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l'ARC-abus n°353 du 09.03.2005 demande l'application stricte de l'article 11 du décret du 17 mars 1967. Nous avons un contrat de syndic d'un an où apparaissent tous les honoraires,gestion courante et autres. A la convocation de notre AG du 10 mars 2005(fin exercice 31.12.2004)était joint: -l'état des dépenses sur lequel on retrouve les honoraires gestion courante et suite à sinistre -un état récapitulatif et justificatif des travaux votés en AG 2004(avec ou sans honoraires syndic) -l'état des dépenses privatives des réserves ont été formulées par un copropriétaire lors de l'élection du syndic(renouvellement)car il manquait l'état précité. Le syndic s'est justifié en indiquant qu'il y avait dans les documents précités les renseignements souhaités. Pt CS et, ce soir la,Pt AG j'ai trouver que la réserve était du pinaillage car en plus nous n'avons strictement rien à reprocher au syndic. Quel est l'avis des spécialistes syndics,gestionnaires et autres
La mesure citée est purement démagogique : faire semblant d'accepter une suggestion consumériste sans intérêt en écartant d'autres suggestions, consuméristes ou autres, plus intéressantes et en ne traitant pas des questions importantes.
Normalement on trouve dans les documents comptables et dans les comptes de charges le détail des honoraires encaissés par le syndic et débités au syndicat.
Reste l'interprétation de l'article 11 II 2° : "L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération "
S'il s'agit des sommes perçues de la part du syndicat : l'état figure dans les comptes. Il est vrai qu'il peut figurer dans des rubriques différentes, notamment pour les charges exceptionnelles. Par contre la liste est unique dans le compte "syndic-fournisseur".
S'il s'agit en sus des honoraires " individuels " du type honoraires de mutation. Je pense que le texte ne vise pas ces honoraires,
mais par contre les vrais problèmes les concernant ne sont pas traités.
Pour les honoraires de mutation par exemple il faut dire officiellement, une fois pour toutes, que les frais d'établissement de l'état daté doivent être réglés par le syndicat au syndic, puis imputés comme charge individuelle du vendeur.
Les frais de relance doivent être également payés par le syndicat sans possibilité de récupération sur le débiteur. C'est le droit commun du recouvrement depuis la loi de 1991 !!! Il faut donc prohiber les rafales de relances et même éventuellement procéder directement par mises en demeure. Celles ci sont récupérables.
Il y a trop de points de détail faciles à régler une fois pour toutes qui demeurent sans solution précise.
Pas d'autre réponse que JPM,que je remercie au passage. Etant adhérent"partiel" à l'ARC je vais donc demander que dans la suite annoncée de cet "Abus" soit, si possible, précisé ce que d'après eux il convient aux syndics de faire figurer sur cet état
Je pense qu'il y a sur ce point une réponse ministérielle.
Il faut prendre ces réponses avec des pincettes, mais enfin on ne peut les négliger, ne serait-ce que pour les approuver ou les contester
Suite / ... Je n'ai rien trouve dans les réponses mais quand même j'ai trouveé les lamentations de M. Jeanjean qui semble s'intéresser beaucoup à la copropriété. Il évoque les honoraires de gestion courante manifestement insuffisants demandés par certains syndics :
Citation :Cette situation est préjudiciable à tous : aux copropriétaires, car ceux-ci ne savent plus combien va leur coûter leur syndic et ont du mal à comparer les honoraires d'un syndic à l'autre ; aux syndics qui souffrent souvent d'une concurrence déloyale (certains syndics abaissent leurs honoraires de base pour obtenir la clientèle des copropriétés, mais aussi leur niveau de prestation...).
et j'ai trouvé 10 questions tournant autour des honoraires avec pratiquement la même réponse !
Ce que dit M.Jeanjean n'est pas faux mais n'apporte rien de plus à ce que l'on a dans le cas ou le contrat est annuel. Sa demande ressemble à une demande faites à un assureur- la liste des risques couverts et le coût- SI vous ne demandez pas les clauses générales et les clauses particulières et surtout si vous n'examinez pas ces documents ( ce qui n'est pas simple)Je veux bien demander à notre syndic cet état sous réserve que cela nous donne des renseignements complémentaires et surtout exploitables; mais demander uniquement pour demander PLUS D'ACCORD" donc le pourquoi de ma prochaine demande à l'ARC
Avant d'écrire à l'ARC j'ai relu la page 16 du bulletin trimestriel de janvier 2005 de cette association (je suis abonné) Dans la rubrique<La rémunération des syndics enfin transparente?> voila ce que l'on trouve: <Voici à titre non limitatif quelques exemples de prestations et honoraires qui devraient figurer sur l'état détaillé prescrit par le décret: -honoraires dus en cas de vacations horaires prestations hors heures ouvrables. -présence d'un collaborateur à l'AG -présence d'un collaborateur lors d'un CS -remboursement forfaitaires ou réel débours -s'il s'agit d'un remboursement selon débours il n'y a pas d'honoraires perçus par le syndic - s'il s'agit d'un remboursement forfaitaire il doit s'agir du prix coûtant;s'il y a dépassement,il y a honoraires (ex. photocopies facturées 0,20,0,25 ou 0,30 HT) -frais administratifs forfaitaires par compte et par an:il s'agit bien d'honoraires -recouvrement des impayés,suivi de procédure à la vacation;il s'agit bien d'honoraires En fait tous les honoraires qui passent par la trésorerie de la copropriété devront être intégrés dans l'état détaillé. Il est important d'être vigilant sur le respect de cette nouvelle obligation>
En ce qui concerne les contrats de syndic d'un an cela confirme,pour moi,le fait que cet état n'apporte aucun renseignement complémentaire mais au contraire,éventuellement,un risque; le copropriétaire le lira mais n'ira peut être pas à "éplucher"le contrat qui,lui,doit donner plus de renseignements( le CS est là - devrait être là-pour vérifier ligne par ligne ledit contrat et donner son avis à l'AG )
Je connais quelques syndics facétieux qui vont prendre l'ARC au mot et balancer à leurs copropriétaires 5 pages d'état détaillé. Ils n'auront pas grand mal car chez eux tout est sur l'ordinateur comme dans les grands cabinets d'avocats : un coup de fil = 10 minutes = nn euros, une démarche exceptionnelle = 2 heures = nn euros, répondre à la Mairie de Paris qui veut poser une plaque sur l'immeuble : "ici a vécu Untel ancien ministre ... = une heure = nn euros, commander la couronne pour les obsèques de Dupont, ancien président du conseil syndical = nn euros (il pinaillait trop les comptes) ou gratis (on s'entendait bien), ..... !
Là on nage dans la farce car en plus celà fera 450 photocopies de plus à 0,16 € chacune alors qu'on est à 0,05 partout pour des séries. Cet ajout va faire passer la LRAR dans la tranche supérieure de coût et finalement qui seront les gogos ? Les copros !!! La faute à qui ? Suivez mon oeil ..déjà au beurre noir
L'état détaillé, pour l'information des copropriétaires, passera rapidement à la trappe ou alors il faudra préciser de quoi il s'agit réellement, et à quoi cela peut bien servir.
Celà me rappelle les vélos proposés pour monter dans les djebels, avec obligation d'un rapport hebdomadaire pour le nombre des rustines utilisées et les sonnettes perdues. On en trouve aussi des bonnes de ce genre dans les " Silences du Colonel Bramble " (1).
(1) André Maurois Ed. Grasset Mention peut être opportune (?), sans publicité.
Etat détaillé honoraires syndic
Forum fermé
Posté - 11 mars 2005 : 11:57:45
La faute à qui ? Suivez mon oeil ..déjà au beurre noir 
