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dijou
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 11 mars 2005 : 20:26:23
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Je sais que le sujet a été traité ici mais je ne sais pas si j'entre dans le même cas de figure.
J'ai fait confiance à de soit disant amis en leur confiant la vente de mon appartement. l'appartement appartient à la SCI que j'ai constitué à la demande de la banque qui m'avait fait le prêt à l'epoque.
J'ai signé un mandat de vente sans exclusivité pour 140k€ avec comme libellé , 140k net vendeur plus la comission d'agence (6,5%ht). Le mandat est en mon nom propre (je suis le gérant cependant), pas à celui de la SCI. Il n'est précisé ni le détail des lots ni la surface.
Je souhaitais au départ ne vendre que l'appartement sans le garage que je comptais vendre à part (20K€ pour un total de 160k€).
La semaine dernière ils m'annoncent qu'ils ont trouvé un acheteur pour l'appartement + le garage à 180K€ (prix acheteur comission comprise) mais comme le mandat n'est pas conforme au niveau des prix vendeurs ils me demandent de le refaire en portant seulement 160K€ au titre du prix vendeur et la différence en comission (soit 12,5% net).
Comme je trouves anormal qu'ils ne m'aient ni proposé une rallonge sur le prix vendeur ni de ne pas m'avoir informé de vendre plus cher que prévu l'appartement je refuse la vente. J'envoie un AR leur indiquant le pourquoi du comment.
2 jours plus tard ils me font savoir qu'ils sont convoqués chez le notaire dans la semaine. J'appelle le notaire qui finalement m'annonce qu'il a été communiqué à l'acheteur le montant de 160k€ comme prix vendeur et qu'il ne veut pas renoncer à l'appartement. Après avoir insisté pour me recommander de signer le sous-seing privé (le soir même) il me fait savoir que si je refuse l'acheteur pourra me forcer à vendre , signer le compromis, au montant indiqué sur le mandat original . Il me menace sans détour (au nom de l'acheteur) essaie par tous les moyens de me faire peur, argue de l'impossibilité pour moi de me rétracter, que j'ai accepté de fait la vente.
Je ne connais que le nom de l'acheteur , je n'ai AUCUNE autre information de quelque partie que ce soit. pas de bon de visite.
Je commence à être très inquiet de la tournure que prend cette affaire. Je n'ai signé qu'un mandat avec une agence , prestataire de service, et non pas une promesse de vente.
l'autre agence avec qui j'ai signé aussi un mandat me garantie que je ne risque rien et me conseille de ne pas donner suite, le service juridique de Que choisir me dit la même chose mais le notaire va plus loin et m'a envoyé un huissier pour , probablement, non présentation à la signature du sous seing.
Je pense prendre un avocat mais je trouves incroyable qu'un notaire ait pu se permettre de me mettre autant la pression , essayer de me manipuler et me faire craquer en arguant de sa connaissance parfaite du droit et que je vais avoir de gros ennuis, blocage de la vente, procès , vente forcée..
Je suis , en un mot , effondré même si par ailleurs d'autres professionels et non des moindres tentent de me rassurer.
Désolé d'avoir été si long dans la présentation de ce cas mais je ne sais plus qui croire..
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 11 mars 2005 : 20:50:31
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Je peux comprendre votre perplexité.
J'ai eu l'expérience similaire d'une agence qui se targuait de 25 ans de métier, qui devait me mettre au civil et qui m'y a mis, mais pas à MIAMI, à Paris, c'est un pari à relever.
Je vous tiendrai au courant des suites de mon affaire, un référé a été demandé par l'agence qui a un capital social de 7524 euros et qui me réclame 9000 euros pour ses diligences, je pense qu'elles sont attelées avec des purs sangs pour le prix....
J'avais ouvert un topic intitulé du civil au pénal, l'histoire est longue mais elle se lit rapidement et facilement...
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 11 mars 2005 : 20:52:44
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Vous êtes le seul à pouvoir vendre votre logement, vous avez donné mandat pour un montant précis: on ne peut donc pas vous obliger à vendre à un montant inférieur.
La promesse de vente vaut vente dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix. Dès lors qu'il n'y a aucun accord sur le prix, il ne peut y avoir vente.
Dans l'hypothese où l'agence aurait pris l'initiative de signer un contrat avec l'acheteur à un montant inférieur à celui du mandat, ce contrat ne peut vous être opposable car l'agence outrepasse les droits que vous lui avez donné.
La preuve même de la mauvaise foi de l'agence est qu'ils vous demandent de signer un nouveau mandat avec un montant différent. Sans ce nouveau mandat, l'agence ne peut rien signer. |
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dijou
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 11 mars 2005 : 20:58:06
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Que l'agence me fasse un procès je pourrais le comprendre, à la rigueur , encore faudrait-il qu'ils se justifient sur le bricolage et l'approximation de leurs prestations.
Mais j'ai , en plus un notaire sur le dos et un acheteur à qui il fait probablement miroiter l'achat de l'appartement à bon prix. Il faut préciser que l'agence n'est pas seule mais en fait travaille avec une autre personne en free lance. C'est elle qui aurait trouvé le client, elle qui connait le notaire, et lui envoie régulièrement des "clients"...
En gros je me retrouve avec d'une part une agence qui veut récupérer à tout prix sa commission, un notaire qui bénéficie visiblement de leurs clients (régulièrement) et d'un acheteur qui s'appuie sur un notaire soit disant neutre.
Je ne veux avoir à faire qu'avec l'agence, le vendeur je ne le connais pas et je n'ai rien signé avec lui.. |
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dijou
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 11 mars 2005 : 21:04:51
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Citation :
Initialement entré par Sand12
Vous êtes le seul à pouvoir vendre votre logement, vous avez donné mandat pour un montant précis: on ne peut donc pas vous obliger à vendre à un montant inférieur.
le mandat original fait valoir 140K€ net vendeur pour un appartement, sans mention d'un garage ni détails de lots.
En fait maintenant le notaire conseille l'acheteur de me faire procès pour refus de vente sur cette base . Hors je ne souhaitais vendre que l'appartement sans le garage à ce prix là.
l'agence m'a annoncé vendre l'appartement 180K€ commission comprise pour un appartement + le garage. 160K€ net vendeur. 20k€ de commission (soit doublement de la commission du 1er mandat ) sans rien me proposer sur ce que je considère une sur-vente. en plus du fait que le prix de l'appartement a été sous évalué au départ..
C'est pour cette raison que j'ai refusé. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
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dijou
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 12 mars 2005 : 11:21:08
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Merci , j'ai lu en effet les differents messages concernant la nature du mandat dit "d'entremise". Il n'en reste pas moins que dans un des cas cité , Ciramor, on peut en venir au procès et perdre en première instance. J'ai malgré tout grace à vous trouvé des pistes de jurisdprudence pour bien démarrer.
J'ai le soutien de l'agence immobilière actuelle , la 2eme avec laquelle j'ai signé , dont le professionnalisme me réconcilie un peu avec la profession. J'ai contacté un avocat (la aussi , à choisir avec beaucoup de circonspection) et je vous tiendrais au courant de la suite.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 12 mars 2005 : 12:15:52
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Je suis un peu surpris de la réponse de jcm. Un mandat de négociation vaut offre de vente et, si l’on ne peut vous obliger à vendre, tout au moins seriez-vous redevable de dommages et intérêts à l’acheteur et au mandataire si vous refusiez de vendre selon les termes du mandat.
Si j’ai bien compris, vous avez donné mandat pour vendre un appartement, sans le garage, pour le prix de 140 k€ plus commission de 6,5%.
Si l’on vous présente un acheteur solvable pour l’appartement à ce prix, vous êtes obligé de vendre. Mais vous n’êtes pas tenu de vendre le garage pour lequel vous n’avez pas donné mandat. Donc, soit l’acheteur accepte de n’acheter que l’appartement pour 140 k€ plus la commission de 6,5% et vous devez signer un compromis, soit il refuse et l’affaire s’arrête là, soit encore vous négociez une vente avec le garage, mais en ce cas vous conservez toute latitude pour accepter les conditions qui vous conviennent, n’étant lié ni par une offre de vente ni par un mandat.
Soyez prudent sur les avis que peuvent vous donner une association de défense des consommateurs, prompte à vous donner raison mais qui n’aura pas forcément étudié sérieusement votre affaire et vous laissera supporter seul les conséquences d’un conseil mal avisé que vous aurez suivi (les conseilleurs ne sont pas les payeurs), ou une agence immobilière qui a évidemment tout intérêt à ce que votre bien reste sur le marché.
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 12 mars 2005 : 12:25:37
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Un mandat d'AI ne vaut pas offre de vente, c'est un mandat d'entremise ; le vendeur peut toujours refuser de vendre, même après que l'agence ait trouvé un acquéreur. Dans ce cas il doit naturellement réparation à l'agence qui a accompli sa mission.
L'agence ne pourrait "forcer" la vente qu'en application du 3ème alinéa de l'art. 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 72 : "Lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention". Cette mention expresse (manuscrite SVP, genre "je vous autorise à signer à mon nom tout compromis...") n'est presque jamais utilisée, et en tout cas pas avec un mandat simple.
jcm |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 12 mars 2005 : 19:04:59
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| Pour avoir un avis gratuit et neutre, vous pouvez consulter l'ADIL de votre département et leur demander de regarder le contenu de votre mandat. |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 13 mars 2005 : 10:10:02
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| Ce n'est pas le mandat en soi qui vaut offre de vente, c'est la publicité faite, ne serait-ce que l'affiche dans la vitrine de l'agent immobilier. Un sujet avait été ouvert sur cette question il y a plusieurs mois. Quand on diffuse publiquement, soit personnellement, soit par l'entremise d'autrui, une annonce telle que : "Appartement 4 pièces, .... XXXX €", on fait offre publique de vente et l'on risque de devoir dédommagement à un candidat acquéreur si on retire le bien de la vente. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 13 mars 2005 : 16:20:23
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Oui, sauf quand l'annonce est diffusée par un AI titulaire d'un mandat d'entremise. L'agent n'a pas le droit d'engager son mandant. Cette restriction serait inopérante si les publicités passées par l'agence avaient le pouvoir de l'engager. Ce n'est pas le cas.
jcm |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 14 mars 2005 : 01:18:35
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Citation :
Initialement entré par P.F. Barde
Ce n'est pas le mandat en soi qui vaut offre de vente, c'est la publicité faite, ne serait-ce que l'affiche dans la vitrine de l'agent immobilier. Un sujet avait été ouvert sur cette question il y a plusieurs mois. Quand on diffuse publiquement, soit personnellement, soit par l'entremise d'autrui, une annonce telle que : "Appartement 4 pièces, .... XXXX €", on fait offre publique de vente et l'on risque de devoir dédommagement à un candidat acquéreur si on retire le bien de la vente.
PF Barde,
Pourriez vous, suite à votre assertion mise en évidence ci dessus par effet de couleur et typographique, décrire le cours et les étapes du mécanisme par lequel un tel dédommagement serait dû, quelle qualification le dédommagement prendrait, et quels en seraient les fondements juridiques précis ?
Le cas échéant, vous fourniriez les références de jugements intervenus dans le sens que vous dites et pouvant constituer un précédent jurisprudentiel.
Marc |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 14 mars 2005 : 09:12:10
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Le refus du mandant de réaliser la vente avec un acquéreur présenté par le mandataire ouvre droit à dommages et intérêts au profit de l'agent.
L'acquéreur, tiers au mandat, n'a droit à rien.
Sur le mandat d'entremise : Cour de cassation, 1ère chambre civile, 6 mars 96, pourvoi contre Pau, 8 juillet 93, époux de Chateau-Thierry.
jcm |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 14 mars 2005 : 10:14:24
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Jcm,
Je n'ai pas d'objection sur ce que vous dites et qui est sans surprise.
Mais la situation dans laquelle se plaçait PF Barde n'est pas du tout celle qui est en cause dans votre contribution : PF Barde se plaçait en effet dans une situation où c'est le propriétaire vendeur opérant personnellement ou par l'entremise d'autrui qui 'retire le bien de la vente' (et non pas ne donne pas suite à ce qui a été opéré par le mandataire) et PF Barde disait qu'un candidat acquéreur pourrait alors avoir droit à 'dédommagement' ('dédommagement' écrivait-il d'ailleurs et non 'dommages et intérêts').
Aussi, je maintiens ma question à l'adresse de PF Barde, en le remerciant par avance de son attention.
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 14 mars 2005 10:16:13 |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 28 mars 2005 : 10:37:32
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On consultera avec intérêt le sujet http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=10523 sur les dangers de retirer de la vente un bien pour lequel on a donné mandat, ou même pour lequel il pourrait n’y avoir qu’un mandat apparent.
Sur la question d’un préjudice de l’acquéreur, il est certain que celui-ci doit être prouvé et ne peut être constitué que dans certaines circonstances, mais cela n’a rien d’invraisemblable. Imaginons M Padepot, habitant Narbonne qui, en raison d’une prochaine mutation, recherche une maison à Béthune. Une annonce publiée par une agence de Béthune l’intéresse tout particulièrement. Il prend contact un vendredi avec cette agence qui lui confirme que l’annonce est toujours d’actualité et qu’il est possible de visiter le bien le lendemain. En effet l’agence détient un jeu de clés remis par le vendeur pour le cas où il serait absent lors d’une visite. Monsieur Padepot décide donc de venir à Béthune et prend un train dans la soirée. Entre temps l’agence avise le vendeur de la visite d’un acquéreur potentiel et s’entend répondre que le bien n’est plus à vendre. A ce moment M Padepot est déjà dans le train. Il a perdu une journée et les frais du voyage. Le préjudice est constitué.
Une publicité est une offre de vente comme l’indique jcm dans le fil de discussion n° 10523. Ce n’est certes pas un contrat de vente, il y manque des éléments essentiels qui devront figurer ultérieurement dans le compromis, mais c’est un acte délibéré destiné à provoquer des effets sur autrui. C’est un quasi-contrat par lequel l’auteur de l’annonce s’engage à justifier de la véracité de ce qui y est contenu.
Une telle publicité serait en outre une publicité mensongère (infraction pénale) selon les termes de l’article L121-1 du code de la consommation. Cet article vise les particuliers autant que les professionnels, ainsi en a jugé la chambre criminelle de la cour de cassation : « L’article L. 121-1 du Code de la consommation est applicable au simple particulier qui fait paraître dans un journal une annonce de nature à induire en erreur les acheteurs potentiels du bien proposé à la vente » (27 mars 1996, pourvoi n° 94-86039).
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 28 mars 2005 : 21:36:06
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Votre raisonnement se tient, mais la jurisprudence ne va pas dans ce sens.
jcm |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 29 mars 2005 : 07:50:18
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| Si elle ne va pas dans ce sens, dans l'autre sujet pour lequel j'ai posé un lien, on peut toutefois lire les mésaventures de ciramor condamné en première instance, non à de simples dommages et intérêts, mais à une vente forcée après avoir simplement donné mandat à une agence. On ignore ce qu'il en a été en appel, mais cela devrait suffire pour convaincre qu'on a beau n'être qu'un particulier protégé, assisté, déresponsabilisé par la loi, il peut arriver qu'on se trouve engagé par une signature donnée et qu'il ne soit pas si simple de se débarrasser d'un chiffon sur lequel on a eu le malheur de poser son paraphe. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 29 mars 2005 : 12:42:52
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Aussi bizarre que cela puisse paraître à première vue, c'est encore pire sans paraphe : si une agence s'occupe d'une affaire sans mandat, le mandat apparent sera systématiquement retenu et, la "protection" de l'art. 72 faisant défaut, la vente forcée sera inéluctable.
jcm |
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