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canneton
Contributeur actif
48 réponses |
 Posté - 04 mars 2005 : 14:40:44
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Bonjour,
je viens d'acheter un appartement il y a deux mois (copropriété de 3 personnes), et j'ai appris qu'un ravalement de facade avait été voté il y a 3 ans, mais non réalisé. Ces travaux devraient démarrer d'ici la fin de l'année 2005.
La personne qui a vendu mon appart à un marchand de biens (qui me l'a vendu ensuite) était syndic bénévole. Dans le réglement de copropriété, il est stipulé que les travaux sont dûs par les propriétaires au moment du vote, que les travaux aient été réalisés ou non. Au moment de la vente, cette personne a écrit au notaire au nom du syndic pour dire qu'elle était en règle avec toutes les charges et travaux en cours, alors qu'elle n'avait fait aucun versement... Que faut-il faire ?
Autre problème. Le propriétaire du rez-de-chaussée est en redressement judiciaire. Il n'habite pas dans la région, et refuse systématiquement tout courrier en A/R (alors que son locataire lui envoie son chèque tous les mois à la même adresse). Comment lui faire payer sa part du ravalement si nous n'arrivons pas à le joindre (environ 100 millièmes) ? Il faudrait lui envoyer un huissier pour lui notifier le courrier, puis demander peut-être à faire une saisie sur loyer ?
Pour courronner le tout, le syndic actuel vient de m'annoncer qu'il mettait son appartement en vente, et que je devais reprendre le syndic.
Belle entrée en matière pour une première fois !
Que faut-il faire ? Quelles précautions faut-il que je prenne ? Comment faire payer tout le monde ?
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 05 mars 2005 : 18:06:37
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Bonsoir.
Je comprends que votre ravalement a été voté il y a trois ans pour être réalisé fin 2005, soit quatre ans de délai c'est un peu long.
De plus commencer les travaux fin 2005 au début de la mauvaise saison c'est étrange.
C'est le principe ou les contrats de ravalement qui ont été votés?
D'autre part, et conformément au nouveau décret, ce serait à vous de payer les travaux, sauf stipulations contraires dans votre acte de vente que vous devez impérativement examiner.
Il est fort probable que le marché du ravalement ne soit pas encore passé.
Dans ce cas, réunissez les coprop et refaites le point sur cette opération. Je dirais même arrêtez tout pour le moment si c'est possible.
La copropriété peut tres bien changer d'avis et modifier la résolution votée si elle le décide.
Vous aurrez du mal à faire payer le coprop en liquidation judiciaire car une saisie individuelle du loyer d'une entité en redressement judiciaire me paraît difficile.
Il faut donc rester prudent avant de lancer le ravalement.
Quelle est la situation réelle ?
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Edité par - hes le 05 mars 2005 18:08:04 |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 06 mars 2005 : 13:04:26
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Situation quasiment inextricable dans laquelle la décision de ravalement est impossible à exécuter.
Il faudrait être bien certain de la clause du règlement de copropriété selon laquelle c’est le copropriétaire au moment du vote qui doit payer, quoiqu’elle soit juridiquement très douteuse, car le syndicat ne peut exiger que le recouvrement de ses créances exigibles. En l’occurrence il s’agit de savoir si le prix du ravalement est exigible. S’il l’est, c’est pour tous les copropriétaires, et non seulement pour celui qui vend son appartement. Inversement, s’il ne l’est pas, c’est également pour tous, vendeurs ou non. L’assemblée générale a-t-elle arrêté les modalités de financement du ravalement ? Si oui, les dates d’exigibilité sont déterminées par la décision de l’assemblée. Si non, le syndic a-t-il appelé les fonds correspondants auprès des copropriétaires ? Si oui, les quotes parts sont exigibles, si non, elles ne le sont pas.
J’ai le sentiment que la quote part du ravalement n’était pas encore due par le précédent copropriétaire qui a vendu au marchand de bien. Mais, en tant que syndic, il aurait dû indiquer dans sa réponse au questionnaire du notaire l’existence de ces frais à venir. Ne l’ayant pas fait il a commis une dissimulation à l’égard du marchand de bien, ce qui ne vous concerne pas. Le syndic suivant ne pouvait ignorer la décision du ravalement et le fait que la quote part du marchand de biens vendeur n’avait pas été payée. Il a à son tour commis une faute en ne le faisant pas savoir au notaire. En conclusion, je pense que vous êtes redevable de la quote part du ravalement afférente à votre appartement mais que vous avez une action contre votre vendeur et, conjointement contre le syndicat et le syndic.
Quant à la situation du copropriétaire en liquidation judiciaire, elle doit absolument être suivie par un avocat si le syndicat tient à récupérer quelque chose.
Personne ne peut vous obliger à devenir le syndic de votre copropriété. Mais si vous ne le faîtes pas, vous aurez peut-être du mal à trouver un professionnel qui veuille se charger de cet imbroglio si ce n’est à un tarif prohibitif pour seulement trois lots. Si vous faîtes appel à un syndic professionnel, il faut absolument s’assurer qu’il ait un minimum de connaissances juridiques, ce qui n’est pas le cas de la majorité des syndics de quartier. Les grands cabinets ont, eux, du personnel compétent pour suivre les affaires qui sortent de la routine.
De toute manière, il fut sans tarder faire appel à un avocat. L’adhésion à une association telle que l’ARC pourra être très utile.
Je pense que la copropriété aura tout intérêt à annuler sa décision de ravalement, ce qui ne règlera en rien votre litige contre votre vendeur et le syndic, à moins que vous ne renonciez.
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 06 mars 2005 : 17:23:45
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il faut absolument s’assurer qu’il ait un minimum de connaissances juridiques, ce qui n’est pas le cas de la majorité des syndics de quartier. Les grands cabinets ont, eux, du personnel compétent pour suivre les affaires qui sortent de la routine.
c'est marrant car on entend plus souvent des histoires drôles sur les différents forums (syndics + gestion locative) et ailleurs sur les "gros" que sur les syndics de quartier.... |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 06 mars 2005 : 20:17:55
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| On aime beaucoup taper sur les gros. C'est une tendance bien gauloise. Mais à bien regarder, les anomalies de gestion les plus graves dont on fait état sur UI concernent de petits syndics. Ce qu'on reproche aux grands groupes, à commencer par Foncia, c'est leur tarif, des contrats plutôt léonins et des méthodes standardisées. La compétence professionnelle est, elle, rarement en cause, même si certains se plairont à citer des exceptions. Nombre de petits syndics, mais pas tous bien sûr, sont au contraire en dessous de tout dès que l'on affronte un problème un peu complexe qui sort de l'ordinaire. |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 06 mars 2005 : 20:37:19
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Je partage le sentiment de PF Barde sur la faible compétence, en général, des petits cabinets, sachant que, à Paris tout au moins (je ne connais pas vraiment la situation en province), entre le gros bateau qui trace sa route standardisée et le petit syndic du coin de la rue qui opère un peu péniblement seul ou avec un ou deux employés, il y a des cabinets de structure plus ou moins familiale de taille disons humaine avec de 5 à 10-12 collaborateurs qui peuvent être de fort bonne qualité.
Marc |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 06 mars 2005 : 20:38:17
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Mais avant toutes choses, il faut savoir si ce ravalement a été voté : oui je le crois MAIS a t-il été budgété ???? Il m'est arrivé la même histoire . Pas budgeté, pas programmé, pas de planning voté lors de l'AG devenu maintenant obligatoire, cela veut dire tous les frais au propriétaire présent au moment de l'appel de fond.
LN |
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canneton
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 07 mars 2005 : 14:12:17
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Concernant le ravalement de façade :
- J'ai retrouvé des courriers de la mairie datant d'il y a 8 ans nous imposant de faire le ravalement de façade.
- Il y a 4 ans, ce ravalement a été voté, mais jamais aucun appel de fonds n'a été lancé. D'après le réglement de copropriété, les propriétaires doivent payer les travaux votés à l'AG, qu'ils soient réalisés ou non.
- Il y a 3 mois les travaux sont confirmés dans une AG, avec pour objectif de les réaliser avant la fin de l'année 2005.
Si j'ai bien compris, quoi que le syndic est pu faire à une certaine époque, ces travaux seront à ma charge puisque jamais provisionnés ?
Concernant le locataire du rez-de-chaussée, aucune assurance ne voudra prendre en charge des conflits antérieurs au contrat. On est obligé de se débrouiller tout seul.
Nous pouvons toujours prendre un avocat, mais j'ai peur que les frais de procédure nous coutent plus cher que ce qu'on pourra en tirer. Le ravalement devrait couter dans les 5000 euros, et ce propriétaire a environ 100/1000ème.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 07 mars 2005 : 23:21:50
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5 000 euros ? ou plutôt 50 000 euros ? Le premier chiffre me semble bien faible et l'autre un peu trop 
Etes-vous prêt à assumer toutes ces difficultés ou bien vous préparez-vous à fuir ces lieux au plus vite ? Je pense que vous n'avez pas dû l'acheter cher et pour cause. Maintenat faites vite le tour de tous les frais succeptibles d'augmenter votra achat et foncez.
LN |
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canneton
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 08 mars 2005 : 08:33:35
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C'est bien 5000 euros. Faut juste refaire le crépi sur un immeuble de 3 étages.
Je viens juste d'acheter mon appartement, c'est pas parce que mon voisin du rez-de-chaussée ne veut pas payer 500 euros de charges que je vais le quitter ! |
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canneton
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 08 mars 2005 : 12:00:34
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| Après vérification, notre meilleur devis est à 6000 €. |
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