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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
 Posté - 12 mars 2005 : 15:11:31
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Voici un exemple simple concernant le recouvrement des impayés :
- relance simple : 10 euros, à la charge des copropriétaires,
- 1 relance AR : 20 euros à la charge du copropriétaire débiteur
- Dernière mise en demeure AR : au temps passé, également à la charge du copropriétaire débiteur
- Remise du dossier à l'avocat : 200 euros, toujours à la charge du copropriétaire débiteur....
C'est en l'occurrence sur la base de ces clauses que m'ont été facturés quelques 220 euros, objets de ce post.
Or, non seulement une telle imputation au débiteur semble contrevenir au point 7 de la recommandation 96-01 de la commission des clauses abusives, mais, et c'est ce qui me choque le plus, le syndicat ne tire lui-même aucun profit d'un tel dispositif puisque ces prestations, aux barêmes manifestemment exhorbitants, ne prévoient même pas un calcul et une reversion à la copropriété des intérêts de retard.
On en perçoit donc la conséquence : face à des copropriétaires débiteurs, le syndic s'engraisse au dépend de la copropriété - et du copropriétaire débiteur - sur des montants sans aucun rapport ni avec le cout raisonnable des relances effectuées, ni avec le réel préjudice subi par le syndicat à raison de ces impayés, préjudice dont, de surcroit, ces clauses ne prevoient pas réparation.
Voilà..j'espère être à peu près clair et ne pas dire trop de bétises. Mais j'irais même plus loin. Si moi-même ayant été débiteur et facturé sur la base de clauses à mon avis abusives, je refuse d'acquitter ces frais (hormis frais de timbre de la 1ere relance AR, intérets..etc..), que fait le syndic s'il refuse de s'asseoir sur ses propres abus ?
Il incite le syndicat à poursuivre l'ancien débiteur en justice, pour obtenir le paiment de ces frais. Bref, il engage donc au nom du syndicat des frais supplémentaires pour une cause manifestement assez bancale mais, pire, qui ne rapportera rien au syndicat lui-même.
D'où mon souhait d'amener les copropriétaires à statuer sur cette clause - mais également d'autres du contrat de syndic, lequel ne fait malheureusement jamais l'objet d'une négociation (je mets de côté le président du CS, cousin du syndic...).
Donc, puis-je demander(dans les formes et délais requis) que soient mis à l'ordre du jour ce type de délibération, par exemple :
Mr TOTO demande que la clause N° X du contrat de syndic soit conformée à la recommandation N° XX de la commission....et que se trouvent suprimées...etc..etc..
Si cela est possible, c'ce serait d'un grand intérêt puisque cela obligerait les copropriétaires à préter une attention particulière à ce contrat, ce qui n'est jamais fait en AG.
Mais (2° question), puis-je dans ce cas préciser que ces différentes demandes de délibérations devront être évidemment effectuées avant le renouvellement du contrat de syndic ?
De manière générale, puis-je préciser l'ordre et le rubriquage des délibérations soumises, comme celles par exemple qui, pour la même raison, devraient se trouvées placées avant l'approbation des comptes ou le quitus au syndic ?
J'espère être à peu près clair.
Merci de votre aide.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 mars 2005 : 00:21:04
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Commentaires des indications de Spinoza (je ne parle pas des montants mais seulement des principes et règles.
- relance simple : 10 euros, à la charge des copropriétaires : parfaitement légal. Les frais de relance restent à la charge des copropriétaires, c'est à dire du syndicat.
- 1 relance AR : 20 euros à la charge du copropriétaire débiteur : la relance AR n'existe pas. La mise en demeure, seule, existe. Si c'est une véritable mise en demeure OK. Sinon : inutile et frustratoire. Il n'y a pas lieu dans un premier temps de l'imputer au débiteur. Mais elle pourra l'être si c'est une mise en demeure.
- Dernière mise en demeure AR : au temps passé, également à la charge du copropriétaire débiteur : même observations que dessus. Si la première est une véritable mise en demeure, la seconde est inutile, et vice versa.
- Remise du dossier à l'avocat : 200 euros, toujours à la charge du copropriétaire débiteur.: le libellé est stupide. Il faut parler de constitution de dossier de recouvrement. C'est un réel travail qui doit être minutieusement effectué. Temps nécessaire minimum 1 heure par une personne compétente, et plus si c'est le cabinet qui lève la fiche hypothécaire par exemple. Le principe de la rémunération n'est pas contestable. Ne pas oublier qui si le dossier est bien constitué le temps de travail de l'avocat est réduit d'autant. Dans des affaires modestes, un avocat met parfois deux heures à reconstituer correctement les comptes et vérifier les pièces, demander celles qui manquent etc. L'imputation immédiate ne doit pas être effectuée.
Sur Citation :
7. De faire supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndic à l'occasion des frais de relance et de recouvrement
La recommandation, antérieure au décret du 27 mai 2004, est obsolète. Le statut permet désormais, sous certaines conditions, l'imputation au débiteur des frais nécessaires de recouvrement. Ce qui montre que la recommandation, parfaitement démagogique, était infondée.
Il est absurde de laisser au créancier l'intégralité des frais de recouvrement, a fortiori quand il s'agit d'une institution collective qui ne poursuit aucun but marchand ou financier. Il ne faut pas non plus laisser au créancier une entière liberté de ce chef. Il faut raison garder.
Et sur le tout : il faudra arriver à faire comprendre aux magistrats que la preuve de la qualité de copropriétaire du débiteur ne peut résulter que de la production de la liste officielle des copropriétaires. Dupont peut être propriétaire sans être copropriétaire et son vendeur Durand peut être encore copropriétaire bien qu'ayant vendu son lot depuis cinq mois.
Sur la fiche hypothécaire vous trouverez Dupont, même si le notaire a oublié de notifier au syndic le transfert de propriété du lot ! |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 13 mars 2005 : 14:52:06
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Merci JPM de vos longues explications.
Mais ma question est plutôt de savoir si on peut exiger que ces différents points (une dizaine en réalité dans le contrat de syndic ) soient mis à l'ordre du jour de la prochaine AG pour s'y trouver discuté.
Ex: Mr toto demande que les honoraires sur travaux exceptionnels, aujourd'hui calculé sur une base fixe de 4%ht, soit remplacé par le barème à taux degressif suivant: .....
Mr toto demande que les relances AR à répétition soient remplacées par une simple et unique mise en demeure AR, facturée 10 €TTC, et imputée au copropriétaire débiteur...
etc..
J'imagine que l'inscription de ce type de délibération est tout à fait possible dans un ordre de jour. Mais il est evidemment nécessaire qu'elles soient abordées avant d'aborder le renouvellement du syndic suivant contrat joint.
Donc, peut-on exiger que ces points soient examinés avant le renouvellement du mandat ?
La même question vaut pour l'approbation des comptes, où je souhaiterais pouvoir attirer, toujours par un jeu de délibérations, l'attention des copropriétaires sur plusieurs points AVANT qu'ils n'approuvent aveuglément ces comptes. L'avantage des délibérations est évidemment que chacun doit statuer sur le point précis qui est abordé..
Est-il donc possible de faire ce type de demande de mises à l'ordre du jour, et ceci dans un ordre précis, correspondant au découpage de l'ordre du jour ?
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Edité par - spinoza le 14 mars 2005 15:11:05 |
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