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bubblemax
Contributeur actif
38 réponses |
 Posté - 10 mars 2005 : 13:17:25
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Bonjour,
J'aurais besoin de vos lumières sur 2 points
1) Le syndic m'a chargé de l'approbation des comptes 2004 alors que je ne fait pas partie du CS. Si je compte le faire (ce qui n'est pas le cas) ai-je le droit de faire cette approbation?
je me suis évidement rapproché des membre du CS pour eplucher les compte.
2)Dans les comptes 2004 apparaissent des factures payées à une entreprise de nettoyage pour remplacer l'employée d'immeuble durant ses congés maladie. Celles-ci s'élèvent à 770€/mois (l'employée d'immeuble a été absente 5 mois) alors que d'après un devis fournit par l'entreprise de nettoyage du coin (qui travaille également avec le syndic!!!) le cout se serait élèvé à 275€ T.T.C/Mois pour les mêmes prestations. Pour cette initiative, le syndic n'a pas consulté le CS, de plus il est précisé dans une résolution d'AG que "le syndic ne peut souscrire des Marchés et Contrats de plus de 765€ TTC sans avis de l'AG".
Que doit-on entreprendre vis-à-vis du dyndic pour toutes ces irrégularités afin de ne pas à avoir à supporter ces dépenses?
La question subsidière: je n'y connais rien en terme de charge, etant arrivé en fin d'année 2004, quelle part me reviens t-il de payer sur ces dépenses ahurissante faite en 2004? concrettement j'ai payé un 1er appel de charge en janvier, à quoi celà correspond-il, y aura t-il une régularisation pour les dépenses supplémentaires de 2004?
Merci
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VIVOU
Pilier de forums
203 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 13:40:06
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Une petite question de qu'el droit et en vertu de quoi le syndic vous à chargé de l' aprobation des comptes ce n'est pas son travail.
Que fait le conseil syndical car c'est sa mission principale de vérifier les comptes, à moins que celui-ci vous aie délégué cette tache est encore......
Concernant les factures de nettoyage c'est à ce momment la que le syndic doit trouver des arguments et convaincre le CS. |
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bubblemax
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 16:13:18
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Bonjour,
Il s'est avéré que j'était dans les locaux au moment ou les comptes 2004 avaient été clos, et "en tant que copropriétaire" je me suis retrouvé avec le dossier (relevé Gal des dépenses 2004 + factures). Rassurez-vous, je gère maintenant le dossier avec le CS et vu les bizareries, le quitus ne sera pas donné dans l'etat actuel de choses.
Ceci dis ma principale question c'est surtout le Point 2: que doit faire le CS si il y'a désaccord autant avec les dépenses du syndic (prestation 3 fois plus cher que l'entreprise du coin) qu'avec la methode du syndic (qui n'a pas consulté le CS avant d'engager un société de remplacement) pour faire supporter ces dépenses au responsable (le syndic entre autre)? le syndic est-il en tort, et si oui comment obtenir réparation? |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 23:35:15
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ni vous ni un de ses membres du conseil syndical ou même le conseil syndical dans la totalité de ses membres n'ont à approuver les comptes......mais peut-être que vouliez-vous parler de vérifier les comptes? or vérifier les comptes ce n'est pas les approuver
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=22663
en principe c'est le conseil syndical qui contrôle la gestion ou éventuellement il désigne un ou plusieurs de ses membres pour vérifier les comptes mais c'est le syndicat et lui seul qui les approuve ceci lors de l'assemblée, à condition que ce point figure sur l'ordre du jour de celle-ci
http://www.mon-immeuble.com/dossiercomptescopro.htm |
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bubblemax
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 11 mars 2005 : 11:20:14
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Désolé, j'ai un peu tout mélangé. c'est mon premier contact avec le monde de la copropriété, donc il faut que je me familiarise un peu :-)
Ce dont je parlais en fait était juste "La Vérification des comptes".
Donc sur cette mise au point, nous avons donc constaté de graves manquements de la part du syndic, notamement en ce qui concerne le remplacement de l'employée d'immeuble par une société de nettoyage 2 fois plus cher!!! d'après une résolution prise lors de l'AG 2004, il se devait de consulter le CS pour toute contrat ou marché de plus de 458 € (et au delà de 765€ le CS devait consulter le syndicat en AG), chose qu'il n'a pas faite alors que le contrat d'entretient pour le remplacement de l'employée d'immeuble s'élève à presque de 4000€ (5 mois à 770€). Autre manquement, toujours dans une résolution de l'AG 2004, il doit y'avoir mise en concurence des contrat pour tout montant > 1500€.
qu'encourt le syndic dans cette position? et qu'est-on en droit de lui demander (suppression de ce montant du relevé général des dépense)? Que me conseillez vous de procéder? |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 12 mars 2005 : 16:43:13
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Je suggère de lui signaler que vous paierez qu'à concurrence de la somme pour laquelle il était mandaté. Mais à vérifier que le CS ne l'ait pas autorisé pour cette action.
Eventuellement, lui présenter vos remontrances tout de suite. EN général il attend le feux vert du CS pour envoyer la convocation après l'épuration des comptes. Donc revoyez factures par factures, d'où le contrôle trimestriel !
Dans ce cas, ne pas donner le quitus
En profiter , si vous avez encore le temps, de joindre d'autres devis à la convoc. On ne sait jamais.
Insister pour voter le compte séparé, malgré les frais de départ et commencez par informer le maximum de copro ( dans l'escalier, à chaque rencontre etc...) Une réunion d'AG se prépare plus de 6 mois à l'avance.
Votre syndicat (copropriété) a fait le 1er pas. Les comptes ne sont pas clairs. Que va donner la suite. J'espère que cela va commencer à vous lier . Alors bonne chance et venez nous dire la suite sur ce post, un jour
LN |
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bubblemax
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 18 mars 2005 : 17:31:06
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Le lien avec le membre du CS est amical... et heureusement! avec les loups que j'ai trouvé... enfin RV est pris pour l'appuration (épuration?) des compte lundi prochain, on mesurera la bonne fois du syndic à sa réaction. car il y'a 25% des dépenses qui sont irrégulières! je les énumererais plus tard.
à lundi :-) |
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Dantès
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967 réponses |
Posté - 19 mars 2005 : 16:55:08
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C'est bien le syndicat réuni en AG qui statue sur l'approbation des comptes et le quitus, le CS ne fait que vérifier.
Il faut également joindre un rapport détaillé sur le contrôle de ces comptes et la gestion à joindre à la convocation afin que tous les membres du syndicat puissent mieux apprécier la situation et le vote qui va avoir lieu.
Il s'agit bien d'appurer et non d'épurer, ou c'est un clin d'oeil à l'épuration que le syndicat va devoir réaliser lors de cette AG.
J'abonde du côté d'Héléne  pour le vrai compte séparé, dommage que la loi SRU ne l'ait pas simplement imposé.
Très bonne initiative de refuser le quitus pour conserver un recours afin de tenter de récupérer les sommes abusives car à partir du moment ou le syndicat va laisser faire, votre syndic va grignoter de plus en plus d'année en année jusqu'à ce que vous le viriez, mais en attendant, il se sera bien gavé à vos frais.
Vous ne devez pas commencer à tolérez des carences de gestion, donc la sanction peut commencer par le non renouvellement de son mandat s'il refuse de rectifier les dépenses abusives et surtout injustifiées.
Cordialement.
Edmond  |
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bubblemax
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 23 mars 2005 : 12:00:22
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Le compte séparé est effectivement une très bonne chose! mais il convient d'ajouter 457€ aux 2140€ d'honoraires annuel du syndic! ce qui est assez conséquent pour une petite copropriété comme la notre (12 lots).
De notre entretient est ressortis une impression d'incompréhension... le responsable du syndic admetait qu'ils "avaient merdé" en prenant cette société de nettoyage à 770€/mois, mais il était impensable pour lui d'en assumer le coût. Bref il agit comme si il était en position de force, ce qui n'est pas le cas.
pas glorieux |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 mars 2005 : 13:12:36
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Il me semble tout de même qu'il ne faut pas accepter ce genre de pratique !
Ce sont les copropriétaires qui, réunis en AG, sont les patrons de leur Syndicat et décident ce qui est bon pour eux. Le syndic n'a en charge que la mise en œuvre des décisions prises.
Face à de tels abus, il n'est pas possible de se contenter de refuser un quitus, dont la portée est dans ce cas quasi nul.
Il faut sanctionner ces dérives inadmissibles. Et la seule sanction, c'est la sanction financière.
"Mr le syndic, vous aviez pouvoir d'engager des fonds à concurrence de ....€., et ne pouviez passer contrat au nom du syndicat pour plus de 765 € sans accord de l'AG.
N'ayant pas respecté cette condition et l'accord de l'AG, votre signature n'engage en rien le syndicat.
En conséquence, le syndicat ne validera pas ce contrat ni les sommes qui sont liées, vous en ferez votre affaire personnelle".
Il faut en finir avec ces dérives et véritablement sanctionner comme il convient ceux qui tappent dans le porte-monnaie des autres sans compter.
Et la seule sanction, dans de tels cas, c'est la sanction financière, que ce soit par le refus de prendre en charge ces dépenses abusives ou par la retenue sur honoraires pour "Non exécution de dispositions légales et/ou contractuelles".
Les décisions d'AG comme les contrats ne sont pas à sens unique.
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bubblemax
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 23 mars 2005 : 14:08:37
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Gedehem, vous dites tout haut ce que je pense tout bas. Jamais ce laxisme ne passera avec moi.
J'ai envoyé une lettre en RAR pour lui notifier d'aborder ces dépense à la prochaine AG qui se tiendra en Juin. je vais le faire monter en pression en lui demandant d'ajouter également un rapport constatant les erreurs relevée lors de la vérification des comptes par le CS.
Justement! Parlons des sanctions financières, c'est la ou je suis un peu light
quelles sont les moyens de pression qui s'offrent à nous et qui restent dans la légalité si jamais le syndic persiste, ce qui ne manquera pas de se produire, à maintenir "ces" (je devrais dire "ses") dépenses dans les charges?
d'un point de vue administratif c'est évident:
- vous parliez de ne pas valider, vous entendiez surement par là désapprobation des compte à l'AG en juin prochain
- refus du quitus à l'AG toujours en juin prochain
mais d'un point de vue financier, que peut-on entreprendre en restant dans la légalité:
vous evoquez le refus de prendre en charge ces dépenses. comment:
- paiement de 1€ symbolique à chaque appel de charge tant que le pb n'est pas résolu?
- on déduit nous même ces dépenses des appels de charge?
- retenue sur honoraires pour "Non exécution de dispositions légales et/ou contractuelles" (çà m'intéresse, en quoi celà consiste t-il?)
Un grand merci pour votre aide, et de votre contribution.
le combat ne fait que commencer.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 mars 2005 : 16:46:19
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Il faut pas voir cela comme un combat, mais comme la bonne application des dispositions légales et contractuelles.
Un syndic tient ses pouvoirs de la loi, du mandat qui lui est donné et du contrat de mandat qui en précise les conditions particulières d'exercice.
Que dit la loi de 65, spécifiquement, art.17 : "l'exécution des décisions des copropriétaires prises en AG est confiée à un syndic".
D'autre part, du fait de son mandat, il sedoit de suivre certaines prescriptions, en particulier celles de l'art.18, pour ne prendre qu'un exemple.
Hors de ce mandat, du cadre fixé qui découle de ce mandat, le syndic n'a pas de pouvoir décisionnel autre !
Ainsi, il ne peut passer contrat seul de sa propre initiative et hors urgence caractérisée, en dehors d'une décision de l'AG dans ce sens.
Pour l'emploi de personnel, l'AG a pouvoir de décider du nombre et de la catégorie d'emploi, le syndic pouvoir de définir et passer contrat.
En cas de remplacement, si le montant du contrat dépasse celui fixé par l'AG pour passer contrat, il doit impérativement consulter l'AG. Ce n'est que la stricte application de la décision de l'AG que le syndic se doit d'appliquer, de mettre en œuvre dans le cadre du contrat de mandat qui lui est donné.
N'ayant pas respecté cette prescription tant légale que contractuelle, il est hors de son mandat et de ce fait ne peut engager le syndicat.
Dans un sens un peu similaire, il a été jugé qu'un syndic qui passe contrat et fait pour cela une avance des fonds sans avoir préalablement obtenu l'accord de l'AG et sans avoir appelé de fonds pour en assurer le financement est réputé ne pas avoir agit au nom du syndicat mais en son nom propre.
Ici, s'agissant de pourvoir au remplacement de la concierge, il lui revenait de l'anticiper et d'y pourvoir dans des conditions similaires aux dépenses mensuelles de votre employé et prévues au "budget prévisionnel".
Ici, il a passé contrat dans des conditions qui sont contraire à la décision de l'AG (accord AG pour + 765 €), pour le moins sans avis du CS.
On ne peut ainsi accepté d'être mis devant le fait, c'est cela qu'il faut sanctionner. "Sachant que pour le travail demandé ponctuellement pour remplacer l'employée il nous en couterait en gros 300 € avec l'entreprise Duchmoll qui bosse déja pour ce syndic, que l'entreprise X engagée abusivement sans accord de l'AG et sans AVIS du CS est à 770 €, qu'il en coute en sus au syndicat 470 €/mois, soit pour 5 mois un surcout de 2.350 € que l'AG juge totalement abusifs.
l'AG décide de ne pas prendre en charge ce surcout de 2.350 € dont le syndic fera son affaire."
Et vous adopterez les comptes de l'exercice pour un montant global de ......€ tenant compte de ce rejet (il faudra que ce montant global, servant à la répartition, soit mentionné dans le PV).
Imparable. Si le syndic n'est pas content, qu'il assigne le syndicat ! mais pour assigner un syndicat, il faut le faire au domicile de son représentant... le syndic.
Ne pouvant être à la fois en demande, à son nom, et en défense, au nom du syndicat dont il est mandataire, ..il faudra qu'il démissionne !
Est-il pret à démissionné ?
Vous voyez, c'est dans les clous et imparable, si c'estla volonté de la majorité des copropriétaires.
Pour les honoraires, c'est la même chose. "Pour ne pas avoir respectés les préscriptions légales et/ou règlementaire, l'AG décide que les honoarairespour l'exercice ..(passé).. (ou l'exercice à venir) seront de ......€"
Vous avez pris un carreleur qui, par contrat, s'est engagé à faire vos 20 m², il n'en a fait que 18 m², il sera rémunéré pour 18 m².
Un contrat n'est pas à sens unique, Syndic/copropriétaires. Un syndic se doit d'en respecter les clauses et donc les décisions d'AG.
Ne le faisant pas, les tâches non exécutées ne seront pas rémunérées. Voyez, c'est aussi dans les clous.
Et en AG ou dans la note explicative, pas besoin de se facher ou d'employer des gros mots. N'étant pas salarié du syndicat, travail pas fait = travail pas payé.
Et cela n'empêche pas de renouveler son mandat, la chose n'ayant rien à voir ! |
Edité par - gédehem le 23 mars 2005 16:51:50 |
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bubblemax
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 24 mars 2005 : 13:48:08
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Bonjour Gedehem
Pour parfaire de me rassurer, je propose une petite mise en situation:
à l'ordre du jour de la prochaine AG on va avoir le droit à la résolution "Examen et Approbation des comptes et de leur répartition du 01/01/2004 au 31/12/2004 se traduisant par un total de charge réparties de 20.000€" ce montant incluant les dépenses abusives (la somme est inscrite en dur dans la résolution de la convocation) que le syndic tentera de faire passer.
Le jour de l'AG, on approuvera les comptes, MAIS pas pour la somme qu'il a mis pour repartition des charges. Dans le PV on y mettra à la place la somme dont on s'estime redevable ainsi que l'explication la justifiant. le post ci-après semble aller dans ce sens (voir intervention de JPM
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=21180
Ensuite en conséquence du vote de l'approbation des comptes, le syndic fera la régularisation 2004 mais à partir du montant voté et on ne paiera qu'en rapport à ce qui a été décidé en AG :-)
j'ai bon?
Dans tous les cas encore un grand merci à vous, pour votre explication qui démontre clairement que le droit est de notre coté :-) et qui laisse entrevoir un avenir moins torturé. |
Edité par - bubblemax le 24 mars 2005 15:08:28 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 mars 2005 : 16:43:04
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Vus avez tout bon, mais je résume au cas où il y auarait une virgule qui serait absente.
Il est présenté à l'AG les comptes dépenses pour un montant de 125.832,47 €.
Après analyse et débat (comme il est dit plus haut, ndlr), l'AG refuse de valider 3.258,19 € se décomposant comme suit .: ... (détail), engagés hors budget prévisonnel, hors urgence, hors avis du CS ou décision de l'AG.
On conséquence, l'AG approuve les comptes de l'exercice .... pour un montant total de 122.574,28 € qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots
C'est cela l'approbation responsable des comptes, c'est la raison même de leur présentation préalable et leur validation par l'AG !
Dans le cas contraire, une approbation réduite à l'enregistrement passif de ce qui est présenté par le syndic, au seul motif que tout est juste, sans possibilité de débat, de contestation ou de rejet, n'a aucun sens et, à la limite, n'imposerai même pas un vote.
Pourquoi mettre la question et voter si c'est simplement pour prendre acte que 2 + 2 + 2 = 6, qu'il y a toutes les factures, même si un des 2 est totalement abusif ?
C'est idiot, ce n'est pas ce qui est demandé aux copropriétaires. |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 24 mars 2005 : 17:20:28
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L'année dernière nous avions approuvé les comptes "sous réserve de l'annulation de plusieurs factures "d'honoraires exceptionnels"" que le syndic avait établies sans justifier d'un travail correspondant à ces factures.
Le syndic n'a pourtant jamais voulu annuler ces factures abusives et les comptes pour 2003 ne sont donc toujours pas approuvés, ce qui n'a pas gêné le syndic de répartir ces honoraires immédiatement après l'AG dans l'appel de charges suivants. Les copropriétaires qui n'ont pas payé ce supplément (de l'ordre de 500 euros environ par lot) ont eu droit à des "relances avec frais correspondants (34 euros par relance et par copro)
Qu'aurions-nous dû faire? Que pouvons-nous faire?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 mars 2005 : 09:07:59
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La mention de votre résolution ""sous réserve de l'annulation de plusieurs factures "d'honoraires exceptionnels"" ne veut rien dire !
Annulation de quelles factures ? Pour quel montant ? Vous dites que les comptes sont approuvés ... sous cette réserve qui n'est pas précisée.
Pas étonnant que le syndic n'ai rien fait puisque vous ne lui avaez rien précisé, chiffré !
La seule attitude lors de l'approbation des comptes, c'est de dire, au choix :
- Toutes les dépenses sont identifiées, justifiées, conformes au budget prévisionnel et aux avis du CS = approbation à l'unanimité (sauf les grincheux habituels.).
- Toutes les dépenses (125.800 €) sont identifiées, dans le budget, mais il manque les pièces (factures) pour celle-ci de 125,38 € et celle-là pour 1.579,42 €. = Approbation des comptes pour 125.800 €, sous réserve de présentation sous 15 jours au CS des factures pour les 125,38 + 1.579,42. A défaut, les comptes sont approuvés pour un montant de .... €, à répartir.
- Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG. Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots.
Vous pouvez également avoir un mixage entre les points 2 et 3, avec des réserves sur certaines dépenses et des rejets sur d'autres.
Voila ce que devrait être une véritable analyse des comptes par l'AG convoquée à cet effet, analyse qui est sollicitée par la question posée, ce qui doit ressortir du débat indispensable et de la décision définitive qui en résulte.
S'il s'agit spécifiquement d'une contestation sur les honoraires du syndic, qui sont imputés dans les comptes, l'AG doit rejeter ces honoraires hors contrat ou pour des tâches de gestion courante qui sont abusivement imputés en sus des honoraires prévus pour la gestion courante. Là aussi, l'AG a pouvoir de corriger les comptes sur ce point, et donc le montant global des dépenses à répartir. C'est ce que vous auriez du faire, décider (et non faire une réserve !) en précisant ce qui était refusé et le montant..
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Edité par - gédehem le 25 mars 2005 09:23:50 |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 25 mars 2005 : 09:39:30
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Bonjour,
Je n'étais pas assez claire dans mon message, excusez-moi. Bien évidemment nous avons détaillé les factures à annuler dans cette résolution et la raison pour laquelle elles n'étaient pas justifiées et nous avions ajouté le total en euros que représentaient ces factures à annuler. L'huissier de justice nommé par le tribunal a d'ailleurs bien retranscrit cette résolution dans son constat.
La prochaine fois, nous pourrons effectivement formuler la résulution telle que vous le proposez, gédéhem.
Merci encore, gédéhem, pour toutes les autres explications très très utiles que vous nous avez données au fil des différentes questions soulevées 
Cordialement
Manja |
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bubblemax
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 25 mars 2005 : 16:27:48
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Je m'associe aux remerciements de Manja pour ces informations forts utiles.
Je n'ai plus d'autre question :-) Rv est donné après la prochaine AG vers le 26/06 pour vous faire part de ce qu'il en est ressorti!
a bientot |
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