rester en l'état. Greenspan les a déjà relevés un peu mais ça n'a pas eu l'effet escompté ni mécaniquement ni psychologiquement. Il est fort probable qu'il n'en restera pas là.
Mais, tout ceci n'est qu'un avis personnel. |
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Baisse de prix à Paris
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