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Bonjour, je suis copropriétaire dans une ASL qui représente environ 800 appartements + un centre commercial le tout sur 6 ha. Cette ASL est subdivisée en 5 copropriétés représentées chacune par un syndic. L'ASL est donc dirigée par ces 5 syndics au prorata des tantièmes représentés ( entre 6% pour un parking et 34% pour la plus grosse copropriété comprenant le centre commercial).
Il y a donc pour chaque copropriétaire 2 niveaux de gestion: 1) le syndic de sa copropriété qui établit l'ensemble des charges et impute la quote part ASL ( employés ASL, eau chaude, chauffage, espace vert etc) Comme toute copropriété, il y a en + du syndic, un CS et bien sûr des AG où l'ont doit voter à la fois sur les charges spécifiques à la copropriété mais surtout pour les charges ASL qui représentent + de 50% de celles ci! 2) l'ASL qui est dirigée par un syndic, et fonctionne avec un conseil d'association (CA composé de 3 délégués de chaque CS). 5 votants seulement aux AG, qui sont les syndics représentants les 5 copropriétes.
Ma requête: étant membre depuis 2 ans à la fois du CS de ma copropriété + du CA de l'ASL, j'ai toujours été largement minoritaire dans mes propositions.
Ces propositions n'ont qu'un seul but réduire ou justifier les charges importantes ( environ 3,5€ /m2/mois incluant parking, gardiens, eau chaude, chauffage, espaces verts etc...)
Depuis j'ai des preuves d'abus de la part du syndic qui gère l'ASL: détournement de biens et de personnels, licenciement abusifs etc.
Les membres des CS et CA n'ont jamais voulu l'écouter. Pourquoi? La plupart sont en place depuis plus de 20 ans, et ne reconnaissent aucune erreur; ce sont des mandarins.
Les copropriétaires en ont ras le bol, la + grosse copropriété avait rejeté les comptes ASL l'an passé, sans effet...
Les employés licenciés nous attaquent car bien que gérés par le syndic c'est l'ensemble des copropriétaires de l'ASL qui est le vrai employeur.
Je pensais avec le soutien d'autres copropriétaires et ex employés intenter une action en justice.
Quel motif? Abus de biens sociaux? Mauvaise gestion?
Quel tribunal? TGI de notre département?
Merci de vos réponses et aussi d'apporter éventuellement votre vécu sur un cas analogue.
Vous êtes le second UInaute à venir traiter le problème des grands ensembles immobiliers groupant un certain nombre de bâtiments qui peuvent être aussi bien des copropriétés que des monopropriétés à destination locative.
Dans votre cas il semble n'y avoir que des copropriétés.
Dans le cas précédent il y avait aussi des bâtiments appartenant à une société propriétaire bailleur et le président de l'ASL était le PDG de cette société.
Une première question est de savoir qui est le président de l'ASL qui doit être normalement l'un des copropriétaires.
Je rappelle qu'il y a en ASL classique :
des syndicataires (terminologie ASL) qui sont les copropriétaires (et les propriétaires bailleurs le cas échéant),
un syndicat (terminologie ASL) composé de syndics (terminologie ASL) qui sont des syndicataires élus par l'assemblée de l'ASL
un président de l'ASL élu par les syndics qui est le représentant légal de l'ASL. Il peut être assisté d'un professionnel immobilier qui n'a juridiquement aucun pouvoir décisionnel mais exécute des prestations pour l'ASL sur les instructions du président.
Dans les grands ensembles il est courant que les statuts de l'ASL précisent que les copropriétés sont obligatoirement représentés aux assemblées par leurs syndics (terminologie copropriété). A noter que ni les syndicats de copropriétaires ni leurs syndics ne peuvent avoir la qualité de syndicataires (sauf si une copropriété est administrée par un copropriétaire syndic bénévole ou rémunéré).
Vous indiquez que, dans votre cas, il existe un "CA ". En principe il devrait s'agir du syndicat (terminologie ASL), conseil de gestion formé par les syndics comme indiqué plus haut.
Il faudrait préciser ce que disent les statuts de l'ASL au sujet de ce CA qui n'est peut être qu'un organe informel créé de pur fait pour permettre une " liaison " entre les copropriétés et l'ASL. Dans tous les cas l'existence de ce CA est déjà une bonne chose mais il faut savoir s'il a un statut juridique précis.
Ce n'est qu'ensuite qu'il sera possible de vous donner quelques précisions au sujet de vos soucis. Sachez dès à présent que ces soucis apparaissent de plus en plus souvent dans ces grands ensembles, notamment à propos des contrats de chauffage et de production d'eau chaude et à propos des contrats d'espaces verts. Chez vous apparaissent aussi des difficultés relatives aux contrats de travail ce qui n'est pas étonnant.
Merci donc pour quelques précisions tirées des statuts de l'ASL dont l'importance est primordiale.
Examinez soigneusement vos statuts comme le préconise JPM.
Sachez aussi que les syndics représentent de droit les coprop aux asssemblées ASL, certes, mais qu'ils doivent être mandatés par les assemblées des coprop qui dictent leur conduite à l'ASL.
En particulier les coproprietés en se groupant, pourraient forcer les différents syndics de coprop à élire au Syndicat de l'ASL des copropriétaires et non des syndics professionnels , les copropriétaires reprendraient ainsi le contrôle de l'ASL.
Pour l'instant je n'ai pu avoir que les statuts de cette ASL, joint en annexe du réglement de copropriété.
Quelques extraits de ces statuts pour vous répondre: "Une première question est de savoir qui est le président de l'ASL qui doit être normalement l'un des copropriétaires" ==> Tout propriétaire ou copropriétaire est membre de plein droit de la présente association. ==> L'Assemblée Générale se compose de tous les propriétaires ou de leurs représentants, si les unités de propriété font l'objet d'une copropriété, ce sont les syndics qui représente les copropriétaires à cette AG. ==> (article 15) Le président de l'Association Syndicale peut être choisi parmi ou en dehors des syndicataires. ==> (article 16) Le président est l'agent officiel de l'Association Syndicale. ==> (article 17) Le secrétaire de l'Association Syndicale peut être choisi parmi ou en dehors des syndicataires ==> (article 18) Le secrétaire détient l'encaisse
Ces statuts déposés devant notaire et publiés au bureau des hypothèques du département ( ASL apparement inconnue suite à un mon appel au dit bureau?), datent de 1972.
1) sont-ils legaux concernant les articles 15 et 17 qui déléguent de fait l'entière gestion et responsabilité à un tiers (syndic ***) bien sûr non propriétaire?
2) le fonctionnement du conseil d'association (appellation correspondant au conseil de gestion?), défini plus tard (année 1985?) n'étant pas joint en annexe du réglement de copropriété, est-il valable pour l'ensemble des syndicataires?
3) Un employé de cette ASL licencié par le président (soit un employé du syndic qui gère l'ASL), peut-il intenter un procés aux syndicataires (nous tous)? 4) En bref, qui est réellement responsable des dysfonctionnements graves dont j'ai parlé et comment attaquer?
J'essaierai d'obtenir les statuts du conseil d'association.
Comment attaquer une ASL et son syndic?
Forum fermé
Posté - 08 mars 2005 : 17:42:26
